間違いだらけのマイホーム選び～現場監督の「ぶっちゃけ話」～

[内覧会攻略法] カテゴリの記事

全17件 (17件中 1-17件目)

1

• 内覧会攻略　2-9「その他」

  内覧会における「その他」のチェックポイント〈サッシ・網戸〉スムーズな開閉金物のゆるみ、異音がないこと傷、汚れがないことビスの抜けがないことクレセント、ロックの掛かり具合のチェック〈クーラーキャップ〉きちんと取り付けられていること　ガタツキがないこと傷、汚れがないこと〈換気レジスター〉フィルターの掃除ができることつまみ等にガタツキがないこと傷、汚れがないこと〈水栓（台所・トイレ・洗面）〉水量の調整がされていること傷、汚れがないこと蛇口のガタツキや　蛇口廻りの漏水がないこと〈照明ｽｲｯﾁ・ｺﾝｾﾝﾄ〉通電していること　点灯することブレーカーの場所、操作方法の確認

  2005/04/28

  コメント(0)

• 内覧会攻略　2-8「和室」

  内覧会における「和室」の主なチェックポイント　和室1、和室2といった感じで呼ばれていると思います。〈入口建具〉ドアの場合　-　スムーズな開閉　　　　　 　　金物のゆるみ、異音がないこと　　　　　 　　傷、汚れがないことふすま、障子の場合　-　スムーズな開閉　　　　　　　　　 　　異音がしないこと　　　　　　　　　 　　枠、紙に傷、汚れがないこと〈壁・天井〉じゅらく、クロス、ボード等に傷・汚れが無いこと電話線、ケーブル等の接続箇所の確認〈床〉歩いてみて違和感がないか　-　畳のバタツキ・浮き沈み、'きしみ音'　　　　　　　　　　　　　　 畳の傷・汚れ周辺の採寸〈押入れ〉引き戸の開閉チェック　-　スムーズな開閉　　　　　　　　　　　　 異音がしないこと内部の汚れ・傷がないこと布団等を入れたとき、その重さに追従できる構造になっていること天袋についても同様にチェックする〈エアコン〉スイッチを入れて作動確認配管廻りの処理が適正に行われていることスリーブキャップが適正に取り付けられていること

  2005/04/27

  コメント(0)

• 内覧会攻略　2-7「洋室」

  内覧会における「洋室」の主なチェックポイント　洋室1、洋室2といった感じで呼ばれていると思います。〈入口建具〉ドアのスムーズな開閉金物のゆるみ、異音がないこと傷、汚れがないこと〈壁・天井〉クロス、ボード、塗装等に傷・汚れが無いこと電話線、ケーブル等の接続箇所の確認〈床〉歩いてみて違和感がないか　-　下地の浮陸（凸凹）、フローリングの'きしみ音'、　　　　　　　　　　　　　　 傷・汚れ周辺の採寸〈クローゼット〉扉の開閉チェック、金具の固定チェック扉、内部の傷、汚れ等ハンガーパイプの固定度チェック棚板の固定度チェック、ダボの確認〈エアコン〉スイッチを入れて作動確認配管廻りの処理が適正に行われていることスリーブキャップが適正に取り付けられていること

  2005/04/27

  コメント(0)

• 内覧会攻略　2-5「リビング・ダイニング」

  内覧会における「リビング・ダイニング」の主なチェックポイント　以前にも書きましたが、家の中で寝る時間を除いて最も居る時間が長い部屋であり、また最もくつろぐことができる部屋にしたいのではないでしょうか。そのためにも念入りにチェックしましょう。〈壁・天井〉クロス等に傷・汚れが無いこと〈床〉歩いてみて違和感がないか　-　下地の浮陸（凸凹）、フローリングの'きしみ音'〈テレビ設置箇所〉コンセント、アンテナ、アース等の差込みの確認周辺の採寸〈パソコン設置箇所〉電話線、ケーブル等の接続箇所の確認周辺の採寸〈エアコン〉スイッチを入れて作動確認配管廻りの処理が適正に行われていることスリーブキャップが適正に取り付けられていること〈カウンター〉台所との間にカウンターが設置されている場合カウンターおよび　その枠にぐらつきが無いこと〈その他〉テーブル、ソファー、食器棚等の置き場所を考えながらの採寸

