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2011年01月06日
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カテゴリ:読書
あけましておめでとうございます。
謎の不動産屋、Mr.Xです。

昨年はせっかくブログを始めてはみたものの、長続きせずにサボってしまいました。
お正月にゆっくり休んでリフレッシュしたので、まずは今日から再開し、今年は一年間コンスタントに更新し続けることを目標にします。


さて、新年最初のテーマは、私のおすすめしたい本についてです。

よく不動産投資系のブログですと、たいていの場合、まず第一に挙がる本があります。
いわずとしれた、『金持ち父さん貧乏父さん』です。
というわけで、私もまずはこの本について思うところを書いてみようと思います。

この本については多くの方が、読んで衝撃を受けたとか、今までの常識がひっくり返ったとか、何かに目覚めたとか、いろんな表現でそのインパクトの大きさを讃えています。
もちろん、私もそれに反対するつもりは毛頭なく、まぎれもなくすぐれた名著だと思いますし、実際に私自身、かなりの影響を受けてきたことは間違いありません。

しかし、私はどちらかというと、目からウロコが落ちたというよりは、自然にスムーズに頭の中に入ってきたという感じでした。
「衝撃」ではなく「親近感」を感じたのです。
多くの方は、もしかしたら急激なパラダイム・チェンジを覚えて、知的興奮と共にこの本を読んだのかもしれません。
しかし、私の場合は自分のパラダイムがこの本によって全面的に肯定されたように思いました。
ロバート先生によって、それまでの自分のお金に関する考え方は間違ってなかったんだと安心させられ、心がとても慰められたことを覚えています。
どうやら、私の頭の中には元から金持ちのマインドが育っていたようです。

話は変わって、昨年末、といってもまだ先週のことですが、不動産投資家の友人と一対一で居酒屋ミーティングしました。
この人とはいつ話してもなかなか話が尽きないのですが、夕方五時から飲み始めて11時まで一つ所で飲み続けていました。

その際に貯金の話になり、私はつい深い考えもなく、『金持ち父さん』を読んで以来、給料日の天引き貯金を欠かしたことが無いという自慢話をしてしまいました。
ところが、帰りの電車の中でよくよく考えてみると、天引き貯金のアイデアは必ずしも『金持ち父さん』からではなく、その前に読んでいたもっと別の本から教わったものだったことを思い出しました。

お正月に本棚から引っ張り出し、再度読んでみたのはこの本です。

seiroku

明治、大正から昭和の戦前期にかけて活躍した学者に本多静六という人がいました。
この人は本業である学問でも立派な業績を残したそうですが、同時に金銭面でも莫大な財産を築いたそうです。
そのことを本多博士本人が振り返り、『私の財産告白』という書名で出版したのだそうです。
昭和20年代のことでした。
現代でこそ『金持ち父さん』以後、金持ち本が多く出版されるようになりましたが、その時代ではまだ、お金のことをオープンに語るような書物はまずなかったそうです。
つまり、金持ち本の走りの走りだった訳です。
その『私の財産告白』を題材にし、内容のエッセンスに著者自身の解説を加えて著されたのが私が読んだ本です。
(原典は古い本ですからなかなか手に入らないかと思います。私がもし古本屋で見つけたら即買いします。)

以上、ひとまず本のあらましについて紹介したところですが、詳細は次回につづきます。

※ブログを長続きさせるために、毎回少しずつ書くという方針にしました。
 なお、必ずしも毎日ではありません・・・・・・、書く時は毎回少しずつという意味ですのでご了承下さい。

Mr.X


新年なので、蛇足ですがここで一首。
今年の目標はブログの継続なので、その意気込みを詠ってみました。

年明けて再び開ける書(ふみ)の箱あかないまでにあくまで続けむ






最終更新日  2011年01月06日 22時53分41秒
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2010年10月14日
カテゴリ:カテゴリ未分類
こんばんは、謎の不動産屋、Mr.Xです。

日本海大家さんとの討論の結果ですが、結局、お互いのポジションが違うために見解も異なるということで上手くまとめられてしまいました。

大筋では異存はありません。

むしろ、なるほどと気付かされた部分もありました。
というか、私としては今まで書いている中で必ずしも自他のポジションを意識していなかったもので、
かえって誰にでも通用する最良の策を提唱しているつもりでした。
しかし、それができるのはあなただけだよと冷たく突き放された格好です。
ちと淋しいです・・・。

が、確かに私が弱小一般家主でないのは紛れもない事実。。。
一般の家主さんにはリスクの大きい方法は勧められないというのもうなづけます。
結局、誰にでも通用する方法はないということなのでしょう。


さて、事故物件問題が一応の決着を見たところで、新たな議題として【満室至上主義】を提唱してみたいと思います。
詳しくは次回よりスタートします。
明日より本業の方で取引きのラッシュが始まるため、すみませんが一週間ほどお待ち下さい。

Mr.X






最終更新日  2010年10月15日 00時29分08秒
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2010年10月12日
カテゴリ:日記
こんばんは、謎の不動産屋、Mr.Xです。

ぼ~やさんからコメントをいただきました。
なんと、私の勝手な予想に反して、自殺者数の方が4倍も交通事故死者数より多かったそうです!
いやはや、そんな時代なのですね。
これでは、私も含め世の大家さんたちは、もっと事故物件化するリスクを勘定に入れて対策を練った方がよさそうです。
肝に銘じます。

しかし、そうかといって事故物件化する確率が極端に高まった訳ではありません。
予想よりも高かったというだけで、賃貸経営する上でのトータルの視点から見れば、依然その優先順位が低いことには違いありません。
50%の確率で起こりうる問題については、50%なりの智恵と労力をつぎこむべきですし、

