132808 ランダム
 HOME | DIARY | PROFILE 【ログイン】

もみぞうの投資あるいは日々の雑感・・・(仮題)築21年空室だらけのアパート再生編

PR

Keyword Search

▼キーワード検索

Rakuten Profile

設定されていません

Rakuten Card

Calendar

Favorite Blog

★信頼できない医者の… New! コウちゃん9825さん

ふんどし王子の本、… New! CASHFLOW101さん

メモ New! KLC神戸さん

増税で国の利回りは… New! 原田ミカオさん

冬準備 New! エボおやじさん

Comments

もみぞう999@ Re[1]:照明のスイッチを新設する。(06/11) 埼玉swallowsさんへ コメントありがとうご…
埼玉swallows@ Re:照明のスイッチを新設する。(06/11) 久しぶりの更新お待ちしていました! ビス…
もみぞう999@ Re[8]:鉄骨階段の補修工事(10/16) 黄金ガールさん コメントありがとうござい…
黄金ガール@ もみぞう様 来るべき 2015年が、穏やかな光と希望に満…
兜屋又吉郎@ Re:鉄骨階段の補修工事(10/16) 初めまして。 ボロボロの鉄骨階段って「切…

Freepage List

Headline News

全264件 (264件中 1-10件目)

1 2 3 4 5 6 ... 27 >

2017/06/11
XML
カテゴリ:カテゴリ未分類
このアパートの居室には、照明器具のスイッチが無い。

昔ながらのヒモ付きの照明器具を使う、あるいはリモコン付きのシーリングライトを使う手もある。
だが、安易にリモコン付きのシーリングライトを使うと、リモコンの電池切れ、故障の際はちょっと困る。

新築時に何故スイッチを付けない?何故その程度のことをケチる?と疑問は尽きない。

現状維持もアレなので、勇気を出して天井材をはがす。通称ジブトン。
rblog-20170611222313-00.jpg

はがした天井材はまた元通りに納めなくてはならない。
ちょっとしたコツもあるが、ニッパーとペンチを使い丁寧に釘を抜き、細心の注意をもってはがす。
rblog-20170611222313-01.jpg

以前に開けた点検口からワイヤーをゴソゴソする。
rblog-20170611222313-02.jpg

無事にオレンジ色のワイヤーが予定の位置に到達した。
rblog-20170611222313-03.jpg
スイッチを新設する壁面に穴をあけ、オレンジ色のワイヤーを通す。
rblog-20170611222313-04.jpg
仮の照明器具を取り付けてテスト。
合格だ。

この後、天井材を元通り戻し完了だ。

ここまで1時間程度。まずまずのペースと、ひとり調子に乗る。

しかし、完了後にスイッチをONにするとブレーカーが落ちてしまう。
何度か試す。ブレーカーが落ちる。

何かしら変だ。

ひっかけシーリングを外してみた。

木ネジの食い付きが悪かったので、通常より長い木ねじを使ったのがいけなかった。

木ネジの先端がケーブルの被覆を破り心線に触れていた。
ちょっとした電気工事でも、調子に乗らず常に注意深く作業しなくてはと、心を新たにした次第。

当ブログの多くの熱心な読書もすっかり離散したであろう。

久しぶりの更新だが、努めて何気なく更新した次第。












Last updated  2017/06/11 10:23:17 PM
コメント(2) | コメントを書く

2013/10/16
カテゴリ:カテゴリ未分類
当ブログの熱心な読者の皆様が待ち望んだ、久しぶりのブログ更新だ。

鉄骨階段の補修工事を実施した。

いっけん、きれいに見えた鉄骨階段だったが、つぶさに見ると腐蝕が進行した部分があり、気になっていた。

早めの処置が寿命を延ばすと思い、勇気を出して鉄工所に工事を依頼。

rblog-20131016182704-00.jpg
腐蝕が進行した部分を切断し、新しい部材に取り替える。
テキトーな鉄工所の場合、腐蝕した部分に何でも単純に鉄板を溶接で貼り付けるだけに終始するので、その後耐久性や見栄えに劣るので注意が必要だ。
見積もりの段階で、どのように補修するのかを具体的に質問しておこう。


