000000
ホーム \| 日記 \| プロフィール	【フォローする】【ログイン】

不動産事業を通して街と心に潤いを。

カテゴリ未分類0

生い立ち2

生活17

不動産投資73

[不動産投資] カテゴリの記事

全73件 (73件中 1-50件目)

1 2 >

4棟売却と新築マンション進捗！

早いものでもう8月も終わりですね。緩やかに秋へと進んでいくんでしょうね。台風10号がノロノロ活動してるようですが過ぎ行くのを待っていても遅いので普通に活動していきます。7月から第11期が始まり、売却に動いておりマンション3棟と、アパート1棟の計4棟の売却が決まりました。これにより新築マンション建設に投入する自己資金を除いても充分なキャッシュを残してくれました。※来期の税金は全く笑えない額ですが(-_-;)帰ってきたこの資金をどう上手く使うかが事業家の手腕を問われるところだと思います。こういう時かえって物欲が無くなり、資金を整理し、気が引き締まります。さて先日新築マンション建設予定地の解体作業が終わりましたので立会に行ってきました。都会なので隣地との間が狭く難易度高かったですが、上手くこなして頂けました。暑い中、本当にありがたいです。この後結構、瓦礫が出てきました(-_-;)これから自分で滅失登記をし測量やレベル・座標確認と同時に地盤調査を進めていきます。高層になるので申請にも時間がかかります。間取りも自分の趣味嗜好ではなく、そのエリアの仲介屋さんと協議しながらそのエリアで最も好まれる、ニーズがあるそして斬新な間取りに取り組んでいます。焦らず学び楽しみながら進めていきたいと思います。それではまた。

2024.08.31

コメント(0)
大幅な資産入れ替えと新規プロジェクト始動！

ご無沙汰しております。もう一年の半分が過ぎ、少し早めの猛暑日が続いていますね！現在の私は、会社が7月決算なのでその処理と、決定済の売却や購入の決済を進めています。かなり過密なので一つ一つ慎重に進めています。事業的にも大きな転換を迎えるべく大幅な資産の入れ替えを行っています。具体的には郊外の1Kタイプ（賃料30000円前後）のものを全棟売却しその利益で好立地で希少なエリアでファミリータイプを建設し長期の安定経営を狙います。以下が新プロジェクトの企画の際に金融機関にも提出した『現況～PJ竣工時の変化』を表にまとめたものです。※3億円以上の総事業費になりますがもう融資承認は頂き土地決済も終了4棟売却するので総戸数は減りますが一戸当たりの平均賃料の大幅ＵＰや平均調達金利の低下さらには平均築年数が相当若返り、タイプもファミリータイプが多くを占めます。より修繕や入れ替わり等のコストが抑えられ、安定すると考えられます。新規プロジェクトは7/中旬、解体からスタートです！北摂エリアの人気駅から徒歩5分の立地で7階建のマンションです。徹底したリサーチの結果2ＬＤＫがかなり少なく全く足りてないエリアですので良いものを造り地域に貢献出来たらいいなと思っています。それではまた

2024.07.07

コメント(2)
3億6000万円の融資を自分で止めた理由！

ご無沙汰しております。関西は梅雨入りを待たずして暑い日が続きますね。さて不動産事業ですが3か月くらい前からマンション建設を計画しており土地を探していました。そんな時、設計チームから好立地の土地情報が入りました。その地域ではかなり高い坪単価ですが接道や間口が理想的、さらに角地で駅へのアクセスも良好（新快速停車駅徒歩10分以内）73坪と少し狭いですが80/400で上に積めば収益も合いそうです。設計と協議し5階建ての鉄骨マンションを計画しました。土地値が高いため嫌でしたが1Ｋタイプを入れたり一階を店舗にする案で収益を伸ばしに行きました。※本当は全戸ファミリータイプが良かったですが収益が合わないと　融資が厳しく実現しませんので(-_-;)ＧＷ前に早速融資打診をしました。それからも20回程度様々な間取りによる収益パターンを作成しますがなかなかしっくりきません。この辺りも没になったプランです。専有部分の面積を増やしたいため共有部を削りすぎて出来上がった図面は30平米ほど容積ＯＶＥＲと(-_-;)仕方ないので一階店舗を狭くしピロティ部分を増やし何とか納めました。最初の見積りで総事業費3億6000万超コストを下げ、需要を考慮しつつ収益があがるプランをひたすら考えました。どうしても実現したい！　でも合わない。の繰り返しで眠れない日々が続き、ストレスのせいか盲腸になりました。GWの5/2～最終まで抗生剤の点滴に通いました。そんな時、このプロジェクトをどうしても実現したいがために1Kで賃料を合わせに行ってしまった私に別物件を任せている管理会社から『このエリアは1Ｋなら最低28平米無いと決まりにくいし賃料とれませんよ。』と言われ谷底に突き落とされました。※もちろん最初にリサーチしていたのですが　その時は全戸1Ｋでも埋めてみせます。って感じだったので油断していました。でも本当のことを聞けて良かったです。早速1Ｋタイプを28㎡以上にするべく設計とプランを練り直すもワンフロア150㎡（共有部込）しかないのでどう考えても4戸しか入りません。これだと下図の全戸ファミリータイプにした方が収益が上がります。※とはいってもどちらにしても1Ｋの戸数をかなり減らしたので収益激減(-_-;)ただ入居期間等でランコスが下がり安定するし売却時も有利だぞと思い下図を採用しました。2～5階まで同一プランです。しかしここで大問題発生！地方には必須の駐車場です。最初は単身者用が多かったため重視していなかったですが郊外で全戸ファミリータイプとなると駐車場は必須です。全戸必要とのことですので14台分確保できないとリーシングが怖すぎます。すぐに近隣の空き状況を確認するも空は少ないです。14台分はさすがに確保できません。唯一隣が最近できたコインパーキングでちょうど１４台。運命か！いや違う。最近できたということは設備費（初期投資）がかかっているのでやめて全部貸してほしいという案も難しいと思います。もし隣のコインパーキングを丸ごと借りられたとしてもいつ辞めて売られるかもしれませんし、他社の動向次第で3億6000万もの事業をする、しないを決断するのは違うし売却時にも悪影響が出ると思いこのプロジェクトをやめるという決断をしました。1Kでもやれば良いじゃんと思うかもしれませんがファミリータイプの方が収益が高いのに収益下げてリスクを上げる選択はできませんでした。資料作りから何十回もプラン作成し、もがいて苦しみ、不眠が続き盲腸にまでなりましたが、金融機関には説明と謝罪し融資審査を止めて頂き、見積り出して頂いた工務店様等の関係者にも説明とお詫びをしました。めったに出ない好立地の土地に浮かれ適切な判断ができなかった私の力不足です。ただとてもいい勉強になりました。また新たにチャレンジする際にこの苦い経験がきっと役立つと思います。それではまた。次のプロジェクトへ。

2024.05.23

コメント(2)
富山出張でセミナーへ参加！

こんにちは！4月の12～13日に約5年ぶりに富山へ出張に行ってきました。大阪駅からサンダーバード、懐かしいです。※長旅なので卵サンドと珈琲を持ち込みました(#^^#)駅前はおしゃれなデザインの路面電車や市バス等が整備されておりアクセス抜群でとても綺麗に開発されていました。お昼頃着いたので富山のお寿司、もしくは白エビ天を食べてみたくて駅中の『きときと市場とやマルシェへ』行ったのですがどこも大行列(;^ω^)　※きときとというのは『新鮮』という意味らしいです。気を取り直して『先に市内をブラブラして14時頃戻ってきたら空いてるだろう作戦』に変更！行きたかった富山城や桜が綺麗な松川周辺へ行きました。最高の天気で暑いくらいで、散り始めた満開の桜が風に揺られて降ってきて幻想的でした。続いて富山城へ巨大な公園の中に佇む美しいファサード博物館になっており屋上の展望台まで行けるようです。展望台からは立山連峰が美しく見えます。関西では見れない景色なので、絵画の様に見えました。その後いい時間になったので駅に戻り、恐る恐るお目当てのお店に行くと予想通り空いてました(#^^#)　こちらです。こちらは白えびのてんぷらです。甘くてとても美味しかったです。その後お土産を買いホテルへチェックインし少し休みました。ホテルの方のおススメで環水公園が綺麗ですよって教えて頂けたので散歩がてらに行ってみました。あの有名なスタバがあるところですね！前回は昼行ったのですがこの時期の夜はめっちゃ綺麗です。こちらがあのスタバです( ´∀｀ )　夜でも店外まで行列！カップルや家族連ればかりなので、40代のおじさんが一人で居たら段々恥ずかしくなってきたのでジョギングの途中の様なふりをしてストレッチしたりして誤魔化してました(;^ω^)こちらは富山ブラックラーメン　濃い目の味で美味しかったです。さて翌日のセミナーですが結婚式場やレストランみたいな素敵な空間で70名以上がぎっしりで熱気が凄いです。波乗りニーノさんは私がＦＩＲＥする時色々相談にのって頂いた先輩です。ニーノさんは講演直前まで私と最後列の席でお話していて、オープニングのド迫力の動画が始まってもまだ最高列の席にいて動画の終わりと同時にマイクを握り壇上へ駆け上がられてました。カッコ良すぎます。ニーノさんのセミナーを受けられたことが無い方はお勧めします。元気をもらえますし、人生観を見直せることになるでしょう。印象に残ったのは　何事も自分で選べる人生にする！　どうなりたいか紙に書いて貼っておき常に意識する！　最高の仲間をつくる！私自身も現在大きな局面を迎えています。どうなるか分かりませんが人生は一回きり、悔いが残らぬよう挑戦し続けたいと思います。この2日間で富山の自然や人々、歴史や文化に触れ、益々富山が好きになりました。それではまた。

2024.04.14

コメント(2)
新築計画時の市場リサーチとステージング

ご無沙汰しております。段々と暖かくなり、春がもうすぐですね。2月、３月は同じ事業家仲間の新築が続々と竣工し、毎週のように見学会に参加させて頂く予定です。新築計画を決定する際、どこまで市場をリサーチするかはまちまちだと思います。ざっとエリア特性、需要、競合、想定賃料、駅までの道のり、嫌悪施設の有無。この辺りは皆さんある程度調べられると思いますが、私はとりわけ競合の数は重視しています。共同住宅の総数では無く間取り別でそのエリアの物件数を把握し何が足りてないのか？　そして何が過剰になっているのかを点で見ます。つまり1Kが供給過剰で3点ユニットで2万円台のエリア、それでも空室が散見されるエリアに1Kを造っても厳しい競争にまきこまれるだけで将来は見えています。その辺りを検索サイトでしっかり調べ、さらには付近の仲介会社にもしっかり聞き込み『この間取りが足りてない』を引き出せればかなり有利に運営できます。1回の繁忙期で動く人数、時期はそのエリアで決まっています。それを奪い合う形になるので、その参加人数を最初から少なくしておきなおかつ圧倒的な物を造る。そんな感じで考えています。事業ですから収益も大事ですが、収益シミュレーションばかり見ず地域のためという視点が自分も救ってくれます。是非スタート時から前に出ていましょう！後はステージングも、しない方が良いんじゃないかというようなものもよく見ます。出来ないならステージングのプロに任せた方が良いと思います。テーブルや敷物を今ある物で置いて、絶対そんな使い方しないでしょって感じになってます。物件によってデザインが違うのですから物品の使いまわしはかえって価値を下げないか心配になります。それではまた。

2024.03.16

コメント(2)
今年度の総評！　奇跡の入居率100％達成！

こんにちは。今年も今日で最後、一年早いですね。本年度を振り返ってみると①新築戸建・・・5棟竣工②新築ガレージハウス・・・1棟竣工③新築アパート・・・1棟竣工④コンテナ製店舗・・・2戸竣工※売却は無しという結果でした。来期は売却を絡めながらまた新しいプロジェクトを進めていく予定です。圧倒的な物を造るには、資金に余裕を持たせる必要があるのでしっかり休む時期（購入しない時期）も必要だと考えています。この期間に様々な意匠、デザイン、建築に触れアイデアを蓄積し次回建築に活かせるように発展させメモしています。さて、12/27に管理会社から連絡があり空室2室と空き予定の1室全て申し込みが入ったと連絡が入り、所有物件全て満室で年越し出来そうです。入居率100％嬉しい★※最近お会いする人に新築ばかりのイメージと言われますが　中古で築古も50戸程度保有しています。それでは皆様、まだまだ寒い時期が続きますのでお身体気を付けて過ごして下さいね。今年お会いし交流頂いた皆様、本ブログを読んで頂いた皆様、本当にありがとうございました。来年度も宜しくお願い致します。＜おまけ＞100均のティアラ装着↓　この後怒ってぶん取りました(;^ω^)今年も全くやる気ないサンタ↓

