難有り不動産～山あり谷ありヤク○あり泣

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• 簡易水洗の汲み取り料

  今簡易水洗のウォシュレットありのを持ってますが、汲み取り料えげつないですね。。これもだいぶ地域差があって市町村によっては許認可を制限してるからそれが値上がりの要因になってますね。。物件で2000円までは当方負担の物件があって今回の汲み取り料8800円。。うんこ代の差額請求面倒になってきた。。

  2022年12月09日

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• 利回り1500万％

  というツイートを見つけました。1円で買うということ。そして家賃が年150000円月当たり12500円表面利回り好きな奴いるよね。

  2022年11月25日

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• 安定所得を持つということ

  ​建物賃貸は全然不労所得ではないですが、安定してるのでいいですね。これがあるので旅行してても物件が稼いでくれます。早く土地賃貸たる地主にシフトチェンジしたい。土地期待利回りを3％とすると、年600万稼ぐには、、2億必要か(゜゜)​

  2021年11月24日

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• 事故物件ガイドライン公表！！！

  事故物件のガイドラインが公表されました。大島てるどうする？https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

  2021年10月08日

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• 前面私道問題について

  ​あけぼの湯が私道問題でトラブルになっているようですね。私も前面私道の所有者が、行方不明になっている件で、解消活動をしようと思っています。なお予算は200万円です(゜゜)捜索から開始です。​

  2021年08月26日

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• 賃保闘争5　ドM

  ​賃保との争いですが、やっと解決です。雀の涙ほどの和解金を勝ち取って和解です。これで前に進めるのでよしとします。最近200km離れた債務者に訪問しましたが、不在でした。カギ空いてたのでドア開けたのですが自称コロナ感染にビビってしまって中まで入れませんでした。旅費等で8万円くらいかかっています。完全に負けですね。今回もドMになってしまいました。​

  2021年07月06日

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• 賃保闘争4

  ​賃保会社に裁判所を使った話し合いの手続きを申し立てました。同時に交渉に入ります。全く動じてない模様　笑　不出頭の見込みとこちらには事前に連絡あり。とりあえず期日ですが、答弁書もないまま現れませんでした。普通は、上場企業なら期日に行けなくてもその旨裁判所には連絡するはずなんですけどもね。。とりあえず、ノーマネーで期日フィニッシュです。相手の損害は、裁判所の覚えが悪くなったこと。もしかすると過料が課せられるかもしれないこと（ないかな？）。

  2021年03月13日

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• 生活保護者の車両保有、使用交渉について

  ​先日生活保護者の車両保有と使用について交渉しました。結局ケースワーカーが会議を経ないと決められないことですので、書面で上申、簡単にプレゼンして結果が出ました。結論車両保有は指導しない（事実上のOK）車両利用は原則不可　就職した時にまた協議できる。との結論が出ました。まあ勝ち化負けで言えば負けですが、落ち着くところに落ち着いたかなと思います。ちなみに今回の私の利益は0そして生活保護担当者にウザがられました。もちろん、生保者には全く感謝されません(^^)やりがいも0です。

  2021年03月09日

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• 生活保護者の自動車利用について

  ​明日ちょっと呼ばれて生活保護の担当者と交渉しないと行けない。生活保護者が、仕事で車を使いたいが、代わりに交渉してくれないかと。。ちょっと分が悪いよね。感情論とか、ないと困るじゃんとか言っても通じないし。もはや早速生保廃止になる予感しかしないが。。俺の中では、早朝深夜通勤、バスが通っていない場所への通勤にのみ認められて、それでも万々歳だと思うけどどうやら野郎は日々乗り回したいらしい。とりあえず、就活中に保有し続けられればまあ交渉頑張った方かなと思う。行ってくる。まあ先ほど本人から電話が来て明日14時から役所行く予定なのに、15時に仕事の手伝いが入った（たぶん嘘）から車で行くとか言ってる。車使えないって言ってるのにクズはクズですね。

  2021年02月17日

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• 勝手に猫を飼い共用部分で放し飼い

  ​​勝手に猫を飼い共用部分で放し飼いしている入居者がいてさすがに回復できない損害が生じそうです。物件の周りにねこのうんこ落ちてるしさすがに損賠請求したい。。猫の放し飼いはさすがに住まない方がマシ。

  2021年02月14日

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• 賃保闘争3

  ​もう話合いしても仕方ないので、裁判所を使った話し合いの手続きを申し立てました。相手がどう出てくるか。本当は仮払い仮処分したかったけど、よっぽど困窮してる会社でないと無理だよね？仮処分のプロフェッショナルとかいたら教えて下さい。​

