000000 ランダム
 HOME | DIARY | PROFILE 【フォローする】 【ログイン】

不動産投資成功オーナー養成講座           『アパート経営で成功する人・失敗する人』

PR

全35件 (35件中 1-10件目)

1 2 3 4 >

アパ・マン経営

June 29, 2011
XML
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番


アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら



◆賃貸経営はスタート後からがほんとうの経営の始まり


おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの

竹末です。


 さて、

 私のメルマガは、賃貸経営の運営、管理面での
 話題が多いことはごぞんじだと思います。

 こういうのって
 専門用語でPM(プロパティーマネージメント)
 って言うんですが

 なぜ、
 そのようなお話が多いかというと・・・

 こういうことなんです。

 アパートやマンション経営は、
 建物を建設、あるいは購入し
 経営をスタートするまでの苦労より

 経営を始めてからの苦労や心配、悩み、不安のほうが
 何十倍も多いことを知っているからです。

 私のプロフィール
 を知らない方もいるかもしれませんが


 私はメーカー時代の19年間に2DK3DKなど
 245棟・1149戸およそ、100億以上の
 アパートやマンションその他事業用建物を建設しています。

 ですから、ある意味、建設する側の「賃貸経営の専門家」です。

 それだけのたくさんの器(建築)を造っても、

 以後の経営は、自分が引き継ぐわけではなく
 建てたクライアントご本人が経営しなければならない。

 所詮は、、

 私の仕事は、建てるまでの仕事であって

 自分自身が経営していくのではなく
 他人(クライアント)が経営していくわけで、

 結局、「他人事」にしか過ぎなかった。

 いくら、建物を建てるまでの企画が
 緻密な計算がされていても

 完成した建物がすばらしいモノであったとしても

 建物を維持運営し、入居者管理までやる苦労は
 自分のものでない限り体験できません。

 どこかのコンサルタントさんのように

 物件も所有せずに机の上の勉強だけして
 大家さんの前で講釈をたれる人には
 絶対にわからないことなのです。

 しかし、

 わたしは今から7年前に投資物件を購入してからは
 気持ちが180度変わりました。

 賃貸経営がまるで大家目線になり
 一円でも節約したい気持ちになりました。

 全てを大家さんと同じ立場で考えるようになったのです。

 「人に建てさせるのと自分で経営するのは
  これはちょっと違うな・・・」と。

 賃貸経営を自分で体験し、
 家主になってから運営や管理をすることが

 家主にとって

 どれほど大変なことなのか、
 またどれほど精神的なストレスがあるのか

 を体で覚えたのです。

 大家は
 空室の悩みや滞納、原状回復、家賃の下落、広告費など
 直面する問題がたくさんあります。

 また経営中にそういった難しい問題が次から次へと降りかかってきます。

 これから何十年と経営し、こういった諸問題を
 乗り越えていかなければならないのが「賃貸経営」です。

 ー賃貸経営はスタートした後からがほんとうの経営の始まりー

 で「苦労の始まり」だといっていいかもしれません。

 これから賃貸経営を始める人にも
 このことをしっかりと頭へ叩き込んで
 スタートしていただきたいと思いますね。

 やってみなければ理解できないでしょうが
 良い話ばかりではありません。

 仮にうまく取得したとしても

 経営スタート後、何年か経って、空室で悩んだり、
 滞納で家賃が入らなかったり

 昨日も、浄化槽の臭いが酷いと入居者から連絡がありました。(苦笑)

 こういった管理上のいろいろな問題が突発的に起こります。

 いいことはいつまでも長く続きません。

 このように、
 ほとんどの大家さんが経営中のことで悩んでいます。

 だから、わたしは、こういった日の当たらない
 部分に特化して情報をお届けしているのです。

 でも、こういった後ろ向きの話題って
 派手でないから受けませんよね。

 それがとても残念ですが・・・


レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座








Last updated  June 29, 2011 11:14:38 AM
コメント(0) | コメントを書く
June 24, 2011
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番


アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら



◆【大家業はサービス業だ】のカン違い
  ~入居者を甘やかすな~


おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。


先日、ある大家さんから電話相談がありました。
 話を聞いてみると、空室の相談ではありません。

 「長く空いた部屋がやっと詰まった!」ということで
 大変喜ばしいことだったんですが

 入居者は、生活保護を受けている母子家庭だそうで、
 それはそれで、時代がこういう時代ですから
 仕方がないことです。

 生活保護を受けた人でも、家賃を払ってくれるなら
 大事なお客様には変わりありません。

 ですが、その後の話を聞いてみると
 引っ越した時点から、男性が毎日部屋に出入りし
 一緒に生活している様子。

 朝は仕事しているのかどうかわかりませんが
 しっかり車に乗って出て行くそうです。

 しかも、
 その母子家庭の母親と賃貸契約を交わしたときの
 保証人がその男性だということらしい。

 こういうケースって、よくあるんですよね~

 自分が借りれるだけの条件を持っていないので
 女性の名前で契約をさせ、女性に住まいを借らせて、
 あとから自分が部屋に入り込む。

 たぶん、計画的な所業です。

 そこで私はその大家さんに言いました。

 私:「○○さんと契約を交わしているのはその女性でしょう」
   同居人の名前や年齢もしっかり契約書に謳っているはず。
   だから、その同居人でない男性が生活している状態
   であれば、明らかな契約違反じゃないですか?」

 大家さん:「そ、そうですね。確かに契約書に書いてあります。」

 私:「そうでしょう。
   だったら、その契約書の女性にはっきりと契約違反だと言ってください。」

 大家さん:「そうですが・・・言わないとダメですか?」

 私:「遠慮することはないでしょう。
   入居者は大家が優しいと思えば甘えてきます。
   ここは毅然と大家の立場で物言いをしてください。
   今後のこともありますのでいい顔をしないで
   契約書をたてに追求してください。」

 大家:「はい、わかりました」

 私:「それに、生活保護を受けてこういう状況になっている
   とわかったらすぐに役所の福祉課へ行って説明すればいい。
   役所も事情がわかれば、生活保護を打ち切るかもしれません。
   そうなったら本人たちも困るでしょう。
   だから、言うべき時はいいましょうよ。」

 大家さん:「ハイ、わかりました。早速、話をしてみます」

 ということで話は終わりましたが

 どうも、本や雑誌、インターネットなどで勉強した
 「大家業はサービス業」という文言に踊らされ、
 間違った解釈をしている大家さんが多いように思います。

 古臭いですが、大家と店子の関係は親と子の関係です。

 日ごろは子供ですから、優しくしたとしても
 一度、子供が悪さをすればお尻を叩いて厳しく躾ける。

 (最近はこういう行為が子供の教育上問題になるそうですが。)

 これですよ。大家と店子の関係は!

 どんなに空室が多くなって立場が逆転しようと
 この関係だけは死守しなければなりません。

 たとえば、水が漏れたとか臭いがするとか
 日常的なクレームには緊急に対処して
 あげるのはもちろんのことです。

 これが入居者の「顧客満足感」ですし
 大家として守らなければならない義務です。
 お互いに守るべきルールは守るということです。

 しかし、店子にへつらったり、愛想をしたり
 ぺこぺこ頭を下げたりすることが果たして
 サービスになるのかといったら大きな勘違いです。

 大家は親代わりなんですから、ぺこぺこしなくたっていいんです。
 どーんと構えて「貸してやっているんだ」という気持ちを
 持ってもらいたいもんです。

 あなたは大家。
 入居者からは一目置かれる存在なんですよ。

 そういう意識を持って接していると
 入居者は「貸してもらっている」と自覚し
 変な権利意識を持たないようになるでしょう。

 大家としてのスタンスを問われますね。
 
 私は自分のアパートで入居者に会うと
 かならず、挨拶をするように心がけています。

 これは

 「入居者と良好な関係を保ちたい」という
 希望的な欲求と共に

 「私が大家である」と言う一種の自己顕示でもあるのです。



もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら







Last updated  June 24, 2011 12:41:29 PM
コメント(0) | コメントを書く
June 23, 2011
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら


◆お客様の声を聞いているか?~入居者に聞け~


こんにちは
賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

さて、

 わたしのパソコンは、5年も使っているので
 すでに寿命なのでしょう。

 パソコンがクラッシュ寸前で、
 そろそろ、買い替えなくてはいけないと思い、
 買う気満々で近くの家電量販店に行きました。

 そこのパソコンコーナーで、若い店員さんに説明を受けました。

 私は、正直、機械音痴でパソコンの知識がなく、
 高齢者のユーザーと同じ程度(失礼!)
 のスキルしか持ち合わせていません。

 そこで、
 私はそのことを説明し
 店員さんにパソコンを購入するだけでなく

 余分なお金を出してもいいから

 パソコンを設置して今までどおり、
 操作がすぐにできるようなサービスを求めました。

 たとえば、

 配線、接続、設定、データーの移行など、
 初心者と同じレベルのことをその店員さんに説明し
 その対応に期待しました。

 私は「困っているお客」なのです。

 ところが、

 その若い店員さんは、私の言っていることを理解しようとせず、
 自分の店の立場を強調しました。

 特にデーターの移行などは個人情報の法律で
 データーが消えたりして責任がかかるので対応ができない。
 自分で説明書を読んでやってみてください。

 というのです。

 まるで「うちは商品を売ったらオシマイですよ。」
 とそんな言い方にしか聞こえませんでした。

 話にならないと思い、その店員さんから
 パソコンを購入する気になれませんでした。

 その後すぐに同じ量販店のほかの店員さんに
 そのことを話しました。

 すると、

 彼は、私の望んでいることをキャッチし、こう言いました。

 「有料のサービスになりますが、商品をお届けしたサービスの係りに
 相談してみてください。30分ぐらいの有料サービスを
 商品と別に付けておきますからもし、そのサービスが
 必要なければ断っていただいて結構です。」

 この店員さんは私の知りたいこと、望んでいることを
 的確に掴んで、お店ができる範囲でベストなアドバイスをしてくれました。

 その他にも初心者の抱えている単純な疑問を
 全て解決してくれました。

 結果、私は前出の若い店員さんではなく
 この店員さんからパソコンを購入しました。

 外付けハードディスクとかいう余分なものまでも・・・(笑)

 このできごとは私にとって、とてもいい体験でした。

 そして、いろいろな重要な意味を
 我々大家に投げかけてくれます。

 ところで
 我々の賃貸経営ではどうでしょうか?

 客付けの営業マンさんや大家さん

 入居者の声を聞いていますか?

 入居者さんの知りたいこと、
 望んでいること
 を聞いていますか?

 商品の説明だけに終わっていませんか?
 自分だけの早とちりになっていませんか?

 そんなに難しいことではありません。
 商品を「物件」という言葉に置き換えたらいいと思います。

 私がパソコンを購入した動機と同じように

 小難しいことを言っているのでなく
 カンタンなことを言っていますよね。

 ですから

 「お客は問題点を解決するために、商品を購入する」のです。

  逆に、
 
 「お客は問題点を解決できれば、商品を買ってくれる」のです。
 
 大きな量販店では
 顧客対応接客スキルは研修していることと思います。

 しかし、
 店員さんには個々で、能力的にスキルに差があります。

 無茶を言う顧客には対応は難しいでしょうが

 「顧客の切実な悩み」を真剣に解決してくれる
 人材こそがトップセールスになれるのでしょうね。

 スキルやセールス話法など、テクニック的な
 問題だけではありません。




もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら







Last updated  June 23, 2011 04:13:22 PM
コメント(0) | コメントを書く
June 15, 2011
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら


◆続続:アパートの家賃滞納を未然に防ぐコツ3


おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの

竹末です。


さて、、

前回、入居者は教育していくものだということ。

また、電話連絡で入居者が捕まらない場合の
ちょっとしたコツをお話しました。

でも、入居者と電話でお話ができる状態になった
だけでも大きな収穫です。

連絡が取れなくて入居者と接触がなければ
家賃の滞納問題はなかなか進展しません。

せっかくの機会ですから
腹を割って入居者とお話しましょう。

こういうとき、入居者が素直になってもらえれば
いいんですが、時々「暖簾に腕押し」
「ぬかに釘」の人がけっこういるものです。

全然、歯ごたえがなくて反省をしている様子もなく
逆に大家に噛み付いてくる人。

こうなったら、最悪ですよねぇ。

このような人にはこの後、何度、電話連絡をとっても
たぶん、電話に出ないと思います。

しかし、ですね。

こういう状態が逆に
滞納者にとって不利な状況を作り
我々家主にとってチャンスになるんですよ。

そして、
こういう人には、とっておきの
「奥の手」があるんです。

その方法は・・・

携帯では話にならないですから

職場に電話して、本人を呼び出してもらうんです。

これは効果がありますよ。

そうすると
滞納入居者はきっとこういうでしょう。

「職場へ電話してもらったら困りますっ!」と。

そういう時、応酬話法をしっかり用意しておいてください。

こういうんです。

「何度電話してもあなたが出ないから
 あなたに確実に連絡ができる方法を採っただけです。

 携帯に連絡しても家の電話に連絡しても
 まるっきり連絡が取れないんだから・・・」

「もし、職場に掛けられるのがいやなら
 なぜ、あなたは私からの電話を避けるのか
 私からの電話に出ないから悪いんでしょ。

 私はあなたと話しがしたいからココへ掛けてるわけ。
 職場に電話を掛けられるがいやなら
 なぜ、私の電話連絡に出ないんですか?」

こういう正当な応酬話法でいくと
滞納者はほとんど抵抗できません。

またこういうことも
推測できます。

職場内での周囲の目を気にするんですね。

「下手をすると、この大家は他の同僚に
 滞納していることを言いかねない
 これはまずいな」と。

こちらにはサラサラそんな気はないのに
あちらさんが勝手に思うわけです。

もちろん、

会社の他の人へ告げ口することは
絶対にできません。

大家としてそんな常識のないことはしませんし
また滞納者を威迫する行為にもなりかねませんからね。

滞納者が変な気を回すことに意義があるわけで
精神的なプレッシャーになることは確かです。

で、

これをやると

私の経験からですが、

まず、家賃を2、3日中に振り込んできます。(笑)

また、その後も順調に家賃が入ってきます。。♪

ここでも入居者の教育をしているんですね。

何事も入居者は「教育」ですよ。

 
最後までお読みいただきありがとうございます。

こういう生々しい話が
一番、ブログ読者の方が喜ぶ話題なんですよね。

普通は、督促文送って
それでダメだったら内容証明送って
次の小額訴訟で云々という

司法書士さんが大家さんの質問に回答する
ような決まりごとばかりでしょう。

体験的に
私がやっているようなゲリラ的な方法が
意外に決着が付くことも多いんですよ。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら









Last updated  June 15, 2011 11:48:35 AM
コメント(0) | コメントを書く
June 14, 2011
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら


◆続:アパート経営の家賃滞納を未然に防ぐコツ


おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの

竹末です。


さて、、、

昨日は滞納を防ぐコツについてお話しました。


今日も私の経験に基づいて
滞納をどうやって防ぐか、お話しましょうね。

初犯であれば、やんわりと催促すれば
ほとんどの入居者は3日以内に入金します。

しかし、3日待っても入金が確認できなかった場合
ちょっと問題がありますね。

その人の性格の問題もありますが
こちらから「教育していく」必要があります。

そう、大家さんが入居者を教育していくんです。


1回目の催促の電話より少し高飛車に

大家:「どうなっているんですか?」

入居者:「すみません」

大家:「約束した期日までに家賃が入っていませんね。
    期限を守ってもらわないと困りますね。
    契約では家賃の入金は前月の月末までの約束ですよ。」
    当月に払うもんじゃあないんですよ。理解しているんですか?」

※入居者は意外に家賃が前払いであることを
  認識していないので、ここで家賃のルールをお互い確認する

入居者:「はい、わかっています。」

大家:「それじゃあ、明日までに入れてもらえますか?」

※期限は相手の意向を聞かずにこちらで決める

入居者:「明日までに間違いなく入れます。」

大家:「明日までですね。
    間違いなく入れてもらえますね。
    わかりました。」

このように、入居者を厳しく教育していく必要があります。
特に家賃に関しては甘やかさないことです。

少しでも大家が隙を見せたり
優柔不断な態度を見せると

入居者は

「この大家さん、少しぐらいはいいかも」
と間違った解釈をします。

また、
催促の電話に出ない入居者もいますねぇ。

最近は携帯電話がほとんどですから
着信の表示が出て、誰からの電話かすぐわかります。
自分に都合が悪ければ電話に出ません。

こういう人は「確信犯」ですね。

ここからは
ちょっと大家さんのパッション(情熱)が必要です。(笑)