2023.12.31

コメント(0)
元気が出る大家祭へ参加！

ご無沙汰しております。もう12月に入りすっかり寒くなりましたね。残り一か月体調を整え、来年度に向けての準備をしています。さて先週末に『元気が出る大家祭　in 大阪』というイベントに参加してきました。セミナー参加はかなり久しぶりです。500名もの人が一カ所に集まり、凄まじい熱気でした。私は関西で事業をしていますのでこういう場で思うのは『どれだけ知っている人いるかな』では無く『どれだけ私や弊社の事が知られているかな』です。受付に入った瞬間、『お疲れ様です。ありがとうございます。』と共催の波乗りニーノさんから元気よくお声がけ頂きもうこの時点で元気出ました。懇親会では名刺もたくさん交換させて頂きました。私は主に顔出ししてないですが、面識が無い方でも、私の名刺を見るとほとんどの人が『このマーク見た事あります。』や『え、あのスティードさんですか？』みたいな声が多く、中にはＸで不動産の事について相談を受けてた方も複数いて『その節はどうも・・』みたいなこともあり出会えたことを一緒に喜んだりできました。自社の認知度を再確認できたいい機会でした。セミナー講師のお話は、言葉にするのが難しい位素晴らしい内容でした。共通して確実に言えるのは輝かしい実績の裏で、皆さんめちゃくちゃ失敗もされてます。挑戦の数が圧倒的に多いので当たり前ですし、どんなステージでも常に悩み続け、命がけで戦いながら信用の創造に努めておられます。社会情勢が不可抗力でうちのめされ、大きな被害を被った時こそ経営者の手腕が発揮されます。ピンチをチームで一丸となって乗り越え挑戦し続け、決して諦めないという気持ちや行動が大切だと再認識しました。色んな新しい出会いや、事業家仲間達との再会素晴らしいお話で本当に元気が出ました。お会いできた皆様、企画して頂いた皆様素敵な時間を過ごせました。ありがとうございました。#大家祭#元気が出る大家祭

2023.12.06

コメント(1)
ガレージハウスの店舗使用例とコンテナ店舗OPEN！！

こんにちは。3連休中はとてもいい天気で過ごしやすいですね。先週は改装中のコンテナの設備を運びその土地のガレージハウスにリラクゼーションサロンをＯＰＥＮされたので御祝いとご挨拶に伺いました。ビルトインガレージをお客様用の駐車場にされてますのでお客様は雨に濡れずにすぐお店に入れます。室内もとてもセンス良くいい空間です。是非お近くへ来られる際は癒されて下さい。ご案内はコチラです。リラクゼーションサロンＬＹＳさてコンテナの方ですがBEFOREから行きましょう。黒コンテナ（普通のJR中古コンテナ12ｆｔ）白コンテナ（ある程度内装完了後の中古製品）改装後こうなりました。11/4～脱毛サロンとタイ式マッサージ店をOPENされる予定でそれに間に合わせるよう改装をしていきました。この後各入口上部に庇を設置予定！照明、換気扇、エアコン、水栓、キャビネット、24ｈ換気等を設置しました。コチラは天井が低めだったのでダクトレールにはせず厚さ2.5ｃｍの薄型で多機能な物を採用！大きい窓を移植して採光バッチリです。夜にはこの大きなオリーブが下からライトアップされとてもいい雰囲気になると気に入って頂けました。トイレは二つのコンテナの間に設置！※一戸ずつ借りて頂けた場合は共用にするためです。コチラの水栓蛇口は左側壁排水にした方が良かったです(;^ω^)この後設備が搬入されとても良い空間になったので私自身もOPENがとても楽しみでした。こちらのセラピストの方も実際タイまで行って資格を取られたようです。凄い！！※ちなみにこちらのオーナーは私の同級生で30年ぶりの再会に　お互いビックリしましたが懐かしい笑顔が見れてとても嬉しかったです。是非人気店になって頂きたいと思います。それではまた。

2023.11.05

コメント(0)
新築工事における追加費用の契約上の責任について

ご無沙汰しております。随分肌寒い季節になりましたが、寒暖差が激しいですね。しっかり体調を整え、冬支度をしたいですね。今日は新築時に発生する事が多い追加費用について話しましょう！追加費用とは請負契約時の見積り金額から、建築を進めていく中、仕様のグレードUPや、追加の設備備品を設置することによって発生する費用です。これは当然の事なのですが、キチンとした手順を踏まないと揉めるケースがあるので注意しましょう。以前新築した物件でのお話です。建物が竣工し、お部屋も満室になった頃、工務店から追加費用の見積もりが届きました。その額数百万円！　※100や200では無いです。内容を確認してみると、弊社が当初の見積り内（追加費用無し）と認識していたものが何項目もあり、それらだけでも200万円弱あります。※弊社が直接電気屋さんから購入し現場に届けた外構のライトも何故か3倍くらいの金額で　請求されています。この時点で不信感が募ります。無料だと思っていたものに対して、実際200万円弱請求されている。すぐに内容をピックアップしまとめて工務店に連絡しました。何度も協議をしましたが、言った言わないの水掛け論になってしまいますので要点だけ伝えました。『弊社としては、見積り金額の範囲内のものを選択しているので　身に覚えのないものは払えません。』すると工務店側は社長と協議するとの事でした。その後、何回かやり取りし、いくらかは納得して頂き私も長引かせても良い事は無いので、泣く泣くでしたが折り合いをつけお支払いしました。さてこのケースの問題は何だったでしょう？新築時に追加費用が発生する場合は、工務店側は『その内容と金額増加を明細にてきちんと説明し、施主に印鑑をもらい共有する。』これをやっておけば追加費用で驚愕することも、揉めることも無いと思います。億を超える物件ですし、最後の最後に嫌な気持ちになりたくないし10年間の瑕疵担保保険もあるし、お互い良好な関係の方が好ましいです。是非新築される際は追加費用について今一度認識を再確認して頂きトラブルを避ける情報になれば幸いです。それではまた。

2023.10.21

コメント(0)
日常清掃の基本姿勢！　清掃後確認に行ったら大変なことに！

ご無沙汰しております。段々猛暑が収まり、朝晩は過ごしやすくなりましたね！先日大阪の物件の退去後リフォーム日だったので行ってきました。その前日に日常清掃完了報告書も頂いていたのでいろいろ確認出来たらと思ってのことです。結果は、残念ながら以下の通りです。エントランス宅配ボックス下にたばこの吸い殻や虫の死骸館銘板プレート周辺には蜘蛛の巣外灯周りにも蜘蛛の巣清掃報告書は綺麗にした部分をのみの写真が送られてくるためたまには清掃後のチェックも必要だと思います。これらの写真を清掃の方に送り、問題意識を共有し改善をお願いしました。一方、違う物件では自分で面談して清掃をお願いした方の報告LINEです。清掃日前日から明日何時に行きますと連絡がありキチンと清掃前・後の写真をアルバムにして送って頂けます。お願いしていない草ひき等も、自ら進んで行い事後報告、少しの異常もすぐに対応、報告を頂けます。シンボルツリーの成長も見守り、一緒に喜びを共有して頂いている感じです。つまりは常時他者目線で『オーナーだったらどう思うか？』『入居者様が見たらどう思うか？』をきちんと考え対応して頂いてます。契約通りの項目に沿ってただこなしている方との違いは顕著です。保有物件全てこの方にお願いしたいですがエリアが違うので難しいです。今後建てる物件の日常清掃は全て面談し採用の可否を決めようと思います。それではまた。

2023.09.10

コメント(2)
事業家の素敵な一日！

今日は朝から弊社メインバンクの阪神地区本部長（執行役員）の方と取引支店の支店長が一緒に来社されました。急なご連絡だったので異動かなと思っていましたがご挨拶がてらの視察の様でした。不動産を初め色んなお話が出来て楽しい時間でした。弊社の今後の方針を伝え理解いただけたと思います。昼からはジムに行こうかと思いましたが少し気分転換に近くをドライブしランチに行きました。コチラです↓　素敵な空間看板犬のBENNYちゃん車の音が聴こえたらこうやって出迎えてくれます。瞳がたまりませんメニューも複数あり美味しいし、景観が良いです。テラス席はワンちゃんの同伴ＯＫです。ベニーちゃんは通路の真ん中で横になりますがそれは撫でて欲しいサインらしいです。めちゃ可愛くてたくさん遊びました。帰りに他のお客さんが連れてきたワンちゃんとも遊ぶ！　この子も可愛い。基本的にはカフェなのでちょくちょくベニーちゃんに会いに行こうと思います。楽しい一日でした。明日は月末最終日、記帳や立会いで一日かかりそう。ジムいけるかな・・それではまた。

2023.08.30

コメント(1)
またまた明渡訴訟決定！　滞納に有効な対策をご紹介！

こんにちは。暑い日が続きますね。そんな中、弊社保有の大阪の物件でまたまた長期滞納による明渡訴訟が決定しました。去年も数回鍵開けに行ってます(;^ω^)今で4～5ヵ月滞納で約40万円程度滞納されてます。もう関わりたくないし、あの鍵開けるときのスリルは味わいたくないです。心境は『どうか無事でいてください。』です。前回の違う大阪の物件ではエアコンのリモコンがタバコの焼け跡で変色しミラブルプラス（45000円）を盗まれていました。　※ミラブルは保証対象外(;^ω^)しかもその逃げた入居者の映像を翌日のＴＶのニュースで見ました。※東京の飲食店に空き巣に入って逮捕されてるニュースです(;^ω^)まぁどうなることやら見守るしか無いですね。最近知ったのですが入居審査を強化するとういう対策がありそうです。先日の賃貸住宅フェアで知り合った業者様が来社され説明して頂きました。入居審査のこれまでは保証会社でありその収益構造は契約時の保証料であります。当然営利企業であるため迷ったときはとりあえず間口を広くし売上を求めていきます。さらにプロパティマネジメントでは特にオーナーが入居者と入居前に話すことはできないため仲介会社頼りです。仲介会社の担当者様も入居希望者と対面し多少の違和感を感じていても今度はオーナーと会うことが無いため自分の成績のために入れてしまいます。構造的に欠陥があり過ぎます。以下の写真に示すサービスはいわゆる『入居審査のプロ』です。AIがいくつもの事項や履歴からそのリスクを数値化し審査するので迷いがありません。ちなみにＣＩＣ等の個人情報まで遡り、暴力団の方等は全て記録にあり当然一発アウト！コストは月額3000円程度で保有物件全てに適応できます。年30000円程度で一戸70000円の長期滞納や訴訟リスクを避けられれば安いですね。気になる方は採用してみてはいかがでしょうか？話は変わって最近ジムが近くに出来たので通い始めました。ラウンジやワークスペースもあるので便利です。私はよく朝カフェに行くのでちょうど良いです。今のところ楽しいのでパーソナルつけて日々楽しんでます。暑いのももうすぐ終わります。体調には気を付けて乗り切りましょう！それではまた。＃賃貸住宅フェア＃滞納抑制

2023.08.10

コメント(2)
東京出張【賃貸住宅フェア2023】

先週7/19，20は東京へ出張してきました。東京ビッグサイトで開催された『賃貸住宅フェア2023』に参加するためです。独創的な建物でこれだけでも面白いです。たくさんの出展ブースやセミナー会場、キッチンカー等があり凄まじい熱気でした。コチラは私が聴講したセミナーの一つ私のツイート（＠eyuin1106）からですが『土地から新築に憧れてる人多いですが、ただリスクを取って建てただけでは厳しい。圧倒的なビジョン・コンセプト、差別化等を施し、さらにはそれらを周知させるマーケティングが必要。それらが上手く作用するとまだ建ってない状況(図面やイラストとその説明のみ)でもリーシングが完了する事例をお聞きしました。』むしろまだ建ってないので申込済みの契約者様にご希望の内装等を選んでいただける事もメリットになったそうです。1日目を終え混雑する前に『ゆりかもめ』に乗って予約していたホテルに向かいました。ただ普段電車乗らないので案の定やらかしまくり、間違ってグリーン車に座っていたようでお姉さんにグリーンのチケット見せてと言われ『持ってないんです。』と言うと『買って頂くか一般席へ移動して下さい。』と言われ分かりましたと言ったところで『ここどこですか？』とお聞きしたら私の降りる駅だったので『僕、ここで降ります』と言ったところ無情にもドアは閉まりました。(;^ω^)自分の降りたい駅から特急で離れ行くときの虚しさと恥ずかしさは中々です(´;ω;｀)そうこうして何とかたどり着いたホテル会場に近いのとマリオットの無料宿泊で取れるところで探しました。ほぼ外国人で埋め尽くされ逆に浮きました。二日目の朝にはスカイツリーまで徒歩30分朝散歩しました。東京のマンションのエントランス付近にはこういうシェア出来る移動手段もチラホラ見受けられ生活を想像すると楽しそうです♪たくさんの知人にも出会い、新たな出会いもあり、たくさんの情報や刺激・アイデアを頂き有意義な二日間を過ごせました。賃貸住宅の可能性はまだまだある。深く深く探求していきます。

