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不動産投資成功オーナー養成講座           『アパート経営で成功する人・失敗する人』

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不動産投資

May 24, 2011
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カテゴリ:不動産投資
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
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◆物件購入時の建物チェックは最重要課題!

05 DSCF1072.JPG



こんにちは

賃貸経営コンサルタントの

竹末です。


中古物件を購入するとき、
投資家の人は、建物のいったいどこを見て納得し購入するのか?


ほとんどの人は売主、もしくは仲介業者の意見を
聞く程度で、自分の見た目の感覚に頼って
済ませていることが多いようです。

投資物件の良し悪しの判断は
環境や立地、などの外的条件によっても
大きく左右しますが

商品である建物のクオリティーが
とても重要です。


クオリティーを見極めるために

建築の知識のない素人の投資家が
どんなにしっかり見たところで
見抜けるはずがありません。


たとえば、
こういうことがありました。


築18年の木造アパートで
ある投資家から相談がありました。


建物を見てほしいという相談です。


インスペクションというほど大げさな調べ方ではありませんが
建物をざっと外から見てチェックしていきました。


何箇所か気になる部分はありましたが
早急に処理しなければならない大きな瑕疵はありません。


そこで

建築前の建築確認申請書類や業者さんの関係書類を
見せてもらうと

基礎補強の杭工事の工事報告書が見つかりました。


「おっ、しっかり杭工事をやってるな」
と感心しましたが

よく見ると、杭工事を施工している部分は
建物の外周部分と界壁の真下部分だけしかやっていなかったのです。


そう、だからその該当部分以外の基礎の真下には
杭は打っていなかったのを発見したのです。


工事写真を見ると、元の田んぼの土地に
マサ土を80~90センチ埋め
転圧をして敷地内の地盤を整地していました。


埋土というのは切土と違って
5、10、20年の長期間で確実に地盤沈下を起こします。


内部の部屋の床下に入ってみると
外壁部分は下がっていませんでしたが

案の定、建物の内部では
基礎と土台の間に5~6センチほどの
隙間がありました。

ということは
土台に付いている柱が隙間分だけ下がるということです。


柱が下がるということは、全ての部屋の部位(建具・床・壁・天井)
に大きく影響が出ます。


最終的には床下に入り、土台を柱ごとジャッキアップして
建物全体を4~5センチ上げました。


これは空室になっている部屋だけですので
他の部屋もすべてやらなければなりません。


どれだけお金のかかることやら。


このように目に見えない瑕疵がどれほど
購入後の負担になるかわかりません。


中古物件は怖いですね~


ちなみに、この物件は私の物件です。(笑)


プロの私でさえ、そういったことが見抜けなかったのです。


皆さんも投資物件を購入するときは
購入前に必ず専門家に見てもらってください。


20年ぐらい前の建物で、こんな工事をやっている
建物はごまんとあります。


長年、建築を経験した私が言っているので間違いないです!


瑕疵が発見できなければ
思わぬ費用がかかりますよ。
  
 
最後までお読みいただきありがとうございます。


これからのアパ・マン経営は

物件を取得するときも
その物件を運営、維持していくときも

「リフォームの知識」や「建築の知識」は必須です。

これらの知識を身に着けると
力強い経営ができると思います。




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Last updated  May 24, 2011 09:05:36 PM
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May 12, 2011
カテゴリ:不動産投資
空室対策110番



