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東京都練馬区 社会… 代書屋sr▼・ェ・▼さん
<ししぃの館> Sissi@管理人さん

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前略 不動産オーナー様

2012年06月28日
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スマイルおはようございます 昨日は三軒茶屋の外資系会社さま→成城の社会福祉法人さま→上町の会社さま×2件と21時くらいまで世田谷区内を走り回っておりました。なぜこの時期いそがしいかというと、申告期限延長の特例の申請(くわしくはこのブログ検索してください)というのを出しておりまして、3月決算の申告がこの時期にきているせいもあります。しかも外回りの最中に相続のご依頼を頂戴しまして、月末の〆としてはありがたいかぎりです大笑いしかしどこのお客様からも異口同音にでるのが「消費税増税なんとかならない」なんともならないのが困ったとこですが、単純に消費税の税額が倍に増えると考えると資金繰り的にかなり厳しくなりますね号泣

 さて今日のお題は、法人による不動産投資スマイル

 世田谷という土地柄か、不動産投資にかんするご相談をよく承ります。スマイルそこでご質問に答えられるよう、しばらく本を読んだり専門家むけセミナーに出席したりしましたが、結論としては建物所有型法人による不動産投資が一般的に節税効果が高いようにおもえます。

以下、親子を想定して考えてみましょう

・所得税の節税効果大笑い



 建物も土地も完全個人所有ですと、所有者(一般的には親でしょうか)と所得は一致させなければならないという大原則があります。スマイル
 当然所有権のない子供に所得配分することはできません。したがいまして所得が親に集中し、役員報酬や年金収入がある場合これにさらに賃料収入(不動産所得)が加わって累進課税がアップします号泣

 そこで子が株主・役員の法人を設立してそこに建物を所有させれば、賃料収入はいったん会社に帰属しある程度自由に役員報酬として子にも配分できます。これにより所得の分散・累進課税の軽減がはかれますスマイル

・法人税の節税効果大笑い



 法人化による節税効果も一般的によくしられていますねスマイル

・不動産所得から役員給与という形式にすることにより給与所得控除がとれる
・生命保険、共済などを利用して利益を外部に積立圧縮できる
・リタイア時に退職金を支給することにより所得種類の分散がはかれる
・一般的に法人経費のほうが不動産所得より認められる経費の範囲が広い

 法人次年度以降は法人税率も減税されるようですから役員報酬で分配しきらずに、ある程度法人に利益を留保しておくというテクもありかもしれませんね。スマイル

・相続税の節税効果大笑い



 個人所有の土地の上に単純に法人がぽんと建物を建ててしまうと、(詳細は省略しますが)借地権の認定課税といってえらい税金がとられます号泣 実務的にはこれを避けるために「土地の無償返還等に関する届出書」という書類を税務署に提出します。

 ここでうまい具合に地主(つまり親)への地代の受渡しを設定すると、相続税での土地の評価のうち20%相当額が法人に移転します。つまり相続のとき土地が2割減になります大笑い

 貸家建付地(自分でウワモノ建てて賃貸にまわす)も、似たような軽減効果がありますが法人化でも同様の評価減の効果がえられます大笑い




 いままであまりこの方法はお客様に推薦してこなかったのは、既存物件の建物を法人名義にするのに登録免許税(つまり所有権移転登記費用)がかかるためだったんですが、何件か試しにエクセルでシミュレーションしてみましたら何年かで回収できることが判明しまして現在積極的にご提案させていただいておりますスマイル

 気になる不動産オーナーさまは、おきがるにお声がけくださいスマイル(初回相談無料です)会社設立も行っておりますので、ワンストップでご対応できます



ウィンクでは!