2023.07.23

コメント(1)
新築戸建（連棟）を自主管理してみて分かった事

こんにちは。今日は４月に竣工しました戸建連棟+ガレージハウス+店舗の一体型プロジェクトの管理を初めて自社でやってみて分かった事、感じた事をお伝えします。①賃貸契約入居に関する契約業務は地元の仲介業者様に窓口になって頂き代行して頂きました。※リーシング～鍵渡しまで②賃料の集金家賃保証会社等で集金代行のサービスを無料で受けて頂ける業者も複数あり悩みましたが、今回は日本セーフティにお願いしました。家賃保証契約をお願いしたお部屋の賃料を同社以外の第三者機関（信託勘定）から支払って頂けるので入居者様の支払いの有無に関わらずオーナーには必ず一定額が振り込まれますし大元の日本セーフティが倒産しても入金の遅れが無いというシステムが気に入りました。※法人は保証を外し直接振込　これで集金に関しては解決！③クレーム対応やトラブル対応新築の戸建ですし、今のところゼロでたまに質問があるくらいです。地域で最も高い賃料に住まれる方ですし、皆さん本当に良い方で、上品でこちらがビックリします。先日も『何月何日からお世話になります。』と私のスマホにわざわざご挨拶を頂き恐縮してしまいました。④清掃等の管理　③の様な感じですのでほぼ要りません。周知のとおり戸建は所有感があり自宅の周りは入居者様で綺麗にして頂いてます。たばこの吸い殻、レシートの様な紙屑一つ見たことがありません。割れ窓理論の反対で美しい場所にゴミは捨てれません。まして自分が住んでる圧倒的景観に。唯一気にしているのは⑤植栽の管理です。具体的には水やり、防虫、剪定、落ち葉拾い等です。これ位なら勉強して自分でしようと思い早速水やりのホースを購入しにホームセンターへ行きました。※共用部の水栓が1カ所なので届くかなぁと思いつつ　30ｍの方を購入しました。※50ｍになると急に高い(;^ω^)早速水栓にセットし延ばしてみるも全然足りない(;^ω^)仕方ないので奥のガレージハウスの方の植栽は足らず分だけジョウロで往復します(;^ω^)月に2回は確認と水やりに行こうかと思ってます。もし管理会社に丸投げしてしまうと月100万としても管理料5%+税で55000円55000×12＝660000円の経費が掛かります。これが要らないとなるとその分利回りを押し上げてくれますね。これは大きいです。戸建の連棟を考えてる方の参考になれば幸いです。それではまた。

2023.06.22

コメント(2)
閲覧注意！！　新築戸建の植物がえらいことに！！

こんにちは。今日はちょっと閲覧注意でお願いいたします。3月に竣工しました新築戸建の連棟プロジェクトに行く用事があり寄ってみると植樹した『シラカシ』に変化が！！何か葉の色が違う、幹部分が黒い、元気が無いと思いしっかり観察してみると大量の虫が付着していました。今まで何度行ってもシラカシが一番元気だったので、むしろオリーブの心配ばかりしていました。別件で行っていたので先にその用事をすませ、早速写真を撮り近所の園芸店に行き写真を見せ対策を一緒に考えて頂きました。※ただこの時点で財布を丸ごと忘れてきたことに気づき、　QRコード決済できる店でしか購入できない事に気づき不安になりました。お店の方によると最初の画像の虫は『アブラムシ』で二枚目の画像はまた別の虫で『カイガラムシ』というそうでこの時期よくつくそうです。大量のアブラムシ　※めちゃくちゃ気持ち悪くてすみません(´;ω;｀)コチラはカイガラムシ下図は上記の虫の糞や分泌物をエサにしてカビが発生する現象で『すす病』になっています。幸いにも声をかけたお店の方が写真を見た時の反応、受け答えから相当に詳しい人だと分かり、丁寧に教えて頂き下図の商品をpaypayで購入しました。コチラを葉や幹がベタベタになるまで噴霧すれば、虫は自然と落ち改善するようです。　※計8本あったのでスプレー1本半使いました。今回は私の怠慢で弱ってしまったのでキチンとケアして元の様に元気な姿に戻します。構造物では無く生き物を管理する難しさを痛感しました。ちなみにその後も違う物件に寄る用事もありましたがランチもpaypay,移動中のコーヒーやシュークリームまでＱＲコードで支払い高速料金はＥＴＣだしコインパーキングにさえ停めなければ現金要らないんじゃないかと感じました。財布忘れ癖まだまだ直りそうにありません(;^ω^)次回は新築戸建連棟を自主管理してみて分かった事を書いてみたいと思います。集合住宅とは全く違う視点を是非参考にして頂けたらと思います。それではまた。

2023.05.28

コメント(0)
購入4年目に初めて見た室内にショック！

こんにちは！先日竣工したアパートが満室になったのと共用部を塞ぐポリカ工事が終わったので確認に行きました。これで雨風も入らないし共用部の汚れも激減します。その帰りに4年前くらいに購入したRCが初めて退去が有ったので中を確認してきました。満室購入から現在までの4年間一度も退去無くとても優秀な物件です。7年入居でしたので覚悟していたのですが中々の状態でした。　※最近新築ばかりやってたので衝撃が走る(;^ω^)漏水を放置していたようで写真の様に痛んでしまってます。この部分は入居者過失として請求して頂きます。畳は綺麗だけど和室あったのね(;^ω^)角部屋なので出窓がありその下に収納があります。全体の修繕見積を取るとこんな感じです。価格の単価と項目を確認しますが今回は浴室鏡と襖張り替えを削除し管理会社に許可を取った上で自分でネット購入し直送しました。鏡は1200円程度でした。あまり多くを言い過ぎると嫌がられるしいつも満室にして頂いてるのでこのくらいにしておきました。数字にばかり捕らわれないで人間同士のお付き合いや気持ちの部分も大事にしていきたいですね。

2023.05.24

コメント(0)
ガレージハウスも竣工！

こんにちは。4/22（土）に『ガレージハウス』も竣工しました。最近はちらほら見られますが、こちらの開発地には市内初です。どんな反響があるか楽しみでした。2LDK+ガレージ（82.8～83.22㎡）です。少しその特長をご紹介します。戸建を意識した広々エントランス　※この間追突され愛車では無く代車を入れることになり無念(´;ω;｀)リクシル電動シャッター広々ガレージ内は全面『木毛セメント板』仕上げ　※事務所使用可にしてます。代車(´;ω;｀)を入れるとこんな感じです。室内からも良く見えます。ベランダを無くしガス衣類乾燥機『乾太くん』+室内干し用ハンガー付可動棚を特注！ウルトラファインバブル給湯器（リンナイ）も標準設置大型三連窓には『調光式ロールカーテン』をプレゼントしました。夕景・夜景も美しく極上のお出迎えです。竣工日に鍵渡しで入居開始です。私が幼少期から学生時代に育ったこの町の開発地で工務店担当者様と二年半のお付き合いが一旦終了となり、最後の鍵を受け取るとき『想いを形にする瞬間に立ち会わせて頂き本当にありがとうございました。』と言われ景色が滲みました。またこのチームを集結させられるよう邁進したいと思います。ＰＳ.ピンク色に咲いたライラックの花言葉は『思い出・青春の思い出・友情・純潔』です。ようやく美しく咲きました。

2023.04.25

コメント(1)
戸建プロジェクト竣工！

こんにちは。初めての連日投稿になります。さて昨日に続いて3月に竣工したもう一つの物件についてお話します。コチラは私が幼少期から19歳まで育った町、兵庫県加西市です。都市計画法第29条に基づく開発案件になります。新築戸建（3ＬＤＫ）×5棟ガレージハウス（2ＬＤＫ×3戸）コンテナ店舗（2棟）土地購入時は田で371坪（1224㎡）でよくある田舎の田んぼでした。それが弊社開発によりどう変わったか？まずはご覧ください！　※ほぼ同じ視野角です。奥にチラッと見えているのがガレージハウスです。よく見て頂けると分かるのですが電線・ＴＶアンテナ・ネット回線等は全て建物背面地中に埋込給気口、ダクト、室外機、樋は全て建物後方に配置しＦＡＣＡＤＥから見えない様設計しています。膨大な時間、労力、費用をかけましたが素人の方でも長時間いるとなんか綺麗、他と何か違うと気づいて頂けます。コートテラスを設けており植栽で目隠ししております。植栽は目隠しやデザイン効果だけでなく風除け、日当たり緩和、癒し、蒸散と緑陰による冷却効果大気浄化＋土壌汚染防止効果があります。今回リンナイ製の『ウルトラファインバブル給湯器』を全戸設置しました。給湯器自体でバブルを製造し家中のお湯にウルトラファインバブルを送ります。※消耗品無しバスタブも発動させると白い微粒でお湯が真っ白になり、温泉の様なリラクゼーションや保湿効果を実感できます。また浴槽・シンクが汚れにくく、日々の掃除が楽であることオーナー目線では配管の汚れまでもつきにくいことがメリットになります。夜も明るく美しい環境で町を照らし、入居者様をお迎えします。私はこの町の高校を出て、家庭の事情で働くことになりました。近所の工場です。その後母親が倒れ、家業の中華料理店を手伝うためその工場もやめて欲しいと頼まれ中華料理店を手伝うことになりましたが、母親の病気が治り戻った頃父と喧嘩し、家を出ました。そこから15年この町に帰っていません。家が無い地獄、7万円しか持って無かった19歳で無知な田舎の子供がこの後どれだけ世間に打ちのめされたか想像できますでしょうか？幼い弟たちにも会いたかったし、弟たちもショックを受けたようですが当時の僕は生きるので必死だった。ある日この町の大きな公園の駐車場に車を停め、その中で真冬の一夜を過ごし翌朝公園のトイレの水道で顔を洗いました。とても、とても冷たかった・・あの晩、僕はどんな夢を見たのか、眠れたのか、あても無く起きてどこに行ったのか？何も覚えてはいません。ただ今でもあの公園に行くとどうしようもない切なく苦い感情がこみ上げてきます。こんな経験を経て家が無い事の地獄だけは繰り返すまいと今の事業にたどり着いたかもしれません。そんな町に今回の様な自社の作品を残すことができました。なのでこれは私にとっては収益物件なんかでは無く長年私が経験してきた思いが詰まった作品なんです。時間がかかっても思い続ければ、夢は叶います。

2023.04.02

コメント(0)
水路に囲まれた新築物件竣工！

こんにちは。今日から4月ですね。慌ただしかった３月に新築物件が2棟竣工しました。一つは私が生まれた加古川市で木造3階建　1ＬＤＫ×9戸　今回は外観・共有部に特に力を入れ下図のようなアッパーライトを3カ所を設置し明暗センサーで暗くなると外壁側面を下から照らします。※光の量と向きが重要で照明計画をプロの方と協議し選定しました。コチラは2.5ｍのモンステラ　入居者様はこの光庭を通り各戸へ出入りします。※鉢もモンステラも一般では流通してない特注サイズです。圧倒的な存在感と生命力を感じます。庇の照明片方壊れてますが今は直ってます(;^ω^)エントランスポーチ階段下にもテープライトを仕込み館銘板LEDと連動して点灯します。2階から壁手すりをやめ特注アイアン手すり※完了検査で不可と言われましたが何とか通せました。3F　Aタイプシンプルですが前が水路なので日当たりと静かな環境でありながらとても便利な立地です。大型収納とワークスペースを一体化し居室にゆとりを実現外構シンボルツリーは常緑ヤマボウシ　綺麗な樹形です。このあと下からライトＵＰします。水路の橋の工事だけで2ヵ月かかったこの案件ちょうど1年で無事竣工となりました。トラブルも多く試される部分も多数あり色々勉強になりました。私が生まれたのはこの町のボロボロの市営住宅（今はもう無い）ですが、生まれた町、大好きな町に自社の作品を残せて本当に幸せです。次回はほぼ同時に竣工した別物件についてお話します。それではまた。