10%の問題については10%の労力を、1%の問題には1%の対策を、
そして0.1%の問題には0.1%なりに重視していればよいと思います。

そのため、事故物件化するリスクを下げるような対策があれば、漏らさず実行すべきですが、
これを恐れてそもそも投資しないというのは、些事に捉われているように思います。

なお、私もけっして向う見ずなことばかり言っている訳ではなく、自分で出来るだけの対策は取っているつもりです。
自己所有のRC6階建物件には、元々屋上へのハシゴがかかっており、6階廊下から誰でも自由に屋上へ登ることができました。
でも、それでは飛降り事故を起こされてしまう危険性がありますので、ハシゴに続く通路にフェンスを設置し、フェンス上部にはグルグルと鉄条網を巻きつけました。
ここを乗り越えて屋上に達するためには、ちょっとしたプリズンブレイク!?の覚悟が必要となります。

このフェンス設置の施工費は約10万円でした。
万が一しか起きないだろう問題に対してかけるお金としてはちょっと高いかなぁと思いつつも、一度やっておけば後は安心できると考えて、結局実行しました。

ちなみに、この選択が正しかったのか間違いだったのかは今後永久に検証されません。

やらずに飛降りられた場合だけは、設置しておけばよかったと後悔するはめになりますが、
やって効果があって無事な場合と、やらなかったとしてもそもそも飛降りがなかった場合との区別はつかないからです。
単に10万円ムダにしただけの可能性もあります。

あと、一応、やっても防げない場合もありますが・・・・・・、死を覚悟した人は鉄条網をも乗り越えるかもしれませんから。。。
ただ、手が傷ついて「痛い!」となった時に、やはり死にたくないと思い直してくれれば本望です。
愛の鉄条網です。(ホンマかいな?)

さて、日本海大家さんからまた次のようなコメントをいただきました。

~~~以下引用~~~

この例では8戸満室の状態で殺人事件が起き、3戸が空室に成ったみたいです。

しかし、立地の悪いボロアパートで8戸中6戸入居中、事件が起きて3戸退去された場合はどうでしょうか?

8分の3の入居ならローン返済にも困るかもしれませんし、もともと満室にも成らない物件だとしたら、事件の影響は長期化どころか再起不能の可能性もあります。

今回のケースは満室物件=まあまあの立地&設備&築年数だから、表面上のリカバー可能だったのかも?

しかし、最近の不況を考えてみれば、物件の供給過剰状態の中、家賃の下落圧力は大変高いです。

この状況下での殺人事件物件、なかなかの問題児だと思います。

~~~引用ここまで~~~

確かに鋭い指摘です。
私の見た実例では、もともと8戸満室で順調にアパート経営できているという状態でした。
まあまあの物件だったからリカバー可能だったというのは、いかにもおっしゃる通りかもしれません。

しかし、私の見解では、そもそも満室でない状態でいることは大家力が低い証拠だと思います。
8戸中6戸しか入居していない状態とは、いかに立地が悪いボロアパートだったとしても、今までにすべき対策をしていなかったということです。
誤解を恐れずに極端なことを言いますと、どんな物件でも満室にならない物件はありません。
どんな部屋でも決まらない部屋はありません。
家賃を半値にしなければ決まらないというのであれば、半値にすれば決まります。
8戸中6戸しか入っていないのは、残り2戸を決めていないからその状態なのです。

事故物件化したときに被るであろう損失が大きければ大きいほど、だからこそ、いつ事件が起きてもよいように満室でいなければいけないのです。

満室とは結果ではありません。
そうしなくてはいけないという、いわば必要条件です。
この満室絶対主義については、また日を改めて語りたいと思います。

Mr.X

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最終更新日  2010年10月12日 21時48分55秒
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2010年10月09日
カテゴリ:日記
こんばんは、謎の不動産屋、Mr.Xです。

日本海大家さんより、前々回の記事(「心理的瑕疵」)についてコメントをいただきました。

~~~以下引用~~~

小心者で金銭的余裕も無く、適切な対応も出来るかどうか自信の無い私が、
もしも1億円位の物件をローンで買って、このような事故が起きたら、きっとノイローゼに成ると思います。

~~~引用ここまで~~~

さて、もしも自分の所有物件内で自殺や殺人事件が起きたらという話ですが、そんな時は、私もきっとノイローゼになると思います。
決して人並み外れて度胸があるとか、余裕があるから平気という訳ではありません。

ただ、私の場合は、そんなことにはまずならないと思っているだけです。
確率が極端に低いことは考えてもしょうがないので、「万が一そんな目に遭ったら」なんてことは考えません。

だって、飛行機が落ちる確率は0.000何パーセントとかですが、だから私は飛行機は安全だと思っています。
(正確な統計は知りません。詳しい方がいましたら教えて下さい)。
しかし、同じ数字を見ても、「落ちる可能性はゼロではない。ゆえに私は飛行機に乗らない」とか言う人もいる訳です。
ゼロでない限り安心できないのならば、人生何事においても不安が消え去ることはないでしょう。

今の時代、自殺や殺人事件は飛行機事故より多いみたいですね。
そう考えると心配になってしまう気持ちも分かりますが、また別の考え方もできます。

自殺や殺人事件よりも交通事故死の方が多いのです。
(たぶん・・・・・・。データは調べていません。間違っていたら指摘して下さい)

交通事故死する危険がありながら、そんなことを大して気にも留めずに外出するのが現代に生きる我々です。
冷静に考えると、よくもあんな危険な自動車というものを毎日乗り回せるものですね。

しかし、それでも我々は、事故に遭う危険性と行きたいところに行けるというメリットとをトータルに考えて、車に乗った方が良いという選択をしている訳です。

車を乗り回せる私たちならば、自殺を心配する必要はありません。
落ち込んだりノイローゼになったりするのは、いざ自殺された時のためにとっておきましょう。
今から心配するのは、まだ陥ってもいない未来の不幸を先取りし過ぎです。