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最終更新日  2012年06月28日 10時32分46秒
2011年11月23日
こういうお仕事をしておりますと、お客さまから「こんど土地を売るんだけど、値段っていくらくらいが妥当なの?」というご質問をうけます。

正確には、不動産屋さんや鑑定士さんに査定してもらうのが無難なんでしょうけど会計事務所でも参考程度の金額なら算定できます。

法人税法に、土地の評価に関する規定があります。この条文は一般的に同族会社の役員・会社間取引等に用いられますが、いちおう時価の検証材料になりえます。

法人税法基本通達12の3-2-1(2) 土地 当該土地につきその近傍類地の売買実例を基礎として合理的に算定した価額又は当該土地につきその近傍類地の公示価格等(地価公示法第8条《不動産鑑定士の土地についての鑑定評価の準則》に規定する公示価格又は国土利用計画法施行令第9条第1項《基準地の標準価格》に規定する標準価格をいう。)から合理的に算定した価額をもって当該土地の価額とする方法

・・・なにやらややこしいですが、こういう手順で評価をおこないます。

 1.売買実例価格、公示地価などの時価をピックアップする
  (売買実例価格は、専門業者じゃないと収集は難しいです)
 2.その地点に対応する路線価をしらべる
 3.路線価に対して、時価がどれくらいの倍率があるか計算する
 4.評価対象地の相続税評価額を算出する
 5.4.の価額に3.の倍率を乗じて時価を計算する

ちょっと例をつかって計算してみましょう

a.A’という土地の公示地価  480千円/平米
b.A’という土地の路線価   400千円/平米
c.A(評価対象地)の相続税評価額 50千万円

A(評価対象地)の時価=50千万円×(480千円/400千円)=60千万円 
となります。

実際には、近隣何カ所かピックアップして平均した数値を使ったほうがいいようです。

あくまで「参考程度」の数値ですが、土地売買するときの金額検証などに使ってみてください。

ではでは






最終更新日  2011年11月23日 15時15分35秒
2008年02月21日
 今日は午前中自由ヶ丘のほうに所用でいってから、午後から事務所に出向きました(^^)でまた、会社設立のご相談でした(T_T)現在進行案件の2件も今週くらいに登記上がりそうで、年はじめから設立ラッシュ、ありがたいありがたい。ウチみたいに(乱立といってもいいくらい)会社つくりまくってる会計事務所もございませんな(^^;)

で、今回のご相談はアパート・マンション経営による会社設立(^^;)

 以前ご紹介したとおり、会社所有物件にすると実質的に資金提供者から被提供者への所得移転効果が期待できるので、ウチの事務所では事前相続対策としてお薦めしております。

さらに今回は、ヒネリを加えて消費税還付も含めた対策をご提案しました(^^;)一般的にはテナント商業ビルについて、初年度に課税業者選択して消費税還付受けるというテクニックはかなり普及してます。(←コレ知らない税理士はモグリです)今回はマンションなど住居系での消費税還付(コレはかなり難易度高いです!)建築と消費税の知識がないと厳しい!(^^)建築スケジュールみながら決算日を設定します・・・それでゴニョゴニョすると、なんとマンションでも消費税が還付できます(詳細は社外秘なので、直接事務所まで聞きに来てください<(_ _)>

あと、消費税還付税務調査がセットで発動することが多いので、私のように調査慣れしたある程度ずうずうしい人間じゃないと大胆にお膳立てできないですね(^^ゞ

 オプションとして、サブリース方式(赤字のでてる会社で一括借上げして赤字相殺して節税)プランも検討してます(^^)

 今回のクライアントさんは建設コスト8千万円なので、まるまる4百万円くらいの消費税還付が期待できそうです(^^)けっこうデカい金額ですね!やりがいあがります・・・・うーんここまでゴチャゴチャしたプランを提案して、なんか歪んだ税金オタクになりつつある自分が哀しい(T_T)

 (^^)では!






最終更新日  2008年02月21日 22時33分39秒
2007年12月16日
(=_=)いやいや、さっきまで年末調整やってました。

 さて気を取り直して(^。~)丿・・・不動産を所有するには、法人で所有するか個人で所有するか難しいところですが、あえて法人所有のメリットを考えてみましょう

 具体的には共有のケース。個人で所有すると持分の割合などに応じて、所得の分配をする必要があります。しかしながら、不動産を法人所有にして、借入という形で出資すればどうでしょう?実は法人の場合、個人からの借入は無利子借入が原則みとめられています。ということは、出資割合に応じて分配する必要はないわけですね。さらにいえば、役員報酬で「経営に寄与した割合に応じて」分配すれば、非常に柔軟に不動産の収益を分配できます・・・とはいえ、あまり露骨に偏るとマズかもしれませんが(--;)まあ、ちょっとした裏テクとして覚えておいて損はないですね(^^)あとは、すでに過去のブログご紹介していますが、商業テナント経営のケースでは究極的に消費税を節税できますのでかなりのメリットがあります。
 
 話戻りますが、年末調整はウチの事務所はすべてPCでやっていて、お客さんからの要望があればPDF形式で出力しておくっています。そのまま印刷して判子おせばOK(^^)こんな感じです。急な入り用にも即対応してます!