  2005/04/19

  コメント(0)

• 内覧会攻略　2-4「キッチン　台所」

  内覧会における「キッチン　台所」の主なチェックポイント　ほとんどの奥様、お母さんにとっては　自分の「城」となるところです。念入りにチェックしましょう。〈システムキッチン〉吊り戸棚の開閉不良の有無　-　きちんと閉まるか、異音・きしみ音がしないか、　　　　　　　　　 　　　　　ビスの抜け等がないか　　　　　　　　　　　　　　 上下動するもの、スライドするものの作動確認　　　　　　　　　　　　　　 棚板のがたつき、ぐらつきがないこと実際に水を出してみる　-　水勢の確認、浄水器の作動確認　　　　　　　　　　　　 湯沸し器の作動確認　　　 　　ディスポーザーの作動確認　-　作動することの確認　　　　　　　　　　　　　　 これによる騒音問題が最近、多い　　　　　　　　　　　　　　 可能であれば、上階のディスポーザー使用時の音を　　　　　　　　　　　　 　　聞いてみるガスレンジ廻りの確認　-　周りが不燃材でできていて溶け易いものが無いこと　　　　　　　　　　　 　元線の位置、作動確認換気扇が動くこと、また異音がしないこと蛇口等の金具の緩みがないか〈壁・天井〉クロス・タイル・タイル目地・化粧ボード・ガラスに傷・汚れが無いこと汚れやすい箇所は　掃除しやすい材質の仕上げであること〈床〉歩いてみて違和感がないか　-　下地の浮陸（凸凹）長尺シートの傷、汚れの有無〈ガス漏れ警報機〉試験結果資料の確認可能であれば、その場で簡単な機能説明を受ける〈その他〉冷蔵庫を置く場所の確認、採寸、差込み・アースの有無

  2005/04/18

  コメント(0)

• 内覧会攻略　2-3「浴室、洗面所」

  内覧会における「浴室、洗面所」の主なチェックポイント〈入口の扉〉開閉不良の有無　-　きちんと閉まるか、異音・きしみ音がしないか、　　　　　　　　　 特に浴室の折戸は注意が必要　　　　　　　　　 実際にシャワーを使って水を掛けてみる　　　 　　金物のぐらつきがないこと鍵の確認　-　表示錠が適正か　作動確認〈壁・天井〉クロス・タイル・タイル目地に傷・汚れが無いこと〈床〉歩いてみて違和感がないか　-　下地の浮陸（凸凹）、勾配の取り過ぎ等傷、汚れの有無浴室内で床のきしみ音がしないこと〈吊り戸棚、足元収納〉棚板のがたつき、ぐらつきがないこと戸がついている場合は、開閉確認　-　スムーズな開閉、金具の緩みがないこと〈換気扇〉換気扇が動くこと、また異音がしないこと〈給排水〉シャワー、蛇口等の金具の緩みがないか流してみることが大切　-　給排水の水量の調節、勢いの確認

  2005/04/18

  コメント(0)

• 「内覧会攻略　2-2「トイレ」

  内覧会における「トイレ」の主なチェックポイント〈入口の扉〉開閉不良の有無　-　きちんと閉まるか、異音・きしみ音がしないか、　　　　　　　　　 ラッチがきちんと掛かっているか、自然に開かないか鍵不良の有無　-　鍵が掛かるか、非常時に外から開けられる構造となっているか　　　 　　金物のぐらつきがないこと外部から使用中か否かが判別できること　-　表示錠の使用、小窓の設置等〈壁・天井〉クロス・ボードに傷・汚れが無いこと〈床〉歩いてみて違和感がないか　-　下地の浮陸（凸凹）、勾配の取り過ぎ等排泄物をこぼした時などに容易に掃除できること　-　壁に染み込んだりしないこと傷、汚れの有無〈吊り戸棚〉棚板のがたつき、ぐらつきがないこと戸がついている場合は、開閉確認　-　スムーズな開閉、金具の緩みがないこと〈換気扇〉換気扇が動くこと、また異音がしないこと〈排水〉流してみる　-　排水の水量の調節、勢いの確認