rblog-20131016182704-01.jpg
ダメージのある格子は新しい部材に交換。
古い格子を切断すると溜まっていた汚れた水が
出てきた。

rblog-20131016182704-02.jpg
溶接技術の上手い下手で、耐久性には大いに差が出る。
一般的に上手い人が溶接した溶接跡は、滑らかでキレイだ。

逆に下手な人の溶接跡は、デコボコしていたり滑らかさがなく不均一で汚い。
接合の強度も弱く、
これでは溶接部分から水も侵入し腐蝕の原因となってしまう。

今回、何ヶ所かこんなふうに補修して、鉄工所にサビ止め塗料を塗ってもらい、
工事費用は、税込み6万円。作業人員二名。
工期は約二日。

その後、補修部分には同色の油性ペイントを自分で塗って完了。


鉄骨階段の腐蝕に悩む皆様の参考になればと思う次第。


小型ガソリンエンジン溶接・発電機 GAW-150ESデンヨー★denyo【中古】建設機械、溶接機、インバーター発電機、電源、エンジン

工事に使用した同型の溶接機。

鉄工所の人たちとの雑談では、鉄骨階段の補修には鉄板の厚みから見ても、
この位の能力の溶接機は必要らしい。

また、今まで多くの鉄骨階段を補修したが、かなり劣化した鉄骨階段でも補修可能とのことだった。







Last updated  2013/10/16 09:58:33 PM
コメント(9) | コメントを書く
2013/07/18
カテゴリ:カテゴリ未分類
長らくのご無沙汰で更新を待ちわびる当ブログの熱心な読者の皆様にすまない次第。

さて、以前の出来事になるが2棟目のアパートの屋根の張替え工事を実施したので、備忘録として記録しておこう。
あまりにサビがひどく塗装という選択肢は無かった。


rblog-20130718004346-00.jpg

緩い勾配の三晃式屋根。ガルバリウム鋼板。
工事途中の様子も撮影するつもりだった。
しかし、板金屋の親方は10人近い職人を集め、朝から古い屋根を撤去し、防水紙を張替え夕刻前には、張替え工事を終えてしまった。

私が現場に顔を出した頃には全て終わっていた。なんとも早い!