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◆ライバルのいないマーケットで一人勝ちする



こんにちは

賃貸経営コンサルタントの竹末です。


先日、ある若い大家さんから電話で相談がありました。

 
建築のリフォームについての相談でしたが
今時、とってもめずらしい設備の名前が出てきたので
皆さんにもシェアーしますね。


あまりキレイな話でないことを断っておきますね。


それは「軽水洗」といわれているモノで
ほとんどの方はご存じないかと思われます。


最初、その大家さんから聞いたとき


「軽水洗?」


わたしも思わず、笑ってしまいましたが

「いまどき、まだこんなものがまだ存在しているんだ」
と思いました。


軽水洗というのは

簡単に言えば、”汲み取り式便所” のことです。


”汲み取り” というのは

イメージするのは、

用を足すとき、下の汚物が見えて「ポットン式」とも
言われています。


ただ、軽水洗というのは
便器にふたがあってたくさんの水を使わず
少量の水で汚物と一緒に便槽に落としこむものです。


だから、

水洗のように汚物をきれいに水と一緒に洗い流すものと違い
トイレの真下に大きな便槽があって
そこに汚物が溜まっています。


一か月に一回ぐらいの割合で
汲み取り屋さんにバキュームで吸い取ってもらうものです。


ですから
皆さんが知っている「浄化槽」とはちょっと質が違います。


昔、うちの娘が小さかった頃

観光地のトイレに入って
「キャアー」といって公衆便所から
飛び出してきたのを思い出します。


汲み取り式を体験したことがないものだから
便器の中を見たとたん、下の汚物を見てびっくりしたのでしょうね。(笑)


笑い話ですね。
わたしは娘の顔を見て、大笑いしました。


この軽水洗。


わたしは25年ぐらい前のメーカ時代に
郊外のある地域で、たくさん建てたことがありました。


トイレが汲み取り式だから
入居がないだろうと思われがちですが
いえ、いえ、それなりにニーズがあるんです。


見かけはふたがありますし
臭いもそんなにしないので
入居者にとってそんなに抵抗感がないのです。


最近の若い入居者は、見た感じがきれいだから
水洗と同じだと勘違いして入ってくるんだとか。


ただ、一か月に一度は汲み取りをしなければならない
のが難点ですね。


その地域で20所帯以上ありましたが 
そんなに空室にはなりませんでした。


わたしは、相談したその大家さんに
こういいました。


「軽水洗しかできない地域だと
他の競合メーカーも進出してこないから
ライバルがいなくて一人勝ちできるんじゃあないですか?」

といったら


案の定、

「そうなんです。実は他にライバルの賃貸がないから
空室になりません。」



ちなみに

そのアパートは築40年だそうです・・・



「ライバルのいないマーケットで一人勝ちする!」


これは

私が推奨する「不動産の投資戦略の鉄則」で

これから、不動産投資を考えている人
にはヒントになるんじゃないかな。



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Last updated  May 12, 2011 10:58:11 PM
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May 5, 2011
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◆メンテナンスは建物の寿命を2倍伸ばす




こんにちは

賃貸経営コンサルタントの

竹末です。




今回の東北地方の地震は
いまだに余震が続いています。


これだけ頻繁に余震が続くと
アパートやマンションなどの建物
も相当痛んでいるのではないかと思います。


常に建物が揺れ動いている状態ですから

建築を構成する構造体や設備、仕様部分に
かなり影響があるでしょう。


建築物というものは・・・

地震がなかったとしても

温度による建物全体の膨張収縮
風や台風による揺れ、車が通過する時の振動など
外的な環境によって常に動いているものなのです。


だから外壁のクラックや剥落などは
目に見えないぐらいにゆっくりと時間を掛け
少しづつ拡がっていきます。


しかし、

地震によって短時間に集中的に
建物に激しい水平応力が掛かると
ひび割れが一気に拡がっていきます。


ですから、今回の地震や何十回もあった余震で
皆さんの建物はかなり痛んでいると思います。


もし、ほったらかしにすると

そこから、雨水が進入したり
大気に触れてコンクリートが中性化し

ひび割れやその後の剥落の被害が
どんどん大きくなっていきます。


建物を長く持たせるためには
日ごろからの保守管理が大事です。


いずれやろうと思っていても

ついついほったらかしにしていることが
よくあるものです。


この震災を契機に建物を総点検し
被害にあった部分を見つけたら

早めに補修しておきましょうね。


しっかりメンテナンスしていれば
建物は2倍ぐらい耐久性を保持できます。


アパート経営は建物が第一。


ほとんどの家主さんは「器」にお金を
かけませんが

長く堅実に経営したいなら
もっと物件に気を使い
大事にしましょうね。




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Last updated  May 5, 2011 11:15:11 AM
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April 30, 2011
カテゴリ:不動産投資
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発展する街が、「良い賃貸市場」というのは大きな間違い