  2005/04/13

  コメント(0)

• 内覧会攻略　2-1「玄関・廊下」

  内覧会における「玄関・廊下」の主なチェックポイント〈門扉・ドア〉開閉不良の有無　-　きしみ音、扉の歪みが無いこと等鍵の確認　-　ちゃんと施錠できるか、スムーズに動くか、スムーズに差し込めるか等傷、汚れの有無〈玄関　床〉床のタイルが浮いていないか　-　打診検査歩いてみて違和感がないか　-　下地の浮陸（凸凹）、勾配の取り過ぎ等降雨時に玄関前に水溜まりができたりしないか傷、汚れの有無〈玄関　壁〉壁クロスの傷、汚れの有無〈下足入〉開閉不良の有無　-　スムーズな開閉ができるか内部棚板のがたつきが無いことダボ、フック等の個数の確認傷、汚れの有無

  2005/04/13

  コメント(0)

• 内覧会攻略　第１段階　まとめ

  　これまで、「内覧会攻略」と題して、「内覧会とは何か」や、現地周辺のチェック、事前の心構え等について書いてきました。住居内部の細々としたチェックポイントにふれる前に、ここまでの内容をまとめておきます。内覧会とは購入者が契約前に行う竣工検査全ての検査の中で最終の検査引渡しの約１ヶ月前に行われることが多い内覧後の署名捺印　イコール　契約成立署名捺印を行うのは全ての「ダメ」が無くなったことを確認したあと是正確認のために「再内覧会」さらには「再々内覧会」・・・がある。「内覧会」までに　施工会社は、様々な検査を実施・受検している（はず）→誰が見ても指摘するような汚れや傷等が　すぐに見つかった。→より慎重にチェック予習して、当日は、平常心を保てるようにしておく「内覧会の所要時間」についての規制は　本来されるべきではないもし、「○○分で見てください」と言われて　時間が足らないうえ「立ち会えない」というのであれば、「自分たちだけで見て、チェックしておきますよ。」と言って、引き続き内覧を行う事前に制限時間があることが判っている場合は、電話連絡を入れておく周辺道路、受付周り周辺道路まで清掃が行き届いているか、受付周りが小奇麗に整理整頓されているかどうか→ＮＯ→最終的に「突貫工事」になった可能性あり→内覧の際、より慎重にチェック心構え指摘するか否か、内覧会の所要時間等、全ての面において妥協、遠慮はしない一生のうちに何度もないことだと思いますので。

  2005/04/04

  コメント(0)

• 内覧会攻略　５

  　つぎに、実際に立ち会う施工会社側から見た内覧会について書きます。　施工会社は、工事の前に発注者と「請負契約」を交わします。その請負契約約款上、施工会社から見た発注者は「ディベロッパー」であり、その発注者の竣工検査をうけて建物を引渡すのですが、特約等により、買主による竣工検査、つまり「内覧会」も発注者の竣工検査と同等以上に位置付けられるのが慣例です。ですから、「内覧会」に立ち会うのは施工会社の社員である場合がほとんどです。ここでいう、デベロッパーとは開発業者のことで、土地を買って　建物を建て、売ることで収益を上げている企業をいいます。大京、東京建物、三井不動産、三菱地所などがそれにあたります。内覧会で、買主に不信感を与えてしまうと、その後にどんな対応をしたとしても、その不信感を拭い去れないこともあるので、施工会社側としても　その対応を非常に重要視するようにしています。逆に　そこで信頼関係を築けば、アフターサービスや、経年検査等を円滑に行うことができるから、というのも理由の一つです。ちなみに、内覧会ができない（＝売れてない）住居については、施工会社は発注者（ディベロッパー）の完成検査をもって内覧会終了と考えて、発注者に対する引渡しを行います。発注者に対しての引渡しの後、その部屋が売れて　お客様の内覧が行われる場合には、発注者と施工会社の間では、有償で対応しているようです。また、どのくらいの期間、発注者と一緒に施工会社が内覧に対応するかは、事前に当事者同士で話し合われていますが、通常、施工会社から発注者に対して引渡した後、２ヶ月程度としている場合が多いようです。