以下が屋根張替え工事の費用等。
工事面積 78.4平米 小ぶりなアパートだ。
既存屋根撤去処分 平米単価800円 62720円

ゴムアス防水紙 単価500円 39200円
三晃式ガルバリウム屋根 単価4500円 352800円

合計454720円税別

写真には足場も写っているが、外壁塗装なども行ったため。屋根の吹き替えのみなら、今回のケースでは足場は不要だったので屋根の吹き替えの見積もりには含めていない。

屋根下地の野地板合板は状態も良くそのまま使っている。

使用したガルバリウム鋼板は、日新製鋼セリオスGLつや消しクール。
熱反射性のある屋根用ガルバリウム鋼板。
厚さは0.35ミリ
屋根用としては一般的な厚さだ。

ちなみに相見積もりした他社では、倍近い金額の業者もあった。

サビついた古い板金の屋根を撤去せず、上から新しいガルバリウム鋼板を葺く工法を提案する業者もあった。

が、今回の工事を実施した板金屋の親方は、サビがサビを呼ぶ、と言いその工法に反対した。

私も同感だった。

また、そのカバー工法のほうが見積もりも高額だった。

今回の屋根の葺き替え工事で思ったことは、
屋根工事を行う板金屋は、ある程度の人数の職人を手配し短期間に工事を終わらせることが出来る業者が良いと思う。

工事に当たる人数、工期を質問しよう。

屋根工事の板金屋はいわゆる一人親方も多い。
横のつながりが多く、人数を手配出来る一人親方ならば問題ないが、
このような仕事は少人数では、はかどらない。

このような屋根の建物を持つ皆様の参考になればと思う次第。

ちなみに、
写真のような屋根の上を歩く場合、骨のようにもりあがっている部分を歩くこと。

今回はこれにておしまい。


【912】元祖 たびぐつ 日進ゴム 【RCP】

屋根の上はもちろんセルフリフォームには、
たびぐつ!
リフォーム好きなら足元から決めてほしい。
クルマの運転にもオススメ。












Last updated  2013/07/18 01:53:19 AM
コメント(4) | コメントを書く
2013/02/23
カテゴリ:カテゴリ未分類
久しぶりのブログ更新だ。
初のiPadでの更新だ。

何年たっても再生中の当アパート。
現在、空室1。
その部屋の退去後の状態は酷かった。
その空室をリフォーム中だ。


rblog-20130223212125-00.jpg

畳を撤去すると、下地の合板は、湿気と経年劣化によりブカブカな状態だったので、この際、解体し張り替えることにした。
床の合板を丸ノコで躊躇なく切り、はがす。

根太、大引きはしっかりしているのでそのまま利用する。

和室の床なので根太の間隔が広い。洋室にリフォーム予定なので根太の本数を増やす必要がある。


rblog-20130223212125-01.jpg
湿気対策に防湿シートを施工。
防湿コンクリート施工を試みるが、あまりの重労働に途中で断念。

rblog-20130223212125-02.jpg
防湿シートを隙間なく敷き込み、調湿剤を使う作戦に変更した。検討の結果、写真のゼオライトではなくシリカゲルを使用した。

表向きにはわからない、こういう地味な作業はまさに再生だなあ・・・と思う次第。

つづく


床下用 乾燥剤 【シリカゲル】 5坪分(10K×5袋) 【送料無料】






Last updated  2013/02/23 09:41:00 PM
コメント(7) | コメントを書く
2012/12/28
カテゴリ:カテゴリ未分類

以前から、ガス可とう管接続工事監督者と呼ばれる資格に興味があった。

給湯器やビルトインコンロの交換などの際に必要になる資格だ。

 

この資格は講習会に参加しその後のテストに通ればOKらしい。

そこで先日、衝動的に講習会参加を決意した。

しかし、ネットで確認すると1月開催の横浜の講習会はすでに満席。その後の開催はかなり先のようだ。 

 

困った。

 

コマってばかりもいられないので、ダメもとと思い強引にFAXにて申し込み用紙を送信。

 

欄外には、何とか1名追加で受講させてほしい旨を記載。

 

すると後日、受講OKとのことで正式な受講申込書が送られてきた。

すぐに受講料12000円を振り込み手続きを完了させた。

そんな訳で、資格取得後に給湯器の交換でも実施してみようかと今から楽しみにしている次第。

 


【協成】キーロン 金属可とう管TO(都市ガス用)/屋内外兼用/15A(1/2B)×200mm/保護カバー付/ガスフレキ管製品(メタルホース)


【送料無料】300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法 [ 加藤ひろゆき ]







Last updated  2012/12/29 12:50:12 AM
コメント(6) | コメントを書く
2012/12/18
カテゴリ:カテゴリ未分類

予約していた本、楽しみにしていた、

加藤ひろゆき著

「300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法」

が届き、楽しくゴロゴロしながら読んでいる。

CF101様のこの新刊、

いい、とてもいい。読んでいて楽しい、わくわくする。 

不動産関連の書籍、今や大量に出版されている。でも、

本を開き、読み進み、ページが残り少なくなってくると、本当に名残惜しい気持ちにさせられてしまう本、

そんな不動産関連の本は、CASHFLOW101様の著書だけであると思う次第。


【送料無料】300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法 [ 加藤ひろゆき ]