  2021年01月28日

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• 賃保会社との闘い2

  ​前回の賃保紛争の続きです。まずは、行政処分を求めてみました。但し、賃保会社をしばる行政法規制がないので、ほぼ何もできません笑あえてできるのは、賃保業の登録をしている場合、規定を守らなければなりません。賃借人その他の者に損害を与え、及び与える恐れが大である場合に、指導、勧告ができる規定があるのでそれに基づく申告です。口頭ではしません。かならず、文書で、残るように出します。多分何も解決しないし、申告しても国土交通省も指導しないと思います。狙いは、単に事実を申告して、積み上げ、いずれ同じような申告が来た時にリーチがかかった状態に出来ればと思っています。そして、ここで解決できれば、面倒な訴訟なりを回避できます。続く

  2021年01月20日

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• 未登記物件購入の是非　ブログ回答

  ​下記のような質問があったので回答します。質問1建物が未登記の物件（昭和初期）が回ってきました。相続物件で新築当時から未登記の様です。2相続人も高齢で未登記のまま売却したいそうです。おそらく登記の為の協力も得られない感じです。3購入出来たら登記したいと思い法務局へ相談した所、最初の持ち主（亡くなる）が本当に所有者で有ることを証明せねばならぬ様です。死者が以前の所有者で有る事の証明です。そして相続人が遺産を相続した証明も必要との事です。4経緯としてはご両親（最初の所有者）がお住いでしたが父がなくなりお母様が一人で生活されていました。その後施設に入り数年後亡くなり高齢の方が相続したみたいです。なのでお母様の生活していた当時の光熱費の明細や火災保険書等も無いです。基本売主は協力してくれいないと思うので当方の準備する書類だけで登記できるか分かりません。5利用用途は賃貸に出す事ですが保証会社に伺いますと賃貸保証は出来ないと言われました。追い出す時に大変だからだと推測します。6登記するには何か手立ては有りませんか？無理な場合は保証会社の代わりに保証人を立てるしか手立てはないですか？以下略回答1普通に表示登記をするのは難しいと思われます。単独相続でなければ、遺産分割協議書とかも必要になり、書類が現存してるか、現存していないと相続人が存命で、意思能力があるかも怪しいです。2それ以上に古すぎると他の証拠書面も準備が難しいと思います。やったことないけど裏技とも思える方法が、条文に書いてありますが、やったことがありませんし、レアケースでしか使えないので詳細は控えます。3今回のケースで購入するならば、台帳の名義のみの変更で我慢すべきです。4それでも建物明渡等は可能です。5表題部のない建物の明渡について賃保会社に説明して、何社かお願いすれば、引き受ける会社もあるのではないかと思料します。

  2021年01月16日

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• 賃保会社との闘い1　求償

  ​​​現在、賃保会社と争っています。代弁を停止されたからです。あり得ないんですが、賃保側が、求償訴訟で敗訴しやがって、控訴もしないんです。とりあえず、調停しようかとも思ったけど、応じてくるかどうか。。無駄足いやだし訴訟しようか迷い中（今日訴状作ってたら、面倒くさすぎて狂いそうになった）。頑張って勝訴しても20万円という現実。​

  2021年01月14日

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• 瑕疵担保を免責できるか。

  ​瑕疵担保既定の改正で、今後売主に不利になることが予想されます。だからこそ今後は瑕疵担保免責とすることが多くなると思いますwwかえって免責契約が増えるんじゃ本末転倒ですねwwただ欠点があります。宅建業者の売主物件は免責できない。もう一点法人や大家側売主で、相手が消費者の場合に免責できるか。消費者契約法上、消費者に一方的に不利で信義則に反する契約条項は無効とされています。消費者が一方的に不利かどうか。信義則に反するか。それぞれの事案で異なるので一概には言えないです。ただ、消費者契約法10条をもって法人や大家側売主で、相手が消費者の場合に免責できないと断言するのは早計です。だけど、無条件で免責できるとするのも早漏なので、対応策を練っておく必要があると思います。基本的には、無効か有効かは、契約の経緯などの積み重ねなので、大幅な指値に応じた取引であり瑕疵担保を免責にするなどの事項を記載すれば、少なくとも消費者に「一方的に」不利な契約かは不明ですし、経緯から、瑕疵担保要求に対して、指値分の売買値引き金額の返還を求めることも、絶対に無理ではない(無理筋だけど)と思います。そして指値額の記載は、代金減額請求や修補請求の対応金額をあらかじめ支払ったものだと反論する明確な根拠になります。私的には値引き額を記載するのを推奨します。

  2020年06月06日

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• 瑕疵担保責任続き　売買契約後の雨漏り

  ​隠蔽した知りたる瑕疵について先日書きました。今日は新民法の瑕疵担保について書こうかと思いましたが、使用例や、判例がないwwまだ改正したばかりだから決定とかが出ても仮処分か少額訴訟位でしょww結局我々は主に土地建物の瑕疵担保責任について考えればいいわけで、大きく契約不適合責任なんて考える必要はないわけです。契約不適合責任＞瑕疵担保(特定物)日本人の個人に売る場合に、瑕疵担保を追求する例は非常に少ないです。地方都市ではあまり問題にしなくてよいくらい少なく、私もアンテナ直せ位しか言われたことがありません。あとは売買契約後の雨漏り発覚予想箇所の修理して告知雨漏り直らず修理費を負担という事案です。かかったのは20万円位ですが。私が瑕疵担保を追求したのは不動産ではありません。動産では結構ありますが。不特定物の担保をする契約不適合責任はありがたいですね。にしても履行利益まで認め、軽微でない不履行で解除を認めるのは酷ですね。裁判所としては和解を勧めたり判決でも履行利益の立証を厳しくしたり、軽微な不履行だから解除は認めないとかいうことになると思います。

