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オープンハウスで世田谷に家を建てる

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物件選び

2018.04.15
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
いよいよ契約。
いまだに不思議なのはオープンハウスはなぜ申込と契約が一緒か。この間にキャンセル人が多いからか。

お陰で手付金はコンビニATMで無理矢理100万円調達。まぁこの分手付金を低く設定しているのもかもしれない。
絶妙なのは銀行一行でコンビニで引き落とせるのは1日50万円。二行で100万円?だから手付けは100万円。良くできてる

印鑑と現金100万円を持っていざ契約へ。
いつもと違い個室に通され、営業から契約担当のお姉さんへバトンタッチ。
重要事項の説明を中心に説明。ひとつひとつ丁寧に質問をして謎を解明しノートにメモをとっていく。妥協を許さない。
やり過ぎた結果当初90分の予定が4時間半へ。延長しまくる。

もめた所は、この地区がこの大きさの土地を推奨してなく、建てると勧告が来るとのこと。無視して良いというが、ほんとか怪しい。勧告が来るというのを了承せよという契約だが、無視して良いとは書いていない。ごねてごねまくった結果、契約へ法的拘束力がないと明記してもらった。こんなに簡単に変えられるのがオープンハウスの良くもあしくも緩いところか。
あとローンを含めた資金面や土地契約後のアクションが不明確なこと。
翌日に仲介手数料200万を払うのも初耳。資金計画表がいい加減でろくに説明してないことがダメな理由だ。
これを宿題として課し、土地は一旦契約。
営業の足腰の弱さ、実行面での弱さは明確。

物件の良さで勝負するOHグループのビジネスを理解した印象。
渋谷センター長が挨拶にきたがお礼が先だろと切れる。なぜ最初に「お買い上げありがとうございました」といえないのか。ふざけた営業だと思う。
また売主のOHDも現れたが若いお姉さんが、お礼も言わず必要な説明をするだけ。お飾り人形。これもOHDが安くつくれる理由だろう。

大きな買い物をしたわりには、非常に不愉快であったが、安さを踏まえると仕方がないと諦める。

物件はいいのだ、物件は。

住宅ローンを決めて建物を決めていかないと。










最終更新日  2018.07.28 11:31:30
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
一晩考えて決定。
三軒茶屋で床面積90平米とれて南向き7000万円は間違いなくいまの相場で悪くない。
OHDの建物は良くはないが悪くもなさそう。安い理由もわかってきた。
後は値段が本当に下がるか。オープンハウスに電話で交渉中を依頼。一時間待てとのこと。

落ち着かないので、三軒茶屋の現地を見に行く。午前中のようすを見てみよう。
やはり日当たりはかなりよい。良い現地なのは間違いなさそう。

しばらくするとOHから電話が。満額とは言わないがほぼ満額下がるという。
もっと下げ幅多くいっても下げられたかもな。と思いつつ、交渉事は仕方がない。

午後にいよいよ契約へ

念のためOHDから再度プレゼンを依頼










最終更新日  2018.06.24 17:59:25
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
オープンハウスショールームでの建物プレゼンは正直良かった。
ショールームの部屋でLDK17畳の感覚もつかめたし、OHDが安い理由もわかってきた。

建物プレゼンの後に新担当が挨拶に来るべきと思ったが、まぁ仕方がない。
電話で挨拶の時間をとりこっちからOH営業のビルへ行く。
前担当よりは良さそう。係長だし。勢いだけではなさそうだ。

少し席で良さそうだというフィードバックをする。
話をするとやはり値下げできるらしい。前担当のいう200はまず下がる。あの決算日の話は本当に口からでまかせだったか。きょうは決算日ではない。
この200がもとからバッファーだとするともっと下がるな。
そこで400の値下げを打診。難しそうな顔をするが、こっちの感触はできそう。400下がれば池尻大橋6980万円と三軒茶屋7080万円と同等だ。悪くない。

営業が申込書を書かないかと提案。申込書を持って売主OHDにこれから交渉しに行くという。しかしまた急だ。
一晩考えると持ち帰り、しかし申込書を書いていくので明日の朝電話でオッケイだったらこれを持って交渉。下がるなら明日契約という約束で持ち帰る。
値段が下がれば間違いなく良い物件だ。








最終更新日  2018.04.15 20:46:15
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
アドキャストの三軒茶屋の建物プレゼンの後、残念な気持ちに溢れる。

アドキャストに正直にオープンハウスの物件の話をぶつけてみる。素直な営業いわく、悪くないとのこと。ただ7380万円は高いと。
アドキャストの営業はやはり正直で信用できる。できればお金を落としてあげたいが。