「根性と情熱」 

個人的余談だが、2,3年前、自分の周りで不幸が相次ぎ、不動産に対する思いなど空前の灯火になりかけた時、この言葉に何度か救われた気がする。わたしにとっては、もはや不動産投資本というくくりの本では無い。

 

 

 

 

 







Last updated  2012/12/19 12:51:06 AM
コメント(4) | コメントを書く
2012/01/28
カテゴリ:カテゴリ未分類

今まで当アパートでは、毎月の料金を払って地上デジタルを受信していた。

先日、ついにアンテナ工事を実施。

せっかくだから・・・ということで、地デジに加えて、BS,CSの衛星放送のアンテナも設置した。

 

備忘録として以下に使用した器材を書き留めておこう。(価格は送料 税込み)

すべてDXアンテナ製品 

USA-30D UHFアンテナ 3950円

アンテナ取り付け金具 MHV-135 3660円

UHF・CS・BSブースター GCU41L1 12877円

50cm型BS・110度CSアンテナDBCA-503 

                        14799円

UHF・BS 分波器 SPR-20-B2 7個

                  11753円 @1679円

 

以上、47039円 主に楽天で購入。

 

工事はいつものW電機さんに4万円で依頼。

工事代金には、ブースターの電源部を収納するウオールボックス取り付け、同軸ケーブルその他資材を含む。

6世帯の各部屋には既存のアンテナ配線を使用するので工事費が若干高いとも感じたが、過去には無理な値引きに応じてもらったこともあるので、W電機W社長の提示額に素直に応じる。 今回はこれで良し。

 

以上の合計、87039円。

その他、ブースター用の電源コンセント設置は事前に自分で行った。材料費約2000円。(この電源工事費のみである工事会社の見積もりは、15000円以上。ちょっとした電気工事が自分で出来るのはうれしい。)

 

ああ、

これで毎月支払っていた料金負担が無くなった次第。

 

久しぶりの更新なのにつまらない内容かもしれない。しかし、極めて一部の人には、ちょっとだけ参考になるかもしれない。

 


期間限定!数量限定!DXアンテナUHF・BS/CS-IF帯用ブースター GCU41L1 [41dB形]

 


【送料無料】DXアンテナ 50cm形BS・110度CSアンテナ DBCA-503【smtb-u】

50cm形になると急に値段が張るが、6世帯でも集合住宅なので利得が高いアンテナの方が受信状況はいい。

 







Last updated  2012/01/29 11:54:07 AM
コメント(5) | コメントを書く
2011/10/31
カテゴリ:カテゴリ未分類

ほぼ1年ぶりにブログの更新だ。

 

運営中のアパート、戸建て物件はこの1年退去もなく、おおむね順調。

排水の詰まり、テレビ受信の不調、騒音問題などちょっとしたトラブルはあったが、適切に対処。

アパート敷地内に少しずつ植えてきた花木も成長してきた。美観も向上したように思う。

 

そして余談だが、前回のブログ記事にある禁煙は、今だ継続中。とても健康的だ。

と言いたいところだが、禁煙を始めたこの一年間で大いに太ったので、健康診断の数値も大いに悪化。

全然健康的では無い次第。

 

当ブログの熱心な読者の皆様もすっかり離散してしまったと思われるが、また気が向いたら更新予定。

 

つづく

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 







Last updated  2011/11/01 12:01:45 AM
コメント(12) | コメントを書く
2010/11/19
カテゴリ:カテゴリ未分類

久しぶりの更新だ。

当ブログの更新を楽しみにしてくれている数少ない読者の皆様には、いつものようにスマナイと思う次第。

 

さて、愛煙家のわたし。ヘビースモーカーと言ってもよかった。

コーヒーを何杯ものみ、際限なくタバコを吸いつつ、モクモクな煙の中で、言いたい放題の不動産談義を繰り広げる、そんな愛煙家な人々の集いを夢みていた。

 

