３代目大家の家元日記（築古物件を復活させるために）

[銀行（ファイナンス）] カテゴリの記事

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• 本日２行の方と面談

  本日２行の方と面談。地銀さんと信金さん。 いろんな提案の準備があるといっていただく。 ほぼすべての情報開示をしていること、ナカナカ少ないと、いっていただく。 少し良い風が吹いてきているのか。  今月末は法人決算。 大幅利益が出るのは間違いない。理由は親父の法人契約の生命保険。  頑張らねばいけないと再確認する。       

  2009.06.10

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• 市保証と県保証（名古屋版）

  名古屋では、市保証と県保証の二つが使える。今年どちらの協会も６０周年を迎える。そのため特別記念枠として、別枠保証をする。  別々に上限２０００万。両方いければ４０００万。 最大で１０年返済も可能。（設備の場合） 保証料も通常より０．１％ダウン。 期間１２月末まで。  保証協会が１００％保証から８０％保証に変わり、あいた枠で企画したという噂。 キャッシュフローの出ている物件のリフォームにはほぼ最適である。 

  2008.09.22

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• リーマン逝く

  リーマンブラザーズが逝った。一部国内の金融機関も相当額の債権残高を持っている。大シマの取引銀行も数行入っている。 大きな変化の予感が、予感じゃなくなってきた。 生き残ること、続けること、重要になってきた。  

  2008.09.15

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• 今日は総代会

  今日は取引信用金庫の総代会。今から出かける。 今日はクールビズ。いつもの格好でも目立たない。

  2008.06.23

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• 保険の解約返戻金で

  生命保険の解約返戻金に、質権設定して、銀行からお金を借りることになった。生保から借りると予定利率＋アルファ。銀行からだと約半分。 今回総額、ぬわわわわわ千円。  金利差、約ふわわわ千円。 大きい金額だ。 非常にありがたい。本当にありがたい。 

  2008.02.28

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• 地銀さん

  昨日は地銀さんから報告があった。いい報告である。ありがたい。いい風向きになってきた（気がする）。  

  2007.10.02

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• ５３５００

  535002007-06-26 りらっくま3876さん  534992007-06-26 **ヒロポン**さん 一番違いでした。珍しく、大シマお気に入りに登録させていただいている、楽天ユーザーさんがタッチの差でした。いつも、ありがとうございます。

  2007.06.26

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• 以前からの案件（リファイナンスと新規）

  年末からの懸案だった案件のめどがやっとついた。一つは、土地所得のための新規。もう一つは、 所有権の移転を伴う、リファイナンス。リファイナンスは、諸費用入れても、建売戸建の建築費ぐらいのキャッシュアウトをともなう。譲渡所得はほとんど０で。新規とリファイナンスの結果は、返済金額ほとんど変わらずで、キャッシュアウトあり、１００坪の土地名義を手に入れ、それにともなう地代収益も。担保余力もふえた。その代わり、返済期間が１２年→２０年に。金利は少し下がり、固定化。まあ、ヨシとしよう。  

  2007.04.19

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• 銀行さんの会

  今日は某地方銀行の顧客の会。今年から参加することになった会である。１０周年記念ということもあるみたいで、１４時～１９時半までの長丁場。総会、講演会、写真撮影、パーティーと内容盛りだくさん。なんとパーティーには、３０万人規模の地方都市の首長さんの祝辞まで。 私といえば、興味のあった講演会となぜだか写真撮影に参加。講演の講師は、元アナウンサー（キャスター？）の露木繁さん。報道側からのコイズミ、アベ両首相についての話は、非常に面白かった。また、非常に大きな会社の社長さんたちが、露木さんから、会話やスピーチの手ほどきを受けているらしい。露木さんいわく、コイズミ効果、らしい。社長さんだけでなく、アベさんにも、スピーチについて直接感想を伝えているとか。アベさんへの一つは、ゆっくりしゃべること。たくさんのことを伝えたいと思うと、スピードが速くなる。しかし、言葉の重みはなくなる。だから、わかりやすい言葉で、簡単に短く。勉強になった。  講演の中で書きとめた言葉がいくつかある。その中で一つ。迷ったときは、強い言葉に引かれる。 なるほどと思うが、納得したくない気もする。耳障りのいい言葉、注意が必要である。   