あくまで私流儀のやり方ですが

一日、最低3回、朝、昼、晩と
3日続けて電話連絡してください。

入居者との根競べと考えて頂いてけっこうです。
粘り強く気をながーく持って対処しましょう。

私の経験では、電話呼び出しを根気よく続けると
入居者は、必ず根負けして電話に出てきます。

勝ったー!?(笑)

その後の電話応対は、気持ちを冷静に
かつ、多少、強気にお話します。

何度も言ってますが
感情を出すと理性を失います。

入居者が電話に出たら
怒りの感情をぐっと飲み込んで
粛々とお話を進めてください。

滞納入居者との果てしない駆け引きが続きます。

以上が私の場合の滞納催促の方法です。

滞納催促の続きはまた次回で・・・

  
 
最後までお読みいただいてありがとうございます。

「滞納」の悩みは
賃貸経営の大家さんの悩みの中で
一番だというデーターを見たことがあります。

それほど、神経を使い、労力を使うできごとです。

仮になんとか払ってくれたとしても
翌月もまた、心配しなければなりません。

これがいやで賃貸経営を止めると言う人も
いるぐらいですからね。

私も何度も経験しているので気持ちがよくわかりますよ。




もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら







Last updated  June 14, 2011 11:19:13 AM
コメント(0) | コメントを書く
June 13, 2011
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら


◆アパート経営の滞納を未然に防ぐコツ


こんにちは

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

さて、、

アパート経営で大家さんを悩ますベスト1は
まず、「空室」でしょうね。


それから、2番目に大家さんを悩ませることは
「滞納?」でしょう。


ね、当たっているでしょ。


以下、
大家さんを悩ますことは
原状回復、家賃の下落、広告料の高騰などでしょうね。


どれも大家さんにとって悩ましいことですが
今日は2番目の「滞納」問題について
お話しましょうね。


滞納は私も過去、何度も経験がありますが
本当に腹立たしいことです。


入ってくるべき家賃が入ってこないんですからね。


しかし、
怒ってはいけない、いけません。


感情が先走ると理性を失い
滞納者に当たってしまうことになります。


ここはひとつ大人になって
冷静に、粛々と、ことを進めなければなりません。


それで

私の場合の、滞納を回収する要領、コツを
お話したいと思います。


まず、一番最初にすることは
電話かメールで連絡することですよね。


「○○さん、
 どうも9月分のお家賃が入っていないようですがね?」

とやんわりとやさしく催促します。


そうすると
たいていの入居者は

「うっかり忘れていました。
 すみませんでした。すぐ、入金します。」

という返事を頂きます。


まあ、初犯ですから大目に見るとして
大事なことを一言だけ付け加えますと

「じゃあ、いつ、入金していただけますかね?」

この質問を忘れないようにしてください。


相手に言質を取って
入居者は自分の発言したことに責任を負います。


何時までに払う、ということを本人は
すでにしゃべっていますので

なんとしてもその日までに
家賃を払おうと意識し努力します。


これです!


家賃を払うという行為は
入居者に鋭意、努力させることなんです。


この入居者への教育が
今後の賃貸経営を楽にするコツなんですね。



次回、滞納問題について続きを話しますね。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら







Last updated  June 13, 2011 02:00:05 PM
コメント(0) | コメントを書く
June 5, 2011
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

◆「家賃保証」は大家さんの味方か?


