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不動産投資成功オーナー養成講座           『アパート経営で成功する人・失敗する人』

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土地活用

July 6, 2011
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カテゴリ:土地活用
空室対策110番


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◆土地活用に疑問を感じている、ある土地オーナー

悩みイラスト.jpg

みなさん、こんにちは

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

さて、

いつものようにブログ読者さんから質問を頂いています。



【質問】 ある地方都市の土地オーナーから 

 
竹末さま
こんにちはいつも拝読しております。

前回のブログに書かれておられる次の文、
> 「いったい、何のために建てるのか?」・・・・

・・・・最近、本当につくづくそのように思います。

家賃を上げることができた昔と違い、
今は築年数に伴って家賃は下げるもの。
という考えが、なかば常識化してきています。
加えて礼金ゼロ、敷金ゼロも常識化しつつあります。

大手さんで3000万円以上もするアパートを建ても、
築年数と伴に家賃収入は減る一方で、老朽化に備えた
リフォーム費用の預金も考えると、結局、20年間~
30年間での収入は数%しかありません。

最初の投資が回収できたころは、アパートはすっかり老朽化しており、
建て替えかリフォームが必要となっています。

しかも、屋根、外壁、内装、水回りなどの大がかりなリフォームをしても、
周囲に建ち続ける最新のアパートには負けます。

つまり、家賃の維持がやっとです。

本当に、一体、何のために建てるのか・・・・・??
おまけに借家を持つと心労も増えます。
最近、つくづくそう思います。

少子化と先が読めない日本経済を考えると、これからの借家経営は、
小投資・小リターンで確実に短期間に収益を上げれる物件を
持つことが大切なように思います。
    ー中略ー

どのように思われますか?
また、お考えをお聞かせ下さい。


ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

【竹末からのご返事】

あるオーナーさんからの声ですが

現在、将来の賃貸経営の市場を現実的な側面から
よく把握されているようですね。


まったく、その通りです。   (苦笑)


わたしがメーカーに入った27~8年前ぐらいは
まだ建築費も安く

私たち建設側は2階建ての賃貸住宅であれば
返済期間を20年で組んでいました。


RC3階建て以上のものは30年。


そのぐらいの償還期間でローンを返して
なんとか手元にキャッシュが残っていたのですが

建築費が年々高騰し採算が合わなくなってきたので

ある時から一気に30年35年に変わってしまった。
そしてそれがいつの間にか慣習化してしまった。


わたしはその時、「あれっ」て思いました。


正直、クライアントに見せる収支計画は
「見せかけ」をよくしなければ契約できません。


20年が30年に変われば収支が劇的に変わるのです。


私たちにとっては大変都合の良いことであったので
大きな疑問も持たずに経営計画を作成したものでした。


一部のクライアントは我々が提出する経営計画書を見て
懐疑的であった人もいましたが

世の中はイケイケどんどんで不動産価格も上がり
物価も適正なインフレ気味で家賃も少しづつ上がっていた時代でしたから

国民全体が浮かれ全ての疑問も打ち消されていたように思います。


しかし、バブルがはじけたごろから
少しづつ賃貸市況が変わっていきました。



いらぬ話をしましたが

賃貸住宅経営は「旬」が過ぎ
成長期、成熟期を経て完全な衰退期に入っています。


そんな状況でもし、賃貸経営をスタートさせるとしたら


〇コストをかけない、
〇早めに回収する、
〇返済期間を短くする
〇いずれ解体処分してその時代に合ったものに再度建て替える
〇RCのような頑丈なものではなく解体費のかからない建物を建てる

こういったことを考えておかなければいけません。


これが私が考えている「これからの賃貸経営の考え方」です。


また、土地があっても「建てない」という選択肢もあります。
これについては説明に時間がかかりそうなので
いつか時間を取ってお話ししたいと思います。


結論として・・・

まさに〇〇さんのお考えでよろしいかと思います。


日本という国はいまだに土木建設国家で、
国内産業は建設需要によって内需を支えているところがあります。

日本人の根底にある
スクラップアンドビルドの思想、伝統的価値観を止めない限り

世界中どこの国を探してもありえない稀有な現象。
「20年経って建物の価値が0!」になってしまうのです。


住宅にしても賃貸住宅にしても
何千万、何億というお金を投資して

建てた翌日から資産価値が下がり
20年で価値が0になるにもかかわらず

借入期間の30年間は銀行を儲けさせるために
国民がコツコツとローンを返していかなければならないのが

日本という国なんですねぇぇ。


官民一体の住宅政策を実践している 不思議な国です・・・・



レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座







Last updated  July 6, 2011 02:50:17 PM
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June 22, 2011
カテゴリ:土地活用
空室対策110番



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◆土地活用・有効利用は果たして正解なのか?間違いなのか?


おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

アパートやマンションを経営する大家さんは
中古物件を購入して不動産投資をする人ばかりではありません。

もともと、土地を持っている
もしくは親の代からの土地を相続して
その土地へ賃貸住宅を建てる人だっているわけです。

そこで

土地に賃貸住宅を建てることを
前提に「土地活用・有効利用」の話をしたいと思います。

竹末は以前、大手建築メーカーにいて
新築の賃貸住宅ばかり建てていました。

ですから

どちらかといえば賃貸の運営とか管理
PM(プロパティーマネージメント)
より「新築企画」の方が得意です。

クライアントから建てることを前提に
依頼があった場合、

その土地に建物を建てる「理由」とか「動機つけ」
が必要です。

ほとんどのオーナー(土地所有者)は
さまざまな建設動機を持っています。

たとえば、

両親が高齢で土地を維持できなくなったとか

体を壊して農業ができなくなったとか

固定資産税が高くなって今のままでは税金が払えないとか

相続税がかかるのでその対策のために何かしなければとか

建物が老朽化して建て替えしなければとか

このようにオーナーにしか理解できない様々な理由があります。

我々のように猫の額のような不動産しか持っていない人間には
なかなか理解しにくい、オーナーならではの「悩み」があるのです。

余分なものを持っている「富裕層」の悩みですね。

うらやましい・・・  

そのような悩みを解決するために
オーナーはその土地に建物を建てようとするのです。

しかし

建物を建てるということは
何千万、何億という投下資金が必要です。

土地を持っているにも関わらず
これだけの大きな投資をしても

条件によって違いますが

建設資金全額借入で
実質的な利回りはわずか4~5%程度ぐらいしか回りません。

この程度の利回りしか得られないわけですから

はじめて土地の有効利用をしようという人は
賃貸住宅の経営計画書を見てびっくりします。

(建築会社・メーカーの収支計画は
 儲かるような見せかけが多い)

ほとんどの人が「なんだ、これぽっちか?あほらしい」

計算のできる人だったらやる意味、気持ちを失うでしょう。

要はアパートやマンションは「儲からない投資」
の代名詞なのです。

だから

オーナーの建設する動機づけが明確でないと
企画している途中で頓挫する可能性があるわけです。

そのために
意志をしっかりと持っていないといけないんですね。

「いったい、何のために建てるのか?」ということです。

ここら辺をきっちり抑えておかないと

土地の有効利用・活用は
大金をはたいてやる事業ですから成功はしません。



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Last updated  June 22, 2011 11:04:46 AM
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June 12, 2011
カテゴリ:土地活用
空室対策110番



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◆土地の有効活用の目的は何ですか?


こんにちは

賃貸経営コンサルタントの

竹末です。

さて、、

今日は、新築アパートやマンションを建てるときの
お話しをしますね。

賃貸住宅の建設については
昔とった杵柄もあり、私の得意な分野になります。

竹末のプロフィール
 
土地がある限り、所有者はその上に何かを建てたくなる。

畑や田んぼのような農地であっても
お米や野菜を作るという目的、意思がなければ
利用されていないただの土地ですから

必然的に農業以外の利用をしたくなる。

そこで、
一番手っ取り早いのが、駐車場か
他人に貸してしまうという選択肢です。

でも、昨今は駐車場も飽和状態で
よほどいい場所でない限り、募集を掛けても
なかなか駐車場が埋まらない。

結果、駐車場から上がる賃料と固定資産税が
トントンかそれ以下にもなることもあります。

また、他人に丸ごと貸すという方法も
権利が発生して土地を最後取られてしまうのでは
という危惧も生じます。

だから 貸したくない。

そうかといって
土地からもっと収益を稼ぐ方法はないものか
と思案しますが

なかなか楽して儲かる方法はないものです。

ロードサイドに面して交通量があって
人がたくさん通り視認性の良い
A級クラスの土地なんて

そうたくさんあるもんじゃないです。

99パーセントの土地は、ロードサイドから
一歩引っ込んだ道路に面した土地で

土地活用しても儲からないフツーの土地なんですね。

で、

結局なんだかんだといっても
アパートやマンションなど、人が住む住宅系の建物
(賃貸住宅)を建てるしか選択の道は残されていないわけです。

どうです?

