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建設業許可・経審・産廃許可専門 湘南横浜トップクラス 開業15年 行政書士山崎事務所@湘南藤沢

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民亊法務

2011.11.13
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カテゴリ:民亊法務

  立退きについては、大家さんからも店子さんからもご相談はありますが。

  大家さんからは家賃の滞納についてのご相談もあります。店子さんは家賃以外にも色々な支払いがありますので、ペナルティーのない家賃の支払いは一番後回しにするケースが多いです。

  この場合も金銭問題ですから、まずは「内容証明」を出しましょう。出すにあたっては、物件の表示は正確に表示する必要があります。

  内容証明を出すまでに契約書など必要な書類は全て揃えた上で、滞納額に誤りが無いかチェックする必要があります。

  内容証明を出す前に A家賃を回収した後はその後も住み続けて欲しいのか、Bそれとも明渡して欲しいのかによって書くべき内容は違ってきます。

  内容証明の期日に相手から反応があった場合、きっちりと滞納者と面談した上で、回収方法・期日・滞納家賃の支払いが遅れた場合のペナルティーなどを記載した書面をあらかじめ用意します。

  また相手が明渡に同意した場合には、その旨の書面も用意しておきます。

  入居者の私物が残留した場合の処分は大家さんの負担になってしまいますのでその点も気をつけてください。

  回収のタイミングとシッカリと理論武装した内容証明の作成がPOINTです。

  書類作成などは行政書士等の法律専門家に依頼して下さい。

  内容証明を出してもまったく反応がない場合は、民事調停、少額訴訟(少額訴訟は明渡を求める場合には使えません)を視野に入れなければなりません。

 書式や書き方などは裁判所の窓口で教えてもらえます。

  ただ、大家さんが勝って債務名義を取得しても強制執行のための相手の銀行口座の調査などは大家さん自身がやらなければなりません(裁判所もそこまで親切?ではありません。)

  なるべくでしたら、内容証明段階で解決で事後の法的措置を踏まえて対応するするのが望ましいと思います。

 

 

行政書士・山崎行政法務事務所・代表・山崎正幸  (中央大学法学部卒) 
電話0466-88-7194(AM9:00~PM8:00)
携帯090-9375-9558(常時)
(土日祝日も対応致します。)

☆土日祝日対応致します。☆不在時・夜間などは携帯電話(090-9375-9558)にお願い致します。

【当事務所が直接、お手伝いできる主な内容】
<民事全般><法人設立><許認可>

<民事>
遺言・相続。離婚協議書。債権回収。契約書。内容証明その他民事全般。
相続遺言相談室

<許認可>
建設業許可。経査(シミュレーション実施)。一般貨物運送業許可。産廃収集運搬許可。古物商許可ほか。
建設業許可相談室

<法人設立>
株式会社、医療法人、一般社団、NPO法人等。
法人設立・会社法について


電話0466-88-7194(AM9:00~PM8:00)
携帯090-9375-9558(常時)
(土日祝日も対応致します。)

<モットー>「身近な街の法律家」。「仕事はスピードと正確さが命!」。

nqk55757@nifty.com


47yamazaki@ezweb.ne.jp


http://homepage2.nifty.com/0466887194


<藤沢市・茅ヶ崎市・横浜市泉区・戸塚区・旭区・鎌倉市・大和市・綾瀬市・平塚市・寒川町他、神奈川・東京など首都圏中心に全国対応>  

http://samurai-search.sigyo.net/detail/yamazaki-gyousei.html

http://www.sigyo.net/report/2007/10/post_250.html

http://spysee.jp/%E5%B1%B1%E5%B4%8E%E6%AD%A3%E5%B9%B8/1680421/ref_q2   
 

http://spysee.jp/%E8%A1%8C%E6%94%BF%E6%9B%B8%E5%A3%AB%E5%B1%B1%E5%B4%8E%E6%AD%A3%E5%B9%B8/1773456/ref_q1  

http://www.all-senmonka.jp/shousaigs00051.html

http://www.keishin-up.com/gyoseishosi/details.php?gyoseishoshi_no=200

http://gyousei-navi.com/map/pref/14/city/6/

http://igonsouzoku.on.omisenomikata.jp/   







Last updated  2011.11.13 11:05:34
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2011.11.11
カテゴリ:民亊法務