2023.04.01

コメント(0)
ＮＥＷ　ＰＲＯＪＥＣＴＳ　見学会のご案内！

こんにちは。寒い冬も終りが近づきもう春が目の前ですね。さて現在建築中のプロジェクトの足場が取れました。二か所同時進行で両方3月中旬竣工予定です。一つは新築ＡＰ（1LDK×9戸）：兵庫県加古川市特長は『水路に囲まれた美しい要塞』をイメージしています。もう一つは同一敷地内（1224㎡）に新築戸建5棟、ガレージハウス1棟、コンテナ店舗2戸を開発したものです。外構は未施工　：兵庫県加西市コンセプトは①（道行く人が）素通りできない美しい環境を体現する。　　　　　　②郊外で楽しむ都会的な暮らしを提供する。特長は配管、室外機、ダクトだけでなく電柱配線も背部に埋込ＦＡＣＡＤＥから見えない様設計しています。完成イメージ上記二つのプロジェクトの完成見学会を3月中に行います。Ⅰ.戸建プロジェクトは2023年3月19日（日）①10時30～　②13時～Ⅱ.デザイナーズ新築ＡＰは3/16(木)、18日（土）※時刻は要調整　で予定してますのでご興味ある方は下記までご連絡ください。※3/19（日）に両方見学も可能ですが人数が限られています。※定員になり次第〆切とさせて頂きます。『lsteed5@ybb.ne.jp』

2023.02.26

コメント(0)
資格試験（宅建）は一発勝負！　負けは許されない。

こんにちは。今年初めてのブログになります。今日は資格試験についての私の考え方を述べてみます。試験が苦手な方は参考になると思います。私は不動産事業を始めた時は病院勤めでした。その時期、資格取得にハマった事があり、病院の様々な資格以外にも宅建やFP等の資格をとりました。宅建に関してはもう8，9年位前だと思います。当時合格率15.2%の年でした。資格試験は合格すると資格保有者ですが、1点でも足りないと普通の人です。私は効率よく合格するためには下記公式が重要だと思っています。合格=①何を勉強したら合格するかの研究×②準備期間×③努力量当時の私は病院の仕事が忙しくあまり勉強時間が取れなかったのでまず①の出題傾向や分野ごとの出題数割合等を徹底的に研究しその勉強比率を考えました。そして取れる時間つまり②を逆算し、勉強開始時期を決定しその時期からひたすら③を継続しました。これによると私の場合は準備期間=5ヵ月　努力量=週20時間　　独学で書籍1冊と過去問数冊で十分と導き出されました。※準備期間は余裕をもって取り、もし2ヵ月前に相応の達成率がなされていなかったら　③の努力量（勉強時間）を上げて調整します。これが大事です。※『○○さんは元々地頭が良いからですよ。』とか『私は頭悪いし要領悪いとか暗記苦手』とか　全く関係ないです。それが分かってるなら②と③を人より増やすだけです。もし落ちると1年間費やした時間と努力が無駄になるとは言いませんが報われません。また翌年以降相応の時間をかけ再トライするモチベを保てるかは微妙です。普段『時間は命』とか自分の時給はいくらの価値があるとか思っていてもここで落ちて何百時間も無駄にする人、結構多いですね。私の中では『資格試験絶対一発勝負！　負けは許されない。』取ると決めたら絶対独学一発が基本姿勢です。皆様、遅くなりましたが今年も宜しくお願い致します。

2023.01.29

コメント(0)
新築戸建5棟の上棟と開発地にコンテナ店舗を造る！

こんにちは。もう2022年も終わりですね。今年も色んな事が有りましたが、多くの人に助けられ総体的には良い年だったなと思います。12/25に戸建の方のプロジェクトも上棟してきました。371坪の敷地に複数タイプを配置するプロジェクトもいよいよ大詰めです。その中の一つに店舗（二つ）を造ろうとしています。構造はコンテナで12ｆｔコンテナをショップ用に改装しテナント募集しようと思っています。もうコンテナ2基は購入し、年明けに中部地方から開発地に運ばれてきます。一つはコチラで普通のＪＲコンテナです。もう一つはネットで見つけた少し改装してあるものです。それがコチラこちらは改装費はそこまでかからないかと思っています。※とは言え開発地のコンセプトイメージと違うので　結構やり直します。配置は下記の様に自分でデザインし屋根を付けて共用部を設けようかな考えています。経験が無い事ばかりなのでどうなるか全くわからないですが挑戦しているときは面白いです。2023年3月に隣の市の別プロジェクトと同時に竣工予定です。それでは今年お世話になった方々、本当にありがとうございました。引き続き来年も宜しくお願い致します。

2022.12.31

コメント(0)
新築物件の広報（入居促進）活動について

お久しぶりです。もう今年も1ヵ月切りましたね。1年で見ると早いですが、新築の竣工を待っていると長いです(;^ω^)加古川市の水路に囲まれた要塞物件がようやく要塞らしくその存在感を現わしてきました。水路からのアクセスは2カ所の橋ですのでココはしっかり防犯カメラで監視しセキュリティを高めようと思います。さて3月竣工ですので現在満室に向けての販促活動をしています。良いものを造るのも大事ですがその売り方もとても大事です。まさか管理会社にお任せとかではないですよね？私は出来る限り販促資料を自社制作をして管理会社または対象エリアの仲介業者様に説明付きで渡し、さらには自分でも営業しています。今日はその一例をお話ししましょう。例えば間取りです。昨今は顧客（入居者）もネットで探す時代です。その上で間取りは自分が実際住んでみたときの広さや動線、収納箇所・量、イメージが分かるので内見候補に入るか否かの強力な判断ツールです。ネットの物件広告やマイソクにこのような設計士が書いた平面図のまま募集されているのもあります。これでは素人の入居者が上記のイメージをするのは難しく胸躍らないです。ではこの辺りはどうか？この辺りが実際一番よくある間取りですね。これでも素人の方が実際のサイズ感やその暮らしぶりをイメージするのは用意では無いと思います。私が実際作成したもの1つがコチラです。※上記要塞物件の1パターンどうでしょうか？実際のベッドやテーブルを置いた時のサイズ感や使用例が分かりやすくないでしょうか。また二人でも十分住めるなぁ感じることも出来ると思います。まだお見せできませんが室内3Ｄパース等も作成しています。新築だからといってライバルが多い時代、何の工夫もせずに満室になるほど甘くは無いです。私はこの他ガレージタイプや戸建、コンテナ店舗等複数案件同時進行しているので広告宣伝費もそれなりにかかりますがこういった工夫のおかげで1ヵ月早く決まるだけで十分元が取れるし今後空室が出た際もずっと使えるのでコスパは良いと思っています。その他マイソク・チラシ等色んなものを自社制作していますし募集条件も工夫し差別化しています。それらはまたの機会に記したいと思います。寒い時期ですので体調崩されないようお過ごしください。それではまた。<a href="https://investment.blogmura.com/hudousantoushi/ranking/in?p_cid=11157401" target="_blank"><img src="https://b.blogmura.com/investment/hudousantoushi/88_31.gif" width="88" height="31" border="0" alt="にほんブログ村投資ブログ不動産投資へ" /></a><br /><a href="https://investment.blogmura.com/hudousantoushi/ranking/in?p_cid=11157401" target="_blank">にほんブログ村</a>

2022.12.04

コメント(0)
二つ目のプロジェクトも着工へ！！

こんにちは。すっかり秋らしくなり、色づく植物も綺麗に染まっていき過ごしやすい季節ですね。そんな中二つ目のプロジェクト（1LDK×9戸）も無事に着工しました。下図の橋を16ｃｍ拡張工事した土地です(;^ω^)土地購入時から擁壁があったのですが、なぜか土地の範囲とズレている部分があるので一旦壊してやり直します。中々の変形地で水路を跨いで二筆あるし、地盤も緩く72本杭を打ち改良工事しました。ただご覧の通り有効地には目いっぱいボリュームを入れ、容積をしっかり使いプロパン庫も一人通れるのがやっとです。ただ敷地内はその分贅沢に使っており、土間収納や光庭を取り入れ明るく贅沢な空間を体現しています。今回設計士、工務店、各インフラは全て外注ですのでとりまとめるのが大変ですがその分勉強になります。毎回配筋検査や断熱検査はできるだけ私も立ち会うようにしています。3/10頃竣工予定です。ギリギリ繁忙期に間に合うかどうかの厳しいところですが遅れの出ないよう祈るばかりです。<a href="https://investment.blogmura.com/hudousantoushi/ranking/in?p_cid=11157401" target="_blank"><img src="https://b.blogmura.com/original/486445" width="242" height="188" border="0" alt="にほんブログ村投資ブログ不動産投資" /></a><br /><a href="https://investment.blogmura.com/hudousantoushi/ranking/in?p_cid=11157401" target="_blank">にほんブログ村</a>

2022.11.03

コメント(2)
地盤調査の調査基準に翻弄！　どこまでやるか？

こんにちは。弊社では現在二つのプロジェクトを同時進行しています。ほぼ同時期に竣工予定です。今回はその内の一つ（371坪）の地盤調査について。前回お伝えしたように建築費高騰しており当初の予定より大幅にコストが上がっており少しでも余計な部分に費用はかけたくないのが本心。地盤改良は元々地盤が強固であれば要らない費用ですので運頼みのところもあります。元々田んぼであったし面積が広いので心配していましたが1社目は見事に全面要改良、2社目も同様、諦めず3社目も当たりましたがやはり要全面改良！！もう400万円程度覚悟しました(;^ω^)しかし4社目アタックしてみたところ下図の結果です。大逆転です。7区画の調査でしたが2区画以外は工事の必要なし。との事でした。これでいくと工事費用は70万円強です。3社目のサードオピニオンで調査結果は確定とし受け入れていたら約400万円の出費でしたので危なかったです。しかし調査会社によってこんなに変わるならその信憑性に疑問を抱いてしまいます。twitterでこのことを呟くと、地盤調査の専門家の方から下記のようにコメント頂きました。『地盤判定がさまざまな会社で異なるところは、建築基準法が曖昧でそれの解釈が飛躍しているのが問題ですねある会社は基準法記載の「緩みが確認されたときに地盤が沈下や変形しないか調べなくてはいけない」を「改良して緩みをなくせば調べなくていい」と解釈しています』スティードさんはTwitterを使っています: 「地盤調査はサードオピニオンを超えフォースオピニオンで逆転 ※３社目まで全区画要改良と。地盤改良費４００万円を７０万円に抑えることに成功‼️ https://t.co/Qj56SDJCIf」 / Twitterやはり軟弱地盤の箇所を見つけ一定の強度を担保するのが目的なら数値的な基準を設け規定するのがいいのではと思ってしまいます。コストだけ見れば何社も当てたり、家賃保証会社の様に審査が緩い会社に調査が集中したりするのでは無いでしょうか？ただし地盤調査の目的はコストを下げる事では無く建物を支える地盤の強度を確認するためなのでそこだけは忘れてはいけません。私も3階建以上の建物は特に厳しく見ています。実際もう一方のＰＪは全面改良し73本の杭を打っています。この辺りは経営者の判断が重要ですね。それではまた。

