株式会社オアシス　 ブログ東奔西走

収益物件（一棟アパート、一棟マンション）を扱っています。

最近はサラリーマン、特に外資系の方が結構購入しています。

問題は銀行の評価方法です。

「積算」といって土地の路線価、建物の建築代金想定の

合計で評価するものです。

これは基本的に売価以下になるのです。

何故かと言えば、路線価は実勢売価の６０～７０％に抑えているので。

ですから土地の面積に路線価をかけても実勢価格とは乖離してしまいます。

それで出した金額で評価すれば融資金額が少なくなるのは当然です。

まったく頭の悪いというか、貸したくないモード全開というか。

一方、積算より「利回り」重視の銀行もあります。

そうした銀行は基本的に金利が高いのですが。

良い物件（利回りが高い、築浅、駅近など）は評価が出ない物件が多いのです。

紹介すれば感度がでるのですが･･････。

ご案内すれば購入申し込みも頂けます。

それで銀行に融資の打診をすれば･････。

希望金額まで融資金額が出ないのです。

こんな事ばかり･･････。

ですから事前に路線価等を調べるのですが。

すると積算では評価金額が低い訳です。

まったく困ったものです。

何とかなりませんかね。

評価額と販売価格との乖離があれば自己資金でまかなうしかない。

自己資金があればＯＫですが。

既に数棟の収益物件を持っている方の審査はより厳しい。

買いたいけど貸してくれないという状態なのです。

年収や保有している金融資産にもよりますが。

個人で借りるとすると２億が限度というケースが多い。

そんな中で個人で７億以上借りている方もいるのです。

いやはや参ります。

物件を探しつつ、銀行へ事前交渉の日々です。」

今日も一日頑張ります！