賃貸マンション画像.jpg


おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの
竹末です。


昨日、東京の大家さんから
電話が入りました。


数年前、九州のある地域で
国立の総合大学が移転し


その地域へ
学生用賃貸マンションを建てたところ


その後、数年してすぐ近くに
何百戸という規模の学生用の新築賃貸マンション
ができたそうです。


そのため自分の物件が入らなくなり
空き部屋が多くなってきて


それで急いで私の空室対策の商材
を見つけ申し込んできたようでした。


ここで

私の体験から申し上げますと


新しく開発された街で
人がどんどん流入してくるようなところは


一見、街が発展しそうで
良さそうに見えるかもしれませんが


必ず同じことを考えている人がいて

その地域にライバルも競って参入してくるということです。


したがって
必然的に賃貸物件は競合状態になり、
入居者は新築物件へ流れるという構図。


物件がいくらでもあるのですから
同じ家賃なら、新築の匂いがプンプンする
賃貸の方が良いに決まってます。


こうして需給のバランスが崩れると
その地域で賃貸競争時代に突入していくのです。


市場をよく調査、把握していないと
大きな荷物を背負うことになります。









Last updated  April 30, 2011 09:47:33 AM
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April 29, 2011
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東日本大震災の不動産市場への影響



こんにちは

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

ついに、ゴールデンウィークに突入しましたね。

今日は第一日目のお休みで

きっとみなさんゆっくりされていることと思います。



ところで

東日本大震災は

原発や地震の余震が続いていて
まだまだ予断ならない状況ですが

震災関連の興味深いレポートを見つけましたので

お知らせしますね。


「ニッセイ基礎研究所」が発表したもので
4月26日の最新の不動産投資レポートです。


~東日本大震災の不動産市場への影響~
2011年第一四半期


不動産投資家の人には
たぶん役に立つ情報だと思います。

じっくり読んで

震災後の不動産がどのように変化するか?
また今後、変化した環境にどう対処していけばよいのか?

こういったことへのヒントになると思います。


それでは


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Last updated  April 29, 2011 01:16:38 PM
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April 27, 2011
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家賃は使うものではなく「貯めるもの」




こんにちは


賃貸経営コンサルタントの
竹末です。




不動産投資で

アパート・マンション経営して
収支差額(家賃から償還金や経費を引いた残り)
が出ますよね。




仕事を辞めてリタイヤする人に多いんですが



そのお金を
生活費や贅沢品に使う大家さんがいます。




はっきり言って、それは間違い! です。




入った家賃は使うものではなく、貯めるもの。




不測の事態や突然の出費、将来のリフォームのために
残しておかなければいけないんです。




確かにお金(家賃)は入りますが
そのお金はある時期、一気に出て行きます。




賃貸住宅経営が何十年も順調に行くと思ったら
大間違いです。




私は昔からクライアントに



「経営に必要なもの以外は、お金は使わずに
 しっかり貯めておいてください」



と言い続けていました。




そこのところを理解しないで
それを使っちゃうと
いざというときに首が廻らなくなりますよ。




もう一度言います。




家賃は使うものではなく「貯めるもの」です。




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Last updated  April 27, 2011 11:45:20 AM
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April 24, 2011
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日本は強い国、日本を信じよう



P1020287.JPG



こんにちは
賃貸経営コンサルタントの
竹末です。


今日は

竹末は東京から
広島の事務所へ新幹線で帰ってます。

新幹線で静岡を通過するときに
富士山が見えましたので

思わずデジカメのシャッターを押しました。

さすが、日本一の山です。

その日本的な雄大さにうっとりしますね。

領域の狭い地域で仕事していると
自分を見失うことも

しばしばですが

目の前の日本を代表する富士山という
大きくて包容力のある山。

そして
どっしりとして権威ある姿を
を見ると

日本ってすばらしい国だなあ
日本に生まれてよかったなあと
感じました。

東北の皆さん、被災者の方

この富士山のように
日本は強い国です。

日本の力を信じて
がんばってくださいね。



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Last updated  April 24, 2011 05:18:08 PM
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April 1, 2011
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全国賃貸住宅新聞3/28付のレンタル収納ビジネスの記事


