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<ししぃの館> Sissi@管理人さん

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マンション管理組合

2012年09月23日
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スマイル先週あるマンション管理組合さんからうけたご質問よりご紹介。マンション管理組合の決算書では「繰越金」「剰余金」「資金」(以後、資金に統一します)などという聞き慣れない言葉がでてきます。

 では「資金」とは何でしょう?スマイルこれは考えてみると、会計の仕組みにかかわるほど実に奥が深い問題をふくんでいます。

 残念ながらマンション管理組合には、いまのところ具体的な会計基準がございません。したがいまして、企業会計のように損益会計のような考えで処理している組合さんもいれば(大体、管理会社に委託している場合はこちらのほうが多いようです)、旧公益法人会計のように収支計算中心でおこなっております組合さんもいらっしゃいます。

 資金は任意に定義できます。

 たとえば「資金=現預金」とした場合、借入金の借入・返済なども収支計算書に登場してきます。一方「資金=すべてのB/S科目」とした場合(損益会計に近い考え方ですね)、借入・返済などは収支計算にあがってきません。

 このように資金を独自に定義すると、正味財産(企業会計でいう純資産)と資金はズレます。したがいまして、収支計算書・財産目録(ないし貸借対照表)・資金内訳表と3点セットでマンション管理組合の会計は作るべきなんじゃないかな?と個人的におもう次第であります。スマイル(欲をいえば、この他にも補足資料で修繕会計とむすびついた長期修繕計画積算表があればなおいいとおもいますが)

 では何を会計上の資金としたらいいのでしょうか?

 (このへんは価値観もからむので強制はできないです。以下、わたしの個人的な考えです。)資金を現預金に限定するのは、あきらかに狭すぎるとおもいます。管理費の未収・経費の未払などが把握できないからです。かといって営利企業のように損益会計までするのはやりすぎだとおもいます。
 したがいまして、マンション管理費に関連する各科目(未収入金・前受金・仮受金等)と経費に関連する科目(前払金・未払金等)を資金にしておくべきなんじゃないかな?とおもいます。

 適正化法もできたので、マンション管理組合会計はある程度政府がイニシアチブとって開示義務や会計基準を明確にすべきだと私は考えるのですが、余りそういう方向にいってないようなので哀しいかぎりです。

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最終更新日  2012年09月26日 21時56分39秒
2012年05月02日
スマイルあまり天気がよくありませんがいかがお過ごしでしょうか

本日は午前中、中国銀行東京支店(赤坂)にいきましてシッカリ人民元定期預金をつくってきまして、事務所にもどってご新規のお客さまとミーティング、その後社会福祉法人さまからお問い合せという一日でございました

さて、今日のおはなしはマンション管理組合双方代理

若干むずかしそうな話題ですが、しばしおつきあい下さいウィンク

双方代理とは、民法でこんなふうに書いてあります
第108条(自己契約及び双方代理) 同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

これがマンション管理組合の運営上けっこう問題になるみたいです。(げんにこの件で、先般ご相談がありました)

たとえばある管理組合さんが管理会社に委託していたとします。管理会社としてはふだん管理組合さんの代理業務を行っていますが、その時たとえば自社が保険会社の代理店で保険契約をすることもあるわけです。こうした場合、取引の当事者双方の代理になるわけですね。


図でかくとこんな感じ


  保険会社→(代理店契約)→ 管理会社 ←(管理委託契約)←管理組合



こういうふうに利害が対立する当事者の両方の代理になっちゃいけませんよというのが双方代理禁止の趣旨です。まあ当たり前といえば当たり前かもしれませんが。

ただ民法も柔軟に対応してくれているようで「本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない」となっています。ようするに本人(管理組合)がOKすればいいということです。

このため、管理会社さんはかならず管理組合さんからOK(承認)をもらうようにしたほうがいいです。もちろん管理組合さんも、納得するための材料(相見積もりや入札)を管理会社さんに提出したもらったほうがいいでしょう。(あとは規約に段取り決めておいたほうがいいとおもいます)