また、仮に自殺されても大丈夫です。
大家さんにとっての不幸には違いありませんが、でも、、、大丈夫です!
それでも何とかなっている大家さん、物件を見ています。

我が町で、実際に殺人事件を起こされた物件を知っていますが、人の噂も75日というのは本当でした。
75日といったら2ヶ月半ぐらいですが、本当に2ヶ月半後には誰もその事件の話をしなくなりました。
そこの大家さんも最初はノイローゼ気味で、もう物件を売ってしまいたいとか言っていました。
でも私は、今売ったらそれこそ買い叩かれるだけだからやめておきましょうとアドバイスしました。

そこは全8戸のアパートです。
殺人を犯した犯人の部屋が一部屋、事件を怖がって退去した人の部屋が二部屋、合計三部屋が空部屋になりました。(事件前は満室でした)。
しかし、その後しばらくして、ちょうど噂も消える2ヶ月後ぐらいには、犯人の部屋以外の二部屋は入居が決まりました。(多少安くはしました)。
半年たった今、犯人の部屋だけがまだ残っていますが、ここは大幅に安くしたので、やがて近い内には入居が決まるでしょう。
時がたち、大家さんは精神的に立ち直りましたし、経済的にも以前と変わらず立ち行きそうです。

もちろん、当初満室で運営できていた状態からみると、大きな損失を被っていますし、

いくら噂が消えたと言っても、やはり売る場合の資産価値は大幅に減少していると思います。
大家さんにとっては大きな災難でした。
しかし、致命的な結果にはなっていません。
意外に何とかなるもんですよ。

冷静にリスクを分析して、無用の損失を被らないようにする工夫は必要ですが、心配のしすぎもよくありません。
心配や不安は、未来という変えられない部分に時間を使うことに該当していると思いますが、いかがでしょうか?

Mr.X

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追伸:私は未来や現在よりも、過去について考えすぎて時間を浪費しがちです。
   現在にフォーカスして時間を使うとは正に至言ですね。
   (参照:日本海大家さま「時間の使い方 その2」







最終更新日  2010年10月10日 00時46分32秒
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2010年10月08日
カテゴリ:空室募集
こんばんは、謎の不動産屋、Mr.Xです。

本日は読者の方から質問があったので、生活保護者の入居について思う所を書きたいと思います。
(書くネタが不足気味のため、トピックの提供をいただけると大変嬉しいです)。

さて、大家さんにとって、生活保護者を入れるメリットには次の様なものがあります。


一、家賃が安定的に入る。
 但し、家賃が確実に入ってくるための方策をたてる必要があります。(市町村から直接入金してもらったり、保証会社の保証を付ける、など)

二、長期間にわたっての入居が見込める。
 生活保護者は高齢であったり、そもそも仕事に就けないために生活保護を受ける人が多いため、いったん入居してしまえば滅多なことでは余所へ引越しません。

三、市町村の定める上限家賃で契約できるので、物件によっては募集家賃より高く貸せる場合もある。
 30,000円で募集している部屋を、生活保護者に貸す場合に35,000円に値上げするなど・・・。
 但し、単に値上げするだけでは足元を見ているようなので、
 その代りにフリーレントを付けるとか、入居時一時金の一部を大家持ちにするなどの交換条件も必要です。

※入居時一時金は、月額家賃の上限とはまた別に、市町村によって上限が設定されています。
 例えば、ある市で月額家賃は35,000円が上限でも、一時金は家賃の3ヶ月分までが上限という条件だったとします。
 家賃30,000円、敷金2ヶ月、仲介手数料1.05ヶ月、保証会社への保証料25,000円、火災保険料20,000円、鍵交換代15,000円の物件の場合、
 市から下りる一時金は敷金60,000円と仲介料の一部30,000円の合計90,000円だけです。

 仲介料の消費税分1,500円と、残った諸費用分を全部合計すると、61,500円ですが、この分は入居者本人に負担してもらう他ありません。
 これを家賃35,000円に値上げし、その代わりに保証料25,000円は大家で持つということにすれば、入居者負担額は36,750円に軽減されます。
 (さらに鍵交換を省略し、旧鍵のままで引き渡すことにすれば、21,750円ですみます)。

 大家が負担した保証料は、家賃アップ分の5ヶ月分で回収できます。
 (但し、保証料と火災保険料は2年ごとの更新時にもかかるので、更新時以降は入居者に負担してもらうように、最初によく理解させておかなければなりません)。

 なお、生活保護者の場合、2~3万円すら自己負担できない人も多いですが、そうかといって敷金は負けない方がよいです。
 理由は次に述べるデメリットで明らかにします。

生活保護者を入れる時のデメリットには次の様なものがあります。

一、人物的な問題から生じるお金の面以外でのトラブルが起きる可能性がある。
 ゴミ屋敷にされるなど・・・。
 といっても、それ以外に特に思い当たるようなトラブルはありませんので、余計な心配かもしれませんが、生活保護者は一般人よりもモラルが低い場合があります。
 こういうと差別的ととられるかもしれませんが、経験上、そういう人が多いです。
 もちろん人それぞれの属性や、生活保護を受けるようになった経緯によりますので、よくよくその辺の事情を把握して、入れるかどうかを判断しましょう。

二、高齢者や病気がちの人の場合、亡くなるリスクがある。
 面倒をみる家族がいないために生活保護を受けている場合が多いので、これもよく事情を聞いて、
 いざ容体急変という時に誰か駆け付ける人がいるのかどうかを確認しておきましょう。

 (単なる独居老人よりは、生活保護者の方が市の福祉課の職員が定期的に連絡を取るので安心だという意見もありますが、
  よほど心配な病気でない限り、職員もそう頻繁には訪問したりしないと思います。