最終更新日  2007年12月17日 00時31分05秒
2007年12月02日
昨日、長野方面に出張してきました(^^)

そこで相談をうけたのですが、テナント経営にかんして、意外にグッド・アイディアが出たのでご披露します。

かいつまんでいうと、物件ごとにLLC所有にしてしまうという方法。
具体的にどういうテクか、順を追ってご説明します。
 1)物件を購入前にとりあえずLLC(合同会社)をこしらえちゃいます
 2)ふつうは消費税が設立後2年間免税なのですが、あえて課税を選択します
 3)建物分の消費税のほうが、賃料収入より多くなる場合(ほとんどのケースで
   そうなりますが)、消費税の還付がうけられます
 4)賃料収入が1000万円以下なら、2年後は免税業者にもどり、それ以後消
   費税を払わなくて済む
 5)別の物件を購入した際は、1)~4)を繰り返すと、消費税還付+消費税免税
   で特典のオイシイとこ取りができる!
 6)ついでに、物件を売却するときはLLCそのものを売却してしまえば、
   登録免許税が不要

というテクニック(^^) 具体例をつかって計算してみましょう

 【例】建物価格2000万円の商業物件を購入しました 
    賃料収入は年200万円です
                          (いずれも税抜価格)

    1)ふつうだと、消費税は関係ありません

    2)(ここからテクニックです)1年目に課税事業者を選択します

     仮払消費税:2000万円×5%=100万円(a)
     仮受消費税:200万円×5%=10万円(b)
      差 引 :b-a=▲90万円・・・還付になります

    3)2年目は簡易課税を選択(課税事業者の場合、2年間変更できません)
   
     仮払消費税:200万円×5%×50%(みなし仕入率)=5万円(c)
     仮受消費税:200万円×5%=10万円(d)
      差 引 :d-c=5万円・・・納付になります

    4)このケースでは、90-5万円=85万円還付となります。

    5)3年目以降は、課税事業者を取り下げて以後免税になる

 シミュレーションですが、意外に馬鹿にならない額です(^^)ところで、あえて「テナント」としつこくいってるのは、住宅系の場合、収入が非課税になってそれに対応する仮払消費税も計算上、切捨になってしまうからです。

 あと、あえてLLCとしているのは設立費用が安いからです(印紙代6万円)株式会社でもいいのですが、最低でも25万円なので、多数の物件を所有するならLLCのほうが使い勝手がいいでしょう(^^)

 これからテナント経営を考えているかたは、ちょっと考えてみてもいいかもしれません
 (^^)ではでは






最終更新日  2007年12月02日 21時32分56秒
2007年09月03日
マンション・テナント経営を長いことやってますと、苦労するのが立退きの問題です。

一般的な賃貸契約で2年とか3年の期間満了を迎えたとき、「正当な理由」がないと大家さんは更新を拒否できません。(^^ゞつまりそのまま、店子さんに居座られてしまうわけですね。この「正当な理由」も借家人保護のため、かなり限定されています。

何年か後に別の用途に建替えたい」とか、「将来、定年後の自宅にしたい」という希望がオーナーさんにある場合、こういうケースはさけたいものです。そこで利用したいのが、定期借家権契約。ご存じの方も多いとはおもいますが、更新がない賃貸契約のことです。つまり、契約期間満了がきたら有無をいわさず「ハイさよなら」と契約関係が終了します。つまり、店子さんはでていくことになります。また定期借家権契約は、公正証書で契約することが望ましいとされております。公正証書に「家賃不払の場合、強制執行してもかまわない」旨一文盛り込んでおけば、家賃滞納のときに(裁判を経ずに)支払いの強制執行がかけられます。(^^)なかなか使い勝手がいいですね。

更新拒否した後に店子さんが居座ったとしたら不法占拠になります。ちょっと気をつけたいのは、不法占拠に対しては公正証書でも強制執行はできません。あらためて裁判が必要となります。これではチョット面倒くさいですね。

