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投資家モーちゃん日記

不動産業界

レオパレス 施工不良 (18.7.5日経)
レオパレスは1996~2009年に施工した6シリーズのアパート約1万3000棟について、5月26日時点で調査済みの290棟のうち38棟に不備が見つかり、補修費用は1棟あたり60万円程度と発表していた。不備の発生率は13%で、仮に全棟で同じ不備率ならば「補修コストは10億円程度で済む」(広報部)としている。

だが、1カ月たった6月22日時点の調査結果では不備率が41%に上昇した。全棟に換算すれば、当初の想定よりも約3800棟多くなる。1棟あたり60万円という補修費用の想定についても「人手不足で工事費は高止まりしており、見積もりが甘いのでは」(不動産関係者)との声がある。

レオパレスと係争中のオーナー組織に協力している1級建築士の纐纈氏は「1部屋あたり100万円、1棟で1000万円となる可能性もある」と指摘する。補修費用の増加と不備率の上昇が合わさると補修コストは100億円を超える可能性もある。19年3月期の連結純利益見通し(150億円)に比べ、影響は小さくない。

2つめの懸念は賃貸事業への影響だ。レオパレスのアパート契約者は6割が法人で、建設業や派遣業、製造業などが社宅用に借り上げるケースが多い。施工不良の発覚により、一部の社宅代行会社が入居希望者に対しレオパレス物件の紹介を控える動きが出ている。


住宅、2度目の海外進出ラッシュ(15.10.3日経)
(積水ハウス)2020年までに2400億円を投じ豪州で6200戸の住宅を供給する。
(大和ハウス)海外投資を倍増させ16年度から3年間で1000億円以上を投じる。
(住友林業)豪州や米国で戸建て販売。
(三菱地所レジデンス)14年からバンコックで計6千戸超のマンション開発に着手。

*日本の住宅着工件数は14年度が88万戸。30年度に53万個まで減る見通し。


住宅着工ピーク迫る(13.8.1日経)
住宅市場の活況がピークに近づきつつある。国交省が発表した今年上期(1~6月)の新設住宅着工戸数は前年同期比8.6%増の45万1063戸だった。上期としては5年ぶりの高水準。住宅ローン金利や住宅価格の先高観などが背景にある。来春の消費増税が予定通り決まるかをにらみつつ、駆け込み需要は年内にも息切れしそうだ。来年以降の反動減を懸念する声も広がってきた。

住宅取得を後押ししているのは、来年4月に予定される消費税率の8%への引き上げに備えた駆け込み需要と、金利や住宅価格の先高観だ。

今年9月末までに住宅の工事契約を結べば、入居が来年4月以降でも消費税率は5%が適用される。政府・与党は消費増税に合わせ、住宅ローン減税の拡充や現金給付といった負担軽減策を用意するが、駆け込みを抑える効果は限定的だ。

長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の最低金利は昨年12月の1.81%から今年7月に2.05%まで上がった。住宅の取得価格が上昇するとの見方も増えている。

もっとも、様々な駆け込み要因が演出している住宅市場活況の持続性には懐疑的な見方もある。前回の消費増税時は駆け込みの反動も大きく、97年度の住宅投資は前年度比19%減と落ち込んだ。

日本経済研究センターの集計では13年度の住宅投資は民間予測の平均で前年度比8%増と96年度以来の伸びになるが、14年度は約7%減る見通し。第一生命経済研究所の星野卓也エコノミストは「住宅投資は来年1~3月期から前期比マイナスに転じる」と予想する。

旭化成ホームズの平居正仁社長は「反動減は避けられない」と不安視する。積水化学工業の高下貞二・住宅カンパニープレジデントは「今年度下期から反動減が出始め、最悪では前年同期比2割減となるシナリオもある」と慎重な見方だ。一方で、政府の住宅購入支援策がうまくいけば「前回97年の増税後のような大幅な反動減にはならないはず」とも期待している。


中国に大型商業施設(10.9.12日経)
(1)三井不動産は2013年にも上海市にららぽーとをモデルにしたショッピングセンターの1号店を開業する。投資額は数十億円以上とみられる。
来春には寧波市にアウトレットモールも(伊藤忠や現地企業と合弁で)開業する。
(2)パルコは現地企業と合弁で5年内に中国で専門店ビルを10ヵ所以上開業する。
北京、上海など主要20都市から候補地を選定中だ。
(3)中国7ヵ所で大型SCを運営するイオンも出店を加速。
開発の中核を担う傘下のイオンモールは、今秋開業の天津店など、12年度までに4施設を出店する。

三井不、パルコいずれも国内での施設開発・店舗運営のノウハウを活用し、日本のテナント企業も中国に誘致する。
日本企業による中国での商業施設は富裕層を顧客とする百貨店が先行したが、消費市場拡大で中間層を狙った施設の需要が急増すると判断。
各社が中国展開を急ぐ背景に国内市場の低迷もある。
消費低迷や郊外での出店規制を受け、SCの数は約3000で頭打ち。
SC全体の既存店売上高も7月まで23ヵ月連続で前年を割っている。