そしてオープンハウスの建物プレゼンの話を思い出す。
しかし営業うざくて連絡したくない。
そこで思いきって担当変更を申し出る。
営業変更が来たら次の担当はきっと良くなるはず。
できればこのまま建物プレゼンを聞きたいと申し出。

渋谷のショールームでしばし待つ。
オープンハウスディベロップメントが建物プレゼンしてくれるらしい。助かる。
営業変更もok。今度は係長が対応してくれる。

建物プレゼンをショールームで聞く。
すごく良い。
やはりちょっと広さが違うだけで、けっこう違う。洗濯機も一階でお風呂も普通に大きく、2階のLDKは17畳。
南向きで駐車場もちゃんとつくれる。
懸念のOHDクオリティだが、設備はやや低そう。ただ一応トップのメーカーだし悪くはなさそう。基礎や建材も規制はクリアで最低限いけそう。ロフトをつけても200-300万円オーバーでいけるか。

単刀直入にOHDに悪い噂をぶつけてみる。
安くできる理由は比較的クリア。ハウスメーカーとしては、営業がいない、広告もしない。OHが営業を兼ねるので顧客獲得系の費用が抑えられるという。
また年間施工数は2000と最大。規模の経済で安く調達できる。毎年コンペを必ずやって安く買う。家のフォーマットも基本似ているため設備や資材も似ていてまとめ買いしやすいらしい。
あとショールームが渋谷に一ヶ所しかないことや住宅展示場ないことなど
OHDが土地を仕入れて売っているので建物で利益なくても土地で儲かるというのもありそう。
あと実際は大工が建てるのでここの費用はかわらなさそう。
安い理由が比較的わかって来たことが逆に安心できてきた。
担当がしっかりしているのも好感触。

担当いわく、OHの営業の質の悪さに迷惑していることもありそうだ。

OHDのクオリティの懸念はある程度わかってきた。











最終更新日  2018.07.28 11:35:12
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
三軒茶屋のアドキャストの建物プレゼンを聞く。
新宿のLIXILショールーム。売主と施行会社にプレゼンを受ける。
設備は基本LIXIL。悪くなさそう。基礎部分や木材は規制で決まっていて大きく差はでないという。
オプションで100-200万円位上乗せになりそう。
ただやはりLDKが狭そう。基本プランは洗濯機が2階というのに気づく。一階に持っていけないかと聞くと一階の部屋は三畳に....もはや物置。
お風呂も実物みるとやや小さい。大きくすることもできるが、さらに一階の部屋が小さく。
基本的に基本プランを少し変えるとどこか不都合が。これがこの広さの限界か。
残念。同じ所の売れた区画の7080万円85平米がいかに良かったかを実感。真っ先に売れた理由がわかる。
しかし、ここでは決めきれない。

残念ではあるが、池尻大橋6980万円や三軒茶屋7080万円のような物件名を再度待つしかないのか。

狙いを定めて待って出たら即決。このパターン








最終更新日  2018.04.15 20:46:23
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
アドキャストの三軒茶屋の売れた残りの区画6680万円とオープンハウス7380万円を比べる。価格差がだいぶある.....

アドキャストの方を再度検討やはり2階のLDKが15畳が気になる。東向で通路が垂直にあるので南向きじゃないが午前中は悪くなさそう。条件付きだし、これから設計もいじれる。三軒茶屋徒歩10分で6680万円75平米は悪くない。

しかも三軒茶屋は規制で来年から70平米未満に小さく区画つくれないらしい。なのでこの価格帯では買えなくなる。良い妥協点か。

現地を再度見に行く。近くの南向きの四区画も気になる。同じ6680万円。

悩ましいので翌週、建家プレゼンを聞くことにした。

帰りに近いのでオープンハウスの物件も見に行く。営業に電話するとすぐ来るらしい。

やはり良い土地だと思う。日当たりもよく値段はやや高いがまわりに高い建物もない。三軒茶屋徒歩10分世田谷通りすぐ。駅まで歩いても実際そんなもの。治安もよさそうだ。なにしろ90平米とれてLDKは17畳。じゅうぶんだ。
まわりも比較的新しい家もあり外車が止まる。オープンハウスの家が周辺も多い。同じ位の価格帯なのだろう。

営業到着。やはりうざい。3/31だけといった値下げもまだ効くと良い始めた。こいつは信用できない。やはりこの前契約しなくて良かった。
懸念はOHDで建てて良いのか。聞いても営業は答えない。設備の一覧の紙をくれるだけ。ネットのOHDの口コミが気になるのだ。
しかし、オープンハウスの営業がうざくしつこい。もう夜七時だがいまから建物プレゼンどうかという非常識。