こんにちは
賃貸経営コンサルタントの竹末です。

さて、、、

ブログ読者さんから、質問がありました。

ちょうど良い機会ですから「入居保証」のことについて
カンタンに説明しますね。


断っておきますが私は「保証」を全面的に否定する人間ではありません。

大家さんは、人それぞれ、です。

保証料がもったいないから
自分で管理をやる、という人もいれば

勤めがあるので管理上の煩わしい
ことはできない

また、少々管理料を出しても
管理してくれて、安定した賃貸経営を
望んでいる人もいるわけです。

私自身も賃貸管理の煩雑さを知っているので
駐車場の管理は管理会社に頼んでいるぐらいですから。

ただ、知識なしに保証をしてもらうのと
保証の仕組みをよく知っているのとでは
大きな違いがあります。

家賃保証について
否定する人もいるとは思いますが

理解し納得すれば「保証」も
それなりに悪くないと思います。

借家経営って本当に大変なんですからねぇ。

はい、それでは

どうぞ!
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
読者からの質問
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
> 竹末 様
> メルマガを購読させて頂いております。
> また購入したDVDも繰り返し見ております。
>
> 中古の賃貸アパートの購入を検討しております。
> 〇〇管理センターの保証も確認しました。
> 注意すべき点があれば教えて下さい。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
 質問に対する私の回答
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
こんにちは はじめまして 竹末です。

いつもブログ購読ありがとうございます。

〇〇さんのご質問ですが

> 中古の賃貸アパートの購入を検討しております。
> 〇〇管理センターの保証も確認しました。
> 注意すべき点があれば教えて下さい。

購入を検討ということは
まだ買っていないということですね。

私へ事前に相談していただいてよかったですね、

〇〇管理センターの保証を、”確認”と書いてありますが
どの程度の段階の確認でしょうか?

〇〇管理センターが

●ただ単に物件の概要書だけを見て
 判断しているのか?

●物件を十分精査してOKを出しているのか?

●具体的な保証条件を〇〇さんへ提案しているのか?

〇〇さんの購入予定物件は、新築物件ではなく
中古物件ですので

〇〇管理センターは、保証する限りは
相当な条件を要求してきます。

たとえば、

私の経験から、

賃料の改定(当然、現行の家賃値下げ)とか
物件の多額なリフォーム投資など

お金に関わる要求が多いのが常です。
保証というものはそういうものです。

保証会社もバカでありませんから
損切をしてまで入居保証をすることはありません。

物件へ入居者を安定的に詰めようとしたら
相場か、相場以下の家賃設定をしなければいけません。

景気が悪いときですから、なおさらですよね。

また、内部や外部など、入居が決まりやすい仕様や
設備の導入、更新を図らなければなりません。

何年間保証期間があるのか?
更新は何年おきになるのか?

こういった保証条件を保証会社からよく説明してもらい
確認し、納得してから、物件購入を進めてくださいね。

そうしないと

物件を購入した後から
家賃を下げたり、リフォームにお金がかかったりして
思わぬお金が出ていくことになります。

当初、想定したことが狂ってくることにもなりかねません。

十分検討してくださいね。

私からのアドバイスは以上でございます。

よろしくお願いいたします。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

何度も言いますが

「家賃保証」について
全面否定するつもりはありません。

その人にとって
いい場合もあるし、悪い場合もあるからです。

だから、いろんな意見を聞いて判断するべきだ
思ってます。

詳細に話せば、いくら時間があっても
あっても書ききれません。

ただ、建築会社さんが言うような

「全面的に信頼できる夢のようなシステム」だと信じるのはどうかと思います。

そこら辺を理解しておいてくださいね。




もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら







Last updated  June 5, 2011 09:21:06 AM
コメント(0) | コメントを書く
June 1, 2011
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら


◆20,30代の絶対欲しい設備・なくてもいい設備ランキング



こんにちは

賃貸経営コンサルタントの

竹末です。



 さて、、、


 見込み入居者が部屋を決める条件は
 人によってさまざまです。


 大家さんは

 不動産屋さんの営業マンからの情報や
 他の物件などを参考にして
 設備や仕様を自分の物件へ導入することがあるでしょう。


 そうはいっても設備や仕様は高価なもの。


 選択にはかなり悩まされることも多いでしょう。


 そこで

 単身者用賃貸の物件を持っている大家さんに
 参考になるアンケート調査がありましたので
 ご紹介します。


 20,30代の絶対欲しい設備・なくてもいい設備ランキング
  SUUMO「注目の記事」
 (2010.2.17)