  2005/04/01

  コメント(0)

• 内覧会攻略　４

  内覧の進め方　いよいよ、内覧会当日、内覧が始まってから、どのような観点で進めていけばよいのかを述べていきます。　それぞれのチェックポイントについて話す前に、一つ言っておきます。先日も書きましたが、チェックするときに遠慮しないことです。「まぁ、これくらい、おおめに見るかぁ」と　やり過ごしたものの、一度　そんなふうに思っったら、あとで実際に住み始めてからも　どうしてもそこが気になってしまうもんです。で、「やっぱり　気になる。直してもらおう。」と、不動産屋さんや管理会社に電話することになる、というのはよくある話です。　そこで、考えてほしいんです。もし、そうなった場合には、お互いが余計な苦労をすることになるんです。買主側は　周辺のものを片付けなければならいし、手直しが行われるという日には立ち会わなければなりません。引っ越してきた早々、まだ周囲は散らかっていて片付けだけでも大変です。　施工会社の担当者は、まず、工事をする職人さんを手配しなければなりません。その１件のお宅の　そこの１か所のためだけにです。そして、当日はその職人さん達と一緒に現場へ行って、手直し完了の確認をしなければなりません。また、工事のほうも、お客様の家の中を汚さないように最大限の注意が必要になってきます。綺麗なカーペットが敷き詰められていたり、洗濯物が干してあったりしたら　なおさらです。「あんたらが悪いんだから、しょーがねぇだろっ」と言われるかもしれませんが、心情的に違いますよね。　以上のようなことから、内覧会当日は「あっ」と気が付いたところは、必ず、チェックするか、立ち会いの担当者に尋ねるかしましょう。

  2005/04/01

  コメント(0)

• 内覧会攻略　３

  　内覧会の所要時間に関しての続きですが、「不動産売買契約書」に、「内覧会は１時間程度とする」いう規制条項が入っている場合がありますので、確認が必要です。そんな時は　行く前に電話で「ウチの場合、２時間くらい　みといてほしいんですけど」と　あらかじめ伝えておいたほうが良いでしょう。そうすると、施工会社側も予定に入れておくことができるんです。それと、「おっ、この人、長く見たいって言ってた人だな」という感じで、立会い者も　他の人より緊張感を持って立ち会ってくれる　という効果も期待できます。でも、恐らく「わかりました。でも、こちらも限られた人員で対応させていただいておりますので、お客様お一人に２時間　付きっきり　というわけにも参りませんので・・・。３０分は立ち会わせていただいて、その後に関しましては　お客様のほうで　内覧していただく　というかたちになりますが、それでよろしいでしょうか。」というのが予想される回答です。"大きなマンションになるほど、「わかりました。とことん付き合いましょう！」という回答はなかなか得られないと思います。　ひとり、もしくは家族だけで内覧を行うには、ある程度の予備知識を頭に入れ、準備を整えてから臨まなければなりません。それらがないと、「わぁー、きれいねぇー・・・。やっぱり、このマンション買って　よかったわねぇー・・・」「おぉぉ、これが念願のマイホームだぁ・・・。ついに一国一城の主だよぉ・・・」と感涙にむせんでいるうちに終わってしまいます。よくて、「あっ、汚れてるトコ見つけたっ！！」と得意満面で、チェック用テープを貼るのが精一杯でしょう。ひとつ付け加えておきますと、買主側として当日は、内覧会後に　いろんなオプションを選んだり、様々な手続き等があるので、それらの時間を見込んでおくことも必要です。