まあ細かいことですが、トラブル防止のためにこんな雨の日にでも
ゆっくり考えてみてください


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最終更新日  2012年05月02日 17時54分43秒
2008年08月26日
スマイル今日はまったく趣向をかえてマンション管理の話

マンション購入のときに、だいたい土地柄のチェックとか
築年チェックなどはほとんどの人が行っているとおもいます。

でも意外にやっていないのが、修繕計画(とくに資金繰り)のチェック

マンションは20年すぎると水回りが痛んでくるので、
けっこう修繕費がかかるようになり、ほぼ10年サイクルで
中規模の修繕が行われるようになります。

そして5~60年すると、選択枝としての建替も含めた
検討が必要になってきます。(いまのマンションは
これより耐用年数が長いといわれているものもありますが)

さてこうした長期修繕費用は、修繕積立金という名目で所有者から
捻出されます。とりあえず、建替までを一区切りとして

 A(建築から建替までに見込まれる修繕費)

        +B(修繕費の調達にかかわる金利)

                = C(所有者から徴収する修繕積立金の合計)
 
                  (注)Aには建替資金も含みます

という式が成り立ちますスマイル

Aの数字なんかは、積算にくわしい設計士さんに建築図面をみせれば
概算程度の見積りだしてくれます。(もちろん物価の変動等にあわせて、
定期的に再計算は必要ですが)

理想型としては、Cは建替までの期間にわたり平均的に徴収するのが
ベストです。そうすると必然的にAのキャッシュアウトとCのキャッシュ
インにタイムラグが生じます。

そこで一時的な不足分については、資金繰表を作成して償還計画を
たてたうえで資金調達する必要があります。

考え方としては、以下の順序になります。

 1)長期修繕計画の立案
   ↓
 2)1)の積算をおこない、支出時期と支出金額の見積
   ↓
 3)2)にあわせた借入計画
   ↓
 4)3)をもとにした償還予定の作成
   ↓
 5)(平均的な徴収による)修繕積立金の算定


で、最終的に建替時期になったら、キャッシュのプラス(積立金)
マイナス(借入金)がキレイに精算・・というがベストな答えです

まあ、なかなかうまくはいかないですけどスマイル

たまに駆け込み寺状態でご相談をうけるのが、この資金計画が
すごい状態になっている組合・ビルオーナーさんです

「長期修繕計画がない」とか、あっても積算までいってなかったりとか
償還計画もない場合、老朽化してからいきなり修繕借入おこして
徴収すべき修繕積立金がドカンと増えてしまって
居住者が退去して悪循環を起こす危険性があります。

よく「マンションの積立金不足」とか雑誌で問題になりますが、
たんに組合の決算書に借入金があるとか一時的レベルの問題じゃなく、
もっと本質的な長期(現在から建替時期)にわたる資金不足
積立不足そのものなのです。

積立不足(さっきの式でいうA-C)が解消されていないと、
マンション自体の価値がその分減額されちゃいますから、
はやめに対策うっておいたほうがいいですよスマイル

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最終更新日  2008年08月26日 11時08分43秒
2008年03月15日
(^_^)/ども!深夜にブログのニワでございます!

(^^)さて今回は、マンション管理会社の選び方について考えてみましょう。

ふだんみなさん管理は、住民→組合→管理会社→下請というふうにほとんど意識しないでやっているとおもいます。ところが管理会社もピンキリで、なんとなく選んでいると後で後悔することもあります(*_*)そこで選ぶポイントです!

1)預金は、かならず区分管理
 通帳の管理をまかせている場合、必ず支払は組合がチェックするようにしたほうがよいでしょう。印鑑まであずけっぱなしにしているケースだと、かってに担保設定されたり、横領されたりする事故もおこりえます。預け金・前渡金にして事後精算にしておくと、倒産したときあずけた資金が回収できなくなる危険があります。

2)財務状況・実績をみましょう
 管理会社は、あまり資産をもっていません。そのため不況好況のあおりをうけやすく、また親会社の方針でかんたんに倒産してしまうこともあります。財務基盤・業務実績のしっかりした管理会社を選んだ方がよいでしょう。

3)管理報告書はでていますか?
 月次で管理費の未収報告、月次決算書、懸案事項など必要なレポートの提出は行われていますでしょうか?