 男性と女性に分かれているアンケート結果もあって
 興味深くて面白いデーターです。


 こういったアンケートは
 ”質問の話法”次第で回答が大きく違ってくるんですね。


 今回も、リクルートさんならでの的確な質問形式で
 20代30代の人から答えを引き出しています。


 あくまで首都圏のデーターですので
 地方の大家さんに役立つかどうかわかりませんが
 じっくり時間を掛けて分析すると良いでしょう。


 人それぞれの思いや志向が違うから
 これを付けたら絶対に決まるという約束はできません。


 ある人はコレがなくても生活できるという人もいるだろうし

 また、ある人は
 以前使っていてコレがなかったら不便だと感じる人もいるでしょう。


 恥ずかしながら、

 私なんか以前に「痔」の経験があり
 「ウォッシュレット」という設備は絶対に欠かせません! (笑)


 今の時代は、入居者は便利で豊かな生活に慣れています。

 だから

 少々の付加設備では、家賃を値上げする材料にはなりません。


 よく、大家さんから

 「これだけの設備を投資したので、
 何とか家賃を上げて回収したい」という相談がありますが、

 こんな賃貸の不況時代ですから
 家賃を上げることより「空室」を埋めるほうが先決です。

 お気持ちはわかりますが
 空室の損失のほうが大きいですから。


 あくまで
 「空室対策」の延長として
 付加価値的な要素だということを頭に入れて導入してくださいね。


 大家さんは
 オーナーという立場で

 切磋琢磨し

 常に研究を怠らないようにしなければいけませんね。



もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら







Last updated  June 1, 2011 12:15:02 PM
コメント(0) | コメントを書く
May 15, 2011
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。


(期間限定)空室対策の無料レポートはこちら



◆質問:「所有からリースへ」


こんにちは
賃貸経営コンサルタントの竹末です。

以前のブログで

「リース活用による賃貸経営のすすめ」
について

たくさんの質問を頂きましたので
私からお答えをしました。


【ご質問】

> 竹末治生様
> このような設備は何年リースが可能なのでしょうか?
> リース料金に保守料も入っていて金利と人件費合わせて
> リース料率になっていますので、
> リースが本当に得かどうかはわからないと思います。
> ただし、一時的な出費はおさえられますので、CF的にはメリットありです
> 長い目で見たときの損得は考えものという気がします。
>
 
【お答え】

こんばんは 〇〇さん

竹末です。

いつも購読して頂いてありがとうございます。


今回の質問の件ですが

〇〇さんに私が詳しい説明するより
このサイトを見たほうがわかりやすいと思います。


この企業さんは賃貸設備関連のリース業務を
やっているようです。

ただし

他にも似たような企業さんがあるかもしれませんので
あしからず

ご参考までに

http://www.stecx.jp/index.html


リースが安くつくかということですが
金利や利益がかかりますので安くはつかないと思います。

最高8年リースを使うと倍ぐらいになるのではないかと思われます。
建築費のローンと同じように最終的に倍になるでしょう。

リースというものはどこでもそういうものです。

無駄なお金を払いたくないならやはり直接購入したほうが安くつきます。

ただ、

〇リフォーム資金の余裕がない人は都合が良いこと。
〇所有する面倒くささがないこと。
〇メンテナンスがあちら持ちだということ。
〇常に新しいものに交換できること。(空室対策になる)
〇所有することが家主にとって負担であるということ。
〇全額経費になるということ。
〇支払いが固定していること。

などなどのメリットがあるのは確かです。

それから、家主というのは
元来ケチですから(私も含めて)
購入するとなると設備の導入に対しては奥手になりがちです。

お金がかかることを躊躇する人が多いので
思い切った投資ができないのが現実です。

そういう意味で、リースの方が
「思い切った設備導入」ができる
というメリットもあります。


ですから

あっさり、コピー機や車のリースのような感覚で
利用したほうが家主にとってメリットが出てくる
場合もあるということを言いたいわけです。


いろいろな意見もあるでしょうが
一つの提案として受け止めていただければ
よいと思っています。


税務に関しては私は税理士ほどの知識は
持ち合わせておりませんので言及は避けます。


以上でございます。




(期間限定)空室対策の無料レポートはこちら







Last updated  May 16, 2011 09:11:08 AM
コメント(0) | コメントを書く
May 13, 2011
カテゴリ:アパ・マン経営
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。