  また、市の職員は公務員ですので、少なくとも夜間と土日には決して連絡が取れません)。

 メリットの二で、長期間の入居が見込めると言いましたが、そのことは同時に、死ぬまで住み続けるということにも考えられるので、解約される時は亡くなる時だということになります。
 (入院するとか、親戚の家に引き取られるとか、就職して引越すという場合もありますが・・・・・・)

三、生活保護を打ち切られるケースもある。
 入居者が就職したような場合は、生活保護は打ち切られます。
 給料が少しばかり入るようになっても、かえって以前よりも生活が苦しくなり、家賃を払えないという場合も考えられます。
 また、市に隠れて密かに行っていたバイトがバレたり、本来持っていてはいけない車を持っていることがバレた場合も、生活保護は打ち切られます。

 これも、入れるかどうかを決める前によく事情を聞いて、本来働ける年齢なのに生活保護を受けているような場合には、
 近々働く予定はないかどうか、またズルをしそうな人かどうかなどをよく確認しましょう。

 但し、保証会社の保証が付いていれば、生活保護打ち切り後の家賃も回収してくれます。

四、解約後の原状回復費用を払ってもらえないリスクがある。
 月々の家賃は取りっぱぐれることはありませんが、解約後(退去、または死亡)の支払いまでは市も保証してくれません。
 もちろん一般の人でも取れないリスクはありますが、生活保護者はまとまったお金が無いことが明らかな人たちです。
 そのため、敷金は原状回復に足りる分だけ(部屋の大きさによって1~2ヶ月分)を預っておきましょう。
 また、保証会社の中には原状回復費まで保証してくれるところもありますが、面倒な手続きはあるので、敷金があるにこしたことはありません。

五、ヤクザの女である可能性がある。
 ハッキリと実例を知っている訳ではありませんが、聞くところによると、ヤクザは自分の息のかかった女に生活保護を受けさせることがよくあるそうです。
 年配の大家さんに時々いますが、昔は単に単身女性というだけで、悪い男を引き入れるからという理由で入居を断っていた時代もあったそうです。
 私は若いころ、まだ不動産屋に勤めて半年ぐらいの時に、これで失敗した経験があります。
 中年の単身女性をファミリータイプの広い間取のマンションに決めたのですが、大家さんからどうも怪しいという不審の目を向けられました。
 私はそれにもかかわらず、大丈夫ですよと押し切って契約してしまいました。
 しかし、入居させてから一週間目に、その部屋にヤクザ風の強面の男が出入りしていることが判明しました。
 そこの大家さんからはたいそう責められたものです。

以上、考えられるメリットとデメリットです。
デメリットの方は、引越理由と経緯をよく把握し、また人物面を含めた審査をすることである程度のリスクを防げます。
また、敷金を預かったり保証会社を付けることを怠らなければ、十分安心できると思います。
そこまで対策を講じた上で、いったん入れてしまえば、後は長期安定入居者になります。


ですので、私は大家業を経営的に考えるのならば、生活保護者を入れるのに賛成です。


ただし、入れるのに反対な大家さんは実際のところ、とても多いのが現状です。
いろいろな理由で断られますが、つまるところは、「まっとうに働いていないのはけしからん」ということのようです。
まあ、これはそう言われても、しょうがないといえばしょうがないとも思います。
なんといっても、生活保護で家賃として支給される金額の原資は、働いている人が納めた税金ですからね。
本当に可哀想で生きていけないような人もいれば、単に制度に甘えている人や、ズルしてるだけの人もいますので・・・。

入れるべきかどうか、モラルの面ではまだまだ議論の余地はあると思います。
経営面だけ見れば、入れても良いと思います。

Mr.X

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最終更新日  2010年10月08日 23時37分07秒
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2010年10月01日
カテゴリ:日記
こんばんは、謎の不動産屋、Mr.Xです。

楽ラボさんより質問があったので、心理的瑕疵について思う所を語ってみます。
心理的瑕疵とは、賃貸物件で自殺や殺人事件などの物騒な事件があった場合のことを指します。
そんな時、その部屋をまた新たな借り手に貸し出すには、借り手の側に心理的な抵抗がある訳ですが、貸す側のオーナーとしてはこの手の問題をどう考えるべきでしょうか?

私の答えはカンタンです!

「そんなことは心配してもしょうがない」です。
万が一そんな事態が起こったら、その時は観念しましょう。

まず、“万が一”という言葉がありますが、これは一万回に一回起こるようなことという意味の言葉です。
これを多いと見るか少ないと見るか・・・・・・。
人によって感じ方はいろいろなのでしょうけど、私はそれは少ないと見ます。
一万回に一回起こるということは、それは同時に一万回に九千九百九十九回は起きないということです。
そんなことは心配してもしょうがない。

人間、生きているといろんなリスクがあります。
街を歩いているだけで、車にひかれるリスクがあります。
電車に乗るだけで、電車が脱線して事故に遭うリスクがあります。
車を運転するだけで、事故に遭って自ら怪我するリスクと他人を怪我させてしまうリスクがあります。
言葉を発するだけで、他人を怒らせてしまうリスクがあります。

生きるということはリスクと共に生きることなので、リスクを一切引き受けないというような都合のよい状態は望むべくもありません。
一万分の一しかリスクがないのなら、喜ぶべきことです。
だから私は、自殺とか殺人事件とか、頻度の低いことは初めから問題にしません。

ホントは“火事”だって、そんな滅多にないことを考えることはバカらしいと思っています。
ただ、世の中には火災保険というものがあってそのリスクをカバーしてくれているので、利用して損はないので利用しています。
しかし、火災保険と言う仕組みがない世の中だったとしても、私は大して深く考えずに不動産を持ったと思います。
建物が火事で無くなってしまったら、しょうがないと思うしかないのです。

