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マッツン MATSUBLOG 横浜戸建不動産投資物語 セカンドシーズン~現在毎月CF110万円~

全38件 (38件中 1-10件目)

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内覧

2021.11.04
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カテゴリ:内覧
楽天BLOGアプリは、12月で終了なのですね。

これでは、スマホからブログを書きにくくなるので、

ますますブログを書く頻度が落ちてしまいます。

ブログはオワコンなのでしょうか?

YOUTUBEや音声配信がかなり普及していると思いますが、

通勤の時や運転してる時などに聞くのはとても便利なのですが、

難点は時間がかかる事だと思っています。

文字情報の方が圧倒的にインプットは早い。

有名人の切り抜き動画なら、5分とか10分で要点だけを見ることが出来ますが、

そうでなければ、どこが要点か動画内をチェックするのが大変だと思います。

かと言って

TWITTERだと建て前がないので早いのですが、誤解が多そうな気もします。

何かしらの日々の活動について発信をしたいと思うのですが....どうしようかな。

先日、

湘南物件を業者さんに紹介していただいたので見てきました!

平成築、大型の3LDK、海まで5分!修繕ほぼなしみたいな物件でした。

融資も問題ないし。利回り10%位で仕上がりそうですが、

出口で大きく儲けることはなさそうです。

現状はつまらない物件です。

最近サーフィンをやってみて、海そばに物件を持っておきたい!

別荘!

と、浅はかな気持ちで内覧にきました。

ということで、指値をして待ちたいと思います。

内覧後に、江の島水族館に行ってきました。

初めて行きましたが、

こじんまりとした水族館なので1時間30分位で十分見れました。

海に隣接してるので、

海に遊びに来たついでにちょっと寄ったりするのに良いかもしれません。





水族館の向かいのカプリチョーザに行ってきました。

イタリアに行ってパスタやピザを食べた事もありますが、

ワタシの舌にはカプリチョーザのトマトとニンニクのパスタが一番合います!

テラス席でビールを飲んでいると花火が上がりました。





海と花火を見ながらご飯を食べるって幸せだなと思いました!

便利な東京で遊んだりすると、東京に住みたくなるけど、

横浜の自宅から30分ほど車を運転するか、電車に乗ると湘南の海!

というのは贅沢なことなんだなと気が付きました。



コラム更新しました!

台風で浸水したアパートの現場状況と実際に行った対策 



大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)








Last updated  2021.11.04 21:53:48
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2021.10.18
カテゴリ:内覧
自宅探しが続いています。

そろそろ決めたい…

内覧を繰り返しながら

方向性が決まってきました。
価格は大体同じくらいで、

1.駅徒歩10分の土地に新築
プラン入れて検討中です。
10年位で売るならリセールバリューは一番かもしれません。


2.駅徒歩5分で再生系
勤め人を続けたり、動き回る仕事をするなら駅近は理想的かもしれません。再生次第で購入時より高く売れる気がします。

3.駅徒歩15分で遠いけど、豪邸風な中古

ブランド住宅は格好良いし大きい家は豊かです。しかし、横浜とか川崎の15分超えは山登りコースになります。車通勤なら良いけど、家族の負担はでかい。

見栄を張るならこれが良いけど、山登りしんどい。


4.再開発によりタワマンと交換になる戸建

将来的にタワマンに住めそうで凄く良い気がしますが引っ越しが増えます。建築中の住処など家族の負担がでかい。

この中から選ぶ感じかなー。

全てを満たす物件は出てこないと思うけど、
駅近の豪邸が激安で出てこないかなぁ。

それにしても、先日内覧した横浜戸建は悩ましい。

5000万円以上の注文住宅を作ったけど…

手狭になって1000万円ほどかけて増築。

そのせいで建坪率オーバーw

結果、住宅ローン不可。

近隣相場の半値近くで売り出してるけと、融資がつかないので誰も買えない。

ワタシも住んでも良いくらい立地も家も良いけど住宅ローンはつかえないので微妙。事業用にするほど収益力はない。

結果、出口がない。

売主から頭を下げられてお願いされたけど、残念過ぎる。

値引き価格も一般には出されてないので、塩漬け状態が続きそうです。

こんな時は、

鬼の指値をして待とうと思います。

話は変わって、

今年進めてた、横浜新築戸建が上棟しました。

自宅にしたら良いんじゃないかと、思ってしまうタイミングですがw

コラム更新



大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)







