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素麺の夫婦で不動産投資～日曜劇場～

[税務・会計の話] カテゴリの記事

全39件 (39件中 1-39件目)

これで銀行と仲良しに!?～資産と負債と純資産のお話

皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。今週は先週の話につながる「資産と負債と純資産」について書いています。これで銀行と仲良しになれるかも!? 続きはこちらのブログで…。

2010年02月07日

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価値あるモノの定め～資産と減価償却の話

皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。今週は確定申告も間近！ということで、不動産投資では避けて通れない資産と減価償却について書いております。また、無料で確定申告に関するご相談なども受け付けております。詳しくはこちらで…。

2010年01月31日

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会計ヲタクが見た不動産投資

皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。今週は会計ヲタク夏野素麺が見た不動産投資について書いております。続きはこちらで…。

2010年01月17日

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恐怖のストーカー・不動産取得税

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。本日のテーマは「恐怖のストーカー・不動産取得税」であります。夏野家はかねてからご報告の通り、2009年中に2棟の収益物件を購入いたしました。さすがにこれにて年内の購入は終了かな？と思っております。その理由としてましては、あまりにクレイジーな本年度の活動に対して、気力・体力面で一呼吸必要だと考えているから、というのもありますが、今回のテーマ、不動産取得税がストーカーの如く追いかけてくるからという理由もあります。もちろん購入時には、半年以内に課税されるものとして計算に入れているのですが、やはり通知が来ると相当ブルーになります。計算に入れておかなかったりしたら…夏野家実弾（＝現金）切れの悪夢が見えてきます。さてこの不動産取得税、原則的にはその不動産の固定資産税評価額（土地は期限付きでその1/2に軽減されている）をベースに、税率3%（税率軽減期限付きで実行中、本来は4%）を乗じて税額が計算されます。固定資産税評価額が低い物件を買えば、もちろん不動産取得税も安くなるのですが、融資と絡んでくると必然的に不動産取得税が高い物件を買う必要が出てきます。すなわち、融資の付きやすいいわゆる積算評価の高い物件というのは、固定資産税評価額もほぼ比例して高くなります。結果、固定資産税評価額×税率で計算される不動産取得税も高くならざるを得ないというわけです。高額のRC物件などは、一般のサラリーマンでは昨今融資も付きにくい状況ではあるのですが、たとえ物件価格に対しては満額融資を引けたとしても決済時諸費用に加えてこの取得税のインパクトは大きい（RCだとなおさら固定資産税評価額が高く出やすい）ですから、そこまでの資金繰りを考えて購入を検討しなければなりません。購入時には、固定資産税・都市計画税清算のため固定資産税課税証明などを入手することができると思いますが、その課税証明に固定資産税評価額も載っています。そこから不動産取得税の概算額を算出しておき、「その時」に備えるのが良いかと思います。さーて、来週の素麺日曜劇場は、引き続き会計・税務ネタをお送りする予定です。来週もまた、見てくださいね～！

