●世田谷区の会計事務所で会社設立●

今日はまったく趣向をかえてマンション管理の話

マンション購入のときに、だいたい土地柄のチェックとか
築年チェックなどはほとんどの人が行っているとおもいます。

でも意外にやっていないのが、修繕計画（とくに資金繰り）のチェック

マンションは２０年すぎると水回りが痛んでくるので、
けっこう修繕費がかかるようになり、ほぼ１０年サイクルで
中規模の修繕が行われるようになります。

そして５～６０年すると、選択枝としての建替も含めた
検討が必要になってきます。（いまのマンションは
これより耐用年数が長いといわれているものもありますが）

さてこうした長期修繕費用は、修繕積立金という名目で所有者から
捻出されます。とりあえず、建替までを一区切りとして

　Ａ（建築から建替までに見込まれる修繕費）

　　　　　　　　＋Ｂ（修繕費の調達にかかわる金利）

　　　　　　　　　　　　　　　　＝　Ｃ（所有者から徴収する修繕積立金の合計）
　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注）Ａには建替資金も含みます

という式が成り立ちます

Ａの数字なんかは、積算にくわしい設計士さんに建築図面をみせれば
概算程度の見積りだしてくれます。（もちろん物価の変動等にあわせて、
定期的に再計算は必要ですが）

理想型としては、Ｃは建替までの期間にわたり平均的に徴収するのが
ベストです。そうすると必然的にＡのキャッシュアウトとＣのキャッシュ
インにタイムラグが生じます。

そこで一時的な不足分については、資金繰表を作成して償還計画を
たてたうえで資金調達する必要があります。

考え方としては、以下の順序になります。

　１）長期修繕計画の立案
　　　↓
　２）１）の積算をおこない、支出時期と支出金額の見積
　　　↓
　３）２）にあわせた借入計画
　　　↓
　４）３）をもとにした償還予定の作成
　　　↓
　５）（平均的な徴収による）修繕積立金の算定


で、最終的に建替時期になったら、キャッシュのプラス（積立金）
マイナス（借入金）がキレイに精算・・というがベストな答えです

まあ、なかなかうまくはいかないですけど

たまに駆け込み寺状態でご相談をうけるのが、この資金計画が
すごい状態になっている組合・ビルオーナーさんです

「長期修繕計画がない」とか、あっても積算までいってなかったりとか
償還計画もない場合、老朽化してからいきなり修繕借入おこして
徴収すべき修繕積立金がドカンと増えてしまって
居住者が退去して悪循環を起こす危険性があります。

よく「マンションの積立金不足」とか雑誌で問題になりますが、
たんに組合の決算書に借入金があるとか一時的レベルの問題じゃなく、
もっと本質的な長期（現在から建替時期）にわたる資金不足が
積立不足そのものなのです。

積立不足（さっきの式でいうＡ－Ｃ）が解消されていないと、
マンション自体の価値がその分減額されちゃいますから、
はやめに対策うっておいたほうがいいですよ

では！

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