Last updated  2021.10.18 18:36:14
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2021.06.14
カテゴリ:内覧
先日は、久しぶりにお誘いを受けて内覧会に行ってきました。

駅近好立地借地再建不可戸建でした。

物件を見るのも楽しいですが、
お会いしたことのある投資家さんと沢山会えました。

久しぶりお会いしたお姉様投資家たちからは、

沢山指導いただいて刺激を頂きました。

物件の運用方法について決断したつもりだったけど、

方針転換しよかな...


放置プレイ中の大東京物件に工作員を二人投入して木部を塗装しました。










以前別の物件で頼んだ、人工2.5万円のペンキ職人さんよりとても丁寧に一生懸命働いてくれます!




コラム更新しました。




大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)







Last updated  2021.06.27 00:37:38
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2021.06.03
カテゴリ:内覧
神奈川県の話題は事欠かないですね。

最近だと、

則武地所

物件の施工不良による事故。

いつか、使いたかった業者様なのに残念です。


ニシキヘビ 

横浜のアパートで脱走後にアパートの屋根裏で発見。

爬虫類入居化物件だったのでしょうか?

ワタシが隣人だったら、賃料下げてもらわないと納得いかないと思うけどな。

門倉コーチ失踪 

中日の現役コーチが失踪。

選手晩年に横浜で3億円の自宅を購入して、

支払いが出来ずに差し押さえ。

その後、韓国系銀行から8000万円を借りる。

どんな豪邸なのか?
競売にかかるのか?
門倉さんはどこで見つかるのか?
等興味があります。



先日、まーくんの物件を見学させていただきました。

3年ほど前にも物件を見せていただきましたが、さらに洗練されていました。

今回物件を見せていただいて、リフォーム後の仕上がりに凄く進化を感じました。

新築のかぼちゃの馬車物件の内装なども見たことがありますが、築古なのにそれ以上の仕上がりに感じました。

コロナ禍の事業系不動産の実情と

コロナ後の予想に

興味を持っています。

事業系をされてる方、教えて下さい!

Twitterで、先日内覧させていただいた、物件の紹介がされていました。

ヨネボン一級建築士本気リノベ第1話~まさかの元●●物件!?~/不動産投資の健美家

アパートの2室を、縦と横で1室にしてるのが見どころかと思いますが、
火の玉さんの「かわいいー!」推定10回位?
が気になりました!
ギャル世代?

途中から 「格好良いに!」変わりますw



コラム更新しました。




大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)







Last updated  2021.06.06 00:52:22
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2021.05.09
カテゴリ:内覧
1kの賃料が、2万円台に低下している地域の全空アパートをみたりすると、

横の壁をぶち抜いて魔改造して1LDK部屋として募集したら、どうかな?

とか考えたりよくします。

結局、一部屋にユニットバスが二つになってどうしよう?とか

指値を入れてる間に流れてます。

先日、内覧させていただいたアパートは、

そんなリノベーションを建築士の方が行った物件でした。

見たいなぁと思って、5050さんを誘い、塾長に連れて行ってもらいました。



1K2室を横に繋げた1LDkと1K一、二階を繋げた1LDKを見ることができました。

オーナーからは、惜しげもなく物件取得費用やリフォーム費用、賃料などを細かく教えていただきました。

構造から変更するようなリフォームは、やったことがないのでいつかワタシもやってみたいと思います。

こちらの物件については取材も入ってるような事も聞いたので興味のある方は、楽しみにされても良いかも知れません。

建築家によるアパートリノベ完成見学会

それにしても、塾長の人気は凄かった。

イカツイ風貌で、人を寄せ付けないオーラーを出してるのですが、
ファンの方からアパートの前で声をかけられてました。

今後、舞台や新曲の発表もあるとの事なので楽しみです。

芸能人ですねw

連れて行ってくれた塾長を始め、
塾の皆様ありがとうございました!