  2005/03/30

  コメント(0)

• 内覧会攻略　３

  内覧会の所要時間　内覧会の当日は、舞い上がってしまったり、緊張しすぎてしまったり、あるいは前日ほとんど眠れなかったりする人も結構、いらっしゃいます。数千万円もの買い物に最終的な結論を下す日なのですから、当然といえば当然です。しかし、だからこそ、落着いてゆっくり確認、チェックを行ってください。　ここで、ひとつ注意していただきたい点があります。「内覧会の所要時間」についてです。物件によっては、売主側のほうから一方的に「○○さまの内覧時間は、１時から１時３０分までの３０分間となっています。」とか、「次のお客様の予定もありますので３０分で見てください」などと言ってくることがあります。しかし、本来、「内覧会」には、制限時間を設けるべきものではありません。というより、言語道断です！もし、そう言われても、決してひるまないでください。ご自分の納得のいくまで確認することが一番大切です。もし　そんなことを言われたら、「ちょっと、この人たち、注意が必要だぞ！」と思ってください。そして、もしそんなことを言われたときの切り返し方としては、感情的にならずに、「それは　ちょっと　おかしいんじゃないですか？　納得いくまで　見させてくださいよ」と言ってみてください。　確かに、現場サイドとしては限られた人員で、ある程度の時間を見込んで、予定を立てて対応していますので、一人のお客様に　それほど多くの時間を費やしていられないというのは「本音」です。しかし、それはあくまでも、売主側の都合であり、買主としては　それに対して遠慮する必要はまったくありません。どうしても、売主側がそれ以上　立ち会えないというのであれば、「じゃあ、自分たちだけで見て、チェックしておきますよ。」と言ってみてください。そうやって切り返しても、「いや、これ以上は困る」と拒否されるようなことがあれば、問題です。「それほど見られちゃ困る　何かがあるんだな」と解釈せざるを得ません。契約を取止めてしまうべきかもしれません。繰り返しますが、後悔しないためにも、遠慮は無用です。

  2005/03/28

  コメント(2)

• 内覧会攻略　２

  昨日、内覧会までに行われる、いろんな検査について書きました。それぞれの検査の中にも、その検査独自の役割が当然存在します。大まかに分類すると、１　地方自治体・消防署等の中間検査・完成検査　→　主に機能的な検査（使用材料、構造に問題が無いか、建蔽率・容積率の確認、非難器具や警報装置の確認及び作動テストなど）２　建築主、デベロッパーによる中間検査・完成検査→　主に意匠的な検査（ここのデザインが当初の設計と違う、あそこが汚れている、ここのクロスに傷がある等に加えて、１に関して行われた検査の結果の確認）３　各施工部位の施工業者・現場監督の検査　施工会社の品質管理担当者の中間検査・完成検査　設計者、設計事務所による中間検査・完成検査→　１＋２の検査を行うといった感じです。そして、「内覧会」はというと、本来は当然Type３であるべきなんですが、検査者はほとんどの場合素人なので、Type２に限りなく近い、意匠的な検査がメインになりがちです。　さて、ここで何が言いたいのかといいますと、これだけの『幾重もの「施工不良」防止措置がとられている』にもかかわらず、「内覧会」での指摘事項がかなりの数に達した場合には、その施工会社の「管理体制」を疑わざるを得ないんじゃないか、ということです。つまり、「工事中に　どこ見てたの？」「いろんな検査、ちゃんとやったの？」ということです。　逆の考え方をすると、「ようし、今日はいっぱい　アラ探しをするぞー」と意気込んでやって来ること自体、見当違いなのです。内覧会に至るまでに、数々の検査を経て、それらの手直しが終了していれば、皆無とは言わずとも、そんなには指摘項目はないはずです。　ですから、もとにもどって考えてみますと、内覧会での検査開始後、誰が見ても指摘するような汚れや傷等があった場合には、その『内覧会』に関しては「念入りなチェックを要するぞ」と思って、気合いを入れなおして検査したほうが良いと思われます。