  2020年06月05日

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• 瑕疵担保責任について　​平成22年6月29日東京地裁判決

  ​​非宅建業者売主の瑕疵担保責任についてよく考えます。相手が個人消費者だと瑕疵担保免責とできないと解されています。それを判示したとされている​平成22年6月29日東京地裁判決があります。概要としては法人売主で売主関係者が事業の革製品を燃やして土地に埋めた。法人売主が、居住用建物を建てようとした買主に「ずっと居住用だったから大丈夫　笑」と告知瑕疵担保責任を3か月とした。買主が新築しようとしたら革の燃えカスが出てきて、調べると鉛も土地中から検出土地代金2800万と賠償を求めて提訴(ただし3か月経過後)判決は金200万を支払え　他は棄却本判例は、純粋に瑕疵担保を短くしたことのみが不適法であると判示したものではない。隠れたる瑕疵ではなく、知りつつ隠した瑕疵の問題であるので、本来は、隠れた瑕疵の担保の問題ではないのだ。革を燃やして埋めていたことを事前に告知していれば、結論は変わった(知れたる瑕疵だから賠償を認めないとか)と思います。

  2020年06月03日

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• パチンコ店を急襲　捜索するも撃退される。

  ​続きです。パチンコ店に債務者を探しに急襲しました。パチンカスの特徴は、常に台に張り付いて回りなど見てませんから気づかれずに近づけます。しかし、私は状況を見誤りました。年金生活パチンカーにとって今は冬の時代です。年金支給日まで苦しく、1円パチンコでしのいでいると思っていました。パチンコ店に行くと債務者を即座に発見しました。なんと目が合ってしまいました。身柄を確保するわけではなく、6/15早朝に急襲する必要があるかを見るために訪問したものでした。だから、目が合ったり話をしたりして警戒させるわけにはいかないのです。債務者はなんと、パチンコをせずにソファーで右手でエアーパチンコをしていました。これなら無料で出来ますね。そんな方法知りませんでした。そして正面から近付いたため見られてしまったのでした。警戒されてやりにくくなりそうです。まあ、眼鏡とマスクをしていたので私かどうか気づいたかは分かりませんが。​

  2020年06月01日

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• パチンコ店を急襲　闘う漢たちを見た。

  ​最近パチンコ店が営業を再開してますね。債務者捜索でのぞいてみました。うーん、嫌な感じです。プラスチックのついたてこそあるものの密集していて、コロナには最低です。そしてそこにはリスクを背負って闘う漢たちがいました。コロナを恐れずに戦うそのクズたちの姿に驚きました。勝手に移って死んでいくならいいんですが、人に移してしぶとく生き残るんだから最低です。風通しが悪く、タバコ臭く、音がすごい。そんな空間でした。私の目的はパチンコ屋の視察ではありません。債務者の捜索です。でも見つけて確保するのではなく、あくまで目的は、来るべき結構日に向けて居るのを確認するだけです。続く​

  2020年05月30日

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• LEDシーリングライト

  ​LEDシーリングライトって寿命が4万時間とかいわれてますよね。実際は1年半くらいで切れたりします。。どうせなら保証期間内に切れてほしい。。ここで欠点があります。蛍光灯のように本体は残して電球だけ変えるというのが出来ません。全交換です。賃貸だと特に困ります。入居者が全部交換するか、貸主がやる必要があります。さらに言うと、退去時に照明がなくなっててもその責任追及ができるか微妙です。入居者「照明がつかなくなったので新しいのを買いました。それは自分で持っていきます」と言われると、何も言い返せません。最近5年保証のシーリングライトを見つけました。使ってみてますが、精神的に良いですね。アマゾンとかの輸入品はすぐ壊れそうで、入居者さんの不興を買いそうなので怖くてつけられません。

  2020年05月29日

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• 行方不明だった入居者

  ​入居者見つかりました。詳細は言えませんが、某公的な機関に身柄を拘束されていました。入居中の逮捕は2回目です。賃保が使えないのは、逮捕、死亡時という一番何とかしてほしいときに、免責となる(もしくはなり得る)約款になっているからです。弁護士さんと話しました。措置入院か起訴か釈放か、近日中に決まるようですが、入院になるんではないかとのこと。賃保が切れそうなので、入居者と一騎打ちに挑もうと思います笑​