20110328賃貸住宅新聞記事レンタル.JPG




こんにちは
賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

今日から4月です。

桜も全国のあちこちで
開花宣言が出されまして
春らしくなってきましたね。

さて

レンタル収納ビジネス
経営ノウハウ研修講座のことが
業界新聞に掲載されました。

講座の内容について
うまく記事がまとめられています。

この後、4月の16,17日に
東京で第2回目のマスター講座
を開催します。

まだ余震の続く東京ですが
頑張って会員の皆さんに
ノウハウを提供したいと思います。

今回は、東京へ10日ぐらい
滞在する予定ですが
ペットボトルの水が無いので心配です。

買いだめしないでほしいなー




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Last updated  April 1, 2011 06:57:58 PM
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February 24, 2011
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次世代型不動産投資【レンタル収納ビジネス】


ホームページ用写真マイボックス 003.jpg


ホームページ用写真マイボックス 009.jpg




3月に東京の神田でプレセミナーを開催します。

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レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座
プレセミナー&説明会
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こんにちは
賃貸経営コンサルタントの
竹末です。



さて、、、


「賃貸経営」はアパートやマンションばかりではありません。

勘違いしていませんか?


「賃貸経営」は呼んで字の如し
自分のもの、もしくは他人のもの?
を誰かに貸して家賃という対価を得る商売です。


他人の物を借りてさらに他の人に貸すのを
「転貸」と言います。


あるいは「又貸し」とも言うかな。


最近は「サブリース」といって
物件をまるまる借り上げて
それを他の人に貸すビジネスがけっこう流行っています。


オーナー(所有者)は不動産という
やっかいなものを管理するのは大変なんですね。


空室の心配をしたり借主とのトラブルや災いを避けたい
理由もあります。


面倒だから一つの企業や団体に一括貸しし
毎月、すこしでも安定した家賃を受け取りたいのが心情です。



〇〇パレスという企業がやっている
マンスリーマンションやウイークリーマンションなども
それに当たりますが

この不況で企業の合理化や縮小、撤退などがあって
売り上げが大きく落ち込んでいるようですね。


賃貸経営は

対象は誰でも良いですし
貸す対象物件は何でもいいんです。


身元がはっきりしていてしっかり
家賃さえ払ってくれたらオーナーは満足するのです。


誰もが「賃貸経営」といったら
アパートやマンションだと想像するようですが

テナントビルやオフィスビルなども賃貸経営の一種なんですね。

人間が食べたり寝たりする生活空間が賃貸住宅で
労働者が働く空間がテナントビルであって

それだけの「違い」だけです。


その中で

竹末がいうレンタル収納ビジネス(トランクルーム)も
も賃貸経営の一つなんです。


今回はそのレンタル収納ビジネスについて
お話ししようと思います。


竹末のやっていることは
前出のサブリース会社と同じことをやっています。


どういうことかと言ったら、

マンスリーやウイークリーと同じように

安い家賃で大家さんから物件を借りて
それを高い家賃で消費者に貸し
【その差額で儲けている】のです。


違う点といえば

マンスリーやウィークリーは
人の日常生活する場を提供しているのに対して

竹末のレンタル収納庫は人間が生活する場合の
一部、収納部分だけに特化して貸してあげている
わけです。 


人が生活するうえで、ものを片付けたい整理したい
すっきりしたいという欲求や悩みを解決してくれる
社会的に貢献できるビジネスなんですね。


だから

空室で困っているオーナーから
物件を借りてあげて

ものを整理する空間が無い人たちに
空いているスペースを貸してあげて

両方の人達に喜んでもらっています。


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Last updated  February 25, 2011 02:25:07 AM
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February 20, 2011
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空室対策110番




