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2022.03.30
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カテゴリ:不動産投資
こんにちは。

3/29 ご縁があって同じ地主様から3棟目の物件(築31年 RC 12戸)を購入させて頂きました。

2年半前にもこの地主さまから同一敷地内のRCを2棟購入させて頂きました。
この2棟も購入した時点では空室も複数あり、ここ数年満室になったことが無いと
当時の管理会社の方に言われていました。
しかし弊社が購入後すぐに2棟丸ごと大規模修繕を実施し
管理会社を変え、適正な条件で募集後、ずっと満室が続き、周辺の方に募集したところ
余剰の駐車場(4台空きでした)まですべて埋まり空き待ち状態です。
満室で購入したファミリータイプの方は未だ空いたことが無く
室内を見たことが無いです。
弊社物件の中でもかなりハイパフォーマンスな物件です。

この2棟の傍に住まわれている地主様が『またあのお兄ちゃんに・・』という流れで
入ってきた情報です。
※実は先の2棟の時にこの物件も一緒にと言われていたのですが
 少し古いので積算が延びなくてお断りし、新しい2棟だけ購入したという流れです。
なので2年半ぶりに再会した情報。
売主様はご高齢の女性でとても上品な方です。
もうお持ちの収益物件を整理したいという理由です。
 
以前お断りしていたので価格は交渉してくれるという事でしたので
ダメもとで3割引の価格を提示しました。
結果ほぼ指値通りの回答を頂けました。

これにより
結果:利回り 11%→15.2%
   返済比率 40%
   1億当たりのCF800万円超
   積算評価より500万円安い価格で購入できました。

​<大きい指値が通った理由>​
 ①売主が業者でなく地主のおばあちゃんで売り方を知らなくて
  全然売れない時期が
数年続いていることを知っていた。
 
 ②残債が無い。※登記簿で確認

 ③以前購入した2棟を大事にし満室稼働しているという実績

​ ○○○万円なら現金で買います。
   ただし押し戻さないで下さい。』とハッキリと伝えた。
  ※これには裏があり本当に現金で数千万だすつもりは無く
   裏で迅速に動き5日で金融機関から承認を得た後に発言しています。
​   現金であろうが融資であろうが売れれば売主様の口座には同額が残ります。

  ⑤大規模修繕13年以上未実施。エビデンス等も無し。

特に④が大きいと思いますが、これも先の2棟の購入実績があったから
響いたと思います。
そして融資審査が迅速な金融機関と繋がっておくのも大事です。
いざという時に勝てます。

折角のご縁で頂いたお話なので前回同様にきちんと修繕し
3戸空いていますので早期に満室にし大事にしていきたいと思います。

今回は補修だけでなくデザインリフォームを施し
カッコよく蘇らえせたいと思います。
​​​​​​​​​​​​​​





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最終更新日  2022.03.30 18:58:17
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