  2020年05月28日

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• 精神病の入居者が行方不明

  ​精神病の入居者が行方不明です。両親に連絡してみましたが、両親自身が入院中のようでつながりません。元入院先に問い合わせてもいないみたいですね。本人の携帯ももちろんつながりません。悪い予感しかしません。賃保会社に加入していますのでとりあえずは保証されますが、賃保は困ったときに使えなくなります。男の下半身並みに、いざというときに使えないです。ピンチはチャンスってこと結構あるので、それに期待するしかないですね。この部屋は多重自殺物件なので、精神病でも入居させてしまった経緯があります。

  2020年05月27日

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• 次男が相続人でない理由

  ​今回、次男が相続人ではなかった事案がありました。色々理由が考えられます。欠格、廃除、養子の離縁他に遺贈していた、そもそも次男ではない(次男ではなく痔なんですと言っただけとか)今回は、理由は、お父さんの戸籍を見てすぐ明らかになりました。戦前に亡くなっています。当時は原則戸主が全て相続するんですね。結局司法書士は、長男から次男に贈与をしてもらうことによりピンチをチャンスに変えていました(贈与の報酬までもらえることになって嬉しそうでした笑)。しかし、隠し子が発覚し再度揉めています。運が悪い時ってとことん悪いですね。

  2020年05月20日

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• 次男が相続人ではなかった事例

  ​相続物件を買おうとして長男と次男から話が来ました。次男名義に相続して当社で買い取る流れになった。しかし、司法書士が調べると次男は相続人ではないらしい。なぜでしょうか？そして司法書士は報酬を次男が払うことになっているので青くなっていました笑​

  2020年05月19日

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• 贅沢の象徴

  ​最近金がないくせに成金みたいなことをしています。昔は低脂肪乳をおいしく味わっていたけど、牛乳がおいしくて仕方なくなってきました。牛中です。今日の昼間は牛乳がなくなって体が震えてました(割とがちだけどコーヒー飲みすぎかな？多分)。贅沢の象徴って何かと考えると、いろいろあるけど牛乳なんじゃないかと思ってきている。下流のくせに牛乳にはまってしまい、収入減なのに毎日飲んでいます(ちなみにヨーグルトは冷蔵庫に500gが7パックあります)。牛乳は嗜好品なので消費すると生活がつらいですが、何とか乗り切っていこうと思います。

  2020年05月18日

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• 盗電のでたらめな運用　完結

  ​前回の続きです。盗電がいうには4/1よりシステムが変わり、即日の変更が出来なくなったとのこと。私　であればなぜそのように重要なことを告知しないのか。重要事項であるから、告知する義務がある。盗電　そんなんありません。私　何とかしてアンペアアップをお願いしたい。伺いしお話ししたい。回復できない損害が生じる。盗電　無理です。私　上の方に代わって！盗電自称上司　それでも他社が絡むから無理です。私　であれば、他社の同意を取り付ければよいよね？盗電　同意が取れても、我々はすぐ変更する気はないです。私　とりあえず、同意取るから待っとれ。他社　同意できませんww再度電話私　何とかお願いできないか。盗電担当者N あ、いいですよ。今日からですか？私　あ、お願いします。盗電の運用でたらめじゃねえか。ここまで1時間30分を要しました。仮処分を申し立てようか迷ったくらい焦りました。でもいい教訓ですね。空き部屋の5Aは避ける。10A以上なら即日変えられます。この嫌がらせは忘れません。あ、ちょっと邪魔な電柱があったのを思い出したので、どかせようかな。

  2020年05月15日

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• 盗電とのファイト　5アンペア契約の悲劇

  私は小規模物件の共用部分、倉庫、長期空室の内見用に東京電力との契約で5Aで契約して節約していました。この契約はすごい安いんです。月々約230円位しかも、8kwhまで基本料に含まれます！しかし、その契約をしていた空き家のリフォームをすることになり、トラブルになりました。。そもそもアンペアを上げるのを忘れていて、大工さんがブレーカーを落としまくって気づきました。顔が真っ青になりますね。半分青い状態です。盗電に電話です。コロナの影響で、コールセンターを減員しているせいでつながりにくいです。そのくせインターネットでの手続きには限界があります。時代錯誤ですね。私　今5アンペアの契約をしているが、これを20Aに変更したい。盗電　承知しました。最短で1週間後の来週の21日に変更できます。私　いや、今日からお願いしたい。盗電　無理です。私　前できたじゃん。盗電　4/1からグループ会社と分業してから当日はできなくなりました。顔がもっと青くなりました。もはや全部青い状態です。困ったことに、5/17に新規入居が控えています。5Aで数日過ごすのはかなりしんどいです。キャンセルになることはなくても、大きい借りを作ることになります。盗電とのファイトの始まりです。続く