(期間限定)空室対策の無料レポートはこちら



◆リース活用による賃貸経営のすすめ



こんにちは
賃貸経営コンサルタントの竹末です。


最近、私は疑問に思うことがあります。


築20年ぐらいの物件を
リフォームやリニューアルをやって
お金を何十万、何百万と掛けますよね。


特に設備。


そりゃあ、古いんですから
時代に合わせて設備を入れ替えたり
新しいものを付け加えたりしないと

今の時代、入居者はなかなか入ってくれません。


20年以上の前の入居者のように
我慢してくれる人などいないのです。



確かに

一戸に100万単位のリフォーム資金を使えば
ニーズに合った物件となり
入居者も付きやすいかもしれません。


しかし、そこまでのお金をかけて
物件を品質アップしたところで

7~8年もすれば陳腐化してしまうようなご時世です。



陳腐化とまではいかないとしても

何年か経てば
「付いていて当たり前」という時代が、やがてやって来るのです。



入居者のニーズやご希望に答えてあげるのは
我々家主の責務ではありますが

消費者のニーズを常に追いかけなければならない
家主の懐も考えて頂きたいものです。


入居者の立場からは関係ないでしょうが。


今の時代は、新築の賃貸物件であっても

分譲マンション並みの仕様、設備をつけるのが
ほぼ、常識となっています。


結果、新築物件を見て、目の肥えた入居者が
要求するものは年々エスカレートしています。

ほんと、際限がないのです。



ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
「所有」から「リース」へ
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー


RC造の法定耐用年数が47年

重量S造の場合が34年

木造の場合が22年

その内の設備部分の法定耐用年数が15年です。


しかし、新築時の場合のローン借入期間は
大抵が30年~35年。


設備はローンを返済している間に耐用年数が
切れてしまうということになる。


ローンをまだ返している期間に
設備がだめになって
もう一度別枠でお金を借りて
リフォームしなければいけないということです。


これなんかおかしいと思いませんか?


でもこれって
現実なんですね。


分譲マンションの大規模修繕などは
30年ぐらいしたら
共用部分の設備をやり替えるのが通例です。


現実に設備なんてよく持って20年。


仮に機能が果たせたとしても
入居者に選んでもらうためには
しぶしぶ15~20年前後で取り替えなければいけません。


ローンを返してもいない設備を
家主が所有する必要がないのではないか
という気持ちになってきました。


もっと合理的に考えて設備を所有するのではなく
「リースする」という発想でもいいのではないか
と思います。


洗面化粧台、流し、トイレ、ウオッシュレット
TVモニターホン、追い炊き、エアコン
給湯器、洗濯機パン、ユニットバス、
浴室乾燥機、ブロードバンド


などなど、家主が所有していたら

古くなればお金がかかり、お荷物となるものばかりです。


また、廃棄処分のことや
故障した時メンテナンスもしなければならない
などのデメリットもあります。


その点、リースなら


メリットとして

家主側でメンテナンスの必要が全くありませんし
時代遅れになった設備はリースの償却が終わったら
更にリースを組んで新品に取り替えもできる。

入居者のニーズに沿った新しい商品が
出ればまた付け加えることもできる。


高コストのリフォームをするぐらいなら
あっさりリースで片を付けたほうが
良いのではないかと思うのです。


「所有」から「リース」へ


本気で考えてみたいものですが

いかがでしょうか?



(期間限定)空室対策の無料レポートはこちら







Last updated  May 13, 2011 09:32:23 AM
コメント(0) | コメントを書く

全35件 (35件中 1-10件目)

1 2 3 4 >

Calendar

Profile


エコー6964

Recent Posts

Category

Archives

・July , 2019
・June , 2019
・May , 2019
・April , 2019
・March , 2019

Comments

ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) いやあ畳の部屋ってやっぱいいよな~と実…
うざい@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 和室、畳を異様に持ち上げてるのは不動産…
ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 私も和室は大っ嫌いです。見ただけで気分…
いやあ@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) フローリングの目地と畳では虫の量が圧倒…
畳関連業者@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) また、清潔さという観点から見ると、埃や…

Copyright (c) 1997-2019 Rakuten, Inc. All Rights Reserved.