  2007.02.21

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• 銀行さんの決算期

  今月は銀行さんの決算期のおかげで新規の資金（小口の改装資金）を借りることができた。先月末にも一行から１本強借りている。今月は２行から１本半。期間は５～７年。金利はまちまち。基本的に貸していただけるものはすべて満額借りる。返済利率より投資効果の高いカタチでつかうことが前提である。明日はその一例について。小口とはいえ短期間に片付けるのは疲れるし、気を使う。明日も違う銀行さんとの打ち合わせである。

  2006.09.28

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• 辛口と甘口

  辛口と甘口。カレー、ワイン、日本酒などなど。口からとるものに多い。ファミレスでは、辛いより甘い方が好まれる。味覚の中で甘いことは、あるところまでは、万能である。 日本全国（世界でも）甘い味付けなら、合格の最低点は取れる。 実はそれ以外の辛口と甘口の話である。それは人の言葉（意見）である。 今日回った銀行の中で、ある都銀担当者（まだ取引はない）が、再度、物件の売却について、自分でシュミレーションした資料を見せてくれた。今ままで見た中で、一番私に近い考え方の資料であった。そこには、銀行の査定額、関連不動産会社の査定額、現在の借り入れ残、売却後の収支のシュミレーションなど多岐にわたった考察がしてあった。うちの物件の数から言うと、本当に膨大な時間がかかったと思う。本当に本当にありがたい。感謝の気持ちで半べそ状態であった。ここまでしてもらうと、あらためて前向きに、売却についての可能性（収支、納税、その先の相続）を考えなければと思った。本気の辛口の言葉は、心に響く。実は、銀行査定より、大幅に市況価格が上回るものも多く、たいへん驚いた。それ以外にも、銀行の考え方が、いろいろ推察できる資料であった。いい加減な対応しかしない銀行もある中、本気でお願いしたいと思わせる方であることを再確認した。金利上昇局面に対し、よりベターな方策をたてていきたいと思う。 今日は、それ以外にも、ある信金さんから小口のリフォーム用資金の提案をいただいた。プロパー無担保なので月内実行になるであろう。これで先月、今月、来月と3行から小口資金を借りることになる。資金を有効に活用し、入居率ＵＰや家賃ＵＰを目指したい。　　   

  2006.09.15

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• 信金さんの会　＃2のつづき

  先日の講演（研修会）のつづきあらためて講師紹介元イトーヨーカ堂取締役営業業務部長　坂本圭史氏略歴　ＫＯ大卒業後、三越へ。２５年在籍後、イトーヨーカ堂に入社。部長、監査役、顧問をへて退社。在籍１８年。現在、全国で講演を行っている。講演タイトル『競争こそ生き残りの条件』であった。1．人間は自分自身に対する評価は甘いもの。2．分かるとできるの違い。3．改革と改善の違い。4．昔の常識と非常識、今の常識と非常識。5.相手に伝えてはじめて情報。6.何でもあるのはないのと同じ。7.経済とは心理学。8.争に打ち勝つには、固定観念に縛られない。9.景気がよくなることを待っている経営者は必要ない。10.変化に対応するのが経営者の仕事である。成功体験は持てば持つほど妨げになる。バックミラーを見ながら、車を前に運転するようなものである。セブンイレブンのおにぎり日本人の主食は米である。おにぎりはどこの家にもある。中堅社員　買いに来る人はいない。若い社員　すごい需要が期待できる、国民すべてに提供できる。試行錯誤の上、１００万個以上の商品になる。前例のないことの発見は、チャンスである。これからもがんばろうと思わせてくれる講演であった。

  2006.09.11

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• 信金さんの会　＃2

  今日も午後から信金さんの会。先日のとは違う信金さん。会場は、名古屋駅のマリ○ットアソシア１６Ｆ。講演は、元イトーヨーカドー役員。内容は後日まとめます。思ったことを少しだけ。私が疑問に思ってたことをズバット言ってもらった感じ。セブンイレブンのことなど私には理解しやすかった。勉強になった。その後の立食で、過去かかわった支店長、次長と話しをする。ありがたい話が多い。皆さんのおかげで仕事をさせて頂いていることをあらためて思う。地銀さんの支店長から、先日話をしておいた融資の物件について、いい感触だとの報告をもらう。これから、再度戦略を練る。非常に問題が多い案件だが上手くいってほしい。　

