不動産との付き合い方

この週末は、不動産投資セミナーに行ってきました。 午前様になるまで友人と呑んだ翌日のことなので、うちの奥さんは仏頂面していましたが、ま、一ヶ月前から｢行きたい｣と言ってきたし、１万５千円も自腹を切ったことでもあり、もちろん、行ってきましたよ。 もともと、不動産が大好きな私。もう、三度のメシより好き、不動産命(その割には儲かってないけど･･･)なんですが、今年に入ってからは特に、セミナー、ネット、単行本、DVD、投資家のネットワーク等を通じて、お金をかけて、精力的に情報収集をしてきました。 今年に入ってから、検討した不動産投資モデルは、大きく分けて３つです。 １）キャッシュで区分所有を購入 これは一昨年の末からやっていることですが、手持ちの現金で買える範囲（数百万円程度）で、単身者向けの中古ワンルームマンションや、あるいは地方都市のファミリーマンションを仕入れて、賃貸に出して、月数万円のキャッシュフローを手にするパターンです。 現金買いなのでリスクは低く、持ち出しになるとしても、（管理費、修繕積立金、物件管理数料、公租公課を除けば）せいぜい室内備品の購入や、退去時のリフォーム代と、募集手数料くらい。かつ、手間がかからないのが、最大の長所といえましょう。ただし、利回り的にはベストではありませんし、土地付きではないので担保価値も低め（おかげで固定資産税は低めですが）、また、ワンルームマンションの場合、出口戦略が難しい、といった問題点があります。 ２）キャッシュで土地付きボロ戸建を購入、再生して賃貸 前者の区分所有より、さらに高利回り（短期間での投下資本回収）を狙えるパターンがこれです。具体的には、オーナーが高齢、病気、転勤などの理由で、賃貸価値など考えずに安値で売りに出されている戸建物件を拾って（場合によっては、｢鬼のような指値｣をして）、安く仕入れて、賃貸向け物件として再生して貸し出すパターンです。 この方式だと確かに、３０％超とか、超高利回りが狙えるし、土地が付いている分、担保価値も高い、問題点としては、リフォームやメンテナンスなどの手間と費用がかかること、居住地から物件があまり遠く離れていると不便なこと･･･等々があります。 ３）銀行ローンで一棟建て ｢現金｣で買うのが普通乗車券だとすれば、銀行ローンを借りて一棟建てなどの大型収益物件を買って経営するのは｢特急券｣といえるでしょう。例えば、RC造、ワンルーム20～30室みたいな物件を仕入れてうまく回れば、利子を返してもなお、サラリーマンの年収分くらいのキャッシュフローが生まれる可能性があります。反面、かなりの金額の借り入れをするので、金利上昇、空室、修繕費用、不慮のトラブルによる支出等が、経営リスクまで発展することもありえます。 このパターンは、不動産賃貸事業を立ち上げて、それで生活していこうとしている人々向けで、フルタイムで働いているサラリーマンが、副業としてやるのは、無理とはいわないまでも、かなりきつい。また、不動産という性質上、銀行、不動産仲介業者、管理会社、建築事務所などとの、パートナーショップが不可欠でもあり、不動産賃貸を本業にするくらいの意気込みで取り組まないと、成功は厳しいと思われます。 上の三つのパターンは、いずれも一長一短があります。どれを選ぶかは、自分がこれからどう生きていきたいか？という問いに立ち返る必要があります。 私の場合、次のスタンスでいきたいと思います。 １）サラリーマンの副業として、不動産をやっていきたい 私は、企業組織に属するITエンジニア、マネジャーとして、ここ１０数年、幸せな職業人生を歩んできました。これまで転職を重ねて、年収もそのたびに上がり、より責任の重い仕事へと、ステップアップしてきました。この商売を辞めたいと思ったことはありませんし、生活のために我慢してやっているという感覚はほとんどゼロです。 ただ、この業界や仕事の常として、めまぐるしい変化があり、一時的に、収入がなくなったり、減ったりすることも十分ありえます。だから、第二の収入の道を常に探しており、私の場合、その答えが不動産だったのです。 ２）近い将来、海外勤務・永住になっても、無理なく回るモデル 我が家は国際結婚なので、将来、日本以外の国・地域を拠点に生活することも十分ありえます。 その際、日本にある収益物件を、メール・電話・FAXなどを使って、遠隔操作で効果的にマネージできなくてはなりません。地元に住んでいないとできないとか、すぐ携帯に出られないと大問題になるとか、そういうのはNGです。 これまで私は、オーストラリア在住時代、管理業者と組んで、日本にある区分所有の物件のマネージは何年もやってきましたので、区分であれば大丈夫かなという気はしていますが、戸建賃貸とか、一棟もので、どの程度それができるかは、まだ未知数です いろいろ考えると、今後もキャッシュで区分マンションを買い続ける可能性が高いのかな、と思っています。とはいえ、他のパターンへの門戸は、常に開いています。 もし仮に、日本に住むのが、あと３年あるとすれば、収益物件、最低あと３～４つは欲しいな。キャッシュフローも、あとXX万円は、最低現欲しい。