文明への灯～豊かさへの道標

地価「最終」暴落　立木信著の本では、地価はまだまだ暴落すると主張しています。
今日はこの内容を検証してみたいと思います。

☆地価が暴落するのは本当か？

・土地総額の対GDP比が3倍で他国の1倍に比べ非常に高い
　なぜ日本でもこの比が1倍にならなければならないか、
　その根拠が私にはよく分かりませんでした。
　比較的日本の地価は高いということなら分かるのですが。

・新築マンションの大量供給
　2004年も特に品川や汐留などの臨海地区を中心に、
　首都圏で8万戸を超える供給が見込まれている。
　また、2005年までに、品川区、港区、中央区、江東区など
　40件以上の大規模マンションが建設される。

　確かにこのところ都心のいい立地にマンションが建ってますよね。
　これで一番犠牲になるのは多摩、千葉ニュータウンなどの郊外なのは確実でしょう。
　私も一時千葉ニュータウンに住んでいましたが、どうなるのでしょうか。

・農地の宅地転用や、土地の高度利用によって、土地の供給は相対的に増える
　都心でも古い一軒家が残っているなど、土地利用は無駄が多い。
　大都市近郊だけで見れば、市街化区域内農地の宅地並み課税の実施により、
　東京都区部の全民有地に匹敵する3万ヘクタールの農地の市街化が進んでいる。
　これで1000万人の居住が可能。

　これも納得できるところです。

・オフィスの過剰供給「2003年問題」
　オフィス需要がなくなれば、それをマンションに転用してくるため、
マンション供給が増え、需給バランスが崩れて安くなる。

　そういえば今日(12/12）に私の尊敬する中堅企業の社長さんと話していましたが、
都心でも中古オフィスビルは品川、汐留の新築オフィスビルができてから、がら空きらしいです。
おそらくこのような物件はマンションに転用してくると思います。
そう考えると、都心でも立地が良くなければ（駅から近い利便性の高いところでなければ）
先々安心できないような気がしています。


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・団塊の世代がいっせいに退職する「2010年問題」
　不動産を買う人数は、現金で買わない限り基本的にローンを組める人に限定されるため、
生産年齢人口に比例する。
　2010年に労働者人口が激減すると、不動産需要が落ち込むという考え方です。
　異論はありません。

・2005年「減損会計」導入によるインパクト
　これはどういう事かというと、土地などの資産を、現在の実勢価格で評価する会計のやり方です。
今まで日本は「簿価会計」という、買った時の値段で資産を評価していました。
例えば銀座などの一等地でも、100年前には1円とか安い値段で購入してますから、
会計上は1円とします。それを1億円で売ればどうなるでしょう？
一気に売り上げが1億円生まれるということになります。
こうやって企業は赤字の時はこういった資産を売って黒字化していたわけです。
しかしそれは通用しなくなります。
つまり持っている土地の評価が下がればその分赤字になるわけです。
すると、土地の評価が下がって赤字になるのを嫌がる会社は、その土地を手放すでしょう。
そうすると、土地の供給が上昇し、土地の価格が安くなるのではないかということです。
（ただし、資本金1億円以下の中小企業には適用せずという特例があるみたいですが）
　これは土地価格の上下によって、土地の流動性が大きく影響される、
つまり、土地価格が上がれば土地の需要が上がって値段が上がり、
土地価格が下がれば土地の売り圧力が高まり値段が下がることになるでしょう。
従って、このこと自体は土地の値段がどう変化するかはその土地の値段次第になると思われます。

・2008年　国の借金が飛躍的に増える
これは、1998年の小渕内閣の時に大量発行した10年物国債が償還を迎える年です。
40兆円と言われています。
　これを理由に政府は増税をしてくるのでしょうか？
　これ自体が何か土地の値段に影響を与えるかは私は分かりませんが、
国債を発行しすぎて暴落するリスクが高まるということは言えると思います。
国債が暴落したら金利が上がるという見方をする人が多いです。

・給与低下や増税、金利上昇でローン返済不可能になり、不動産を手放す人が増える
　これもすぐとは言いませんが、中長期的には効いてくると思います。

　なにか不動産の悪いことばかり並べ立てましたが、
不動産も良い点はたくさんあります。
　ローンを組めるので、人のお金でレバレッジを効かせることができる点や、
　不動産収入があると、社会的信用が生まれ、
　クレジットカードが作りやすいということもあります。
　（これが株などのデイトレーダーはほとんど社会的信用はないですからね）

　私の結論としては、5年位なら都心の土地は上昇してもおかしくないと思いますが、
　10年以上のスパンで見るとよく分からないという感じがします。
　金利は今が最低なのですから、30年近い返済期間中には必ず上がると思っておくべきですし。
　ですので、今不動産を買うのであれば、
　穴場的に仕入れの安い物件を見つけて、固定金利でローンを組むということではないでしょうか？

　不動産にもいろいろな裏技があると思うので、そういうものを探すのも面白いかも知れません。


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　今日の出来事

今日は久しぶりオフを取りました。
いい機会だったので部屋の片づけや雑用をこなしました。
今年は紅葉が本当にきれいですよね。
こんな事ならゆっくり散歩するんだった。

明日は私主催の初の投資勉強会があったり、パーティーに行ったり、
事業化案を他の方と話し合ったり、忙しくなりそうです。
それではおやすみなさい。