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東京都練馬区 社会… 代書屋sr▼・ェ・▼さん
<ししぃの館> Sissi@管理人さん
2012年06月28日
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スマイルおはようございます 昨日は三軒茶屋の外資系会社さま→成城の社会福祉法人さま→上町の会社さま×2件と21時くらいまで世田谷区内を走り回っておりました。なぜこの時期いそがしいかというと、申告期限延長の特例の申請(くわしくはこのブログ検索してください)というのを出しておりまして、3月決算の申告がこの時期にきているせいもあります。しかも外回りの最中に相続のご依頼を頂戴しまして、月末の〆としてはありがたいかぎりです大笑いしかしどこのお客様からも異口同音にでるのが「消費税増税なんとかならない」なんともならないのが困ったとこですが、単純に消費税の税額が倍に増えると考えると資金繰り的にかなり厳しくなりますね号泣

 さて今日のお題は、法人による不動産投資スマイル

 世田谷という土地柄か、不動産投資にかんするご相談をよく承ります。スマイルそこでご質問に答えられるよう、しばらく本を読んだり専門家むけセミナーに出席したりしましたが、結論としては建物所有型法人による不動産投資が一般的に節税効果が高いようにおもえます。

以下、親子を想定して考えてみましょう

・所得税の節税効果大笑い



 建物も土地も完全個人所有ですと、所有者(一般的には親でしょうか)と所得は一致させなければならないという大原則があります。スマイル
 当然所有権のない子供に所得配分することはできません。したがいまして所得が親に集中し、役員報酬や年金収入がある場合これにさらに賃料収入(不動産所得)が加わって累進課税がアップします号泣

 そこで子が株主・役員の法人を設立してそこに建物を所有させれば、賃料収入はいったん会社に帰属しある程度自由に役員報酬として子にも配分できます。これにより所得の分散・累進課税の軽減がはかれますスマイル

・法人税の節税効果大笑い



 法人化による節税効果も一般的によくしられていますねスマイル

・不動産所得から役員給与という形式にすることにより給与所得控除がとれる
・生命保険、共済などを利用して利益を外部に積立圧縮できる
・リタイア時に退職金を支給することにより所得種類の分散がはかれる
・一般的に法人経費のほうが不動産所得より認められる経費の範囲が広い

 法人次年度以降は法人税率も減税されるようですから役員報酬で分配しきらずに、ある程度法人に利益を留保しておくというテクもありかもしれませんね。スマイル

・相続税の節税効果大笑い



 個人所有の土地の上に単純に法人がぽんと建物を建ててしまうと、(詳細は省略しますが)借地権の認定課税といってえらい税金がとられます号泣 実務的にはこれを避けるために「土地の無償返還等に関する届出書」という書類を税務署に提出します。

 ここでうまい具合に地主(つまり親)への地代の受渡しを設定すると、相続税での土地の評価のうち20%相当額が法人に移転します。つまり相続のとき土地が2割減になります大笑い

 貸家建付地(自分でウワモノ建てて賃貸にまわす)も、似たような軽減効果がありますが法人化でも同様の評価減の効果がえられます大笑い




 いままであまりこの方法はお客様に推薦してこなかったのは、既存物件の建物を法人名義にするのに登録免許税(つまり所有権移転登記費用)がかかるためだったんですが、何件か試しにエクセルでシミュレーションしてみましたら何年かで回収できることが判明しまして現在積極的にご提案させていただいておりますスマイル

 気になる不動産オーナーさまは、おきがるにお声がけくださいスマイル(初回相談無料です)会社設立も行っておりますので、ワンストップでご対応できます



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最終更新日  2012年06月28日 10時32分46秒
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