  2006.09.07

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• 信金さんの会

  今日は、小牧市の信金さんの某会主催の講演。いつものようにすっかり忘れていると、支店長から電話。支店長「２時から始まります。今どちらですか。」私「今向かっている途中です。もうすぐつきます。（訳　すっかり忘れてました。今から向かいます。）」（怖くてどこにいるかいえなかった）向かっていると言っておいて、なぜだか会場と開会時間を確認する。（爆）会場は小牧市内のイトーヨ－カドーの５階、まなび創造館あさひホール。直線距離で１０ＫＭ。残り時間１８分。絶対不可能。気合を入れて、向かう。途中時間短縮のため高速を使う。スピード●ミッターばんばん状態で、会場に向かう。全開走行のおかげで、会場にはほとんどオンタイムで到着。（駐車場にはいた時間で１分遅れ。自分でも信じられない）確かに計算上、全開なら４分もあればつく。しかし、駐車場が満車。車を止めるのに１０分以上。会場は８分の入り。しかし席は前の方か、列の真ん中しかあいていない。とりあえず様子を見る。そして３０分後、演台の一番前の席に座ることとなる。（普段の行ないのせいか、腰がつらくなる）講演はマリ・クリスティーヌさん。元祖バイリンガル。日本国際博覧会　広報プロデューサーでもある。最初は途中で抜けてお茶でも飲もうかと支店長と話をするも、最後まで聞いてしまった。愛知万博当時の裏話から各国の民族性、異文化のコミュニケーションについて。淡々とした話の展開だが、人柄が良く現れた丁寧な話し方である。　小牧市、春日井市、半田市などの当時の担当者の苦労話、たいへんおくが深い。公務員もいい人がいることが再確認できる。チョット気持ちが温かくなる内容であった。

  2006.09.02

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• 短プラ　　＃2

  他行からも連絡があった。経費が増えるのと、キャッシュフローの悪化は非常にまずい。特にキャッシュフロー。経費は税金との兼ね合いもある。借り入れの長期化を考える日々が続くことになる。銀行の数を増やさねばならなくなりそうである。

  2006.08.18

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• 短プラ

  昼から、ウチのメインＢＫさんがきた。短プラ０．２５％ＵＰになるとの知らせに。８月２８日からとのことである。簡易計算上、凄いことになる。　わかっていたことであるが、頭が痛い。借換をして、借入のより長期化をしなければならない。相続税上、元本返済は諸刃である。国に税金を収めることと、ＢＫに金利を払うこと。とりあえず、ＢＫに１票。

  2006.08.16

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• ＣＡＳＨＦＬＯＷ

  昨日、とある方から電話がかかってきた。いろいろ身の上話をした。非常に感心した。勉強家の方だ。調子に乗って一方的に話した。もっと冷静に話をしなくては、と思った。その後、われに返り、自分のＣＡＳＨＦＬＯＷについて考えた。話をしていた内容と違って、アマアマだった。今日から再び銀行さんを回りなおすことを決意した。（とはいっても金曜日）電話をした支店長からは、１人は忌引１人は会議１人は先約で、面談できないとの連絡があった。タイミングが悪い。！だが２人の支店長にあとから電話をもらい前向きな話をうかがう。（いい感じ）来週からは銀行さんまわりに『労働力投入』（商標登録申請予定）だ。【ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１】さん許可ありがとうございます。 追伸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　最近、よくうかがう方のブログに、非常に影響を受けております。（パックているつもりはないのです）　尊敬をこめて感謝します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　昨日は非常にいい一日でした。（天気は最悪、腰が痛い）　　　　　　

  2006.06.16

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• ある資料より

  1.名誉職を過度に好む2.政治、宗教に過度に傾倒する3.派手好き、遊び好き4.ウソのある、真義性に乏しい5.言動に慎重さを欠く以上　注意すべき経営者について（融資渉外用の資料の抜粋）私は1～3については大丈夫（だと思う）。4については、自分では判断しにくい。5.については判断したくない。また精進しようと思う。何でも、知れば知るほど奥が深い。求められるのは経営能力である。 

  2006.06.15

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