  2020年05月13日

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• 敷金ガイドラインと夜逃げ物件の原状回復費用

  ​さきほど敷金ガイドラインに関するコラムがあったので、ちょっと気になり書いています。その方法とは別の方法ですが、裁判で借主側から相手方の代理人を見て「そこの攻め方違うんじゃない？」と思うことが多々ありました。攻め方を変えるだけで0円が3万円になったのにと思ったりしました(知ってる人も多いですが、悪用される可能性があるのでこの方法は書きません。私も貸主側としてもこの方法は貸主に有利すぎるので使っていません)。私的には交換するものは全て減価償却するのが公正と思いますので、そのようにしています(ただしカギの紛失に関しては満額請求しています。これも30年使ったカギを交換するとクレードアップするだろと内心思っています)。現在、夜逃げ物件で、賃保と保証人がいる事例で、原状回復費用を請求したいと思っています。賃保から2か月分を限度に支給されますが、相手方は行方不明です。賃保の支給条件を見るとガイドライン上妥当と認められ、かつ借主の承諾があるものとなっています。行方不明の場合は…判決一択ですね。判決の場合は、意思表示を擬制することができるので、賃保も問題なく支払います(事前に協議して無理そうなら共同被告にすればよいのです)。でも欠点は、退去から2か月以内の請求に限るなどという文言があり、夜逃げの場合、強制執行から2か月以内に少なくとも仮執行のある判決をもらわないといけないが、多分無理。ってことで、契約期間中ですが、原状回復費用(というのが適切かはわからないけど入居中の修繕費用)を請求したいと思います。ここで重要なのは「保証人を共同被告にしない」ということでしょうか。本件では既に弁護士がついて徹底的に争っています。時間かかります。2か月を超える分のみ後日ゆっくり請求します。

  2020年05月11日

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• 賃保会社による私的執行

  ​賃保会社が夜逃げ(したかも)物件に対して私的執行を提案してきています。教科書通りにやると、訴訟をして法的に執行するのが望ましく、理想です。私の賃ぽをつけてない物件もそうしていました。その私に私的執行の提案をしてきました。賃保会社のコンプラってそんなもんなのでしょうかね。賃保は冬の時代ですしね。結局後々トラブルになったときに連帯して責任を負うのは私です。この時期じゃなければ、急いで明渡訴訟するんでしょうが、訴訟期日が入りません。まあ考えすぎなのでしょうが、皆さんはどうしてるんでしょうか。

  2020年04月30日

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• 住居確保給付金がコロナ対応に　要件撤廃

  ​資金が底をつきそうですが、食費も何とか確保して、食うや食わずで何とか生きているにっこりです。今滞納中の部屋があり、もう賃保から解除通知が送られています。滞納されても私の腹は傷まないのですが、気がかりです。子だくさんなので、転居先も見つからないでしょう。収入が半分くらいになったとのこと。しかし、4/20より住宅確保給付金の要件が緩和されやむを得ない休業などで収入が減り、離職や廃業には至っていないが、同程度の状況にある人も可能になった。本件のように、失業はしていないが仕事が減って減収している人も対象になった。しかし、欠点がありハローワークで求職をしていることという要件があった。Wワークしろってことらしい。しかし、これも4/30に撤廃をする見込みとのこと。減収しても有職の者が求職するか？っていう矛盾を感じてたんでしょう。今は裁判期日も入りませんから、明け渡し訴訟なんかできません。賃保もつぶれるところが増えそうですね。

  2020年04月24日

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• 家賃は入るけど滞納は困る。

  ​現在、物件で滞納されています。3か月滞納らしいのですが、先月まで気づきませんでした。賃保から大便されていたのです。私としては、全く腹は傷みません。でも、、、追い出されてしまいます。賃保会社のデメリットは、割と積極的に退去させる　という気がしてしまいます。滞納者にヒアリングするとコロナの影響で給与が半分になり、家賃が払えないとのこと。しかし、電話にも出ないと話し合いにならない。勤務先への裏取りで給料が半減してるのも事実と判明しています。出来るだけ退去させられないようにやってみます。​

  2020年04月15日

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• 隣家の家事　神風　火災保険使えるか。

  ​隣家の家事があったので、現地に向かいました。入居者から電話で連絡があり、避難しているとのことでしたが、近くにいるようで、すぐ切られてしまい、詳細は聞けないまま向かいました。現地に行くと既に鎮火していました。火元は…別にそんなに燃えてるようにも見えないですね。原因を聞くとキッチンからの漏電とのこと。さっと見ましたが、中だけ焦げている感じでした。防火構造の外壁のようです。春樹乾燥して風が強いので、延焼すると思っていました。結果無傷でした。ちょっと樋が焦げてる気がするくらいですね。物件が燃えず、入居者さんも被害なし。風が吹かなかったこともある意味神風なのではないかと思いました。樋だけ火災保険に請求です。