こういう地主さん(オーナー)って
多いのではないかと思います。

ほとんどの建築会社やメーカーさんは
オーナーが賃貸住宅を建てるという
動機、目的からスタートしていますので
建てる以前の部分が空白になっているんですね。

その空白こそが一番重要な部分なんです。

そもそも、あなたは何の目的で
土地を有効利用しよう
と思ったのですか?

収益なのですか?

それとも

固定資産税の対策でしょうか?

それとも

相続税の対策でしょうか?

この目的によって土地の利用の仕方は大きく変わってきます。


「土地があるから、
土地が空いてるから
何かを建てなければならない」

という強迫観念に踊らされていませんか?

アパートや賃貸マンションのような
賃貸住宅でなければいけないのでしょうか?

土地の利用方法はここからスタートしましょうね。

土地を有効利用するとき
ほとんどのケースで
アパートやマンションのような「賃貸住宅」です。

しかし

土地(不動産)には、
それぞれに特性があって個性があり

その土地の適正な活かし方があるのです。

土地に潜んでいる神様は
着せてもらえるぴったりの服を

待っているのかもしれませんね。




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Last updated  June 12, 2011 11:37:11 PM
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October 15, 2010
カテゴリ:土地活用
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空室対策110番



二束三文の山林が年間240万円を叩き出す理由とは?



P1010935.JPG

ある日、忽然とできた駐車場20台分

P1010938.JPG

以前は駐車場部分は崖下50mのり面だった。


P1010942.JPG

区画わずか2×2mの駐車場で
なんと賃料10000円!

P1010951.JPG

昨年、普通車がここから間違って落ちました。
幸い、運転している人は車が途中で引っかかって
命を取り留めたそうです。

P1010957.JPG

私が住んでいる山の上の築16年160戸
の分譲マンション。
下から見上げるとこんなところに建っている。




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Last updated  October 15, 2010 04:28:43 PM
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June 15, 2010
カテゴリ:土地活用
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空室対策110番



100年定期借地権セミナー研修



P1010724.JPG

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P1010727.JPG

住宅生産性研究会 理事長 戸谷英世先生
隣は住宅CMサービスの若本社長


こんにちは
賃貸経営コンサルタントの竹末です。

6/13日曜日に
広島県三原市のフェレストヒルズガーデン
で100年定期借地権の研修を受けました。

講師の方は、この業界では権威のある方で
特定非営利活動法人 住宅採算性研究会
の理事長戸谷英世先生です。

定期借地はまだまだ普及していませんが
全国ではたくさんの事例があるようです。

日本人は不動産に対する所有意識が
強く不動産の呪縛から逃れられない
人がいまだに多く存在します。

そのような日本人の意識も少しずつ
時代の流れと共に変わってきているようです。

所有することのリスクや管理上の
コストなど考えるとあまり旨みがなくなってきた
のかもしれません。

また、少子高齢化や日本経済の鈍化、国力の低下など
考えても不動産の価格がこの後、上昇する
ことなどありえないような気もします。

永遠に所有しなければならないという理由も
無くなってきました。

そのような意味で
この100年定期借地権の研修会は
大変参考になりました。



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Last updated  June 15, 2010 03:29:12 PM
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September 16, 2008
カテゴリ:土地活用
空室対策110番



広島市民球場

広島市民球場  築50年

広島商工会議所

広島商工会議所 築44年



こんにちは

空室対策アドバイザーの竹末です。

今年で市民球場もこれが最後となります。

築50年の市民球場と隣にある築44年の
広島商工会議所も解体されるそうです。


小学生の頃だったかな。

生家が近かったのでよくナイターの照明を
見ながら本川(球場の前の川)で釣りをしていたものです。

私の人生とともに歩んできた市民球場です。

下の写真は試合中のカープの写真です。

ちなみに

私の市民球場での最後の観戦の結果は、
カープが阪神に5対3で勝ちました。



広島市民球場カープ試合中

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Last updated  September 16, 2008 03:16:31 PM
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February 9, 2008
カテゴリ:土地活用
駅前のテナント物件

