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2008.05.13
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カテゴリ:投資資金
「金融機関めぐり」のつづき

金融機関に行く前に、持参する資料を作成した。
何を持って行けば良いのか分からなかったが、
取り敢えず以下のものを作成した(参考文献1)。

1. 自己紹介(A4、1枚)
A4を上下に分けて、上の欄に高校卒業から
現在までの履歴書を記載し、下の欄に
過去3年分の年収(給与収入と家賃収入)の
推移を記載したものを自己紹介として
作成しました。

2. 私個人のバランスシート(A4、1枚)
左が資産で、右が借入金と純資産。
資産は、上から順に現預金、株(極めて小額)、
FXの有効証拠金(さらに極めて小額)、
不動産の評価額。
借入金はゼロ。
純資産は、現預金と株とFXの有効証拠金と
不動産の評価額を足したもの(なので資産と
同額)。
めちゃくちゃシンプルで、わざわざバランスシートを
作るほどか?と突っ込みたくなりますが、我が家では
毎月1回作成して、押しピンで四隅をとめて
リビング(DK?)の壁に貼って
朝晩眺めております大笑い
毎月の推移が分かるのと、いついつまでにここまで
行くぞ(純資産を増やすぞ)!というファイトが沸く
のでお勧めです。
今回、毎月作成しているバランスシートの最新版を
持参してみました。
あ、言い忘れましたが、不動産の評価額をどうする
のかについて頭を悩ませました。
普段の毎月1回の作成時は、自分でこれなら売れる
だろう、そして、手数料を引けばこれくらい残る
だろうと推測して、手元に残る金額を評価額として
記入しています。
しかし、これだと客観性がありませんので、銀行に
説明する資料としては論理的におかしいな?という
気がしてきまして、どうするか考えました。
そして、ここはえいやっ、と現況家賃の
100か月分を不動産の評価額としました。
これで大体表面利回り10%で売り出して、値引き
されて手数料を引かれた後で手元に残る金額と
同じくらいになるはずです。
この作業、やってみて思ったのですが、
この不動産の評価額をどう見積もるかで
自分の資産額が相当違ってきます。
かなり慎重目に評価しておかないと、自分で判断を
間違う要因にも成り得るなー、と思いました。
(本当の資産価値としては80ヶ月分くらいに
見ておく方が良いのかもしれませんが、
取り敢えずは許される範囲の見積りだろうと
いうことで。。。)

3. 確定申告書の控え
念のために2年分を持参しました。

4. 現段階で所有する物件の資料
登記簿謄本。
各物件の家賃、経費、税金を計算して1年間の
キャッシュフローを見積もった計算書。
賃貸募集時の物件資料(自家製)。
賃貸募集時に自分で募集広告を作っています。
浦田健さんの本(参考文献2)を参考に、
自分なりにアレンジしてかなり凝って作ったもので、
不動産賃貸仲介業者の方々には非常にうけが
良かったですし、写真とか載ってて何かの拍子に
説明用にいいかなーと思って持参しました。

5. 銀行の預金通帳
最新情報を記入しておいた保有している通帳全て。
現預金の裏づけのため。

6. 今まで投資用に購入を検討した物件の資料
今年に入って、4-5ヶ月、1棟ものの物件を
見て回っています。そこそこの数、見に行きました。
投資は見送ってきましたが、毎回、
なぜ投資を見送ったかのコメントを
物件資料に記入するように努力しています。
その物件資料をファイルしていますので、
そのファイルを持参しました。
なかには、口頭ベースで「この金額なら購入しますが、
いかがでしょうか(CASHFLOW101こと
加藤ひろゆきさんの本を参考にして(参考文献3))。」
というと言った段階まで進んだものもありました
ので、検討している物件のイメージを伝えるために
役立つかな、という意味で持参しました。


以上を準備して、コピーできるものは全て4部ずづ
準備して、クリアファイルにセットした。


普段はカジュアルな格好が多いのですが、
当日は一張羅のスーツを着用しました。
特に、金融機関は第一印象が大切だと聞いて
おりましたもので。

こうして自分なりに準備万端にして
いざ出陣マラソン

まずはAメガバンク、
噂では不動産投資への融資には消極的だと
聞いている。
討ち死に必至か!?
Aメガバンクに向かう道々、どのように話を
展開しようか、頭のなかでシミュレーションが
ぐるぐる回る。


参考文献
1.「サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション
経営」山田里志
2.「「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に
変わる究極の方法」浦田健
3.「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」
加藤ひろゆき


明日の「金融機関めぐり-part3」につづく・・・





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最終更新日  2008.05.14 00:41:19
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