  2020年03月31日

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• 所有物件の隣が火事！

  ​所有物件の隣が火事だそうです。今助手席から現地に向かっていますが、入居者さんは無事のようですね。保険には入っていますが燃えないと良いです。​

  2020年03月26日

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• 債務者の口座の残高照会が4/1の法改正で可能になる

  ​法改正により情報開示手続きができるようになります。弁護士を使わない場合に当てずっぽうでやっていた差押が計画的にできるようになります。主な改正点は1預貯金の照会が容易になった。財産開示手続きなしで照会できます。2財産開示手続きの不出頭や不回答、嘘を述べると刑事罰（懲役6か月以下又は罰金50万円以下）が科されることになりました。メリットでもありますが、警察や検察に協力するために出頭したりする必要も出てくると思います。目下口座を調べるのに、金融機関名を指定して申し立てれば、全支店を確認し、どの口座にいくらあるのかを回答してくれます。印紙代は1000円以下は東京地裁の場合5000円を予納する必要があります。1社金融機関が増えると+4000円です。これは切手代込です。金融機関に2000円程度報酬で支払うことになるようです。回答をもらうのにレターパックライトなどを添付しておく必要があります。欠点は金融機関の回答から1か月後に債務者にも通知されます。つまり照会したのがバレますので、残高があれば直ちに差押する必要があります。前より便利になったのは間違いありません。​

  2020年03月25日

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• 不動産の賃貸業における休業補償

  ​例えば交通事故において、休業を余儀なくされることがありますが、不労所得と言われる不動産賃貸業に関して、休業損害は認められるのか。一応判例があります。賃貸マンションの管理業(所有だと思うけど違ったらすみません)の男性につき、賃料収入の7％を症状固定まで認めた。但し右上下肢の片麻痺5級が認定されている事案なので、同一視はできないですね。収入をごまかしていたケースでも裁判では実際の収入が認められたりしています(売上が100万円なのにローンで300万返済していたりとかw)。いずれにせよ相手はすんなり認めるわけないから、ADRか裁判一択ですね。でも弁護士によってはADRはしたくない(遠いし)とか言うから、依頼するか迷いどころですね。私の場合、過失は0ですが、休業損害で激しく揉めそうです。とりあえず、弁護士に依頼する方向で打合せです。​

  2020年03月24日

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• 無料で弁護士に依頼できるけどどうするか。

  ​今回弁護士に無料で依頼できる事案があるのですが、依頼するか迷っています。無料で依頼できる事案とは典型例で言えば1-1交通事故で、弁護士費用特約が付いている場合1-2交通事故で訴えられた場合(任意保険会社がつけてくれます)2生活保護者様(特権階級)が依頼する場合などなどあると思います。今回1-1ですが弁護士に依頼するかどうか迷っています。理由はa打合せとかがめんどくさい。b別に自分でも訴訟できる。c細かいものまで請求させるのも気が引けるd認められるか微妙なものは請求してくれないこともある逆に依頼したい理由はA無料で少し楽できるB紛争の矢面に立たなくて済むCなぜ依頼しないのに弁護士特約に入っていたんだと悩まなくて済む(重度障害とか死亡事案には有効だけどね)D控訴審が遠いww(自分でやっても交通費は出してくれるらしいけど日当出ません)自営業者の場合、休業損害が争点になると思われますので依頼する方向では考えています。

  2020年03月23日

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• コロナウィルスによる裁判期日の取り消し

  ​先ほど18時過ぎに裁判所の主任から電話がありました。来週の第二回口頭弁論期日の中止です。不要不急の裁判期日を控える方針のようです。うーん、困りました。リアルどちらも電話会議(弁論準備の場合は、法廷で片方出頭、片方のみ電話が多いです)をする予定だとか。それなりに妥協した和解が求められてしまう気がします。そして、他の裁判期日はどうなってしまうんでしょうか？先行きが見えません。

  2020年03月06日

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• アンテナの交換　費用を比較してみた。

  ​アンテナの交換をしました。費用は2階の屋根の横につけて20900円内訳はアンテナ撤去4400アンテナ設置11000高所作業5500アンテナ交換って時期でやるんじゃなくて壊れたらやるんで急ぎなんですよね。これはヨドバシからの申し込みです。選んだ理由は高くなくて早いから。前使った地場の業者さんだと2万円と税くらい。使わなかった理由は忙しくて時期未定だったから。業者選択基準は壊れていないブースターまで交換するかどうかです。アンテナ　で検索すると結構安い業者もあります。みずほアンテナとかアンテナ交換15000円から！実際はアンテナ交換15000撤去5000ブースター15000出張料で5000円(場所による)合計で4万円と税但しここはブースター交換はしつこく進めてこない。今回やらなかったのはヨドバシより遅い日になるのと少し高かったから(ブースター変えなくても27500円)。他のところ(あさひアンテナとか)はブースターを交換しないと工事をしません。日程が空いていると言ってたのに、ブースターは動作確認してるから要らないと言ったら忙しいから無理と言われました。くらしのマーケットはどうか。ブースターを交換しないとやらないとまでは言いませんがやらせてほしいと食い下がります。それをしないと保証しないくらいのニュアンスです。費用はアンテナ19000円取り外し5000円処分費1500円ブースター交換15000円結局ブースター交換をしないともうからないんでしょうね。着いてないなら交換しなくてもいいけど動作してるのに交換する意味が分かりません。