私は毎日ニュースを見ていて思うのですが、世の中の大半の人って失うことを恐れすぎていると思うのです。
まあ、マスコミ自体の不安を煽る姿勢が問題だと思うのですが、それにしてもビクビクオドオドしている人ばかりです。

毎日ニュースで報道される事件についてですが、近年異常な事件が多く、世の中ヘンになってきたという認識が一般的です。
しかし、私はそんなに心配するほどのことではないと思っています。

ニュースというのは、日本全体で一億二千万人からの人口がいる中で、その中のごく一部の人が起こした異常な事態を報道しています。
ということは、そもそもニュースになるようなことというのは普通ではない訳です。
普通でないからニュースに取り上げられるのであって、世間にありふれた普通なことは報道される価値もないのです。

しかし、毎日異常な事件が続き、それが毎日ニュースに取り上げられると、まるで凶悪事件はどこにもありふれていると勘違いしてしまいます。
ですが、実際には日常生活で凶悪事件に出くわすことなんて普通の人ではまずないと思います。

一日一件の凶悪事件がニュースで報道されているとして、一年には365件の事件しか起きていません。
確率的には、一億二千万分の365ということで、イコール0.0003パーセントです。
一人の人間が100年生きて、凶悪事件に出くわす確率は0.03パーセントです。
身の回りの100人の中の誰かが100年の間に凶悪事件に出くわす確率は3パーセントです。

この辺でやっと現実味を帯びてきました。

世の中物騒だなんていうのは幻想です。
実際には、平和でありきたりな日常が昨日も今日も明日も続きます。

私の場合は、もしも凶悪事件が身近であれば、犯人を取押えたらヒーローになれるかな?とか、時々妄想します。
もちろんそんな事件に遭遇すれば、自分が被害者になって死んだり傷ついたりする側になる可能性もありますが、そんなことは考えてもしょうがないです。
どうせ確率の低いことを想像するのですから、どちら側に考えても大した違いではありません。

そんな小さなことよりも、今の平和な日本が心配しなければいけないことは、中国に支配されることです。
この危険な隣国に呑み込まれないための努力を、我々はする必要があります。
まあ、こういった政治的問題は大ごとなので、また改めて書きたいと思います。

さて、今日はこのへんで。。。
毎度思うのですが、文章を書きだすと終わり方が難しいですね。
ビシッと結論付けられなくてイマイチですが、多少唐突でも終えることに決めないと終われないものですから、今日はここまでとさせていただきます。

Mr.X
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最終更新日  2010年10月02日 02時10分13秒
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2010年09月30日
カテゴリ:日記
こんばんは、謎の不動産屋、Mr.Xです。

気がつけば一週間ぶりの更新となってしまいました。
本業の方が何かと忙しく、ついついクラブ活動はサボりがちに・・・・・・。
楽しみにして下さっていた読者の皆さまには申し訳ありませんでした。

さて、気を取り直して本日は、我が街のスーパー大家さんをご紹介します。
我が不動産店に来る大家さんの中に、とびきりパワフルなおばあちゃんがいます。
この方はなんと、不動産屋を介さずに自ら客付けします。

どんな方法かというと、不動産屋の前に張込み、出てきた客に声をかけるという方法です!
「あら、ちょっとそこのあなたがた、アパートでも探してるんですか? 不動産屋さんではいい物件紹介してくれたの?」
こんなふうに気さくに声をかけます。
もし相手が、「いや、まだ見つかってないんですよ」とでも言おうものならチャンスです。
「私がいい物件紹介してあげるから、一緒に見てみましょう」
こう言って、半ば強引に自分の物件に連れて行きます。

これが、なかなかどうして、けっこう決まるのです!
毎年少しずつですが、この方式で成約しています。

案内して決まると、大家さんはそのお客さんを我が社の店舗に連れて来てくれます。
あとの手続きは不動産屋でやってくれというスタンスです。
ちなみに、最初に張込む不動産店舗というのは我が社のライバル会社の前です。
我が社にとっては素晴らしいエージェントです。

ある時は、バス停でスカウトして来た人と契約しました。
元々は見知らぬ人同士だったのが、バス停で共にバスを待っている間に世間話をしていて、
ふと賃貸住宅を探しているという話題になり、それなら私の所に住みなさいよということになりました。
急遽行き先を変更し、バスには乗らずに自分の物件まで連れて行ったそうです。

また、ある時はブラジル人の青年に路上で声をかけ、連れてきました。
このブラジル人はまだ若く、サッカー選手のカカ似のイケメンでした。
まさか遠い異国に来て、おばあちゃんにナンパされるとは思ってなかったのではないでしょうか?

こんな方法はなかなか真似できるものではありませんが、そういう手もあるということで参考にしてみてはいかがでしょうか?

では、今日はこの辺で。

Mr.X

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最終更新日  2010年09月30日 20時42分56秒
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2010年09月23日
カテゴリ:日記
こんばんは、謎の不動産屋、Mr.Xです。

本日、私の所有物件に住む入居者さんが更新に来てくれました。
この入居者さんは、じつは我が物件内の最重要顧客です。
というのも、平成ヒトケタの年代から入っている方で、私が競売で取得して大家になる前からの入居者さんなのです。

そういう場合に容易に想像されるように、この入居者さんも例にもれず、周囲より割高な家賃で入っています。
どのくらい割高かと言うと、あまり大きな声では言えませんが、相場家賃で70,000円相当の部屋を80,000円で借りてくれています。
しかも、この物件は競売前に安く入居した人たちがいて、同じ70,000円相当の部屋を60,000円で借りている人も多いのです。
つまりは、お隣同士で家賃に20,000円も差があるという、超不公平物件な訳です!
6万円を基準にすると、なんと33%増しですね。。。
我ながら、たいへん申し訳ない気持ちでいっぱいです。

しかし、悪魔クラブの一員としては、決して自ら値下げを申し出たりはしません。ww

言って来られたら考えます。
そのときはちょっとだけ下げてあげようと思っています!?