そこで(あくまで大家さんの交渉力が高い場合限定ですが)、即決和解という手段をお教えします。即決和解というのは、当事者であらかじめ合意した事項を裁判所に確認して和解調書を作ってもらう手続きです。いってみれば当事者の合意のうえで裁判の手続を省いて、とりあえず和解だけしてしまいましょう・・という、何ともものぐさな法的手続です。でもこの手続の最大のメリットは、通常の裁判とおなじ強制執行力があるということです。つまり、裁判でうだうだやる手間をかけずに立退の強制ができるという点にあります。

使う場面は限定されるかもしれませんが、一考の価値はあるかもしれませんね(^^ゞとくに一定の時期に確実に立退をさせたい場合などでは、






最終更新日  2007年09月03日 23時13分38秒
2007年04月07日
休日を利用して、かようなモノを作っておりました
押すと拡大するよ♪(^^)v
  ↑
 開発中画面です、数字や算式はあってません(^^ゞ
 税率とかは法人の実効税率つかってます

名付けて「不動産収支シミュレータ
投資案件がポシャらないように、中長期のシミュレーションができます

・・・・なんせ、最近ご相談がおおいもので(ーー;
事務所としてもある程度のツールはそろえておかないとね






最終更新日  2007年04月07日 21時50分32秒
2007年03月15日
不動産所得は一般的に経費が認められにくいため、不動産オーナーのみなさんは頭を悩ますところです。
そこでよく用いられる手法が、会社を設立して不動産所得の一部を会社に移転し、会社を経由して給与所得として受け取る、いわゆる「不動産管理会社」というスキームがあります。
「不動産管理会社」のメリットは、通常の不動産所得(=収入-経費)から、さらに給与所得控除がとれる。つまり課税される所得が減る(=収入-経費-給与所得控除)ということです。

この方法には、大別して以下の2つがあります。

1)一括借上方式(サブリース方式)
 「不動産管理会社」が一括して物件を借上げ、それを実際の賃借人に転貸する方法です。賃料保証するのが一般的です。
2)管理委託方式
 賃貸関係はそのままにして、メンテナンスだけを「不動産管理会社」に委託する方式です。

1)の場合は、賃料総額の15%以内 2)の場合は賃料総額の8%以内が、一般的に税務上の管理料相場といわれています。(実際には請負う内容にもよりますが)これを超えると、会社の売上とは認められず個人の所得として計算されてしまいます。気を付けましょう

また同時に、以下の諸点にも気を付けましょう
1)課税売上が1000万円を超える場合、管理会社に消費税が課税されることになります。管理料の設定は、このへんを見込んで注意して行ってください。
2)オーナー課税で、役員報酬+税前利益が800万円を超えると給与所得控除が否認され、法人化のメリットがなくなります
3)会社員兼不動産オーナーみたいに、給与所得控除をすでにつかっているひとには余りメリットはありません。

具体的な節税ケースを示してみましょう

A.ある人(独身)の不動産所得が3千万円くらいあるとします
  すると、この人の税金は単純に計算すると所得税850万円くらいになります
B.つぎにこの人が出資者・役員となり不動産管理会社を設立し、
  サブリース方式で管理料を会社に移転します
  3000万円×15%=450万円が、会社の収入となります
C.同額を役員報酬として、この人にまわします
D.そうすると、不動産所得は(3000-450万=)2550万円と減少しますが、
 給与所得控除が144万円とれるので、対応する形で計上される給与所得は
 (450万円-144万円=)306万円となります。
E.この結果、個人の課税所得が(2550+306)=2856万円と、
  給与所得控除144万円の分だけ減ります。
F.設立後の所得にかかる所得税を計算すると、だいたい790万円くらいです。
  年額(850-790=)60万円ほど、オトクになります(^.^)!