振り払って帰る。建物はいいのに価格と営業とOHDが気になる








最終更新日  2018.04.15 20:46:42
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
アドキャストから連絡があり。
池尻大橋6980万円、三軒茶屋7080万円が売れたそう。
やはり良い物件は足が早い。でもさすがに初日に決定はできない。仕方がない。

新たな物件探しをするもなかなかなさそう。三軒茶屋の残りの区画6680万円75平米は候補として残るも他はなかなか。

ふと、オープンハウスをみてみる。ここは自社物件があるはず。ただ評判が悪い。
ネットで問い合わせメールでコミュニケーション。いまいち。
しばらく放置すると金曜日夕方電話あり。明日問い合わせた物件の内覧会があるらしい。妻が予定会わないが一人で行ってみることに。

最悪。まず担当営業とアポとった営業が違う。アポ取りは新卒の若手らしい。担当も二十代のお兄ちゃん。
そして内覧会はウソ。この物件はきょうみられない。最悪。キレて詰める。
しかしどうしてもみて欲しいものがあるとのこと。4つ物件をまわることに。

するとなんと、最後の三軒茶屋徒歩10分の物件がすごく良い。五区画の物件静かで南向きですごく良い。

一区画既に売れているが、もうひとつ良いのがある。しかし、ちょっと高い。
すると営業が値下げするという。200万円も。3/31なので決算日できょうなら下げるという。しかし、きょう契約という。なんて乱暴な。申し込みではなく契約。
さすがに今日の今日で契約はしない。しかもウソのアポでよばれていて妻もいない。
とりあえず営業に説教。「きょう決めて欲しいなら事前に資料送って電話で話をして、きょうなら下がるから来て確認お願いします、だろ」
しかし良い物件だと思う。


ちなみに、オープンハウスは土地仲介で建家はオープンハウスディベロップメントが格安で建てる。土地で利益を出すので土地高め。OHD建家安めでトータル安め。OHD以外でも建てられるがそうすると土地に利益が乗ってる分高くつく。

やはりきょう決められないので断る。
しかし、営業がしつこくてうざい。ノリで売るタイプ。なにを聞いても答えが雑。全く信用できない。












最終更新日  2018.07.28 11:28:57
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
アドキャストオススメの大井町へ二回目の物件見学

確かに安い。
イメージ500万円から1000万円安い。
部屋の広さもじゅうぶん。
品川区。

大井町の駅前は確かに便利。
初めて行ったが、思ったより栄えている。

しかし、やはり拠点のターミナルが品川は厳しい。
渋谷の東急沿線、新宿の小田急、銀座の湾岸、これに競べると劣る。

やはり初心に帰り、良いところに買い、値落ちを避けるを貫こう。







最終更新日  2018.04.15 20:47:11
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
続いて、三軒茶屋徒歩10分の八区画の大きな土地へ。
ここも6680万円から高いものは7080万円。
広さも75から90平米。3階建て。

ベストだったのは角地の7080万円、90平米。2階のLDKは17畳。北西向きだが、角地では安い。
長方形でリビングとダイニングが分けやすい。

これも決めておけば良かったか......

ちなみに池尻大橋もこっちも駐車場あり。
車は持っていないが、将来買う可能性と、なにより売却を鑑みると駐車場は必須らしい。
なので間取りは一階駐車場と風呂洗面所と一部屋。二階LDK、三階二部屋。









最終更新日  2018.04.15 20:48:47
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テーマ:住宅コラム(1359)
カテゴリ:物件選び
アドキャストの担当に連れられて池尻大橋へ。都内では初めての物件見学。
ホームズに載ってる物件をみる6180万円が6000万円まで下がるらしい。
しかし、売れないには理由があるもの。2階のLDKがありすごく狭い。14畳あるものの正方形でリビングとダイニングが分けづらい。
3階建ての3LDKでも、LDKが狭いとこんなに狭く感じるのかと気づく。
階段の導線もあるので設計が正方形は使いづらい。
2階のLDKの広さと形が大切だと学ぶ

アドキャストいわく、オススメが歩いてすぐの所にあるとのこと。

みてみると確かに良さそう。
三区画で南向き少し高井になっていて、一区画は売約済み。見に行くと確かに良い。日当たりもよく立地もよい。
真ん中の二区画は建家込みで6980万円条件付き土地。3階建てで2階のLDKは17畳。床面積85平米の3LDK。
いま思えばこれが最高に良かったw

一区画は7400万円と広い分お高い。

しかし、初めての物件探しで決められる訳もなく、良さも理解しきれず、帰るw









最終更新日  2018.04.15 20:48:33
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