が、先日、何を血迷ったのか、禁煙外来に潜入してしまった。 

軽く視察程度に留めるつもりが、「あなたはニコチン依存症だ。」 とバッサリと診断を下され、禁煙補助薬の「チャンピックス錠」を半ば強引に処方される。

 

これもひとつの経験かと思い、勇気を出して服用してみた。

服用を開始しても最初の1週間はタバコを吸って構わないと指示を受けるものの、薬効でタバコは不味い。 

吸った時も大いに違和感がある。

今までに無い不思議な感覚だ。

落ち着かない。

 

そんな訳で、もう3週間もタバコを吸っていない。

もちろん、吸いたい気持ちが消え去った訳では無い。

間食も増えて少し太ったようだ。

しかし、悔しいことに、タバコのない生活のメリットのようなモノも感じ始めている。

 

タバコを切らして夜中に買いに行くことも無い。

火の始末を気にしなくていい。

コーヒーの味がとても良く感じられるようになった。

吸える場所を探す必要も無い。

でも、あれこれメリットを挙げても、

 

四半世紀に渡って繰り返した一連の動作ゆえ、点火しないのが、まだちょっと寂しい。

 

 

 


禁煙外来・禁煙治療の動機付けに最適なツールです。【送料無料】呼気中一酸化炭素(CO)濃度測定器 ピコプラス スモーカーライザー【smtb-f】

禁煙外来では、このような測定器で呼気を検査された次第。ヘビースモーカーの領域の数値を記録するものの、禁煙1週間後には、タバコを吸わない人と同じレベルにまで低下。

 

 

 

 

 

 







Last updated  2010/11/20 12:06:43 AM
コメント(16) | コメントを書く
2010/10/15
カテゴリ:カテゴリ未分類

昨日、日々の労働に疲れたので休暇を取った。

ふと思い立ち一家3人で木更津へ向かった。

特段の目的もないタダのドライブだ。

このところ土日の休日のたびに、故郷名古屋まで父を見舞っているので、何処かへ、ぶらりと出かけてみたかった次第。

首都高湾岸線から海ほたるへ。

初めて立ち寄った海ほたる。ぐるりと海に囲まれて景色がいい。爽快だ。

それにしてもアクアラインの通行料、軽自動車640円、普通車800円。安い。

危うし東京湾フェリー。

 

程なく木更津に到着。木更津

駅前。平日とはいえ、もう少し人々が歩いていると思っていた・・・

kisarazu

反対側は、少しは人が歩いていた。

駅の真正面のビルが空室なのがちょっと悲しい。

何軒かの不動産のお店の店先のチラシをチェック。駅近くの家賃は思ったほどは安くは無かった。

町の中心部を車で探索。町の雰囲気、個人的には好きだ。

大アサリやサザエを売っている店を発見。店内で焼けるとのことで、その場で焼いて食べてみる。旨い。

 

何の下調べもなく、この町へぶらりと来たので、時間をもてあましていると、「久留里」と書かれた、道標を発見。

なんとなく好奇心をそそられる地名だ。

何も考えず、「くるり」に車を走らせる。

DSC_0994.JPG

久留里の駅を発見。のどかだ。

久留里線

木更津に向かうディーゼルカーがやってきた。

クーラーは装備されていない。

のどかだ。

 

余談だが、久留里には町のあちこちに井戸がある。自噴井戸もある水が豊富な町だった。

飲んでみたが、わずかに温泉水の味がして、いわゆる「おいしい水」とはちょっと違った。

 


10-923 ラウンドハウス キハ30 久留里線 復活国鉄色タイプ 2両セット Nゲージ(N1865)

鉄道ファンのキミにはコレだろう。

 







Last updated  2010/10/15 10:49:28 PM
コメント(8) | コメントを書く

全264件 (264件中 1-10件目)

1 2 3 4 5 6 ... 27 >


Copyright (c) 1997-2017 Rakuten, Inc. All Rights Reserved.