298331 ランダム
 HOME | DIARY | PROFILE 【フォローする】 【ログイン】

不動産投資成功オーナー養成講座           『アパート経営で成功する人・失敗する人』

PR

全3件 (3件中 1-3件目)

1

テナントの空室対策

July 14, 2011
XML
空室対策110番


アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら



◆テナントビルVS賃貸マンションどちらがいいのか?

P1020542.JPG


おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの

竹末です。


東京都内のオフィスビル街で

賃貸マンションが増えています。

最近は、テナントビルの空室率が上がり

土地の有効利用、遊休地活用も考え方が

根底から崩れています。

以前はオフィス街だったら

黙っていてもテナント、オフィスビルで

成り立っていたものですが

昨今は事情が違うようです。

テナントの空室リスクを避け

賃貸マンションのような住宅の用途に

企画することが多くなっています。


高度成長期も終わり

テナント需要の減退とともに

土地オーナーも現実的な選択をせざるを得なくなっています。

賃貸アパート・マンションのオーナーさんと比べ

テナントオフィスビルのオーナーさんは

少し上質で格が上という感じでした。

森ビルとか三井・三菱不動産なんかの「大家さんイメージ」と

ダブっていましたが、これからはそうはいきません。

生き残れるのは大手や財閥系だけで

零細、個人の大家さんでは生き残れないでしょう。


自分の資産を守っていくためには

不動産に対する思想を修正しなければ

この少子高齢化がどんどん進んでいる日本では

勝ち抜いていけません。

大家業が「楽してのんびり」とやっていた時代は

とっくに過去の時代になったのです。



空室対策実践マニュアル
http://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm

manual-set.jpg






Last updated  July 14, 2011 10:13:19 AM
コメント(0) | コメントを書く
June 21, 2011
空室対策110番



アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら


◆続!入居者立ち退き交渉のコツ 


おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの

竹末です。

さて

昨日の続きです.

「立ち退き」

 これで第一段階の壁をクリアーしました。

 しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。

 入居者側もそれなりに研究します。

 入居者は、退去期限までの間に友人や知人へ相談します。

 そうすると、いろいろアドバイスされたり知恵が入ったりして、
 自分たちに有利な知識を得るでしょう。

 そして時間がたつにつれ被害者意識を持つ人が多いようです。

 通常期限の6ヶ月まで待てば、それなりの反応が必ずあります。

 ほとんどの大家さんは追い出しに
 お金を掛けるつもりはありませんので
 お金を出したくなければここまで待つ必要があります。

 そしてそこから
 個々の入居者と条件面などで折衝しなければなりません。

 入居者が退去するまでの期間は相手次第ですが、
 8ヶ月から1年の期間を要することも。

 難しい入居者になると、2年以上ということもありました。
 82歳の元ストリッパーのおばあちゃんでしたが・・・

 お金を出しても良いから、早く出て行ってもらいたい
 というのであれば、条件付の催促文を作ります。

 どんな内容かというと
 「期限をつけて迷惑料を余分に出す」ということです。

 たとえば、

 「契約書には6か月と書いてあるが、〇月中に退去してくれれば
 〇〇円の迷惑料をお支払いします。
 しかし、その期限を過ぎれば迷惑料は0となります。」

 というような期間限定つきの内容の文章です。

 まともな人なら、お金欲しさに大概はこの条件に乗ってきます。

 条件を呑むということであれば
 即座に「合意確認書」というものを交わし

 お金は退去確認後に入金してあげます。

 他にいろいろな経験をして気がついたことで、

 アパート形式と一戸建て借家の追い出しでは
 まるで質が違います。

 アパート形式は間借りしている感覚があり
 空間を借りているので、比較的追い出しは簡単です。

  ところが、

 一戸建ての借家の場合は入居者はそういった
 感覚を持ち合わせておりませんので一筋縄ではいきません。

 次にお金の問題ですが、
 私の今までの経験では敷金の返還、引越し代
 移転先のための仲介業者への手数料が最低限の費用です。

 付加的に迷惑料を考えておけばよいでしょう。

 ちなみに

 私の過去の体験では、一件につき総費用100万というのも結構ありました。

 最高は150万で相手は総会屋。
 最低は敷金の返還のみで0の時もありました。

 話をうまく持っていけば費用が0の時もあるのです。

 ですから、結論として、
 金額の多い少ないは「入居者次第」ということです。

 物分かりの良い入居者であれば0になるし
 悪い入居者であれば費用は底なしです。

 また、解決策の一つとして、
 交渉ごとは大家さん自ら交渉するより
 代理人(仲介業者・コンサル)を起てるほうが、話が進みやすくなります。

 それから少し費用が掛かりますが、
 やはり法律の専門家「弁護士さん」でしょうね。
 
 今日はチョッと長かったですが、古い借家をお持ちの
 オーナーさんは参考になったかなと、思います。

 「立ち退き」は入居者の生活の基盤に関わる問題ですので、
 交渉はきれいごとではすみません。

 理屈通りにいかないのが立ち退き交渉だと覚えておいてください。
  

もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら






Last updated  June 21, 2011 11:21:46 AM
コメント(0) | コメントを書く
April 21, 2011
center>
空室対策110番




東京丸の内はオフィスビルの建築ラッシュ



P1020315.JPG


P1020316.JPG


P1020322.JPG



こんにちは

賃貸経営コンサルタント
の竹末です。


東京駅前の丸の内オフィス街では

超高層のオフィスビルが
雨後の竹の子のように建っていますね。


写真の建設途中のタワークレーンを見てください!


私が数えた限りでは
丸の内界隈で5~6箇所ぐらいかな。


この景気の悪いときに

いくら東京だといっても

建ちすぎではないかと思うんですが。


先月、都内23区の空室率が

9.19%で過去最高更新って
発表されていたけど

そんなことお構いなしに
建てているんだよね。


東京の地価がべらぼうに高いから

上に伸ばし容積率一杯に
建てようという気持ちはわかるんだけど

時代はもう昔のような成長期ではありません。


高度成長真っ只中の中国なら
納得できますが

日本の経済はこれから衰退期に
入っていきます。


こんなもん、たくさん作って
20年30年後にどうなるんろうかと思います。


要らぬ心配しなくていいですか?


それによって建設業が潤い
建設就業者の飯の種になり


雇用が得られるんだったら・・・




ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座

http://www.kuusitsu110.com/rental/rent.htm
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー



(期間限定)空室対策の無料レポートはコチラ













Last updated  April 21, 2011 07:58:55 PM
コメント(0) | コメントを書く
このブログでよく読まれている記事

全3件 (3件中 1-3件目)

1

Calendar

Profile


エコー6964

Recent Posts

Category

Archives

・June , 2019
・May , 2019
・April , 2019
・March , 2019
・February , 2019

Comments

ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) いやあ畳の部屋ってやっぱいいよな~と実…
うざい@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 和室、畳を異様に持ち上げてるのは不動産…
ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 私も和室は大っ嫌いです。見ただけで気分…
いやあ@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) フローリングの目地と畳では虫の量が圧倒…
畳関連業者@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) また、清潔さという観点から見ると、埃や…

Copyright (c) 1997-2019 Rakuten, Inc. All Rights Reserved.