さて、そんな優良な入居者さんが、私の不動産店に更新手続きに来てくれました。
最初はその人だとは気付かなかったので、私は店の奥にいて、女性事務員が応対している様子を見ていました。
しかし、その人の顔は特徴的でしたので、ちょっと考えている間に思い出しました。
「あっ!505号室の天野さん(仮名)だ」と。

そういえば、と、ここで過去の思い出がよみがえってきました。
じつは2年前、私がこの物件の大家になり、契約書の巻き直しをした際に、この人とはけっこう気さくに話をしました。
地元でラーメン店を営んでいるとのことで、「大家さんもこんど食べに来て下さい!」と熱心に勧誘されました。
私も二つ返事で、「それはぜひ、近々行きますよ!」なぁんて調子の良いことを言っていました。

しかし、結局この2年間の間に一度も訪れることはなかったのでした。
地元のホントに近い場所にあり、何の縁が無くても、普通に食べに行っておかしくないようなお店であるにもかかわらずです。
しかも、その間周辺の他のラーメン店には何度も訪れているのにです。

その理由は、皆さん当然お気付きだと思いますが、値下げ交渉されないためにです。
ヘンに接触をもってしまうと、何かの話のはずみで家賃の問題が出て来かねないからです。
「ねぇ大家さん、ウチの隣の○○さんちも同じ家賃なの?」とか聞かれたら困ってしまいます。
または冗談で、「餃子一皿サービスしとくからさぁ、ウチの家賃もサービスしてよ」とか言われかねません。

そんな危ない場所には近付かないに限ります。
ラーメン一杯食べに行って、家賃1万円下がったのでは、驚くべき高額ラーメンだったということになります。
それが悔しいことに、そこのお店はとても評判が良いみたいです。
地元にいながら一度も味わったことがないのはつくづく残念なところなのですが・・・。


さて、そんな記憶を辿りつつ、天野さんの顔を思い出した私は、心なしか背中を丸め、いつしかパソコンの陰に隠れるような体勢となってしまいました。
このまま手続きが事務的に進めば、そのまま同じ家賃で継続されるはずです。
私はそれまで息を潜めて、じっと待っていようと思い定めました。

ところが、そんな姑息な考えは通用しないかのように、すぐさま事務員から「社長!」と呼びかけられました。
「○○マンションの天野さんなのですが、お部屋のことで社長にぜひ相談したいことがあるそうです」

私がデスクから顔を上げると、天野さんはこっちを見て二カッと微笑みます。
いやな予感がしつつも、引っ込めない状況でしたので、重い腰を上げてカウンターまで向かいます。

「社長、何とかして欲しいんだが、、、」と天野さんが言います。
「何かお困りですか?」
「いや~、じつはさぁ、ウチの部屋がいつか泥棒にでも入られるんじゃないかと思って気が気じゃないんだよ」
「えっ、泥棒ですか?」
「うん、玄関のカギがもう古くなってガタガタなんだよね。ドアとの隙間からなんか突っ込まれてガチャガチャやられたらすぐに開きそうなんだ」
「ああ、それは確かに心配ですね。そういう時は修理というよりも、鍵のシリンダーを交換しなきゃいけないんですよ」

と、ここでウチの事務員が、「鍵交換は承っていますが、入居者さんに実費で負担してもらうようになっちゃいますよ」と事務的な決まり文句を言います。
「え~、いくらぐらいなの?」と天野さん。
事務員は鍵交換の案内パンフレットを出してきて、標準タイプの鍵が○○円、ディンプルキーがちょっと高い○○円、その中間のお得なタイプの鍵が○○円といつもの説明を始めます。

私はそこで、「天野さん、長く住んでくれてるというのもありますし、更新にも来てくれたので、今回は私の方で新しいのに交換してあげますよ」と言い、結局サービスしてあげることにしました。
天野さんが喜んでくれたのは言うまでもありません。
前と同じ80,000円の契約書にサインをし、更新事務手数料と火災保険料を気前よく支払い、ニコニコと帰っていきました。

こうして私は、つまらないサービスを大袈裟な顔してやってあげて、身に余る感謝を受けてしまいました。
むしろ、高い家賃を毎月払っていただいて、感謝しなきゃいけないのは私の方なのですが・・・。
つくづく不動産屋というのは、恩着せがましい商売だと思います。ww

余談ですが、不動産屋というと、よく「悪徳」という枕詞がつきます。
これは、バブル時代以前のイメージというものが大きく、今の時代にはもはや当てはまらないといっても過言ではありません。
いまどき、いかにも悪徳不動産屋然とした人なんか、そうそういるものじゃありません。


しかし、皆さん注意して下さい。
目に見えるような巨悪は姿を消しましたが、小ズルい悪徳というのは、どんな不動産屋もその遺伝子の中に持っていると思います。
仲介業というのは、結局、本質的に価値のあるものを売っている訳ではなく、情報を右から左に動かしているだけです。
大したことをやっている訳ではないのですが、大したことに見せかけています。

その見せ方を上手くするために、どうしても小ズルく立ち回ることが必要になるのです。

むしろ、人が良かったり、正直だったりすると、不動産屋としてものになりません。
私の営業マン時代の上司であり、師匠だった人なんて、外面が良いのに腹黒く、常日頃から「立ち回りが上手いやつが勝つ」と自ら公言していました。
まあ、その立ち回りのうまさというのが一つのアートだったので、とても尊敬していましたが・・・。

