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にゃんこ先生☆不動産投資日記

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Aug 3, 2013
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カテゴリ:不動産投資
ずっとブログも更新せずの間に。


去年買った埼玉県の某戸建てのトイレ問題も
粘り勝ちで何とか不動産屋さんとの工事交渉も終わり。



無事!?に黒字で売却も出来。




この物件も小さい物件な割りに、
勉強となる事が次々と起きてくれたのは
大きな収穫です。
売却が終わってみれば・・・ね。




今年に入ってからの探す地域は一時間圏内の
移動範囲で探してたのですが。




まさかの今度は徒歩圏内で、
アパート購入し、先週やっとこ引渡しが終わりました。




今回は、募集時の満室想定が11%の利回りだったので、
飛びぬけて利回りが高いとは思わず。



徒歩圏内での物件で、新宿までのアクセスも最短15分。
ならば、今後の出口(売却)も悪くないと思うのと、
周辺相場からみても、割安なのが人目で分かり、
購入時と同じ位での金額でも
売却を考えた時に、売れると思い購入したら。




指値と家賃UPで最終的には、15%位になってくれたので、
嬉しい結果でした。



さらに。
今回は管理も入れてるので。




物件に足を運ぶ回数も少ないです。
これまでで、1番物件に足を運んでないかも。。。




管理を入れるか入れないか。



ここは経費がかかるから考えたけど、
今回は管理費も3%(家賃のね)。



この金額で、クレーム対応から、家賃の滞納などの督促も
全てやってくれるなら、平日仕事をしながらの
運営には、お願いしておくのは効率的かと思ってます。




物件自体は、問い合わせ時は
夜中にふらっと、見たときには、
「ないかな。。。」って思ったんですけど。



内見してみて、思ったよりも
綺麗だったことや、管理会社の募集の悪さ故に
空室が続いており、物件に問題があったわけではないので
融資が付いたら、購入したいと希望を伝えてたら。




あれよ、あれよと言う間に
買う手はずが整って、買えちゃいました。




空室だらけで、地域最低家賃設定でも
入居が無かったので、今回は周辺の物件よりも
少しの改善だけで(多分普通に大家さんが対応してるレベルです)
募集家賃もポン!と上がってくれました。
(繁忙期過ぎてるのに。。。)




3/2が空室の物件も、
引渡し完了から1週間の今の時点で、
残り1室のみ空室なので。



ローン開始までには
満室になってる筈・・・(^^;)




ホント、敏腕な不動産屋さんと出会ったおかげで。
空室の埋まる早さが半端じゃないです。




まだ、空室の部屋のリフォームも
見積りしか取ってないのに、
バンバン決まってくれて。




先日入居が開始となった部屋は、
引渡し前に工事が出来ず、
やっと引渡しが終わったと思ったら、
入居日が迫っていて、フローリングの張替えを大慌てで、
引っ越してこられる
前日に突貫工事の様にやった位です。




でも、平日だったのもあり、
工事の立会いも管理会社さんが対応し。




大工さんにお願いしていた工事の仕上がりは
私が全く見る事がなく、翌日に入居者さんが引越しし、
無事に入居開始しています。。。
(良いのか悪いのか・・・。)




まだ工事が必要な箇所がいくつもなので、
今回は順番が逆で、入居してからのバリューUP工事をします。



殆どの事を管理会社さんがやってくれるので、
私が出る幕がホントないだけに、
入ってくる情報も少なく、
なんとなく、これまでのように自分で交渉しない分
見えない部分があるのは怖いです。



敏腕管理会社さん、有難いけれど、
全部まかせっきりで、何も把握してないのは
それはそれで怖いので、
そろそろ新たに勉強しなおす時期かなとも感じてます。




不動産、毎回何かしらの
トラブルと知識が必要なこともおきますし。。。



今回は実質動く事は少ないですが、
引渡し前からの問題に、ちょっと解決までは
気を抜けないので、コツコツと勉強します☆


















最終更新日  Aug 4, 2013 02:14:27 AM
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