  PINKサイトを申し込んでもいないのに、申し込んだことにされ、請求が来たと言う古典的な問合せがいまだにあります。

   この手のご相談は当事務所の場合、メールだけでなくかつては電話でもあります。

  本来、ネット上のサイトは誤送信などもありえますので、確認画面を設け、誤送信を防止するように義務付けられています。

 「放っておいて何もしないのが、相手に余計な情報を与えないのでBESTです」と回答してます。

  知人から直接相談されたこともありました。その方も含めて、その後改めて相談してきた方は一人もいないので、放置しておくのがやはり一番望ましいようです。 

  (逆に、相手の口車に乗って、個人情報を開示してしまって困っている方からの相談もありました。)

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Last updated  2011.11.11 20:50:23
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2011.11.09
カテゴリ:民亊法務

  中古マンションを買ったら前所有者が管理費を滞納している場合があります。

  建物の区分所有に関する法律によると、前の所有者が滞納していた管理費は 買受人が払うように決まっています。ただ買受人が負担した全所有者の滞納した管理費は、あくまでも立て替えですから、当然売主である前所有者に請求はできます。

  媒介した業者は、中古のマンションの媒介をする時は、売主である前所有者の、管理費や修繕積立金の滞納分について調査して、買主に、説明する必要があるとされています。
  売主から聞いていないのでは、済まされません。滞納管理費・修繕積立金等も、当然重要事項説明の一つですので仲介会社は買主に説明しなければなりません。

  売買では通常、不動産の引渡し時に 固定資産税や管理費の精算をするものです。

  滞納分については、もし売り主が払ってくれない場合、仲介業者が負担してくれるように、交渉してみることを、おすすめします。








Last updated  2011.11.09 13:27:20
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2011.11.07
カテゴリ:民亊法務

  不動産の立退きに関するご相談は、  A大家や地主さんからもあります。  B店子や借地人さんからもあります。  まあ、法律家側でご相談者は基本的には選べませんので。

  尤も、この立退きという点に関してはB側が借地借家法という法律でかなり保護されてます。従って、立退きをを拒否出来る可能性が高いケースが多いです。

   立退くことになった場合は、B側で被る損害や相応の立退き料を払うことになります。

  法律には「正当事由がある場合」は、A側は立ち退きを請求できると書いてありますが、実際はオンボロ屋で立退かないと身の危険がある場合ぐらいしか、裁判所は「正当事由」として認めてません。

  それは、我が国全体が諸外国と比べて国土が狭く、住宅環境も決して良いとは言えない事情に起因しています。

  ですから、B側は「立退き請求は正当な理由が認められない請求なので拒否します」と拒める場合が多いです。

  立退いてもいいと思う時は、立退き料や立ち退きのためにかかる費用を請求し、その費用が払われるまでは立退かなくても大丈夫です。

  契約書には「立ち退きを請求した場合でもA側が立退き料は払わない」というようなことが書いてある契約書が稀にありますが。そのような契約書は、そもそも無効です。

 

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Last updated  2011.11.08 02:58:51
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カテゴリ:民亊法務

  民法 第194条 「占有者が、盗品又は遺失物を、競売若しくは公の市場において、又はその物と同種の物を販売する商人から、善意で買い受けたときは、被害者又は遺失者は、占有者が支払った代価を弁償しなければ、その物を回復することができない。」

  民法第193条では、即時取得が成立した場合でも、その物が盗品又は遺失物であるときは、被害者又は遺失者は2年間回復を請求することができるとなってます。

  しかし、もし回復請求が認められてしまうと、即時取得した者は、せっかく即時取得したにもかかわらず、その物を取り返されてしまうわけです。

  これは、即時取得した人からすると、せっかく自分の物になったものを返さなくてはならないので、たまったものではありませんよね。しかも、自分が金を出して買っていた場合には、特に気の毒ですよね。

  そこで、一定の場合に、即時取得した人を保護することを規定したのが、民法194条です。

  ある物を、競売もしくは、公の市場において、又はその物と同種の物を販売する商人から善意で買い受けて即時取得した場合には、その物の返還を請求されたときに、その代金を払わないと返さないということが言えます。

  つまり、あるお店からある物を善意で買って、即時取得が成立すれば、その代金と交換でなければ、その物を返さなくてもいいということです。

  このように、真の所有者と即時取得した者との公平をうまく図っているのです。

  因みに、「競売」には、強制競売、任意競売の両方が含まれます。「公の市場」とは、広く店舗を意味します。「その物と同種の物を販売する商人」とは、行商人のことです。

  あまり具体的には書けませんが、この民法194条が適用されるご相談が最近ありました。

  お金を払ったのに物は返さなければならないので、踏んだり蹴ったりだと相談者は思っていたそうです号泣

  民法第194条の存在を使って説明して差し上げたら大変感謝されましたウィンク

  昔、法律学校の講師をしていた時は講義でサンザン解説していた条文ですが、実務でこの条文を適用して報酬を頂くのは極めて稀です。

  行政書士で民事全般に詳しい事務所は極めて稀です。民事にも強い当事務所の「売り」であり、「武器」になってますウィンク


 