4)適切なアドバイスはうけていますか?
 長期修繕計画から計算した管理費の根拠など、合理的な説明をうけていますか?修繕については、修繕計画・都度必要のあるもの等であることなどの説明はうけていますか?

5)支出は適正におこなわれていますか?
 相見積りもとらずに系列会社一本で修繕を行われる場合、相場と比較してみたほうがいいでしょう。

6)情報管理は完璧ですか?
 構造計算書や建築図面、長期修繕計画、借地権契約書など重要書類は必ず組合自らが金庫に保管するようにしましょう。よくあるトラブルで設計図・構造計算書が紛失した場合、あらたに作り直すと数百万の追加出費がでることもあります。

 以上のチェックで「どうもウチの管理会社はダメだな~(--ゞ」と考えた方、まずは管理会社と話し合ってみましょう!(^^)今受けているサービス内容と、組合が要求するサービス内容ですりあわせを行い、いらないサービスは切り捨て、必要なサービスを追加してもらう、それで見積をとりましょう(^^)それで満足いかなければ、おもいきって相見積(ないし自主管理)してしまいましょう。どうも惰性で落成当時の管理会社のまま、だらだらいってしまっているのが実状です。総会ごとに見直すくらいの気合いが必要ですぞ!(^^)b

 (^_^)/では!

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最終更新日  2008年03月22日 11時33分15秒
2007年07月30日
今日は、都下某市にあるマンション管理組合さまの総会前監査に出かけてきました。マンション管理組合の監査です(^^ゞちょっとおもしろい分野です

マンション管理組合さんは資産は潤沢にありますが、常駐で管理してる人がほとんどいない(ないし管理会社に丸投げ)ので、けっこう監査のお声がかかります。

ここでマンション管理組合監査のノウハウを伝授。監事のみなさんが監査を行うときには、参考にされてみてください。このへんは上場企業監査でつちかった公認会計士の経験が活きてきます(^^ゞ

1)現金預金
  ・現金はかならず数えましょう
   →意外に支払処理が未了の場合、実残高と帳簿残高が一致していないことがあります。
  ・出納帳は、ざっと目をとおしましょう
   →現金過不足を期末直前に、ムリヤリ雑収入・雑損失に押し込んで処理してないですか?
  ・通帳はかならずチェックしましょう
   →質入されてると通帳自体存在していないことがあります
  ・ペイオフ対策は万全ですか?
   →信用不安のある金融機関への預金なら、決済性預金に切り替えましょう
  ・残高証明書もかならず入手しましょう
   →簿外預金・簿外借入などが、まれに見つかることがあります
2)保険積立金
  ・証書はかならずチェックしましょう
   →ないと質入れされている危険性があります
3)管理費
  ・まず未収者に金額が会っているか再確認しましょう
   →たんなる計算間違いをムリヤリ未収にして帳尻あわせている場合とかあります
  ・隻数チェックはかならず行いましょう
   →理屈上、総戸数×管理費単価(月額)×12ヶ月が、収入金額と
    一致するはずです
  ・未収が長期にわたる場合は、法的解決をはかりましょう
   →管理費は5年で時効となりますので
4)領収書・請求書
  ・ひとりで飲み食いしたり、承認ない多額の支出がある場合には、
   かならず内容を確認しましょう
  ・多額の費用(大規模修繕やリース契約)については、かならず相見積で
5)ロジック
  ・収支計算書と財産目録の期末資金残高が一致しているか確認しましょう
  

いちばん怖いのは管理費の「横領」や「不正支出」、このへんは隠蔽していると財産目録に影響してきますので、主に資産の実在性を重点的に監査することになります。あとは規約でコントロールがうまく機能しているかのチェックですね(^^ゞ

単年度だけの監査も承ります(^^ゞ料金表がありますので、お気軽におこえがけください。
どこのマンション管理組合さんにもなんらかの発見事項はあるものですし、なにより第三者の目でチェックすることは大事だとおもいます。