  2005/03/26

  コメント(0)

• 内覧会攻略　１

  　先日、内覧会の概要で書いた通り、施工会社側から見ても　これが最後の検査になります。施工担当者、いわゆる『現場監督』にとっては、丹精込めて育て上げた娘を嫁に出すような気分です（ぼく自身は、まだそんな年齢ではないので本当にそのような感じであるとは言い切れませんが、恐らく似たようなものでしょう）。　そこへ辿り着くまでにはいろんな検査もあったはずです。一般的には、各施工部位の施工業者による自主検査　→　現場監督の受け入れ検査施工会社の品質管理担当者の中間検査　→　完成検査地方自治体・消防署等の中間検査　→　完成検査設計者、設計事務所による中間検査　→　完成検査施主、デベロッパーによる中間検査　→　完成検査などなどの検査があります。要するに、幾重もの「施工不良」防止措置がとられているわけなんです。　そして、その集大成が「内覧会」ということになります。

  2005/03/25

  コメント(0)

• 内覧会攻略　はじめに

  　昨日、「内覧会の概要」について述べましたが、今回から　いよいよ　その攻略法について書いていきたいと思います。　タイトルにもあるように、「現場監督」の目から見た攻略法なので、他の設計事務所の人が言っている事とは違うところがあるかもしれません。施工者サイドからしても、最終検査ですから気合いも入ります。通常、８時過ぎには現地入りし、現場周辺の清掃、受付の準備等を行います。ですから、周辺の道路や現場内が散らかり放題だったり、受付周辺が整理されておらず、備品や工事の残材などが積み上げてあったりする場合は要注意です。なぜなら、工事終盤に工期が無くなってきて、いわゆる「突貫工事」に突入し、清掃や会場整備にまで手が回らない、といったケースが　しばしばあるからです。あるいは　契約金との関係等から施工者が　'ケチって'　管理者（いわゆる現場監督）や職人さんの数を制限したりすることに起因するということも考えられます。　管理が日頃からできていて、ある程度の余裕を持って「内覧会」を迎えることができれば、周辺道路のタバコの吸い殻１つにも目が行き届くはずです。　もし、みなさんが契約しようとしているマンションが、「内覧会」当日に整理・清掃がなされていないようであれば、「おっと、これは要注意だ、気合いを入れてチェックしなければ！」と思うべきでしょう。

  2005/03/23

  コメント(0)

• 内覧会

  　内覧会とは、購入者が契約前に行う竣工検査で、全ての検査の中で最終の検査です。「お披露目会」という考え方もできますが、購入者にとっては完成したマンションを入居前にチェックできる最初で最後の機会ですから、気合を入れて臨みたいところです。　時期的には、引渡しの約１ヶ月前に行われます。　本来、デベロッパーの営業担当者と施工会社の責任者が立ち会うべきものなのでしょうが、実際には施工会社の担当者レベルの人が立ち会って、購入者からの指摘項目に関してリストへの記入と指摘箇所に目印をつける、といったケースがほとんどです。　購入者は予定されていた通りに施工されているか（パンフレット、モデルルーム、図面等との相違は無いか）、施工途中で設計変更が行われた場合はそれが重大な変更でなく容認できる範囲か、などを確認します。立ち会っている担当者に積極的に質問しましょう。　この際に、住居内専有部分（自分の持分）だけでなく、共有部分（階段、エントランス、エレベーターホール等）のチェックも忘れずに行いましょう。 　これで購入者がＯＫを出して署名捺印をすると、あとは引渡しを待つだけとなります。しかし、内覧会で１つも指摘がないということはまず有り得ません。施工業者側は、この指摘項目を直して「再内覧会」さらには「再々内覧会」・・・に臨みます。署名捺印を行うのは全ての「ダメ」が無くなったことを確認した後になります。

  2005/03/22

  コメント(0)

全17件 (17件中 1-17件目)

1