コラム更新しました。




大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)







Last updated  2021.05.09 21:58:20
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2021.03.28
カテゴリ:内覧
過去、先輩方の新築の内覧会に参加させていただいて、

いつかはワタシも!と思っていました。

そして先日、横浜に新築戸建てが建ったのですが、


コロナ化ということもあるので、

こじんまりと物件を見てもらい意見をもらいました。


辛口親分と

褒め上手のN先輩、

賃貸併用住宅の鬼こと江古田島塾長、

販売担当ゲテさん。

という異色のメンバーでした。

色々アドバイスを頂きました。


・最初はこれでもよいんじゃないか。

・この時期にこの利回りは良し!

・脱衣所とトイレを一緒にしたアメリカンスタイルはマイナスポイント。

・トゥクトゥクを設備でつけたらどうか? 

・俺はもっと高級な設備じゃないと住みたくない。


・このノウハウをコンサルだ。

・これで引退できるな。


・横浜に物件を購入した方が良いよ。
横浜の物件ですけど...

等々、参考になりました(笑)


解体前のボロ物件を見ていた親分から、

「よくやったと思うよう。これが最善じゃない」という意見をもらったのでよしとします。



その後、懇親会でわいわい。

超楽しかったです!



投資能に洗脳されるな!

というお話を聞きました。


物件を買い続けて行くために、

欲しいものを我慢して、コスパの良いものを追い求めてしまう。

しかし、時間は限られているので、その時その時に欲しい車、家、旅行等、

人生を楽しむことも大事。

改めて子供と過ごす時間、

自分の健康寿命など逆算しながらやっていこうと思いました。




健美家コラム更新しました!

大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)




健美家コラム更新しました!











Last updated  2021.03.28 21:27:56
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2021.02.21
カテゴリ:内覧
ポールさんの新築セミナーすごく勉強会になりました。

見てるだけで、楽しいのでエンタメのつもりで妻とビールを飲みながら見てましたけど、
メモをとりたいところばっかりでした。

土地の形からの、間取りとか。

洗練された若手大家の方で
最適解を考えてるなと思いました。

セミナー後のふん様の解説も、凄いわかりやすかったです。

妻は聞き取れない。と言ってましたが…


話は変わって、

横浜で新たにボロ物件を内覧してきました。


失礼ですが、

ボロボロの状態でした。


営業マンに聞いたところ、

売り主は70歳位で、30年前から最近まで住んでたらしいです。


ボロボロの家で質素に暮らし2000万円を貯めて、

最近マンションを現金で買ったとのことでした。

で、またお金が無くなったとの事でした。

価値観は様々ですが、以前読んだ、

DIE WITH ZEROを思いだしました。



DIE WITH ZERO 人生が豊かになりすぎる究極のルール【電子書籍】[ ビル・パーキンス ]



死ぬときにお金がいっぱいあってもしょうがない。使い切って死ぬために計画を立てよう!見たいな本だったと思います。

勝手に、
ワタシだったら、2000万円あれば残しておいて賃貸に住むかなーとか、

戸建て4戸買って賃貸に4戸だして、

自分は家賃収入で賃貸に住むかなとか、


住宅ローンを何故使わなかったのかなとか、色々思いました。

お金を貯めるだけなく道具として使いながら、その時、その時の人生も楽しみたいと改めて思いました。




失礼な事を思いながらも、

指値をして買い付けを入れてきましたwww

後、

引き渡しを受けた横浜戸建てのチェック。

新築戸建ての進捗チェック。

横浜区分の再生状況の確認をしました。

この状況で、旅行に行けないことは残念ですが、
色々やることがあって楽しいです!


健美家コラム更新しました!