まあ、その辺の話をぶっちゃけ出すとキリがありませんので、この話はここまでに。。。w



さて、最後にまとめますと、本日私が入居者さんにしてあげたようなことは、(してあげただなんて図々しい限りですが)、
賃貸管理の世界で今流行りの言葉で、「テナントリテンション」というものにあたります。

「テナント」とは入居者の意、「リテンション」は保持の意だそうです。
大家さんも管理会社も、空室をいかにして埋めるかということに意識が向きがちですが、じつはもっと大切なのは、“空室を出さない”ことだといいます。
もっと簡単に言うと、高入居率維持の秘訣は今いる入居者を“退去させない”ことです。


といっても、もちろん無理やり退去させない訳にはいかないので、今住んでもらっている部屋に価値を感じてもらって、
よそに行くよりも、今のところにずっと住み続けたいと思ってもらえるようにしようという訳です。

私の例はケチくさい鍵交換だけの話ですが、(しかも自発的なものではなく、間に合わせにすぎませんでしたが)、
徹底的にやる場合など全戸に希望設備(ウォシュレット、空気清浄機、etc.)を設置するだとか、もっと気の利いた大家さんは花を贈るとかしています。
特に2~3年に一回の更新時などは、今まで長く住んでいただいたことと、今後も住み続けてくれることへの感謝の意も込めて、何かプレゼントしてあげるのが良いのではないでしょうか。

まあ、何に居心地の良さを感じるかは人それぞれなので、皆さん、自分なりの「退去させない方法」を考えてみて下さい。
なお、決して善意の押し売りではなく、良かったと思ってもらえる方法を考えましょう。それが見せかけでも良いと思います(←←この辺の発想が不動産屋の特徴です。笑)

Mr.X
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追伸:
余談ですが、テナントとは入居者(借主)の意です。
世間では意外と間違って使われているのですが、これを店舗・事務所の意味に取っている人が多いみたいです。
アパート・マンションには「入居者募集」という看板がかかっていて、店舗・事務所には「テナント募集」という貼紙が貼られていることが多いから、こういう誤用が広まってしまったのかもしれません。
本来はどちらも「借主募集」には違いない訳ですが、事務所の場合には住まないので、“入居者”というのがしっくり来ず、わざわざ“テナント”と表示するのだと思います。

私にこれを気付かせてくれたのは、大手ハウスメーカーの大○建託です。
ケンタク社員の名刺に、“テナント営業課 鈴木○太郎”とか書いてあるものですから、「店舗専門ですか?」と聞いて、
「いや、違います。居住用も事業用も両方やってます」と言われたことがありました。

そこの会社では、賃貸営業マンはみんな“テナント営業”だそうです。

だから、店舗を持っている大家さん、注意して下さい。
×「ウチのテナントが一年も空いてるんだよ」
○「ウチのテナントの美容室が家賃を一年も払わないんだよ」
同じぼやきでも、言葉の意味を間違えては恥ずかしい思いをします。







最終更新日  2010年09月24日 00時09分54秒
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2010年09月20日
カテゴリ:日記
こんばんは、謎の不動産屋、Mr.Xです。

十日ほど前、「すぽると」(フジテレビ系のスポーツニュース番組)に中日の山本マサ投手が出演していました。
そこで彼は、45歳になっても衰えない秘訣を聞かれて、とても興味深い話をしました。

彼は、プロのスポーツ選手にとっては常識であるアイシング(氷で冷やすこと)を一切しないそうです。
それが体調管理の要諦だとのこと。
曰く、「アイシングというのは、科学的な事には反しているかもしれないけど、自分の感覚としては正しくないと思う」と。

これは、昔スポーツをやっていた私の感覚にピタッと当てはまりました。
スポーツや、あるいは日常生活でも、人はよく捻挫とか打撲をしたりすると思いますが、そんな時には、冷やすと逆効果です。
科学的な根拠はありませんが、経験的にそう考えます。
足をひねった時など、余計なことは何にもせず、安静に動かさないのが一番です。
冷やすと一時的に痛みは引くかもしれませんが、筋肉や関節が固まって、動かしにくい状態が長期化します。

私の弟はスポーツマンで、よくフットサルやキックボクシングなどで足を突き指したり骨折したりしてくるのですが、いつもアイシングしてます。
当人はそれが効果的な方法だと確信しているようなのですが、見てると、いつになってもアイシングが取れません。
毎日夕食前に氷の出し入れをしていて、それが日課になっていて、もしや一年中体のどこかを冷やしているんじゃないかという様子です。
「まだ、治らないの?」と、時々あきれて聞くのですが、いっこうにやめる気配はありません。

私は、むしろ人間の体というのは、日常生活のいろんな局面において、冷やすよりも温めることを基本方針にしなければならないと思っています。

まず、当り前ですがみんなが忘れていることの一つに、「体が冷えるから風邪をひく」というのがあります。
私はあまり風邪をひかないのですが、決して生まれつき体が強い訳ではありません。
子供のころから二十歳ぐらいまでは病弱でした。
年間通して何度も何度も風邪をひいていて、風邪の結果、気管支炎とか中耳炎を併発したことも多かったです。

それが、二十歳のころにある経験から「風邪をひかない方法」を体得しました。
前回の記事にも書きましたが、私はその頃、元オリンピック選手の弟子として体を鍛えていました。
先生が具体的にあれこれと風邪をひかない方法を教えてくれた訳ではありませんが、
風邪をひくと「だらしない」だの「情けない」だの言われるので、自然とひかないための方法を工夫するようになったのです。

それに、風邪をひくと、練習を休まなければなりません。
練習を休むと上達が遅れます。
ということは、上達したければ毎日練習しなくてはならず、毎日練習するためには風邪をひいてはいられないという理屈です。