  2020年03月02日

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• 去年の原状回復費用の結果

  ​新年となりました。今年もよろしくお願いします。去年3部屋の原状回復費用の請求がありました。クロスは全面交換の費用はもらいませんが全交換です。部分交換だと色が変わってしまいます。クロスは汚れ等がある場合、その部分だけの交換が望ましいが、面での交換も許容されています。ので面での請求としています。キッチンはぶっ壊されていましたが、減価償却の計算が面倒(そもそも何年使ってるか知らない)なので修繕費5000円のみです。フローリングは全面補修でなければ経過年数を考慮する必要はないとされています。フローリングの剥がれは㎡単位とされていますが、該当枚数だけの交換費用の請求。さすがに任意では払わないかなと思ってたら年末に38万円即支払いがありました。感謝の気持ちで泣きそうになりました。このお金で人並みの正月が送れそうです。その後排水のつまりの請求をしていないのを思い出しましたがもうこれ以上は請求しづらいですね。​

  2020年01月05日

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• 外国人物件のトラブル　3部屋退去と清算

  ​最近の短期滞在の外国人の入居はトラブル続きです。1ゴミ派遣会社借り上げの場合次々入居者が変わりますので、ゴミの仕分けとかも全くしません。ゴミの日も守りません。敷地内にあるとそれも貸主管理になってしまうので大変です。2騒音、マナー外国人が飲み会等をしたりして夜騒いだりします。足音もうるさいし、夜も騒ぎます。3油詰まり彼らは平気で油を排水溝に流します。排水の詰まりがかなり悲惨なことになります。4夜逃げ責任感など皆無なので、すぐに逃げます。　6件直契約がありましたが、2件夜逃げ、3件敷金トラブルです。派遣会社での借り上げ物件の夜逃げも何回も見ています。さて最近3部屋退去がありました。派遣会社さんの借り上げ部屋ですね。3部屋になると金額も結構行きます。18か月の入居なので減価償却してもそこそこ請求できます。夜逃げの場合で、スペアキーがない場合は、カギ交換してもらったりすると結構な金額になります。40万円近くになりました。さてどうなるでしょうか。​

  2019年12月29日

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• 詐欺取消しの証拠が消えちまったw

  ​今係争中の案件で、詐欺取消（または錯誤無効）が争点になっています。私が詐欺取消を主張しています。相手は東京のベテラン弁護士です。本来言った言わないの問題は難しいのですが、私は大切なことは全て録音してあるので安心です。と思ったらSDカード壊れちまったwww敗訴確定　と思ったら、当時のメモデータが出てきました。データだとややつらいなと思ってたら相手方からのメールも出てきました。三重に対策しているなんて俺警戒心強すぎますね。今年最後の裁判です。久しぶりにスーツで行きます。

  2019年12月11日

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• 原状回復請求の証拠写真

  ​法人契約で退去が続いたので現状回復の話になっています。いつも考えるのですが、写真マジックというか部屋全体を写しても、クロスの細かい汚れって見えないんですよね。。相手が任意で応じればいいんですが、応じない時は訴訟になります。相手方から支払われる前にリフォームをする時はその証拠がなくなりますから事前に証拠を撮っておく必要があります。方法1遠映近映作戦遠くから全体を写し、近映をアップで再度撮影する方法方法2付箋作戦付箋やマスキングテープ、もしくは壁紙に直接鉛筆などでナンバリングする。他には皆さんどういう方法でしておられるんでしょうか？泣き寝入りした話などもあれば本当はお聞きしたいですね。私も泣き寝入りはしょっちゅうです。

  2019年12月01日

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• 生活保護者への差押　ヒットしたけども。。

  ​生活保護者が滞納家賃を5年近く払わなかったのでさすがに争いました。調停…したけど不調裁判をし判決が出ました。リスキーだけど支給日に送達するようにして強制執行です。するとヒットして、債務者からも裁判所に電話をして差押範囲の変更申立をしようとしたようでした。生保の役所の人間が、範囲変更申し立てを指示してるらしいですね。なんか担当書記官さまが、非常に冷たいです。意地悪です。相手側の肩を持っています。そして銀行の陳述書が来ました。続く​

