マンション管理士さんにお話を聞きました

中古マンションの話 6月６日（金曜）、関西でご活躍中のマンション管理士、山本英明さんご夫妻たちにお会いしました。エルバイエルにもご執筆いただいたことのある人で、食事を楽しみながら、住まいの話をお聞きしました。私は、昨日が初対面でした。我が家も見直してみなくては.....。 賢い住まい学 　以前、エルバイエルで話題になったのが、中古マンションの話。 　大阪などでは、費用のことを考えれば、 　ちょっと新築は手が出しがたいと思っている人が多いんですって。 　だから、条件の良い中古マンションを安値で購入し、 　自分スタイルのデザインリフォームにして生まれ変わらせてしまう 　『リノベーション』に注目が集まっています。 　で、山本さんに購入ポイントなどを以前に執筆してもらったんです。 中古マンション購入ポイント まずは、マンション全体の外観から 　マンションには、自分の住戸としての専有部分と 　廊下やエントランス、エレベーターなど 　マンション住民全体の持ち物としての共用部分とに分かれています。 　専有部分については責任の所在はその所有者にあり、 　共用部分はマンション住民全員で構成される管理組合とよばれる組合で管理を行います。 　管理会社は管理組合からマンションの管理を委託されて 　管理人さんや清掃員を派遣して管理しているのですが、 　管理会社によっては管理の質が悪いところがあります。 　マンションをぐるっとひとまわりして、塗装が多くはがれていたり、 　コンクリートの壁にひびわれがいっぱいありマンション全体が古ぼけた感じを受ける場合は、 　管理が不十分な可能性がありますので、 　管理会社などに問合せをして修繕工事の計画があるか確認をしましょう。 （通常12年～15年程度の間隔でマンションの外装をリフレッシュする 　大規模修繕工事というものを行いますので近年中に施工予定ならば問題はありません） 　 管理が悪いマンションは、防犯や住民間のコミュニケーション、 マンション全体の資産価値向上などに無関心な可能性が高いです。 【チェックポイント】 ・エントランス、廊下などの照明の電気が切れていないか ・部外者が簡単に出入できる構造ではないか ・コンクリートのひび割れ、塗装のはがれはないか ・自転車置場は整然とされているか ・マンションの周りやエントランス、廊下にゴミは落ちていないか ・マンションの周りの植栽がちゃんと選定されていない ・夜暗い部分が多くないか　　など 耐震性を確認 　現在の耐震基準は、１９８１年にできたもので（約26年前）、 　新耐震基準と呼ばれ、現在建物はこの新耐震基準にそって建てられています。 　マンションを建築する場合、建物を建て始めてから建て終わるまで、 　規模にもよりますが1年～2年程度かかるので、 　築24年程度から古いマンションは、 　旧耐震基準で建てられている可能性がありますのでチェックが必要です。 　 旧耐震基準のマンションでも耐震診断を行っているマンションもありますので、 　確認しましょう。 　また、耐震強度偽装問題に対応して、 　構造計算書の再計算を行っているマンションもありますので、 　同じく確認してみましょう。 　 【チェックポイント】 ・１階部分が駐車場になっていて、柱ばかりで壁が無い構造になっていないか ・マンション全体がＬ型またはコの字で建てられていないか ・建物が、道路側の階数が少なく、道路から離れるにつれて階数が多くなる、 　豆腐を斜めに切るような形になっていないか ・柱や梁に大きなコンクリートのひび割れがないか ・高いコンクリートの壁の裏側に土を埋め立ててマンションを建てていないか 　 　熱く住まいのことを語る山本英明さんとは... 山本英明氏 （株）エイコウアクティブライフサポート代表取締役。 （株）リプロ・インパクト取締役。 （社）大阪建築士会会員。京阪神マンション管理士会副会長。 ＮＰＯ法人日本マンションライフサポートセンター理事。 マンション管理士、二級建築士、土木施工管理技士、測量士、 管理業務主任者、福祉住環境コーディネーター 　主な著書（共同著書） 　　マンションの価値を上げる管理の超実践読本　出版社（住宅新報社） 　　うかるぞマンション管理士問題集２００５　出版社（週刊住宅新聞） 　　うかるぞマンション管理士直前模試２００５ 　　うかるぞマンション管理士問題集２００６ 　　うかるぞマンション管理士直前模試２００６ 　　うかるぞマンション管理士問題集２００７　出版社（週刊住宅新聞）など ・'゜☆。.:*:・'゜★゜'・:*:.。.:*:・'゜☆。:'・.:*:・'゜☆。.:*:・'゜★゜'・:*:. 　ちょっと、難しい話しになりました。 　「そうだ、風水と住まいの話しもできますよ」って、山本さん。 　それだぁ～！　今度の連載は！！　お願いします、山本さん。 　「いいですよ」と山本さん。 　これで決まり。 　近々、「風水と住まいの話」掲載します、乞うご期待！ 　 ※ このブログは，女性のためのネットマガジン『エルバイエル』でも紹介されています。