大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)
















Last updated  2021.02.21 20:44:37
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2020.11.29
カテゴリ:内覧
先週は、

横浜の建築会社さんに、お話を聞かせていただきました。


担当の方は、工業高校を卒業した後に就職して、5年ほどアパート設計の仕事をしてるとのことでした。

毎日のようにアパートを設計されているプロは、土地を見てどんなアパートを作れるかについて即答してくれます。

とても勉強になりました。私もそんなスキルが欲しいです。

お話を聞いてて、気がついたのは、地元で何十年とやってる業者さんでも、収益物件のニーズについてはそんなに把握してないんだなと思いました。

どの間取りが良いか、この地域は需要があるかは、質問に答えられない。と言った感じでした。

もし、これらのサービスを受けたいなら、間に不動産屋さんを入れるとスムーズになるとの事です。

その際の手数料の相場も聞けたので、不得手な土地の場合はお願いしようと思いました。

大まかな金額についても聞けたので、土地を見つけてボリュームチェックをしてもらおうと思います。

週末の内覧

1.越境しまくりボロボロアパート。

立地は良いのですが、共用階段と2F通路が
まるごと越境してました。
二階の通路と屋根の一部を切り取らないといけないので、超大掛かりな再生必要そうです。思いっきり下がらないと欲しくないと伝えてきました。

2.リノベ済再販アパートの内覧。
元々2DKだった間取りを1LDKに再生している物件を見てきました。
居室内は、水回りも含めてデザイナーズリノベされてて格好良かったです。

しかし、退去した別の部屋を見てみると雨漏りしてました。

ここで、改めて謄本を見てみると、

持ち主は業者で

ノンバンクで借りてました。


借りた額面に20%上乗せした価格で売りに出して、

売れないので、

最近10%下げた感じでした。


雨漏りを直してない状況で、

10%の利益。


さらに業者なので瑕疵担保2年でしょうか。

厳しそうだなと思いました。

改めて、

転売業者の仕入れ価格も高いなと感じました。


そういえば、

ここ最近、

ワタシの買いたい値段が業者の買い取り価格よりも下回ってることが多くなってきました....

思ったよりも小さい利益で買いに行くのですね。

そもそも同額だったら業者売りを優先だろうし。

面倒臭い・ニッチな物件を買うか、

長期的に検討できる物件を買うか等

業者と競争にならないようにやっていきたいです。


ダメ元で買い取り希望額を伝えていると、

近くに未掲載の物件があるので見て行かない?

と誘われて、

もう一物件を見てきました。


両面接道

築5年

木三共

利回り7%でした。


ちょうど、

先日建築会社さんに木三共の建築価格を聞いてたので土地仕入れから建築まででいくらか?

というソロバンをその場で弾くと、


土地から仕込んで建物まで新築した価格に500万円位利益がのってました。


おそらく、利回り7.5%位で仕上げて、
5年のCFと残債減少分が利益。

売却益は、2500万程度でしょうか…

出口ですね...


こういう売却をワタシがやりたい。と思いました。

それにしても、大きい物件になると、

利回りが低くても売却できれば利益が大きいですね。


横浜のアパートが7%で売れたらですが...



健美家コラム♪



大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)
















Last updated  2020.12.01 00:08:43
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2020.11.24
カテゴリ:内覧
3連休は、内覧と引き渡しを受けた物件を見てきました。

シロアリって凄いですね。


写真は、居間。

おそらく、こたつを置いてたあたりが食べられています。




玉砕しているのを知っていて購入しましたが、

改めて凄かったです。


大引き、床束がすっかり無くなっています。

一部屋だけでなく、風呂の床の柱もスカスカでした。

傾きもあるなと思ってましたが、

大工のおじさんに診てもらったところ、

傾きもシロアリのせいらしいです。

防蟻処理は大体、

7000円/坪位でできるとの事なので、

10万円位を払って防蟻処理してれば良かったのにと思いました。

大工のおじさんに再生について聞いてみると、

ジャッキアップで傾きはとれるとのことでした。

ジャッキアップすることにより、風呂が壊れて使えなくなってしまうので、

風呂もやり替え、床やり替え、もろもろで120万円位かかってしまうとの事でした。

ぼろ物件にそこまでかけると、

あまり面白くないので、更地にして新築するかを検討したいと思います。


ほかに、

横浜の崩れてる擁壁物件を見てきました。


再生できれば高利回りですが、難易度高めですね。

擁壁の補修について詳しい方いたら教えてください。

激安で治るなら購入したいです。




ニーノの部屋で

DX母ちゃん​のセミナーを受講しました。


DX母ちゃんといえば、

リノベ、デザインクロス。というイメージでしたが、

ベテランの不動産業者だったのですね。

未経験から数百万円の物件売買を繰り返して大きくなったなんだなというところが印象的でした。

エリアが違うから、どうなんだろうと思ってましたが、

原理原則は同じですね。

超勉強になりました!




