新築用地確認2

1月7日の日記に新築用地確認と書きながら、脱線して方向が変わってしまったので、もう一回。 近所の物件確認、建築家さんと確認。 土地は旗竿地間口が1mしか持ち分がなく隣地を承諾書にて1m分利用できるようになっている。 ここがネックになって住宅ローンに通らないとのこと、購入できれば安い土地となる。 しかし、土地建物合わせて2000万円近くになる。 駅徒歩新築12分、3LDK、軽自動車だと12万円が相場とのこと、14万円を期待していたけど... 土地700万円、建物900万円、外構費50万円、瑕疵担保費用？30万円、給排水費用30万円 （市内の事業者でないので必要とのこと）仲介手数料40万円以下、登記費用50万円、隣地購入費用50万 円、もしかしたら地盤改良費用10万円~100万円。3F建てにすると高くつくかもしれないとのこと。 1900万円＋αといったところか。13万円でも利回り８％になっちゃう。CFも4万円～3万円 キャピタル狙いか。入居者がついている状態よりも、実需のかたに売ったほうが高く売れると思う。 何なら建ててすぐに売ったほうがもうかる気がする。うーん。現状を直して賃貸か？ 600万円で買えたなら、リフォーム、風呂はプロパン屋さんにお願い。内装は30万円ほど、キッチン新規 10万円、屋根、外壁塗装で100万円、計740万円、賃料8万円で13%か。2年ほどしたら利回り10%で売 り出せば960万円か。こっちのほうが良いかな？利益が薄い。