  2019年10月23日

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• オーバーステイの外国人に捨身の差押

  ​以前の続きです。​https://plaza.rakuten.co.jp/misapunch/diary/201908270000/​オーバーステイの外国人に捨身の差押えをしてみました。夜逃げでも勝手には動産を捨てられないしとりあえず判決です。判決取ったらとりあえず債権執行もしますよね。コストは約1万円。。チャンスは1回(金かかるし)でもなぜ金ない奴に差押するのか？それは口座の銀行名を知っているから。ゆうちょと三井住友です。どっちも支店が特定できていませんが想定できます。結果。。。。捨て身になっただけだった笑​​ゆうちょと三井とも過去も含め該当なしです。その野郎はどうやら九州の学校に行っていたことがありそこでゆうちよやら口座を作ったのかもしれません。逃げ回ってる卑怯者に一矢報いるはずでしたが、国家と郵便局の養分となって終わりました。切手代高すぎですよね。

  2019年10月15日

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• 最近の債権者による住民票の請求

  ​我々は債権者として必要に応じて債務者の住民票写しを取得することができます。最近3件請求して3件とも保留された事案がありました笑理由1外国人の名前がカタカナのみでローマ字表記がないため2法人が債権者なのに押印が認印のみで代表印ではなく、会社表記スタンプもなく、法人登記簿の提示がないため3債権を確認できる書類が債務確認書のみで、契約書が提示されないもの私の見解ですが1貴見のとおり2　スタンプじゃなきゃダメとかバカなの？3　不法行為の債権なのに契約書があったらSMプレイみたいになるじゃん。ってことで一部争ってましたが、時間がもったいないのでいいなりのドMになっていました。にしても最近の住民票発行の審査が著しく厳しくないですか？判決正本あっても結構うるさいです。昔は理由も「取立のため」とかで行けたんですが。

  2019年10月02日

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• 賃保会社とのトラブル

  ​賃保会社が牙をむいてきています。賃保契約の打ち切りが決まった旨の連絡がありました。何やら連保の言い分を鵜呑みにして決定したようです。バカなんでしょうか？連保もあることないこと伝えているようです。トラブルの匂いがします。賃保と紛争になるかも知れません。1賃借人が契約2夫が来日し同居3妻が一時帰国4夫が不払いという流れですが転貸であるから契約に反するという考えのようです。担当者が、連保だけの見解で打ち切りを検討したりふざけています。紛争の匂いしかしません。

  2019年09月10日

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• 夜逃げ野郎に明渡訴訟をしてみた1

  外国人の​夜逃げ野郎​に訴訟を提起してみました。住所は追っても探せませんでした(在留資格喪失による住民票抹消)。別に夜逃げだから私的執行しても良いような気がいたします。しかし、万一のことを考えて判決を取っておきます。万一私的執行して、損害賠償されても判決記載の額と相殺できます。実はこれはもう判決が出ていて、次のステップに行こうとしています。現状仲の良い外国人の話だとオーバーステイで、まだ国内にあるのではないかと。働いているかは不明。メインバンクは把握している。。次に続きます。こちらは実は申し立てたばかりで結果はまだです。

  2019年08月27日

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• 調停の解決率について

  ​最近やたらと民事調停を推す声があります。私も調停はちょくちょくやります。でも調停が適切かよく考えないといけないと思います。メリットデメリットありますが、良い点もあります。私の調停の解決率を調べてみた。特定、非訟、借借法のぞきます。今まで経験が多分9回出頭するも不成立が3回(うち2回は相手方不出頭)和解成立が2回調停を出したことにより和解につながったのが3回相手が協力意思なしで取下げが1回そのうち成立や和解につながっても敗訴的和解が3回9戦2勝4敗3分けってとこでしょうか。しかもこれは話し合いが通じそうな相手にだけ調停した結果です(通じなそうな奴に調停は無駄です)。結構安易に使ってしまっていますが、効果は高くないようです。

  2019年08月22日

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• 財産開示手続について

  ​判決後に執行しても不奏功になることがあります。その時、交渉がうまくいかないと調停をしたりすることもありますが、一応財産開示手続も残されています。長所債務者が差し押さえできる財産を教えてくれる短所強制力が薄い私がやった時はたまたまうまくいきました。調停に乗るような債務者なら、当日も出頭するのではないかと思います。不出頭の報復手続も一応はあるので今でも一応使えます。今後法改正もあり、めちゃくちゃ使われる手続きになりますので覚えておかれるとよいと思います。​

  2019年08月20日

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• 移送の申し立てで勝訴

  ​千葉で訴えられてしまいましたが遠いので近くの裁判所に移せと申し立てていました。その後1カ月くらい判断が保留されていました。これって勝ってるんじゃない？と思って理由補充書まで出して結果を待っていました。昨日移送決定が出ました。勝訴です。被告ですから近くの裁判所でも出頭するかはわかりません。しかし原告は出頭しないと訴訟が維持できません。それが遠方であると相当の負担になります。おかげでかなり有利な条件で和解できました。被告でも懲りずに移送していきたいと思います。ちなみにこれまでの戦績はだいたい原告としての被移送事件8勝3敗被告としての移送申立事件1勝7敗くらいだと思います。移送申し立て事件初勝利です。

  2019年08月16日

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