確定申告も終わったことですし、不動産オーナーのみなさんはゆっくり考えてみてはいかがでしょうか?(^^ゞいまは会社法もユルくなってますので、1人でも余裕で会社設立できます。当事務所のLLC設立サービスなどご利用いただければ、低価格9万円程度でこの管理会社がゲットできますよ(^^)






最終更新日  2007年03月21日 21時55分04秒
2007年03月03日
(=_=)みなさんお元気でしょうか?多忙な時期で死にそうな毎日です。
さて今回は、不動産所得の申告で間違えやすいポイントを提出前に再チェックです(^^)

1.損益通算の例外
 不動産所得の決算書の最後のほうに気になる文字がありませんか?
土地等を取得するために要した負債利子の額」(@_@)?なんじゃこりゃって、感じですよね。
原則では、不動産所得で赤字が出た場合に他の所得と通算ができます(損益通算といいます)ところが、土地の利子による赤字は損益の通算の対象外です。参照:タックスアンサー

2.事業的規模に満たない場合の不動産所得取扱
 事業的規模(例:5棟or10室or駐車場50台)未満の不動産貸付を行っている方は、以下のような取扱になります。(^^ゞなにかと不利
 1)除却損失による損益通算がみとめられません
 2)青色申告控除が10万円までとなります
 3)専従者控除がみとめられません


この季節になると、8月31日を思い出すのは小学生時代のトラウマでしょうか(T_T)では






最終更新日  2007年03月03日 22時19分02秒
2006年11月26日
先週、不動産ファンドの社長さんとお話する機会がありました。

今年6月「金融商品取引法」が成立しました(法施行は段階的に行われています)。金融商品に対して広汎な規制がかかり、私的ファンド(いわゆる村上ファンドみたいなものですね)の設立・運営は難しくなりそうです。プライベートファンドのオーナーはご注意を。(オフショアに逃げるくらいしか対策はないでしょう)けっこう厳しすぎる規制で、日本経済とりわけ株価によくない影響があると、個人的にはおもいます。

金融商品取引法」には、適用除外がいくつかあります。以前説明したある種のLLPもそうですが、特別法により既に規制されているものについては規制対象外とされています。
不動産ファンドなんかが、これにあたります(不動産特定共同事業法という法律があります)不動産特定共同事業法は、資本金1億円宅地建物取引業免許(と、その営業保証金)が必要など、かなり使い勝手が悪いものです。

そこで、不動産特定共同事業法を逃れるために、不動産自体を信託に掛けて、信託受益権化し債権という形式にしてファンドは運営されています。(債権なので、移転登記費用もかかりません)いわば法規制のエアポケットみたいなものですね(^^ゞ

ファンド自体は匿名組合なので、それ自体が直接契約などを行うわけにはいきません。別に契約主(営業主)が必要です。実務上はSPC(特定目的会社:受け皿会社みたいなものですね)を設立して、そこで契約関係を行っています。従来は倒産隔離といって、株主がSPCを意図的に倒産させて会社資産を持ち逃げされるとマズいので、ケイマン島のペーパーカンパニー(※)の子会社をとるという形式が多かったのですが、日本で中間法人制度が出来てから、中間法人に支配させる形式を採用するケースが多いようです。(組成コストも少なくなりました)がんばれば中小企業のオーナーさんでも自社で組成できますよ(^^ゞ

 (※)・・悪い意味ではありません。支配権がない会社の意味です

今後、不動産ファンドを巡る状況として二つの動きがあります。

1)信託法の改正により自己信託が可能となるかもしれない

いったん自己信託をかけて、債権売買でSPCに売却するということが可能になるかもしれません。いままで信託は信託銀行が独占しており、瑕疵ある物件(境界未確定・土壌汚染・耐震強度・・・)については信託受益権化が難しかったのですが、任意売却・競売物件などリスクの高いジャンクファンド・バルクファンドの組成が可能になるかもしれません。この手の物件は年利10%台の運用実績もザラにありますから、有望ですね。

2)金融商品取引法の規制強化

信託受益権や、子SPCへの出資も規制対象となるかもしれません。現在のところ厳しい方向で規制が施されつつあるので、安心はできません。1)との関連でリスクの高い商品組成が可能になると、なおさら規制強化される可能性は高いです。

どういう方向に不動産ファンドの未来があるのかはいまだ藪の中ですが、ちょっと見守っていきたいものです。(なお不動産ファンドについて、私は会計以外専門ではないので、より詳しくお知りになりたい方は別の専門家をご紹介させていただきます(^^ゞ






最終更新日  2006年11月26日 11時47分44秒
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