不動産事業を通して街と心に潤いを。

ご無沙汰しております。
関西は梅雨入りを待たずして暑い日が続きますね。

さて不動産事業ですが
3か月くらい前からマンション建設を計画しており
土地を探していました。
そんな時、設計チームから好立地の土地情報が入りました。
その地域ではかなり高い坪単価ですが接道や間口が理想的、
さらに角地で駅へのアクセスも良好（新快速停車駅徒歩10分以内）
73坪と少し狭いですが80/400で上に積めば収益も合いそうです。
設計と協議し5階建ての鉄骨マンションを計画しました。

土地値が高いため嫌でしたが1Ｋタイプを入れたり一階を店舗にする案で
収益を伸ばしに行きました。
※本当は全戸ファミリータイプが良かったですが収益が合わないと
　融資が厳しく実現しませんので(-_-;)

ＧＷ前に早速融資打診をしました。

それからも20回程度様々な間取りによる収益パターンを作成しますが
なかなかしっくりきません。

この辺りも没になったプランです。


専有部分の面積を増やしたいため共有部を削りすぎて
出来上がった図面は30平米ほど容積ＯＶＥＲと(-_-;)
仕方ないので一階店舗を狭くしピロティ部分を増やし何とか納めました。


最初の見積りで​総事業費3億6000万超​

コストを下げ、需要を考慮しつつ収益があがるプランをひたすら考えました。
どうしても実現したい！　でも合わない。の繰り返しで
眠れない日々が続き、ストレスのせいか​盲腸​になりました。
GWの5/2～最終まで抗生剤の点滴に通いました。


そんな時、このプロジェクトをどうしても実現したいがために
1Kで賃料を合わせに行ってしまった私に
別物件を任せている管理会社から
『このエリアは1Ｋなら最低28平米無いと決まりにくいし賃料とれませんよ。』
と言われ谷底に突き落とされました。
※もちろん最初にリサーチしていたのですが
　その時は全戸1Ｋでも埋めてみせます。って感じだったので油断していました。
でも本当のことを聞けて良かったです。

早速1Ｋタイプを28㎡以上にするべく
設計とプランを練り直すもワンフロア150㎡（共有部込）しかないので
どう考えても4戸しか入りません。

これだと下図の全戸ファミリータイプにした方が収益が上がります。
※とはいってもどちらにしても1Ｋの戸数をかなり減らしたので収益激減(-_-;)
ただ入居期間等でランコスが下がり安定するし売却時も有利だぞと思い
下図を採用しました。2～5階まで同一プランです。

しかしここで大問題発生！
地方には必須の​駐車場​です。

最初は単身者用が多かったため重視していなかったですが
郊外で全戸ファミリータイプとなると駐車場は必須です。
全戸必要とのことですので14台分確保できないとリーシングが怖すぎます。
すぐに近隣の空き状況を確認するも空は少ないです。
14台分はさすがに確保できません。

唯一隣が最近できたコインパーキングでちょうど１４台。
運命か！いや違う。

最近できたということは設備費（初期投資）がかかっているので
やめて全部貸してほしいという案も難しいと思います。

もし隣のコインパーキングを丸ごと借りられたとしても
いつ辞めて売られるかもしれませんし、他社の動向次第で3億6000万もの
事業をする、しないを決断するのは違うし売却時にも悪影響が出ると思い
このプロジェクトをやめるという決断をしました。

1Kでもやれば良いじゃんと思うかもしれませんが
ファミリータイプの方が収益が高いのに収益下げてリスクを上げる選択はできませんでした。

資料作りから何十回もプラン作成し、もがいて苦しみ、不眠が続き
盲腸にまでなりましたが、金融機関には説明と謝罪し融資審査を止めて頂き、
見積り出して頂いた工務店様等の関係者にも説明とお詫びをしました。

めったに出ない好立地の土地に浮かれ適切な判断ができなかった私の力不足です。

ただとてもいい勉強になりました。

また新たにチャレンジする際に
この苦い経験がきっと役立つと思います。

それではまた。
次のプロジェクトへ。