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東京都練馬区 社会… 代書屋sr▼・ェ・▼さん
<ししぃの館> Sissi@管理人さん
2007年03月15日
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不動産所得は一般的に経費が認められにくいため、不動産オーナーのみなさんは頭を悩ますところです。
そこでよく用いられる手法が、会社を設立して不動産所得の一部を会社に移転し、会社を経由して給与所得として受け取る、いわゆる「不動産管理会社」というスキームがあります。
「不動産管理会社」のメリットは、通常の不動産所得(=収入-経費)から、さらに給与所得控除がとれる。つまり課税される所得が減る(=収入-経費-給与所得控除)ということです。

この方法には、大別して以下の2つがあります。

1)一括借上方式(サブリース方式)
 「不動産管理会社」が一括して物件を借上げ、それを実際の賃借人に転貸する方法です。賃料保証するのが一般的です。
2)管理委託方式
 賃貸関係はそのままにして、メンテナンスだけを「不動産管理会社」に委託する方式です。

1)の場合は、賃料総額の15%以内 2)の場合は賃料総額の8%以内が、一般的に税務上の管理料相場といわれています。(実際には請負う内容にもよりますが)これを超えると、会社の売上とは認められず個人の所得として計算されてしまいます。気を付けましょう

また同時に、以下の諸点にも気を付けましょう
1)課税売上が1000万円を超える場合、管理会社に消費税が課税されることになります。管理料の設定は、このへんを見込んで注意して行ってください。
2)オーナー課税で、役員報酬+税前利益が800万円を超えると給与所得控除が否認され、法人化のメリットがなくなります
3)会社員兼不動産オーナーみたいに、給与所得控除をすでにつかっているひとには余りメリットはありません。

具体的な節税ケースを示してみましょう

A.ある人(独身)の不動産所得が3千万円くらいあるとします
  すると、この人の税金は単純に計算すると所得税850万円くらいになります
B.つぎにこの人が出資者・役員となり不動産管理会社を設立し、
  サブリース方式で管理料を会社に移転します
  3000万円×15%=450万円が、会社の収入となります
C.同額を役員報酬として、この人にまわします
D.そうすると、不動産所得は(3000-450万=)2550万円と減少しますが、
 給与所得控除が144万円とれるので、対応する形で計上される給与所得は
 (450万円-144万円=)306万円となります。
E.この結果、個人の課税所得が(2550+306)=2856万円と、
  給与所得控除144万円の分だけ減ります。
F.設立後の所得にかかる所得税を計算すると、だいたい790万円くらいです。
  年額(850-790=)60万円ほど、オトクになります(^.^)!

確定申告も終わったことですし、不動産オーナーのみなさんはゆっくり考えてみてはいかがでしょうか?(^^ゞいまは会社法もユルくなってますので、1人でも余裕で会社設立できます。当事務所のLLC設立サービスなどご利用いただければ、低価格9万円程度でこの管理会社がゲットできますよ(^^)






最終更新日  2007年03月21日 21時55分04秒
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