2022.10.09

コメント(0)
建築費の高騰で自己資金6000万円超に！　融資の根本と基本的概念！

こんにちは。コロナや様々な社会情勢による建築費の高騰で現在手掛けている二つのプロジェクトがもろに影響を受けています。特に戸建の開発の方は一回目の概算見積りから2800万円上がりました。このままでは二つの案件で自己資金額が6000万円を軽く超えてきそうです(;^ω^)普通ならやめるとか時期をずらすという選択もあるんでしょうが土地の手付金やその他諸費用を支払い済みであるしなによりやれることを出来るだけやって判断しようと動いています。もちろんコストカットと資金調達です。コストカットはみんな苦しいのでただ値切るのではなくどうすれば安くなるか項目ごとに一緒に考えて頂き、相手に泣いてもらうのではなく、アイデアをもらう感じで交渉していきました。その結果、外構工事は外注した方が良いとか、このグレードを下げたらいくら位下がるし影響はほぼ無いとか正直に教えて頂けました。資金調達は得意な分野ではありますが手を抜かず9/末まで延長になったコロナ融資にチャレンジし希望額の2000万円満額承認して頂けました。初めは担当者に以前にも2000万借りているので『もう御社には十分お貸ししています。』とか『500万もしくは、0になるかもですがそれでもやりますか？』とか言われていましたが最終的には上記の結果となりました。普段は資金は要らなくても、本当に必要な時に借りられないみたいな事が起こるんじゃないかと、眠れない日が続いたり、億の資金がゼロになる夢をよく見ました。私が融資に挑む時やることはいつも同じです。⑴まずは相手を知ること　徹底的にその金融機関について調べ、簡単に言うとどういう人や目的になら　貸しやすいのか？　その商品の目的・意図を十分理解し決してそれない。⑵述べるのは３つ　①何で来たか？　②何に使うのか？　③ちゃんと返せるのか？求められる資料は完璧で当たり前で、上記3つを自作の資料で上手く説明し理解を得られるかです。これは金額が違って数万円でも、個人間の貸し借りでも同じです。貸す側は①どうして私なの？　　　　②何に使うの？　　　　③どうやって返してくれるの？自分が貸すとしても必ず聞きますよね？ココがきちんと答えれれない人に貸せますか？億越えの融資も個人間の数万円の貸し借りでもやることは同じです。なのに額が大きくなると多くの人がおろそかにしてしまいます。先日私の知人も運転資金を借りれるだけ貸してほしいと伝えたようで担当者にこっぴどく怒られ、むしろ今貸している分返して欲しいと言われたそうです。上記の3点これを意識するだけでかなり変わってくると思います。参考になれば幸いです。PS9/初　琵琶湖に遊びに行きました。エサを買ってアヒルに駆け寄ったらドンドン逃げて行かれた写真です。

2022.09.18

コメント(0)
水路に囲まれた新築用地の水路橋拡張工事完了！！

こんにちは。今回は現在進行中の新築用地の水路橋の拡張工事についてです。何とか市や行政、水利組合等の権利関係をまとめて工事許可を頂けました。※工事の設計図は当プロジェクトの設計士の先生にして頂きました。部材は工場で成形し作成して頂き、工事自体は1日でそれを取り付けるという内容です。出来るだけ水路を流れる水（田んぼに流れる）を汚さないよう配慮したためです。①施工前の状態　現状3.9ｍ②次に現状ある立ち上がりを撤去します。③新しい部材をはめ込むため削っていきます。④このようなアンカーで水路橋断面から打ち込みます。⑤無事に4ｍを超えました。⑥完成図です。真夏の灼熱の中、頑張って頂き綺麗に施工できました。ありがとうございました。これでいくつかの書類と完成届を市に提出すれば完了となりようやく集合住宅が建てられる土地となりました。工事よりそれを行うまでの申請・許可・手続きが複雑です。しかしながら私がこの土地を購入したのは逆にこの水路が気に入ったからです。何故かと言うと私は本質的に人間は水や水の流れが好きなんじゃないかと思っています。もっと細かく言うと究極な富裕層は湖のほとりに別荘を並べ、ハワイのような海外物件もオーシャンビューのコンドミニアムに価値があります。ビルゲイツ氏の自宅も湖上に建ててます。視点を変え、日本の郊外、いわゆる田舎暮らし物件でも裏に小川が流れているとステータスになります。つまりは大昔から水辺が近い港や川が反映したように人々は水を求める遺伝子があるんじゃないかと思っています。ようやく決着がついた水路橋！！(;^ω^)長かった(;^ω^)ただまだ水路に面してる大きな土地も仕込んでいるのでまた経験することになりそうです。それではまた。

2022.08.21

コメント(0)
決算締め最終日の一棟売却。

こんにちは。6/末に新築で購入した一棟APの売却が完了しました。弊社が2棟目に購入した大阪市内の物件で14000万円弱の売却となりました。4年強の保有でしたが保有中の稼働率は99％以上あり、リーシングに困った記憶はありません。最後、引渡し約1ヶ月前に1室解約通知が来たのですが、満室でお別れしたかったのでそのまま募集は続けました。すると室内見れない状態でもすぐに申込入り無事に満室引き渡しが出来ました。※ＡＤ等のコスト15万円は痛かったですが大阪中心部に用事があった時に自宅へ帰る際、通るエリアなのでよくこの子（物件）に会いに行きました。『問題は無いかい？』と私が訊くと『粗大ごみ勝手に出されて困っていると』彼女が（物件）が言い、そのまま防犯カメラダミーを買いに行き設置し、録画中のシールを貼り、『これで様子を見てくれるかい？』と訊くと『分かった。ありがとう』と言い本当に粗大ごみが無くなった事もありました。まだまだヒヨッコだった頃に震えながら買った1億円を超える物件。利益だけでなく、たくさんの思い出もありがとう。

2022.07.14

コメント(0)
新規の融資承認と水路橋との闘い！！

こんにちは。現在戸建の開発プロジェクト（1223㎡）の開発中ですが6/初にまた別のプロジェクトの融資の承認を頂けました。今度は得意の木造3階建　1LDK　9戸です。融資は某地銀様にて総事業費1億強で融資額8700万円　0.9%　25年です。こちらの銀行だけで約4億お借りしています。いつも好条件でありがとうございます。今回感じたのは期間が厳格になったという事と、手数料が上がったという事です。以前は同銀行ではこのような物件の場合、劣化対策等級3級取得で35年まで延ばせていました。融資手数料も以前はほぼ無かったですが今回は普通車1台分位かかりました。金融機関目線で見れば0％台で頑張って融資しても数年で売却され一括返済されると結局儲かるのは事業家だけなので最初に利確したい気持ちは分かります。※ただ私としては皆がそうでは無いので融資違約金数%とという形が好ましいです。さて今回のプロジェクトですが、なかなかの難ありの土地でご覧の通りです。水路を跨いだ2筆です。その水路にこんなピカピカの橋が架かっています。Bの土地に駐車場・ゴミ置場・駐輪場にし、奥のAの土地に上記の集合住宅を建てます。がしかし現状この水路に架かっている橋の幅が3.9ｍしかありません。長屋なら建てられますが集合住宅を建てるには4ｍ以上必要です。うーん10ｃｍ足りない。何とかなるか？　いや、ならない。という事で自費で4ｍ以上に工事するという内容で契約、工務店に見積りをとると120万でした。そしてその工事も10ｃｍの拡張でいいのか、全部壊して架け替えになるのか？また水路の所有者は誰か？　誰にまず許可を取ればいいのか？等いろいろ問題がありましたが少しずつ問題を解決していきようやく10ｃｍの拡張工事でいいという役所の判断を頂けましたが今度は6～9月は田んぼに水を入れるため水路を汚さないため、工事禁止と言われましたそんなに待っていたらこちらも事業ですので竣工時期が大きく狂います。まだ決着がついてない強敵『水路橋』！来週の繁忙期に竣工が間に合うのか、どう攻略していくのか乞うご期待また次回以降このプロジェクトの進捗、水路橋問題がどうなったかお伝えしていきます。それではまた。

2022.06.19

コメント(0)
外観デザインの新しい着想！！

こんにちは。今回は5/31に完了しました大規模修繕工事（中古一棟マンション）について参考例をご紹介します。15年程度修繕されてなく、購入時はこのような状態で下記の破損部分から水が入り中の素材がどこまで腐っているか分からないので全部めくって大工工事入れました。こういう亀裂・破損部分も複数あり。ネームプレートも発泡スチロールのような素材でめくれています。それが3週間でこのように生まれ変わりました。今回のポイントは配色とネームプレートです。この物件単体で考えるのではなく、近隣の雰囲気や前道との色合い等も考慮しています。使用する色は差し色込みで3色以内。ただ私の好みも結構入っています。笑私も後で気づいたのですが、私は普段よくグレイ系のパンツで紺系のTシャツやアウターを好んで着ます。なので家族からは『そのままで、あなたらしい。』と言われました。汗あと重要なのがネームプレートで私がお願いしたのが以下の3つです。①切文字で上記の写真のデザイン（字体と大文字・小文字の使い分け）②素材をステン系の物③位置を中間ライン直上で平衡に左寄せ①はとても大事で例えば築が古い集合住宅では『ハイツ○○や○○ハイツ』等が多いですがカタカナで入れた時点でもうCooLさは演出しにくいと思っています。ハイツでも切り文字英語で上手く配置すればカッコよくモダンになります。②は背景色が暗いので文字がきちんと浮くように、そして背景色と合うように。③が最も重要で建物名のネームプレートなんですがいわゆる『ロゴ』的な意味を持たせるという事です。これがあるとグッと引き締まりCOOLになります。郵便屋さんも助かりますし、入居者様にも気に入ってもらえるんじゃないかと考えました。工事完了直後に写真を取っていた私に入居者様が出てこられ、ネームプレートを指さされ『すごく良くなったね。これがいいわぁ。ありがとう。』と仰られました。※私を工事業者と思ったようです。服装見直します。汗他には当たり前に重要なのは対象物件の入居者ターゲットの好む配色デザインにすることです。何か参考にして頂けることがあれば幸いです。それではまた。

2022.06.02

コメント(0)
初めてのヘルニア手術と不動産事業

こんにちは。病棟の4階デイルームからの投稿です。私、5/初～入院しています。腰のヘルニアの切除のためです。正確にはMED（内視鏡下腰椎椎間板ヘルニア摘出術）です。昨年末から右下肢先端に痺れが出ていて4か月経っても改善がみられないため決断しました。スーパードクターに切って頂いたお陰で術後の痛みもほぼゼロです。※傷は2ｃｍ以内順調にリハビリ中でもう退院が決定しました。私は病院で10年以上勤めながら、家族が医療事故にあい医療訴訟も経験していることから一般の人より病院の質には厳しいです。私が手術を受ける病院を選ぶ指標は下記の通りです。①症例数と対象手術の実績　→過去同じ病気・手術をどれくらいやってきたか？また現在もどの位のペースで　　行われているか？②専門病院であること　→整形なら整形のみの専門病院で成り立っていてその分野に特化していること。③担当医（執刀医）との相性①②はつまり毎日のようにやっていることは失敗しにくく、上手であるということ。そして執刀医と麻酔科医や看護師、CE等が最強のチームワークが形成されており様々な想定外の事例も経験しており対応可能であることが多い。症例数が少ないとココが弱い。郊外に特に多いですが近いからとかココしか無いとかいう理由で安易にドクターを選びトラブルになる事も非常に多いです。私は年老いた両親にも『ただ近いという理由だけで簡単に自分や家族の命を預けてはいけない』と伝えています。病院で働きながら、医療安全を研究し医療訴訟とも向き合った私の知見です。ただ入院して感じたことはやはり日常への感謝、家族への感謝そして不動産事業のへの感謝、仲間・チームへの感謝です。こうして入院している間にも病室PCへ入金明細が届きます。治療し安静にしている間にも皆が動いてくれています。時間的にも経済的にも社会的にも一切のストレスが無く治療に専念できます。サラリーマンならきっと皆に迷惑をかけてしまった。早く戻らないと・・みたいな気持ちになっていたかも知れません。とは言え私も入院までに①新規新築案件融資申込②保有物件2棟売却活動③3月に購入したマンションの大規模修繕5/6～開始④開発案件時期調整と打ち合わせ⑤車の入れ替え（新車申請手続きと廃車申請）他にもたくさんありますが全てやり切って入院しました。今はこれらをゆったりと待ちながらリハビリに専念しています。退院したら再度感謝の気持ちを思い起こし忘れ事無く事業に専念しいたいと思います。

2022.05.14

コメント(0)
新築時の賃料設定の方法

こんにちは。世間はGWの連休中でどこも混みあっているようですね。私はこういう連休が嫌いですので早く終わってくれないかなぁと思ってます。理由は金融機関や取引業者、行政機関が休日に入り進行が止まるからです。具体的には融資承認の遅れ、開発申請の遅れ、大規模修繕工事の遅れ等です。現在弊社はこの全てを被っています。といっても焦っても仕方ないので、穏やかに待ちたいと思います。今現在開発案件の他に、新築プロジェクトも企画し、土地を抑え融資打診しています。今日は収益物件の賃料設定について述べようと思います。新築と言っても①土地から新築②大型の開発プロジェクト③建築請負④建売案件と様々な方法があります。その際賃料設定はどうされていますか？よく聞くのが、地元に強い管理会社にヒアリングしたり施行工務店の賃料査定をそのまま鵜呑みにして金融機関にだしそのまま採用するというもの。これは本当に正しいのでしょうか？事業ですし自社の大切な資産、作品ですから、取れる賃料は最大値を目指したいものですが高すぎるとなかなか決まらず新築なのに空室期間が出て損失が出て金融機関評価にも悪影響がでます。分かりやすく過去実際に建てた弊社の一番小さな新築で例を見てみましょう。企画段階での工務店・管理会社の賃料査定が下記です。1F　賃料74000円+管理費3000円で計77000円2F　賃料75000円+管理費6000円で計78000円3F　賃料76000円+4管理費3000円で計79000円一方私が物件エリアの仲介会社を4社周り面談しヒアリングしたものを総合的に勘案し査定したものが下記です。　4000円差があります。結果どうなったかというとこちらで瞬時に満室になりました。※実際の入金明細です。もし何も疑わず自分で適正賃料を確認しなければ月に4000円×6=24000円　　年で24000×12=288000円損失を出します。これが20室だと年に96万円の損失です。ご存知の通りこの収益減は売却時にも大きく影響します。※売却価格は収益還元法で算定され利回りが決定しますので。それより何よりも建売であっても大型開発であっても自社の大事な資産の価値を他人任せにしたらダメです。自社製品の価格をなぜ他社が決めるのですか？是非価格設定にもプロ意識を持ちましょう。