 

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Last updated  2011.11.07 15:46:19
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2011.11.06
カテゴリ:民亊法務

   例えば、代金に請求されていない部分があり、後から請求されたけど「法律的に」払わなければいけないのか?というようなご質問が、稀にあります。

   そのような状況の下で申し上げにくいのですが、「法律的に」云々ということですと、支払い義務はあります。

  法律家が以下のようなことを申し上げるのは如何なものかとも思いますが、法律には所詮、限界というものがあると思います。

  ですから、そのような場合は法律論を持ち出すのは得策ではありません。あくまでも「大人の話合い」で解決なさった方が良いケースだと思います。

  確かに、未払いの部分は支払い義務はあるのですが。しかし、事前に請求しなかった相手側にも落ち度はあります。従って、全額を支払うのは現実的にも厳しいし心情的にも納得しかねる部分があります。 そこで、上限、半分までなら払います。

  この問題は相手に上記のように回答してみては如何でしょうか。

  担当者があまり権限を与えられていない場合もあります。ですから、この問題について決裁権を持っている責任のある人と最初から話合いを持った方が早道ですね。

  上記のように、無闇に法律を持ち出さない方が良い場合もあります。尤も、その判断はやはり法律家さんに仰ぐしかないかもしれませんがぽっ

 

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Last updated  2011.11.06 17:58:59
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2011.11.03
カテゴリ:民亊法務

  毎年数件、境界線近傍の建築についてのご相談がありますが、民法235条に適用条文があります。

   民法235条1項(境界線近傍の建築) 「境界線から1メートル未満の距離において他人の宅地を観望すべき窓又は椽側を設ける者は、目隠を附することを要する。」

   同条2項(同上) 「前項の距離は、窓又椽側の最も隣地に近い点から直角線により境界線に至るまでを測算する。」 

   民法235条に違反する事実があり、相手が改善してこない場合の解決策としては、 1.法律関係の事務所に依頼して内容証明を出す。 2.それでも解決しなければ裁判所に調停の申し立てをする。  3.それでも解決しなければ裁判をする。 以上になります。

   建築基準法には目隠しの規定はないので、建築基準法に違反していなければ、自治体は建築確認の申請を受理しているそうです。(私自身は、この点に、そもそも問題があるように思いますが。。。)    

   なお、建築業者(B社とします)の責任ですが、隣家(仮にA宅としておきます。)の注文建築なのか、建売なのかによっても業者の責任は違ってくるようです。    

   建売住宅の場合は、売り主は通常民法235条を知っているでしょうから、知っていてそのような建物を建てているので、注文建築より責任は重ります。

 

 

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Last updated  2011.11.03 18:02:45
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2011.10.22
カテゴリ:民亊法務

  先日、売掛金の回収についてご相談がありました。というより、このようなご相談は一年中あるのですが。。。

  支払いについて分割弁済を了承する場合は、強制執行認諾文言付きの公正証書は作成して下さい。

  「分割弁済を了承」した時に、強制執行認諾文言付きの公正証書は作成していないケースもあるのですが(先日のケースもそうでした。)

  公正証書が存在しない場合の解決策としては、1内容証明(通告書)2支払督促3民事調停4民事訴訟の4種類があります。

  残債務は1の強制執行認諾文言付きの公正証書にする旨の通告書を、行政書士か弁護士に作成してもらって下さい。

  今まで法律の専門家がこの債権・債務問題に関与していないとしたら、法律家作成による1の通告書(内容証明)でも、それなりの効果があると思います。

  1の中で、期日までに返答がない場合は3または4を検討している旨のニュアンスを匂わせていけば、なお良いと思います。

  4の訴訟は、貴方も先方もなるべく避けたいと思いますので、1の通告書で、公正証書の作成に応じてくる可能性はそれなりにあると思います。

  2でも良いのですが。相手が2に異議がある場合は4へ移行せざるを得ないのが欠点ですね。

  1の通告書が効を奏し、強制執行認諾文言付きの公正証書の作成に応じてくれれば理想ですが。応じてくれない場合でも、1は3や4の有効な資料として機能します。

  なお、3と4の違いですが、3の調停は相手が出席してくれないと不成立です。4の訴訟は、相手が欠席でも審理は進められます。

  3調停は自分で申し立てをする方も多いですが、4は裁判ですから、通常は弁護士に依頼することになります。

  尤も、お金の支払の問題ですから、相手方の経営状況が劣悪で、本当に払えない状況なら、「ない袖はふれない」ということにもなりかねません。

  従って、相手の経営状況を冷静かつ的確に見極まる必要があると思います。 まだ、何とか払える状況だとしたら、比較的厳しく取り立てる相手から優先して払い、取立てのユルイところは、後回しにしている可能性が高いと思います。