レンタル収納ビジネス プレセミナー&説明会

ホームページ用写真マイボックス 021.jpg


ホームページ用写真マイボックス 041.jpg


こんにちは
賃貸経営コンサルタントの
竹末です。


さて、

昨年からブログやメルマガで言い続けた?
「レンタル収納ビジネスの経営ノウハウ」
のマニュアルレジュメがやっと完成し公開する準備が整いました。


昨年中にぜひ、やりたかったことですが
年末は全国のあちこちからの講演が
立て込み、開催する機会を逸しました。


しびれを切らして「いつやるのか?」という
催促のメールもたくさんいただきました。

皆さんのご期待の声ありがとうございました。
すみません。


この「レンタル収納ビジネス」は
竹末が約5年かけて成功したビジネスモデルです。


地方都市でも、

首都圏大手トランクルーム業者に打ち勝ち、
トップ・ナンバーワンになれた理由と
5年間の経緯をお話ししたいと思います。


尚、私の推測ですが・・・

今回、参加される方は、たぶんこの
「レンタル収納ビジネス」のことを、

聞いたことがある程度で
あまり詳細内容的なことについては
ご存じないのではないかと思います。


そこで、そういった方のために

●竹末がレンタル収納ビジネスをやってみようとしたきっかけ

●レンタル収納ビジネスとは一体どんなものなのか?

●レンタル収納ビジネスは果たして自分の役に立つのか?

●レンタル収納ビジネスって儲かるのか?

●このビジネスが社会的にどんな役割を持ってどんな貢献をしているのか?

●アパ・マンの賃貸住宅とどんな違いがあるのか?

などを
レンタル収納ビジネスのメリットやデメリット
も含めて時間の許す限りお話ししたいと思います。


そういった話を聞いて総合的に判断していただいて
このビジネスを本気で取り組んでみたいという人向けに
入門コースから「実践的なマスター講座」を用意しています。

レンタル収納ビジネスプレセミナー&説明会

私が今まで、調べた限りでは
全国でこのようなレンタル収納ビジネスのセミナーは
まずないのではないかと思います。


通常は

レンタル収納ビジネス業者さんは

ノウハウや情報を
「加盟金」、「ロイヤリティー」、「高利益をオンさせた商品の購入」
という形で収益を上げていますので

無料でノウハウを流出することはまず考えられません。


が、竹末のようなコンサルティングを主体とした仕事は
知識や情報を対価として売ることができます。

そのかわり
利益誘導したり、甘い言葉で自分のビジネスを売り込む
ことは絶対にありません。

それが竹末の良いところでもありますが。(笑)


そういった利害関係のない第3者的な立場で
皆さんにお話をいたします。


全ての情報を公開することも考えましたが

レンタル収納ビジネスが初見の方に
それだけの膨大な情報(10数時間)を提供しても
たぶん消化しきれないと思います。


そのために、今回のような「プレセミナー&説明会」
というかたちをとりました。


ですので

参加料金も「気軽に聞きに行ってみようか」
というような低額な価格にさせていただいています。


レンタル収納ビジネスは竹末にとって
現段階では最高の賃貸経営であり
これに勝るビジネスはないと確信しています。


今でもこのビジネスをやって良かったと思っていますし
これからもチャンスがあれば事業を拡大していくつもりです。


どうか興味があれば参加してみてください。

そしてレンタル収納ビジネスがあなた様にとって
有益なものかどうかを判断してください。


レンタル収納ビジネスプレセミナー&説明会


あっ、それから

バイク駐車場について大変興味がある
という方もおられるようです。


決められた時間がありますので
そんなに長い時間はお話しできませんが

多少、時間を取ってお話ししたいと思います。


7日、8日両日とも限定が20名になっていますので
すぐに満杯になることが予想されます。


ですから、早めに申し込みをしておいてくださいね。



お知らせは以上です。


それでは

会場であなたとお会いするのを楽しみにしています。


****************************
東京オフィス
〒101-0042
東京都千代田区神田東松下町37-2-610
TEL 03-5298-1650 FAX 03-5298-1655
広島オフィス
〒730-0805
広島市中区十日市町1丁目1-31
TEL 082-503-2090 FAX 082-503-2093
http://www.kuusitsu110.com
有限会社セル企画コンサルタント
        一級建築士事務所
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