2022.05.04

コメント(0)
この市況で3割引の指値が通った方法！！　中古RC購入秘話！

こんにちは。3/29　ご縁があって同じ地主様から3棟目の物件（築31年　RC　12戸）を購入させて頂きました。2年半前にもこの地主さまから同一敷地内のRCを2棟購入させて頂きました。この2棟も購入した時点では空室も複数あり、ここ数年満室になったことが無いと当時の管理会社の方に言われていました。しかし弊社が購入後すぐに2棟丸ごと大規模修繕を実施し管理会社を変え、適正な条件で募集後、ずっと満室が続き、周辺の方に募集したところ余剰の駐車場（4台空きでした）まですべて埋まり空き待ち状態です。満室で購入したファミリータイプの方は未だ空いたことが無く室内を見たことが無いです。弊社物件の中でもかなりハイパフォーマンスな物件です。この2棟の傍に住まわれている地主様が『またあのお兄ちゃんに・・』という流れで入ってきた情報です。※実は先の2棟の時にこの物件も一緒にと言われていたのですが　少し古いので積算が延びなくてお断りし、新しい2棟だけ購入したという流れです。なので2年半ぶりに再会した情報。売主様はご高齢の女性でとても上品な方です。もうお持ちの収益物件を整理したいという理由です。　以前お断りしていたので価格は交渉してくれるという事でしたのでダメもとで3割引の価格を提示しました。結果ほぼ指値通りの回答を頂けました。これにより結果：利回り　11％→15.2％　　　返済比率　40％　　　1億当たりのCF800万円超　　　積算評価より500万円安い価格で購入できました。＜大きい指値が通った理由＞　①売主が業者でなく地主のおばあちゃんで売り方を知らなくて　　全然売れない時期が数年続いていることを知っていた。　　②残債が無い。※登記簿で確認　③以前購入した2棟を大事にし満室稼働しているという実績　④『○○○万円なら現金で買います。　　　ただし押し戻さないで下さい。』とハッキリと伝えた。　　※これには裏があり本当に現金で数千万だすつもりは無く　　　裏で迅速に動き5日で金融機関から承認を得た後に発言しています。　　　現金であろうが融資であろうが売れれば売主様の口座には同額が残ります。　　⑤大規模修繕13年以上未実施。エビデンス等も無し。特に④が大きいと思いますが、これも先の2棟の購入実績があったから響いたと思います。そして融資審査が迅速な金融機関と繋がっておくのも大事です。いざという時に勝てます。折角のご縁で頂いたお話なので前回同様にきちんと修繕し3戸空いていますので早期に満室にし大事にしていきたいと思います。今回は補修だけでなくデザインリフォームを施しカッコよく蘇らえせたいと思います。

2022.03.30

コメント(0)
新規金融機関との向き合い方

こんにちは。ご無沙汰しております。今年も今日で最後、すっかり忘れていたブログ更新を思い出し急にデスクに向かったんだろと思った方、その通りです。（笑）ここ数日大阪のオフィスにて新規の金融機関様数行と面談し取引が開始できる状態となりました。金融機関によって融資の取り組み方が全く違うので色々パイプを持っておくのは事業家としてプラスだと思います。例えば借り入れが大きくなり資産バランスが崩れ既存の銀行では融資が止まった場合、全く資産バランスを気にしないでその物件単体で評価してくれる金融機関もあるのです。私は新規の金融機関様を初面談する場合、融資の打診をする日位、準備し真剣に向き合います。自社資料は徹底的に用意し、下記の様な質問事項を表にし重要な事項の聞き逃しを防止します。※数字は若干変えています。自社資料に関しては『ここまで資料を丁寧に作成し渡して頂いた事が無い。』と100％言われます。という事は多分やり過ぎです。でもいいんです。それで弊社や私の事を少しでも分かって頂ければ。今年はプロの投資家でも一棟も購入出来なかった（しなかった）という話も多く聞く半面、市況に関係なく総入れ替えに近い状態まで資産の入れ替えに成功した方もおられます。不動産賃貸業は特に仕入れが大事なので、十分な資産を形成している方は『今は買わない。』という戦略もありだと思っています。来年度はどう動くのかこの10日間でしっかり目標を決め、各オフィスに掲げました。来年は経験した事が無い事も積極的にやってみようと思います。年末少し腰を痛めてしまい、健康のありがたさを痛感しています。座骨神経痛のようで右足に痺れがでて歩きにくいです。年末年始は適度な運動と安静、そして冷やさないようにしゆっくり過ごそうと思います。今年弊社の事業に関わって頂いた皆様、物件見学ツアーや貴重なお話を聞かせて頂いた事業家仲間の皆様、本当にありがとうございました。来年も引き続きよろしくお願い致します。

2021.12.31

コメント(0)
コンテナ店舗視察について

こんにちは。寒くなって来ましたね。私が住んでいるエリアは山の上なのでとても寒いですが、紅葉も綺麗です。最近は郊外のプロジェクトにコンテナ型の店舗を設置する予定なのでよく観に行ってます。下図は戸建プロジェクトのゾーニング図です。予定ですがこの黄色とオレンジの部分にと考えています。こちらは『淡路シェフガーデン』海沿いの広大な土地にカラフルなコンテナのショップがデザインよく配置されています。風が強く寒かったですが、料理も美味しかったです。こちらは『大手メーカーの総合展示場』です。小さいものは低価格ですし様々なオプションもカスタムでき面白そうです。　ワークスペースや事務所等で離れに設置する方が多くよく売れているそうです。このサイズ・この仕様で120～130万円位です。こういう大きなタイプはほぼ木造一戸建と変わらない価格です。その他、個人でやられてる方の作品も見学させていただきコンテナ店舗と言っても多種多様です。私はコンテナ以外の外構部分も非常に大事だと感じ策を練っています。上手くコンセプトに合わせていけたらと思います。またコンテナショップやコンテナハウスの基礎工事や登記の有無はまだまだ見解がグレーだそうで迷うところです。上下水の引込や電気の接続等を知りたい方が多いかと思いますのでこのブログでお伝えしていきます。それではまた。　姫は今日もひっくり返ってます。

2021.11.28

コメント(0)
不動産賃貸業の支店（大阪オフィス）を開設して分かった事

こんにちは。急に寒くなりましたが、忙しすぎてまだ半袖と長袖の衣替えが出来ていません。ブログの更新も随分遅れてしまいました。現在主に以下の事を同時にしています。　・大阪支店開設（物件探し～契約、設備購入・搬入etc）　・大阪市内一棟アパート（1LDK）融資打診　資料作成～金融機関打診　・一棟売却（金融機関系列不動産会社等に依頼）　　・郊外の大型開発プロジェクトの開発申請と打ち合わせ今回は大阪オフィス開設に関してお話します。大好きな北摂エリアの駅付近です。私自身は電車に乗りませんので駅近で無くていいのですが来社される方の利便性を考えて駅近に決めました。久々に借りる側の気持ちが分かったり最近のLINE重説等も経験し一度仲介会社に行っただけで2度目で鍵渡しという便利すぎる時代を体験できました。※こちらは貸す側の心理は100も承知なので色々交渉し　賃料10%以上値下げに成功しています。　このビルの最上階です。といっても不動産賃貸業の支店なので広さはいらないのです。まだ途中ですがちょっとずつ揃えて揃えていきます。ミーティングテーブルのイス4脚は友人に頂ける予定です。インターネットはコンセント指しただけですぐに使えるソフトバンクエアーを採用しています。これによりノートPCの価格がさらに38000円程度安くなりました。＜支店開設してみて分かった事＞①昨今の金融機関の事業所認定は非常に厳しくなっており　レジデンス系の住居を支店というのは否認されやすい。　※自社物件の1室であってもレジデンス系はダメ。それ用の倉庫等ならいける。②支店登記はいらないという金融機関が多い。　それよりも事業実態が何より大事。③オフィスビルはエアコン、換気扇、照明がついておりまた　トイレやキッチンがフロアで共同のため備品等も購入しなくてよい。　よってランニングコストは安い。④オフィスビルはゴミやダンボールは毎日出せる。また分かり次第追記していきますね。そういえば10月のとある日、結婚記念日だったようで夫婦お互い忙しく当日の夜気づく始末。特に何をするわけでもなくお互い『これからもよろしくお願いします。』と言いその日は疲れていたので吉野家の冷凍牛丼を二人で食べました。次回は違う項目について書いていきますね。それではまた。

2021.10.24

コメント(0)
戸建プロジェクトの進捗について

こんにちは。とても涼しい季節になりました。もうすぐ秋ですね。弊社の郊外の戸建プロジェクトは近隣所有者様・行政（県や市）との境界立会い・筆界確認がようやく終わり、開発許可申請へと進んでいます。もう既に2ヵ月程度遅れが出ています。トラブルでは無いですが、なかなか全てが上手くはいきません。長年その地に住まわれている郊外の地主さん達も色んな思いがありますから。ゾーニングプランもおおよそ決まってきましたが下記はボツになった私が考えた候補プランです。結果A～D案のどれにもならずもっといいプランになって進行しています。決まり次第報告します。小型の店舗や店舗付戸建住宅をいくつか入れる予定ですがそのプランも作成中です。コンテナ型やコンクリ製、あとはガゼボのようなものも作ろうと思っています。※三協フロンティアのユニットハウス昨今SNSで『映え』が意識されてます。皆いい写真を撮り、SNSにあげ承認欲求を満たそうとします。豪華な食事や派手なスイーツや絶景スポット等です。今やサービスの供給側も企画段階から『映え』を意識しています。それ自体が広報・広告・認知の特性を有しているからです。私は人が作ったものではなく、自社で作り上げたプロジェクトを圧倒的に映えさせます。なぜか？それが今回の戸建プロジェクトのコンセプトだからです。CONCEPT　　①田舎（郊外）で楽しむ都会的な暮らしを提供する。　　②(横切る人が)素通りできない、立ち止まらせる先進的な意匠を体現　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※金融機関提出書類より竣工は令和4年夏です。

2021.09.12

コメント(0)
夏の思い出とコンサル事業！！

こんにちは。暑い日が続きますね。先週は滋賀県の伊吹山の2合目のロッジに遊びに行きました。もう7年位毎年お世話になっているのでロッジの女将さんも知れた中です。全然気をつかわず第二の実家に帰るような感覚です。貸し切りでしたので蜜も避け最高の時間を過ごせました。時計もTVも無いBGMは自然が奏でる音のみです。夜は鹿の親子が鳴いていました。標高が高いので琵琶湖を見渡せ、気温も涼しいです。朝晩は寒いくらいです。※こちらの3棟全て　女将さん達のセルフビルドだそうです。　ログハウス賃貸面白いかも知れない・・琵琶湖が一望出来て素晴らしいビューです。料理も絶品です☆　醤油一つ取ってもいちいち美味しいです。うどんやトウモロコシのご飯もついてましたが食べきれない。そして夕食後はスペシャルバリューの女将さんのチェロのソロ演奏会を私だけのために・・・贅沢というのは高級車やブランドものを所有することでは無い。こういう時間を過ごす事だと私は思っています。私の紹介で来たと言えばチェロを聴かせて下さるそうなので是非いかれてください。秋も夕日が美しくお勧めです。途中『琵琶湖テラス』にも寄りましたが天候が悪く景色は残念でしたが、ロープウェーで雲の上のカフェまで行って素敵な空間で癒されました。さて、事業についてですが最近は弊社にきた物件情報（新築や土地）を知人や事業家仲間に紹介し融資も出来る範囲でサポートさせて頂いています。ビジネスですので成約すれば弊社に報酬を頂きます。今は中古市場が高騰しすぎてなかなか買えません。この間金融機関提携の不動産会社からいい物件出ましたと自信を持って紹介頂いたのですが耐用年数残5年の鉄骨で利回り7.5%！確かに物件自体は良いのですが、この条件では1.5％　15年で融資頂けたとしても収支は真っ赤っかです。一応すぐ見に行って欲しくなったのですが、電卓たたくと全く合わないという感じで指値交渉も全くという感じでしたので丁重にお断りしました。やはり新築か・・・現在サポートしている方数の方の融資がダメなら弊社が購入しますということは皆さんにお伝えしています。※それ位のものでないと紹介しません。ウッドショックの影響も受けていますが、こういう場面で『ウッドショックなので今は・・』とか言ってる人はずっとそういう感じなんだと思います。ウッドショックが落ち着いても今は融資がとか・・今は市況がとか・・。誰が購入するのか・・？お盆を挟み先が全く見えないですが、こういうのも不動産事業の面白いところです。※弊社郊外型プロジェクトについては境界の立会いで残り1名の方と会えずに　少し時間がかかっております。それでは皆さんも自分なりの夏の思い出を作り楽しんでくださいね。最近どなたかが呟いてた『人生は思い出を作るためのものである。』これも納得できます。自分が死ぬとき、いい人生だってと言うには素晴らしい思い出も重要な要素です。それではまた。