  ご参考になりましたら、幸いです。

 

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<藤沢市・茅ヶ崎市・横浜市泉区・戸塚区・旭区・鎌倉市・大和市・綾瀬市・平塚市・寒川町他、神奈川・東京など首都圏中心に全国対応> 

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Last updated  2011.10.22 12:51:31
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2011.10.20
カテゴリ:民亊法務

  今日、普段から仕事上お付き合いのある方のご実家に、夕方から相続手続のご依頼を頂き、訪問してました。

  訪問している最中、いわゆる「押し買い」さんが来ましたびっくり。 話には聞いていましたが、直面したのは初めてでしたびっくり

  ここのお宅は「今、来客中なので」等とおっしゃりながら、上手に対応なさっていたので、心配はいらなと思いました。
http://dic.yahoo.co.jp/newword?ref=1&index=2011000141

  実家の母に話したところ、実家にもよく電話がかかってきたり、訪問があるそうです。

  現行法では、押し買いについてはクーリング・オフは適用されないので、押し買いにもクーリング・オフが適用出来るように法改正が進んでいると、90歳近い母から教えられましたぽっ

  確かに、調べたところ消費者庁は母が言っていた内容通りの法改正の準備を最近、始めたようですびっくり

  不勉強で汗顔の至りですがぽっ、我が母の場合は「押し買い被害」の心配はなさそうです。

 

山崎行政法務事務所・代表・行政書士・山崎正幸 (中央大学法学部卒)
電話0466-88-7194(AM9:00~PM8:00)
携帯090-9375-9558(常時)
(土日祝日も対応致します。)

☆土日祝日対応致します。☆不在時・夜間などは携帯電話(090-9375-9558)にお願い致します。

【当事務所が直接、お手伝いできる主な内容】
<民事全般><法人設立><許認可>

<民事>
遺言・相続。離婚協議書。債権回収。契約書。内容証明その他民事全般。
相続遺言相談室

<許認可>
建設業許可。経査(シミュレーション実施)。一般貨物運送業許可。産廃収集運搬許可。古物商許可ほか。
建設業許可相談室

<法人設立>
株式会社、医療法人、一般社団、NPO法人等。
法人設立・会社法について


 


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Last updated  2011.10.21 00:03:08
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2011.10.15
カテゴリ:民亊法務

  今日の朝刊に歴代総理の資産が出ていました。野田総理は平成になってからの16人中最少。1位鳩山氏。2位麻生さん。15位菅さん。小泉純一郎氏は14位でした。

  野田内閣の閣僚の不動産・預貯金・ゴルフ会員権の資産も出てましたなど。

  ところで、相続の際に、不動産・預貯金・ゴルフ会員権等の名義変更などの依頼をされることがあります。

  今も不動産については何件か依頼されています。原因証書が遺言か、遺産分割協議書か、その他かなどにより微妙に手続は異なります。

  ゴルフ会員権は売却の場合もありますし、解約して預託金の返還を求めることもあります。(昨日関与したのは、売却のケースでした。)http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B4%E3%83%AB%E3%83%95%E4%BC%9A%E5%93%A1%E6%A8%A9

  今日は1日、ユックリさせて頂きました。明日も相続手続の予約がございます。

  土日や夜でないとお越しになれない方も多いので、事前にご予約頂けましたら土日祝日や時間外でもお会いさせて頂いております。

山崎行政法務事務所・代表・行政書士・山崎正幸 (中央大学法学部卒)
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Last updated  2011.10.15 17:53:59
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貧乏行政書士@ Re:馬子にも衣装(09/06) いつも拝見しています。 LCの役員、BMW. …
羨ましい@ Re:弊所の評判!?(08/25) 儲かっていいですね!
管理人@ Re[1]:営業許可と欠格事由(05/23) お節介さんへ  ご指摘有難うございます…
お節介@ Re:営業許可と欠格事由(05/23) >現在では、成年被後見人に該当する人が…

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