駅前のテナント美容院

    美容院の店舗ファサード


半年以上空いていたテナント物件が決まりました。

駅前でもあり、すぐ決まるだろうと考えていましたが
意外に時間が掛かりましたね。
最後は若干家賃も下げて美容院さんが決まりました。

当初から飲食以外の業種を考えていましたので
テナントの職種は私の予想どおりです。

今回はテナントの仲介を始めてやりました。
賃貸の斡旋もたまにやると面白いですし
不動産屋さんの業務内容や気持ちがよくわかります。

でも、テナントは内装工事がらみなので
いろいろテナント側から注文があり
その対応で面倒くさいですね。
店舗デザインをやる人との打合せ、交渉が
実に細かいのですよ。よ~くわかりました。

「不動産屋さんの物まね」は実益も兼ねて
大変勉強になりましたね。
そう難しい仕事ではないので、ちょくちょく賃貸の
斡旋を体験してみます。
外から見ていた賃貸業界が自分でやることで
少しずつ、分かるようになります。

これも空室対策アドバイザーとして
体験をすれば大きな収穫となり
こういった経験を講演会で
大家さんに伝えることができます。

どこかのコンサルのように机の上だけではなく
何事も実体験での勉強です。


空室対策実践マニュアル
 不動産業者に頼らずに大家さんが自分でやれる空室対策ノウハウ






Last updated  February 9, 2008 07:17:04 PM
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May 24, 2007
カテゴリ:土地活用
中部電力パンフレット

         中部電力パンフレットの写真

ご無沙汰しています。
空室対策アドバイザーの竹末です。

1ヶ月ぶりのブログ日記?です。
これから月最低2回にします。

全然更新もしないのに毎日たくさんの人が訪れてきます。

一体どこから訪問されるのでしょうか?

わざわざ訪問してきた人に悪いので、月2回ぐらいは
更新したいと思います。

この写真は、中部電力からオール電化賃貸住宅の
パンフレットに記事を依頼され投稿したものです。

タイトルは「10年後・20年後入居率維持」に
戦略的オール電化賃貸住宅です。

記事内容は
空室問題をクリアーするために、賃貸住宅へ
オール電化住宅というコンセプトを導入すれば
10年後・20年後の将来も安心ですよ
という内容の記事です。

関係者の方の話によると今、名古屋の経済は絶好調
だそうです。うらやましい限りです。

名古屋の東方面で、三河地区という区域は、トヨタを
中心に急速に発展しておりアパートやマンション
が活発に建設されています。

また、人口も増加している地域で、賃貸物件を建てれば
埋まるという状況だそうです。

何といっても、世界企業ナンバーワンのトヨタの影響は
大きいようですね。

全国の電力会社の広報政策は強力です。

大きなバックグラウンドを背景にして
オール電化も今後賃貸住宅にどんどん導入され
10年後は当たり前の時代になることでしょう。

IHクッキングヒーター一度使ってみたいな。



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Last updated  May 25, 2007 12:28:32 AM
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April 26, 2007
カテゴリ:土地活用
テナント募集

           テナント募集看板

前回の立て看板より大きい横断幕を建物につけました。
あまり大きく見えませんが、縦900横5000の大きさです。

結果、立看板と比較して効果は大きく違いました。
以前、看板では一件ぐらいしか問い合わせはありませんでしたが
この横断幕を掲げたところ、今現在で4~5件の問い合わせがきています。

やはりお金を掛けると違いますね。
この横断幕しめて31500円也
多少お金がかかっても、看板は大きく作らないと効果がないことが
わかりました。反省。反省。

しかし、2ヶ月経つけどテナントがなかなか決まりませんね。
今までの問い合わせの職種は飲食、整体、健康食品などなど
気長に待つしかないか。

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Last updated  April 29, 2007 10:47:55 PM
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January 16, 2007
カテゴリ:土地活用
テナント募集看板

テナントの募集看板を設置してみました。

視認性が良い場所に掲示しましたが
少し小さかったかな。
看板の制作費は900×1500で13000円也。結構高いです。
効果が無ければ、大きな垂れ幕を建物につけるようにします。
車で見るか、歩いて見るかで掲げる位置を
考えなければなりません。
看板の設置場所も工夫が必要ですね。
色合いも白地に赤のほう目立つような気がします。

この後、地元不動産会社にチラシを作って廻ってみます。

さあ、何ヶ月でテナントが見つかるか楽しみです。

テナントが決まったら、このブログで報告します。



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Last updated  January 17, 2007 12:42:54 AM
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うざい@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 和室、畳を異様に持ち上げてるのは不動産…
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