2021.08.08

コメント(0)
測量士による土地の測量結果！！

こんにちは。梅雨の最中ですね。まだ雨が少ないような気がしますが、皆さんどう過ごされてますでしょうか？最近の私は進行中のプロジェクトの①購入土地の測量②近隣の所有者との筆界確認や立会い準備の打ち合わせ③運営資金の融資による内部留保の増大などを行いました。①については　土地家屋調査士・測量士の測定結果　販売図面では1007.61㎡だったところ、1223.71㎡だったことが判明しました。　※坪でいうと305坪→371坪　プラスで66坪も有していた事が分かり嬉しいニュースでした。　これは公図だけの資料の場合（地目が宅地でない場合は特に）よくあることで、　14条地図なら正確なのでこのような事は少ないですが　14条地図はまだ整備が追い付いていないのが現状です。②については　複数の近隣所有者の方や管（市や県の行政の方）とこれからアポを取り　これから1ヶ月～1ヶ月半程度で終わる予定です。③については　以前からお取引させて頂いている日本政策金融公庫から　2000万円の融資の承認を頂けました。　わずか2営業日での承認でした。その外にもプロジェクトのネーミングやHP作成に動いていたり非常にゆっくりですが楽しみながらマイペースで進めています。※ネーミングはコチラを利用し、コンセプトを見つめイメージする言葉を　並べて構想を練ります。いくつか法則があるのでそれにも注意！次回はデザイナーズ戸建やガレージハウス、店舗の配置図（ゾーニング）をお知らせします。ではまた。PS.自宅も改装しマスコットキャラクターも喜んでひっくり帰ってます。　

2021.06.27

コメント(0)
複合型開発の融資承認！

こんにちは。梅雨ですね☔晴れ間が続いたけど今日は1日雨の様です。さて先日、弊社企画の複合型開発の融資承認を頂けました。加古川の案件から数件、企画しとん挫しを繰り返しようやく軌道にのりました。当プロジェクトは兵庫県の郊外ですが私が幼少期～19歳まで育った市です。現在両親は実家を売却しこの市の団地で老後の生活をしています。このプロジェクトが進んでいく過程、街が美しく変わる様子、地域への貢献や関り、息子のしている事業が少しでも理解してもらえたら嬉しいですし、プロジェクトが出来上がったら清掃等で雇ってあげたいなぁと思っています。プロジェクトについてですが下記は金融機関に提出したそのままの書類の1ページ目の切り取りです。この様に5W1Hで概要を説明し、イメージ図も作成します。これだけでこの人は『何を考え何をいつどうやってしようとしてるのか？』分かりますよね。この土地は現状は立派な田んぼです。そして少し低地になります。もうすぐ仮測量に入りますが売主業者さん曰く約350坪のようです。これから開発申請～農転、造成とい入ります。※ご覧の通りなかなかの形状ですがその分割安にして頂きました。　こちらの土地は郊外でありながら大きなイオンモールから徒歩4分の場所に位置しており、その中にはスタバを含めたくさんの商業施設があります。公道に接道25.5ｍで市内中心部へのアクセスも容易です。この土地に賃貸用デザイナーズ戸建5棟（3LDK）※1戸は店舗付ビルトインガレージハウス1棟（2LDK：3戸）の計8戸をデザインします。金融機関はリスクを嫌います。この市況でこんな郊外で、前例の無いプロジェクト、実績も少ない弊社に、個人的な思いや夢ばっかり語っている私に・・思いをくんで頂き、『社長の夢を応援したい。』といつも言って頂ける金融機関支店長、担当者様には本当に感謝しています。弊社がお伝えした言葉以上の成果を体現することでお返ししたいと思います。来年夏頃竣工になります。徐々にその詳細をお知らせしていきます。それではまた。

2021.06.04

コメント(0)
決算と融資打診

こんにちは。弊社は5/15が創業日ですので顧問税理士と今決算に向けて書類を整理しています。※今期は売却による減価償却費の大幅削減と管理会社変更による経費削減で利益がかなり大きくなっています。先週固都税を数百万円納税したとこですが法人事業税も大きな数字になりそうです・・・そして現在企画中の郊外型プロジェクトの融資打診をしてきました。融資に関してのプレゼン資料は全て自社制作で徹底的に作りこんでいます。今回のプロジェクトは圧倒的に突き抜けたものにします。例えばこういった資料で金融機関にお伝えしています。もちろん具体的に示す資料も添付しています。プロジェクト概要では5W1Hを分かりやすく文章とチャート（図）にして説明します。私は5W1Hの中でもWHYが一番重要だと考えています。ココがしっかり伝わり響かないと、共感・共鳴に続きません。なぜこのプロジェクトをやるのか？　なぜこの時期なのか？なぜこの地域なのか？　なぜこの間取りでこの設備を付けるのか？ etcこれらに明確に答えられないと軸がブレてしまい中途半端になってしまいます。1ヶ月以内には返答頂けるようですが自己資金2割と言われたとしてもそれは弊社の評価だとして真摯に受け入れるしかないと思っています。いつも思いますが『3方良し』という言葉がありますがこの開発事業はもっと上をいっていると思っています。開発によって①荒地（遊休地）が美しい街に変わり地域に溶け込み価値を上げる。②土地の売主様→売れて喜ぶ③土地の売主業者→仲介手数料利益④市→他の市からの誘致による人口増加・納税額上昇⑤近隣住民→景観ＵＰ・地価上昇⑥建築会社→受注による利益⑦金融機関→金利による利益確保⑧弊社→郊外型事業実績と賃料収入他上記に挙げた通り事業に関わる人がみんな嬉しい結果となります。※⑤に関しては懇切丁寧な説明と同意が必要。素晴らしい事業ですがその影響も大きいのでその責任も重く考えて取り組んで行きます。結果が分かり次第またお知らせ致します。それではまた。ＰＳ.うちのマスコットキャラクター(メルちゃん)をサマーカットしたのでお洋服を着せていますが着ると機嫌悪くなります。困ったバナナ姫です。

2021.05.02

コメント(0)
戸建6棟計画玉砕！！

こんにちは。ようやく暖かくなり春を感じれるようになって来ましたね。以前このブログで述べた『加古川市の300坪の土地に戸建6棟計画』は頓挫しました。立地が良く主要道路に接道も20ｍ以上、その道を渡った先にはセブンイレブン。なかなか人気のエリアでもあります。計画は結構進んでいてボリュームプランや配置バランス等を煮詰めていました。①この感じで修正を入れていく予定でした。②収支から入ると7棟入るのですが下図のようにギュウギュウ詰めです。瞬時に却下！！③これも車停めにくいし景観が悪いので却下した案です。①で事業計画書を作成している段階で業者様よりTELが入り下水道の引込に難があり追加で2086万円必要とのことでした。勿論敷地内まで引き込まれていないことは知っていましたが近隣にも住居がたくさんあることからそこまでとは考えていませんでした。その後別の場所から引き込む事を売主様から提案頂けたり市の下水道課に直談判したりしましたが、規定は覆せず断念することになりました。色んな事があり結果実現不可となりましたが、自己資金で抗って無理やり実現するのは違うと思い、『この土地ではないんだな』と受け入れました。本気で向き合っていたのでとてもいい勉強させて頂けたと思っています。土地情報が入ってくるルートを閉ざしていなかったので早速別の土地で前の経験を活かし取り組んでいます。今回は前回の土地よりかなり大きなものになります。しっかり煮詰めていい環境を造れたらと思っています。それではまた。

2021.03.20

コメント(0)
新築マンション見学と心からの竣工のお祝い！

こんにちは。もう3月に入りましたね。暖かくなるのももうすぐですね。先週日曜日は同エリアで仲良くさせて頂いているグループの一人の方の新築マンションを見学させて頂きました。神戸の中央エリアでかなり好立地で8階建です。1～7Fは1Kタイプで8Fのみ1LDK仕様です。以下写真は8Fのものになります。この景観でバルコニー広いのは価値！ポートタワー　夜景も素敵だろうな☆コチラの物件は竣工までに凄まじい問題・トラブルがあり竣工期間も数年遅れ、総事業費も1億数千万円もOVER自殺もよぎったと言われる精神状態を何とか奮い立たせ竣工までもっていけたのは、オーナーの強い思いと諦めない心、そしてオーナーの人柄が引き寄せた周りの協力のおかげです。私も再度、事業の怖さ、困難にぶつかった時の向き合い方等メンタル面でも非常に勉強になりました。一刻も早い満室達成をお祈りしています。

2021.03.01

コメント(0)
新築戸建シリーズ『casita』を見学しに淡路島へ

こんにちは。今日は朝から新築戸建ての『casita』を見に行ってきました。現場は洲本市で洲本ICから15分程度です。3棟連棟で建っていまして向かって一番右の棟のみ屋上ルーフトップで屋上テラス付の仕様になっています。↓屋上テラス付デザインもシンプルでいいですね♪まずはスタンダードから落ち着いたデザインですね♪　　目隠しの柵はオプションです。階段部分：キットの運搬コストも考慮され工夫されています。明るく開放感があり一般注文住宅と何の変りもない、むしろこちらの方が洗練されているのではと思う仕様です。これで建築価格約1000万円だそうです。続いて屋上テラス付き仕様です。階段直上に大きな窓がありとても明るいです。またカウンターキッチンですが、キッチン側が見たことないくらいすごく広いです！そして屋上ルーフトップへうーんこれは自分が欲しくなってしまいました。しかもココは淡路島、海が見えます☆これは最高ですね♪賃貸で出来れば恐ろしいプレミアがつきます。ネットでジャグジー付戸建で検索したらどれくらいヒットするでしょうか？業者さん曰く、ジャグジーは+100万円のオプションですが賃料が+50000円跳ね上がる地域もあったそうなので事業家としては夢が膨らみます。コチラの屋上テラス付で建築価格1200万円でジャグジー別途+100万円です。めちゃくちゃ安いです。次のプロダクトに大いに役立つ1日となりました。帰りは淡路の『玉ねぎつけ麺』を頂いて帰りました。とても美味しかったです。快晴でとても楽しい1日でした。それではまた。

2021.02.10

コメント(0)
新しい開発事業に着手！！

こんにちは。久々の長雨ですね。緊急事態宣言中でもあり、あまり多くの人が集まる場所やイベントは行かないですが、自粛の合間に自分のペースで事業活動も楽しんでいます。今は私が生まれた街『加古川市』で数百坪の土地の土地を購入すべく、プランニングしています。今は枯れた木や草が生い茂っており荒れています。ここが美しくデザインされた一つの作品となるよう全力で挑んでいます。生まれた街を、少しでも『美しくデザインし、人を誘致し、納税』し恩返し出来たらいいなぁと思っています。売却の関係で消費税課税業者の期間を挟むので少し時間がかかりますがその間しっかりプランやデザイン、そしてキャッシュを蓄え実現可能とし最高のものを造ります。今朝起きたらこんなものが届きました。以前向かいのマンションに住まれていて一緒に野良猫達の保護猫活動をしていた方からの贈り物です。引っ越されて2年も経つのにいまだに定期的に届きます。冬の寒さと雨で冷えてた心が温まりました。普段会えなくてもこういう方達と心を共にし人生を過ごしていきたいと思います。それではまた。