そんなこんなで、日々いろいろと工夫しながら、だんだんと風邪をひかないための具体的なノウハウを身につけていきました。
それ以降、だいたい2年に1回ぐらいの割でしか風邪をひかなくなり、今に至っています。

(まったくひかない訳ではないのは、さすがに2年に1回ぐらいは気が緩むからです。。。)

今は運動していないので体は衰えましたが、その時身につけた智恵だけは今も衰えていません。

それで、その具体的なノウハウは細かい話になるのでここでは省略いたしますが、その要諦は一言で言いつくされます。
風邪をひかないためには、ズバリ「体を冷やさないこと」が一番です。

まあ、そりゃそうだなと皆さんすんなり納得されるかと思います。
しかし、意外と軽視されてるんですよ、これが。
周りを見てると、しょっちゅう風邪をひく人ばかりです。
風邪をひきやすい人たちの日常の行動を見ていると、体を冷やすようなことを平気でしています。
寒いこと、冷たいことに対して無頓着なのです。

お金の問題でもそうですが、自分が得意なことに関しては、他人の至らない部分はよく見えますね。
例えば、お金を浪費する人が浪費してしまう行動パターンが、まったく浪費できない私からはよく見えます。
反対に、自分が苦手なことでは、きっと周りから見透かされている部分もあるんだと思いますが・・・。

例えば、同じ健康に関することでも、私はカロリー計算とかダイエットに関することはまったく苦手です。
ごはん一膳が何カロリーに相当するかなど、まったく把握しておりません。
大まかに「食べ過ぎると太る」という定理は分かっているつもりなのですがね・・・、でも、たぶん大したことないとタカをくくっているんだと思います。
私の場合、出されたものは遠慮せずに食べるというスタンスなのですが、むしろ最近は自分のために食べないという人が多いですよね。
特に女性などは厳しいです。
訪問先で何を出されても決して手を付けないとか。
お茶の時間にお菓子が回ってきても、なるべく受取らないようにしようとか、隣の席の人に横流ししようとか、食べないために必死です。

そんな厳しい人たちから見たら、出されたものを素直に食べてるような私みたいなのは、まるで無頓着に見えることでしょう。
でも実際に、その無頓着さゆえに、確かに太ってきているんですよね。
そろそろ何とかしないとと思う今日この頃です・・・。


まあ、それはさておき、私がこの記事で伝えたいこととは、物の見方には必ず表と裏と二方向の見方があるということです。

例えばアイシングとは、現代の進んだスポーツ科学が打立てた最先端の方法です。
ほとんどのプロスポーツ選手が取り入れて日々実践している方法なのです。
しかし、プロ野球の世界の第一線で20年以上投げ続けてきた超大物である山本マサ選手は、この方法に疑義を唱えます。
ということは、どんなに確立されたかに見える方法でも、反対側の見方が存在するということです。

ちなみに先日の「すぽると」の放送の中では、ゲスト解説者の江本タケノリ氏(通称:えもやん)はこう言っていました。
曰く、「今はアイシング全盛の時代だね。昔はそんなの誰もやっていなかった。でも何連投もしたもんだよ」と。

もちろん、どちらの見方がより当たっているのかは分かりません。
ただ、現代のスポーツ科学にどっぷり浸かっている人たちの中では、アイシングが唯一絶対の効果的な方法かもしれませんが、
えもやん氏の中では、それはあくまで一つの方法であり、たまたま今の時代に栄えているだけに過ぎないのだと相対化されているのです。

以上、何気なく見た番組の、たかだか10分程度の場面でしたが、なぜか私の中に相通ずるものがありました。
結局不動産の話に繋がりませんでしたが、長くなってきたのでいったん終了します。
次回に続きます。

Mr.X
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最終更新日  2010年09月21日 01時19分42秒
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2010年09月18日
カテゴリ:カテゴリ未分類
(つづき)

さて、いよいよ本題ですが、じつは前回お話ししたキャッシュフロークワドラント、これを理解できるかどうかは、
あなたが自分自身を金持ちと捉えるか貧乏人と捉えるか、そのセルフイメージにかかっています。

もうお気づきかもしれませんが、ロバート先生が『金持ち父さん』シリーズで語る語り口は、「金持ちはこう考える」とか「金持ちだったらこうする」とかです。
これは、上の例で、私のスポーツの先生が「貴乃花はこう考える」と言っていたことと基本的には一緒です。

結局、スポーツであっても、金儲けであっても、何か他の分野であっても、その分野の成功者の視点に立って物事を見るということが、自分自身を成功に導く要素です。
言葉にしてみると当り前の様ですが、例えば自分を貧乏人と捉えている人は、なかなか簡単には金持ちのような物の見方をすることができません。

そこで、私がおすすめしたい方法ですが、スポーツや、又は自分の好きな趣味の世界で、その世界の最強王者を見つけ、その人の視点や考え方に立つことを練習するという方法です。
お金の問題というのはどうしても嫉妬や執着心が絡むので、人は冷静な判断をすることができません。
しかし、私情をさしはさまなくてもいい趣味の分野であれば、その分野で上達することが単純に良いことと素直に認識されるので、
強者と弱者を冷静に観察して、強者の見習うべき所を探してきて見習い、弱者のダメなところを見つけてきて真似しないようにするといったことが可能です。
(それをロバート先生は金儲けの分野でも、強者である金持ち父さんと弱者である貧乏父さんとを対置、比較してその優劣を明らかにしているからこそ名著なのです)。

さて、そういった意味で、私は白鵬が成し遂げたことを賞賛し、連勝記録が双葉山を抜くよう、これからも応援していきたいと思います。

Mr.X
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最終更新日  2010年09月19日 01時15分32秒
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