マンション市場(10.4.7日経)
08年以降の景気後退はマンション業界の成長シナリオに終わりを告げた。
金融機関や外資も含めた不動産ファンドから資金を調達し、素早く物件を開発・販売できた環境は一変。
資金繰りが急激に悪化する。

08~09年にはマンション開発を手掛ける上場企業だけで20社が破綻。
中堅不動産業などで構成する日本住宅建設産業協会の会員企業は3月末で545社となり、2年間に86社が姿を消した。
マンション市場では不動産大手や、安定した資金調達力を持つ電鉄系、商社系の優位が強まりそうだ。

日本の世帯数は人口減にもかかわらず約5000万戸と一貫して増えてきたが、5年後にはピークを迎える。
「世帯数減少は住宅産業に構造転換を迫る」(野村総研榊原・上級コンサルタント)。


丸紅と三井不動産、中国で住宅・商業施設(10.2.27日経)
丸紅と三井不動産レジデンシャルは約230億円を投じ、上海郊外(中心部から20km)の地下鉄駅前にマンション8棟1180戸と商業施設を建設、9月から販売する。
1戸あたりの価格は1000万~3000万円の予定。

丸紅子会社が60%、三井不動産が30%を出資してプロジェクトの運営会社を現地に設立した。
丸紅は中国で5番目、三井不動産は初の住宅事業。


賃貸等不動産の時価開示(10.2.18日経)
2010年3月期末から上場企業に適用される新会計ルール「賃貸等不動産の時価開示」を控え、野村証券は大手不動産会社の1月末時点の賃貸不動産の含み損益を試算した。
三菱地所の含み益は1.5兆円、三井不動産が約7000億円、住友不動産が約6000億円。
不動産を多く持つ鉄道や保険などの含み損益も注目されている。

賃貸等不動産の時価開示は、貸借対照表では取得原価で計上されている投資用不動産の時価を注記で開示する。
企業の資産内容をより透明にする狙い。


不動産中国進出(09.10.7日経)
三井不動産は2011年をメドに中国の寧波で現地企業と組んで商業施設を開業する。
用地を40年間借り入れてアウトレットモールを建設。
世界の有名ブランドを招致して賃料収入を得る計画だ。
事業規模は数十億円を想定、内約36%を負担。
寧波市当局に建設認可を申請中。
同社の海外展開はこれまで欧米が中心で、海外事業からあげる利益は全体の10%に満たない。


不動産賃貸(09年9月7日付日経)
民主党の政策集に、不動産仲介会社が売り手と買い手の双方から手数料を取る「両手取引」の原則禁止が盛り込まれた。


追加経済対策=09年度補正予算案に計上(09年4月9日付日経)
住宅の購入や改修などを条件に、現行110万円の贈与税の非課税枠を610万円に拡大する。
今年1月から2010年までの時限措置。


在庫評価損(09年2月24日付日経新聞)
三菱地所など大手5社と主要マンション分譲9社の合計で、09年3月期の評価損は1527億円の見通しとなった。
販売用不動産の時価が簿価を下回った場合に、低価法の処理に従ってその差額分を評価損として計上することが今期から強制適用になった。
損失額は原則、売上原価に計上する。
(但し、適用初年度などの場合は特別損失としての処理も認められている)


◆(08年8月28日付日経新聞)
新興不動産会社の事業モデルが瀬戸際にある。
在庫不動産の値下がりによる損失を吸収しきれず、経営破綻が続出
信用力改善のため在庫不動産を売り急ぐ動きが相次ぎ、さらに値下がりを引き起こす負のスパイラル現象が生じている。


【URBANの破綻の要因】
08年3月期まで9期連続最高益を更新したが、利益の源泉は不動産売却益のみ。
07年末ごろを境に不動産市況が右肩下がりになり、銀行や投資家に売却益頼みの事業モデルの弱点を見抜かれ借り換えに応じてもらえなくなった。
メガバンク3行は融資を1年間で計150億円から約21億円に圧縮。
中でも約100億円を融資していたみずほ銀行が、一気に残高をゼロにしたのが響いた。
地価上昇局面でリスク感覚もマヒしていた。
転売目的の不動産取得によって、URBANの棚卸し資産(在庫)は3月期末に純資産の3.3倍に膨張した。
これは3割の値下がりで純資産がゼロになる計算だ。


3月期決算の不動産会社68社のうち、46社が純資産を上回る規模の棚卸し資産を抱えた

一方三菱地所や三井不動産など財閥系大手は賃貸不動産を支えに潤沢なキャッシュフローを誇り、貸し渋りとは無縁だ


銘柄

コード

棚卸し資産の
(08年3月末)

番号

対純資産倍率
セイクレスト8900

32.9倍

日本商業開発3252

10.7倍

サンウッド8903

6.7倍

ディックスK8884

6.2倍

セントラル総3238

6.0倍

ラ・アトレ8885

5.7倍

コスモスイニ8844

4.5倍

モリモト8899

4.4倍

フージャーズ8907

4.2倍

藤和不8834

4.0倍

日綜地所8898

3.5倍

URBAN8868

3.3倍

ADワークス3250

3.3倍

シーズクリエ8921

3.3倍

ダイナシティ8901

3.3倍



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