2021.01.24

コメント(0)
新築プロダクト竣工！！　見学会開催★

おはようございます。いよいよ寒くなってきましたね。昨日は吹田市に竣工した新築プロダクトの見学会を開催させていただきました。※前日には金融機関様2行にも内覧頂きました。近隣の方にも内覧して頂き計25名となりました。※蜜を避けるためお断りした方10数名の方申し訳ありません。　次回プロダクトは是非お越しください。コロナ禍であることから受付にて検温や消毒、手袋の配布を行い寒いながらも室内換気を十分に行い対策を講じております。遠くは金沢や愛知からわざわざお越しいただいた方もおられ感謝申し上げます。今回は各フロア毎に全て仕様を変えて照明の色まで変え、拘りを詰め込んでいます。少しだけ公開しますとトイレ内ミニ戸棚クローゼット内コンセント浴槽マグネットアイテム玄関前荷物掛けミラブルプラス150ｃｍ　人造大理石キッチン(グリル付)TV周辺　6口コンセント室内たくさんのお土産本当にありがとうございました。モデルルーム入口にはアイデアを使わせて頂いた方（Perspective RE様）への配慮も忘れずに！事が成したら恩を忘れる人が一番嫌いです。エントランス他にもあるのでまた公開していきます。昨日は寒い中、また遠いところ参加して頂いた方々・関係者の方々・優しく協力頂いた近隣の皆様本当にありがとうございました。もう次のプロダクトに動いていますのでまた是非一緒に良いものを造っていきましょう★それではまた★

2020.11.29

コメント(4)
建設地の街を散策！　友人についての考え方☆

こんにちは。先日西宮市の方から特定健診受診券が送られてきたのを思い出し健康診断に行ってきました。どうせなら現在建設中のプロダクトがある街で受け、スタッフの方に街の様子等をお伺いしようと思い申し込みました。とても綺麗な施設で1時間半程で無事に終了しました。※何せこの街『健康と医療の街　健都』と呼ばれているので駅前は大きな病院や　クリニックがたくさんあります。その後旧友と会う予定の時刻まで数時間あったのですぐ近くで11/11にオープンしたばかりの『健都ライブラリ』へ行ってみました。独創的なデザインで勉強になります！鉄オタでは無いので何か全くわからないですが新幹線が展示してあります。フリースペースも開放感があっていいですね。　※飲食可　コーヒー100円です。スタバとかより静かで好きです☆その後駅前のカフェで友人と会い色々話しました。数年ぶりの再会です。友人と言っても彼は私の初めて就職した会社の先輩で3つ年上です。20代前半をよく一緒に遊びました。その頃は二人とも常にお金無かったけど、元気な身体と根拠ない自信がありました。彼は私が無茶をしたら怒ってくれ、家を飛び出した時泊めてくれたりしました。私はいつも明るく男らしくて仕事ができる彼が好きで尊敬していました。その後彼は料理人という厳しい世界を選びました。『明日も朝6時から22時半まで仕事』と言ってました。昨今はコロナの影響もあり厳しいようです。私のいる世界にはこんな言葉があります。『自分の周りにいる5人の年収の平均が自分の年収になる。』私はこの言葉が嫌いです。これで言うと彼と一緒にいると私の年収に影響するのでしょうか？もしそうだとしたらそれでも構いません。彼は若く苦しい時に助け合い、励まし合った本当の友人だからです。それと私の事業は付き合う方の年収が高い、低いなどというどうでもいい指標で影響されるような『低いモチベーションや理念』ではありません。絶対にやらなければならないミッションがあるので全力でやるだけなのです。大切な友人が住む隣街で見つけた土地に建設中の新規プロダクト。何か縁を感じるしこれからも気軽に彼と会いたわいもない昔話に花を咲かせたいと思っています。

2020.11.19

コメント(0)
☆新築プロダクト見学会のお知らせ☆

こんばんは。今回は11月末竣工予定の『新築プロダクトの見学会』のお知らせをさせて頂きます。今回のプロダクトの概要は大阪府吹田市某駅徒歩7分デザイナーズ新築AP木造1LDK×6戸（各フロア毎に仕様を変えています。）私が今まで得た知見や独自のオリジナルアイテムを複数搭載してますので是非近隣の方は気軽にご参加下さい。※金融機関様等の関係者の方は別途日時を設けご案内させていただいております。少しだけ一例を挙げますと今回のプロダクトはマーケティングにより若干女性ターゲットが強いことが分かり『ミラブルプラス』を全戸に搭載しています。※効果・性能知りたい方は上をクリック！！1個45000円（正規品値引き不可・偽物・類似品多いので注意！！）と安くはないですが、その知名度と、好奇心をあおる効果の一つとしては有用だと判断しました。※今は男性でも美しさを求める時代ですからね。賃貸住宅でまだ見たことが無いので、その評価についてまたご報告します。当プロダクトはまだ建築中で内覧できない状態でありながら募集開始から10日で半数以上申込を頂いております。それでは当日現地でお会いしましょう☆　　　【新築プロダクト見学会御案内】日時：2020年11月28日（土）　11時～　雨天決行場所：申込頂いた方に現地案内図をお送りいたします。※駐車場がありませんので駅前パーキング等を利用し　徒歩でお越しください。※当日は工務店様も来て頂いてますので建築等についても質問可能です。申込方法：このブログのコメントやTwitter(@eyuin1106) FBのメッセンジャー等からご連絡ください。　　　　　※面識無い方でもお名刺交換して頂ければ歓迎します。※定員に達しましたので一旦締切とさせて頂きます。　多数のお申込みありがとうございました。　どうしてもという方別途ご相談下さい。　　　　　

2020.11.03

コメント(0)
ブランディングの必要性

おはようございます。先日11月末竣工予定の新築プロダクトの足場が取れたので確認に行ってきました。自社ロゴ（LEDバックライト搭載）もいい感じで設置されていました。午後からは販促活動。管理会社マイソクだけに頼るのではなく、オーナー自身も仲介会社をまわり自作の資料でブランドステートメント・タグラインや今回採用したオリジナルアイテムを説明してきました（入居者募集を加速させるため）※これは管理会社さん嫌がるので一声かけましょう！今回のプロダクトは自社保有物件の中では小規模（1LDK×6）ですが、それでもブランドイメージを追求するため追加費用（無くても満室になるがそれ以上の価値を付加する）だけで100万円は超えてきます。※大規模なRCなら数百万円以上かかります。利回りを下げますが、深い入居者目線で①他に無い利便性・デザイン・快適性・安全性を体感してもらうことで認知され選ばれる物件、②地域にも優しく溶け込むカッコいい物件いやブランド（会社）になるよう事業を行っています。最近は私が業務用で身に着けるアイテムもブランド品が多くなっています。と言ってもエルメスやヴィトンではありません（笑）　自社仕様のものです。例えばブルゾンやマスクです。特にマスクはこの時代ではもう必須のアイテムだし、プレゼンや打ち合わせ等の対話も相手の顔を見ながら行うためその視認性が高く認知効果高いですね。現在建築中のプロダクトは現在外構・室内へと工事が進んでいますが外構にも他に無いものを入れ込んで行こうと思います。ではまた☆

2020.10.25

コメント(0)
新規取引金融機関で融資打診！　結果は？

こんにちは。この度新たなプロダクトを建設するべく、ご紹介頂き初めて訪問する金融機関に融資打診を行っていました。支店長と直接やり取りして頂き、弊社の理念や事業内容やその状況をお伝えさせて頂きました。今回は非常に稀な事例で詳しくは触れないですが土地から新築にも関わらず、建築後の一括決済にして欲しいという金融機関の要望にお応えするため、審査部に再審し昨日結果が出ました。無事に承認されました。前面道路の道幅が狭く評価が出にくいため金利や期間で若干修正が入りましたが許容範囲内のものです。気になると思うのでおおよそで言うと金利1.5％前後で期間30年前後です。弊社の平均調達金利は0％台なので正直なところ少し高いと感じました。また自己資金割合は15～20％です。1500万円程度のキャッシュアウト（今年2回目）ですが来期は消費税課税業者に該当するためしっかりキャッシュを貯めようと思います。初めての打診にも関わらず全力で審査部に掛け合って頂いた支店長や、わざわざ工務店に出向き業績や実績まで開示し説明頂いた工務店さんに本当に感謝申し上げます。今後弊社が行う事業活動において提示した資料以上のパフォーマンスを実現してお返しするとともに、次期プロダクトにおいても良きパートナーでいられるよう事業に誠実に取り組んでいこうと思っています。次回は弊社自社ブランド仕様を搭載したその物件の詳細に触れたいと思います。それではまた☆

2020.10.08

コメント(0)

全73件 (73件中 1-50件目)

1 2 >

ジャンル別一覧

出産・子育て
ファッション
美容・コスメ
健康・ダイエット
生活・インテリア
料理・食べ物
ドリンク・お酒

ペット
趣味・ゲーム
映画・ＴＶ
音楽
読書・コミック
旅行・海外情報
園芸

スポーツ
アウトドア・釣り
車・バイク
パソコン・家電
そのほか
すべてのジャンル

人気のクチコミテーマ

つぶやき

火の用心

(2025-01-24 19:40:59)
まち楽ブログ

もうすぐ節分! ‘宝光院はだか祭’が開…

(2025-01-24 12:00:14)
★資格取得・お勉強★

log20 環境を整える

(2025-01-24 18:50:07)

不動産事業を通して街と心に潤いを。

[不動産投資] カテゴリの記事

4棟売却と新築マンション進捗！

大幅な資産入れ替えと新規プロジェクト始動！

3億6000万円の融資を自分で止めた理由！

富山出張でセミナーへ参加！

新築計画時の市場リサーチとステージング

今年度の総評！ 奇跡の入居率100％達成！

元気が出る大家祭へ参加！

ガレージハウスの店舗使用例とコンテナ店舗OPEN！！

新築工事における追加費用の契約上の責任について

日常清掃の基本姿勢！ 清掃後確認に行ったら大変なことに！

事業家の素敵な一日！

またまた明渡訴訟決定！ 滞納に有効な対策をご紹介！

東京出張【賃貸住宅フェア2023】

新築戸建（連棟）を自主管理してみて分かった事

閲覧注意！！ 新築戸建の植物がえらいことに！！

購入4年目に初めて見た室内にショック！

ガレージハウスも竣工！

戸建プロジェクト竣工！

水路に囲まれた新築物件竣工！

ＮＥＷ ＰＲＯＪＥＣＴＳ 見学会のご案内！

資格試験（宅建）は一発勝負！ 負けは許されない。

新築戸建5棟の上棟と開発地にコンテナ店舗を造る！

新築物件の広報（入居促進）活動について

二つ目のプロジェクトも着工へ！！

地盤調査の調査基準に翻弄！ どこまでやるか？

建築費の高騰で自己資金6000万円超に！ 融資の根本と基本的概念！

水路に囲まれた新築用地の水路橋拡張工事完了！！

決算締め最終日の一棟売却。

新規の融資承認と水路橋との闘い！！

外観デザインの新しい着想！！

初めてのヘルニア手術と不動産事業

新築時の賃料設定の方法

この市況で3割引の指値が通った方法！！ 中古RC購入秘話！

新規金融機関との向き合い方

コンテナ店舗視察について

不動産賃貸業の支店（大阪オフィス）を開設して分かった事

戸建プロジェクトの進捗について

夏の思い出とコンサル事業！！

測量士による土地の測量結果！！

複合型開発の融資承認！

決算と融資打診

戸建6棟計画玉砕！！

新築マンション見学と心からの竣工のお祝い！

新築戸建シリーズ『casita』を見学しに淡路島へ

新しい開発事業に着手！！

新築プロダクト竣工！！ 見学会開催★

建設地の街を散策！ 友人についての考え方☆

☆新築プロダクト見学会のお知らせ☆

ブランディングの必要性

新規取引金融機関で融資打診！ 結果は？

今年度の総評！　奇跡の入居率100％達成！

日常清掃の基本姿勢！　清掃後確認に行ったら大変なことに！

またまた明渡訴訟決定！　滞納に有効な対策をご紹介！

閲覧注意！！　新築戸建の植物がえらいことに！！

ＮＥＷ　ＰＲＯＪＥＣＴＳ　見学会のご案内！

資格試験（宅建）は一発勝負！　負けは許されない。

地盤調査の調査基準に翻弄！　どこまでやるか？

建築費の高騰で自己資金6000万円超に！　融資の根本と基本的概念！

この市況で3割引の指値が通った方法！！　中古RC購入秘話！

新築プロダクト竣工！！　見学会開催★

建設地の街を散策！　友人についての考え方☆

新規取引金融機関で融資打診！　結果は？