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東京都練馬区 社会… 代書屋sr▼・ェ・▼さん
<ししぃの館> Sissi@管理人さん
2007年12月02日
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昨日、長野方面に出張してきました(^^)

そこで相談をうけたのですが、テナント経営にかんして、意外にグッド・アイディアが出たのでご披露します。

かいつまんでいうと、物件ごとにLLC所有にしてしまうという方法。
具体的にどういうテクか、順を追ってご説明します。
 1)物件を購入前にとりあえずLLC(合同会社)をこしらえちゃいます
 2)ふつうは消費税が設立後2年間免税なのですが、あえて課税を選択します
 3)建物分の消費税のほうが、賃料収入より多くなる場合(ほとんどのケースで
   そうなりますが)、消費税の還付がうけられます
 4)賃料収入が1000万円以下なら、2年後は免税業者にもどり、それ以後消
   費税を払わなくて済む
 5)別の物件を購入した際は、1)~4)を繰り返すと、消費税還付+消費税免税
   で特典のオイシイとこ取りができる!
 6)ついでに、物件を売却するときはLLCそのものを売却してしまえば、
   登録免許税が不要

というテクニック(^^) 具体例をつかって計算してみましょう

 【例】建物価格2000万円の商業物件を購入しました 
    賃料収入は年200万円です
                          (いずれも税抜価格)

    1)ふつうだと、消費税は関係ありません

    2)(ここからテクニックです)1年目に課税事業者を選択します

     仮払消費税:2000万円×5%=100万円(a)
     仮受消費税:200万円×5%=10万円(b)
      差 引 :b-a=▲90万円・・・還付になります

    3)2年目は簡易課税を選択(課税事業者の場合、2年間変更できません)
   
     仮払消費税:200万円×5%×50%(みなし仕入率)=5万円(c)
     仮受消費税:200万円×5%=10万円(d)
      差 引 :d-c=5万円・・・納付になります

    4)このケースでは、90-5万円=85万円還付となります。

    5)3年目以降は、課税事業者を取り下げて以後免税になる

 シミュレーションですが、意外に馬鹿にならない額です(^^)ところで、あえて「テナント」としつこくいってるのは、住宅系の場合、収入が非課税になってそれに対応する仮払消費税も計算上、切捨になってしまうからです。

 あと、あえてLLCとしているのは設立費用が安いからです(印紙代6万円)株式会社でもいいのですが、最低でも25万円なので、多数の物件を所有するならLLCのほうが使い勝手がいいでしょう(^^)

 これからテナント経営を考えているかたは、ちょっと考えてみてもいいかもしれません
 (^^)ではでは






最終更新日  2007年12月02日 21時32分56秒
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