素麺の夫婦で不動産投資～日曜劇場～

皆様こんばんは。

夏野家経理部長、夏野素麺でございます。

本日のテーマは、

「性懲りもない夫婦の物件購入日記

　　　　　　　　　～物件再生と賃貸経営」

です。

(前回までのハイライト)

またしても自宅から至近距離で好条件の物件が出たため

すかさず買付を入れた夏野家。

前回の物件購入から約1ヶ月で購入は困難か!?

と思われたが、体当たりで資金繰りに挑んだところ

B銀行からの融資付けに成功。

これで決済へのメドが立ったものの、

物件稼動までにはまだ壁があった…。

今回の物件、

最上階が1フロア丸々、元オーナーズルームと思われる

広い4LDKで、これが現状空室です。

これだけ広い部屋は賃貸ではそうそう見当たらないので

希少物件といえます。

ただこの物件、そのほかにも希少な点があります。

それは…

元オーナーズルーム（と思われる）ということで、

キッチンセット、洗面化粧台からフローリング、

天井のボード、和室の障子に至るまで、

私たちがリフォームではおそらく使わないであろう

豪華仕様・特注のものばかりなのです。

と書くと「もうけもん！」とも思えますが、

これが悩みのタネとなりました。

それなりに経年しているものばかりですから、

やはり使えるモノと使えないモノが出てきます。

使えないモノは交換！となるわけですが...

特注モノのため一般の規格サイズでなかったりするのです。

これは盲点でした。

そのため、設備等を交換するかどうかも再検討が必要となり、

・生かせるものは極力クリーニング・塗装を入念に行って再生

・どうしても交換必要なもののみ規格サイズ部材を使って交換、

　サイズ差で生じるスキ間などは塗装やパネル等を使ってフォロー

という形で少しでもコストを抑えて効果を高めていくこととしました。

リフォームは根本的に好きな分野ではあるのですが、

賃貸経営をしているということを考えねばなりません。

元の豪華な部屋として物件を再生しようとすると、

豪華部材を取り揃えて青天井のリフォーム費用を

かける必要があります。

しかし、考えなければならないのは

賃料見合いの（できれば賃料以上の）満足感を

与えられる部屋にするにはどこまでやるべきか？

（コスト的・時間的両面から）

ということだと最近特に感じております。

時間的な側面について言いますと…

大家業を始めた頃の区分所有のリフォームでは

ずいぶんと体当たりをしたものです。

クロス張り、塗装、部材組立・取付…いろいろやりました。

所有物件もキャッシュインフローも今より断然少なかったので、

やるっきゃない状態だったわけです。

しかし今は物件・家賃収入だけでなく家族も増えたので、

1室にかけることのできる時間が特に減りました。

なので、今はできるだけ馴染みの業者さんにお願いをして

リフォームを進めていただいています。

自力でやっていた頃よりもちろんお金はかかりますが、

その分夏野家としては他の物件にも

目が行き届くようになるわけで…

それを含めて賃貸経営が円滑に回るかどうかを

考えていく必要があると思います。

なので、夏野家のリフォームと聞いて

区分所有を買ったときのような体当たりリフォーム報告を

期待していた読者の方がいらっしゃったら、すみませんm(_ _)m

育児＆激務の中で自力リフォームはしんどいっす(ToT)

で、当の物件、まだリフォームが完了しておりません。

広いわ特注部材多いわで業者さん泣かせの

物件だということですね…。

さーて、来週の素麺日曜劇場は、

すみません、タイトル未定です。

予定は会計ネタです。 

来週もまた、見てくださいね～！