健美家コラム♪



大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)














Last updated  2020.11.25 22:47:39
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2020.07.31
カテゴリ:内覧
先日、二日間にわたって富山の吉川英一さんのセミナーを受講しました。

元々、加藤ひろゆきさんのCDや本を読んで知ってる位でしたが、

3年程前位に、

ふん様BLOGを読んで、

富山で開催されたニーノさんのセミナーに参加した時に初めて姿を拝見して、

少し質問させていただきました。

翌日の新築アパート見学では、

吉川さんの車に乗せて頂いて案内していただいて感激したのは良い思い出です。



今回のセミナーを特に聞きたいなと思ったきっかけは、

吉川さんのBLOGでした。


https://a1yoshikawa.blog.fc2.com/blog-entry-4132.html


記事の中の3年前相談来られた方が、

未だに物件が決まっておらずシェアハウスも新築も、

あれもこれも買いたいと言ってる。

自分の立ち位置が見えてないといったようなことが書いてありました。


ワタシの事?かと思いました。

相談してないので違うと思いますが。


ワタシもあれもこれもやりたい!と思ってます。

結局、納得いく物件が築古戸建てなので、ばっかり買ってます。

公開されてる築古アパートの利回りが低いので、

だったら新築、または利回りを上げるためにシェアハウス。


同じこと考えるんですねー


初めて出生の話を聞いて、お金に苦労された方なんだと知りました。

その時の大学時代の建築のバイトを通じて、建築の知識が豊富なんだなとか、

建築詳しいルーツはそこなのかなと思いました。

調べつくして納得して投資していきたいと思いました。


そうそう、新築アパートをやりたいと思って、調べています。

そんな中、

先日、横浜戸建てに内覧してきましたwwww

無理言って当日見せて頂きました。

対応していただいたのは、
ビシッとしたおじさん業者でしたが、

全然信用されてない気がしました。

いつもは、短パンですが、

念のためにポロシャツに長ズボンに着替えましたが、それでも

貧乏そうに見えたのでしょうか?

日焼けして一層東南アジア人に見えるのが、

ネガティブに働いたのでしょうか?

良い年齢になってきたので言動も含めて服装も見直さないといけない気がしてきました..... 

内覧にふさわしい信用される服装というのは作業服でしょうか?それともスーツかな。

あんまり着飾ると詐欺師のようになってしまいそうですが、

少しの可能性も下げないために、心がけていきたいと思いました。


こちらのYOUTUBE面白かったです。

EARTH RADIO 新たな生活


伊勢谷友介はメンズノンノ時代からのファンですが、


YOUTUBEで公開している、

超オシャレな自宅だったり、

改造ハイエースをみて改めて素敵!と思いました。

合理的な事を追及している毎日ですが、

やりたいことをやってる方に惹かれます!

今回のYOUTUBEでは、lifullのサービス

LivingAnywhere Commonsについて触れてました。


https://livinganywherecommons.com/

月額2.5万円で日本全国の家に住めるサービスが始まってるのでしょうか?

面白いですね。

あと、年金問題についてもふれてたのが印象的でした。

年金制度が始まったのが1960年代でその時の平均寿命が62歳位。

年金受給してから1、2年で寿命という時代の制度設計だったのですねー。

で、今の平均寿命が80代なので無理があるので、働く期間を延ばすんですね。

時代が変化していく中で、

長く働いていくためにはますます多能工化だったり、信用が必要ですね。

吉川さんのセミナーでは、収入の柱が多いほど安定するといった話がありました。

好きな事のアンテナを増やしていきたいと思います。

1.賃貸収入 

2.売買収入

3.? せっかくだからリーマンの経験を活かしたい。

4.?




大家列伝に取り上げていただきました。(前編)


大家列伝に取り上げていただきました。(後編)







Last updated  2020.07.31 01:05:09
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