最終更新日  2007年07月30日 22時45分32秒
2006年09月21日
今日は管理費のお話でも(^^)

マンションの管理費は、原則所有者が支払うことに
なるのですが、その所有者が物件を売ってしまった場合、
管理費は買主に請求できるのでしょうか?(@_@)

答えは、できます。ちょっと意外かもしれませんが
次のような条文がありまして・・・・

区分所有法第8条
前条第1項に規定する債権(=管理費)は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる


ちょっと難しい単語ですが「特定承継人」とは、ここでは
「マンションを買い取った人」という意味です。
すなわち、滞納された管理費はマンションを買った人にも
請求できることになるのです。

直感的には「滞納した売主が悪いのに!!」と思います(私もそう思います)が、
『遠くに引っ越した売主に請求するのは、組合にとっても負担になるし現実的
ではない。買主も滞納状況くらい調べて、売買代金から滞納額を差引いて
払ってるだろうから、だから買主にも請求できる』と
法律的に考えられてるのではないでしょうか?
モチロン、買主が支払った場合売主の債務を立替えたことになりますから、
売主に請求できますけどね(^^)

マンションを購入するひとは、管理組合に前の所有者が管理費滞納して
ないか、購入前に確認しておくべきでしょう。(意外に滞納管理が
できてなくて、即答できない管理組合が多いのも事実ですが)
なお、管理費債権の消滅時効は、5年です。5年を超える滞納については
買主は時効を援用して負担を逃れることができます。
(H16.04.23 第二小法廷・判決
 平成14(受)248 管理費等請求事件)






最終更新日  2006年09月21日 11時35分54秒
2006年09月18日
マンション管理組合の会計というのをやってますと、いろいろ素朴な謎に
当たります。

その一つが、「駐車場会計」なんですが・・・マンションで駐車場運営を
行っていると、はじめに有効利用数の問題があります。
駐車場も全員が入れる場合はいいのですが、多くのマンションは駐車場利用
希望者に対して敷地数が少ないので待ちになる人がいます。これでは、利用
可能な人以外は他に駐車場を借りることになって不公平ですよね?

マンション管理の基本は、受益者の公平ですから利用希望者については
外部で借り、賃料は均等にすべきなのが理想的だとおもわれます。

 (外部借地地代+組合駐車場管理費)/駐車場利用者数 = 1台あたり賃料

これが理想的な賃料ではないでしょうか?

つぎに駐車場会計でも余剰利益がでる場合があります。こ
の処分をどうするか困るところですよね(^.^)

剰余金を駐車場会計で留保してると、税法上課税される場合があります。
また受益者の公平面で考えても、マンションの敷地からあがる収益は
マンション管理に還元すべきものと考えられます。すなわち一般会計
に組み入れて日常の修繕に当てる
というのが、理想だとおもわれます。

・・・・と、申し上げました実際にはいろいろ利害が対立してうまくいかない
    ものです。理事長さんの腕のみせどころかもしれませんけどね(^^)








最終更新日  2006年09月18日 21時05分51秒
2006年09月16日
弊事務所の業務で、ちょっとかわった特殊分野として
マンション管理組合の会計業務があります。(^^ゞ

だいたい毎月1回お伺いして質問をお受けし、
通帳と出納簿をお借りしてその場で入力作業をする。
決算のときは、組替作業の後、決算書を出す
・・・・といった流れです(^^)

意外に大変なのが、未収管理。基本的にマンションの
(戸数×管理費単価)が決算書と一致しないとダメなのですが、
私がおじゃまする前は、結構違ってました(--;)

これをあわせるのは、実はコツみたいなのがありまして、
学校会計の学納金チェックなどでつかう手法でやると
みごと毎月一致!(^^)vいまではほとんど、ミスなくなりました。

マンション管理組合の会計のおもしろいところは、
駐車場会計の繰越利益の処理についてどうするとか、
大規模修繕の資金繰りについてどうするとか、
未収金の請求プロセスはどうするとか、
かなり周辺知識が必要だということです(==;)






最終更新日  2006年09月16日 22時00分26秒
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