2009年11月01日

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THE・アンケート～会計・税務のとっつきにくさ

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。今週のテーマは、「THE・アンケート～会計・税務のとっつきにくさ」です。既に第1回エントリーでも書いているのですが、私は社会人になってからずっと、サラリーマンとしては会計・税務関連の仕事をしてきました。今を遡ること○年前。初めて会計というものに触れたのが大学4年生、簿記検定3級取得のための勉強のときでした。新卒での入社先の会社が、入社前に簿記3級を取れ！と新卒全員に厳命してきたため、当時大学4年でもはや学生生活がレジャーランド化し怠惰な毎日を送っていた私でしたがしぶしぶ勉強を開始したのです。勉強し始めた頃にいきなりぶつかった壁が、借方と貸方という用語でした。何で左が「借」で右が「貸」なんだ???仕訳では「貸付金」が左（借方）で「借入金」が右（貸方）なのに…。大混乱です。その後、「借方」「貸方」は単なる名称であってその由来まで深く考える必要はないということがわかったのですが…。恐らく、日常的に会計に触れていないと会計用語や会計の考え方ってとても宇宙語チックなんだと思います。しかし、その宇宙語で普段仕事をしていると、感覚がマヒしてしまいます。というわけで、普段会計や税務という宇宙語で仕事していらっしゃらない方々で、会計や税務の用語や考え方についてちんぷんかんぷんな経験をした思い出のある方、ぜひそのお話をお聞かせいただけないでしょうか？今回のエントリーのコメントで寄せていただければ非常にウレシイです。コメント欄で公開されるのは恥ずかちい…という方は、メッセージでお寄せいただいてもこれまた大歓迎です。お寄せいただいたご意見を、今後の素麺日曜劇場で採用させていただくこともあります。自分の投稿が採用される、まさにタモ○のスーパーボキャ○ラ天国のような感動を味わえる…かもしれません。皆様の貴重なご意見をお待ちしております！さーて、来週の素麺日曜劇場は、誰が名づけたかシルバーウィーク。来週は家族サービスのため大変勝手ながら休業とさせていただきますm(_ _)m次回エントリーは9/27(日)を予定しております。次回もまた、見てくださいね～！

2009年09月13日

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ミイラ取りがミイラになる!?～「適税」のススメ・続編

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。今週はミイラ取りがミイラになる!?　　　　　～「適税」のススメ・続編をお送りします。節税対策として不動産が効く！と昔から言われてきたことではありますが、どうも腑に落ちないところがありました。原則的には、税金の額が減るということは利益の額が減るということですから、節税ばかりに目が行って全体としての利益が少なくなってしまってはまさにミイラ取りがミイラになる結果に陥るわけです。節税対策の１つとしてよく言われる木造築古物件を買って減価償却費を多く計上するという手法も、節税になるかどうかは場合によります。例えば次のような事例。もともと年間の税引前利益100の人が、300で買える木造築25年の物件の購入を節税対策として検討しています。※税率は40%としています。利回り30%のA物件と利回り15%のB物件、買った場合の結果は次の通りです。※単純化のため、購入価格300はすべて建物価格とし、償却率は22年以上経過物件のため0.250として計算して、減価償却費以外の経費は割愛しています。と、「税金を減らす」というもともとの目的を果たすのはB物件ではありますが、結果的に多額のCFが入ってくるのはA物件となるのです。税金の額は増えても、最終的な手取りが多い方がやっぱりウレシイですよね!?（どーしてもおカネをお上に召し上げられたくない！という方は別ですが）もっとわかりやすい例としては、「経費を計上すれば税金が減る！」と言って毎日飲み歩いてそれを経費計上する例ですね。確かに経費計上すれば税金の額は減りますが、そもそも利益が減っているのですから手元に残るお金そのものが減っているわけです。（それでも「お上に召し上げられるよりマシ！」という方はそれでいいと思います…）結局、節税というのは新たにキャッシュアウトをして行うものではなく、本当に必要な経費をその人の方針やその時の状況に応じて選択可能な範囲で適切に処理して行うものと考えられます。さーて、来週の素麺日曜劇場は、まだまだ続く「適税」シリーズをお送りしたいと思います。来週もまた、見てくださいね～！

2009年09月06日

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価値あるリフォーム!?～「適税」のススメ・修繕費と資本的支出

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。今週のテーマは先週の「適税」シリーズの続編として「価値あるリフォーム!?　　～『適税』のススメ・修繕費と資本的支出」をお送りします。賃貸経営をしていく上で避けて通れない、リフォームの問題。その支出額の大きさもさることながら、この処理が税額にも影響するとなると、ますます注目せざるを得ません。このリフォーム費用については、修繕費として一括で経費にしている場合が多いかと思いますが、実際には一度に経費にできない場合があります。以下、国税庁「タックスアンサー」より引用。（引用は法人税法の項目からですが、考え方は所得税でも同様です）　固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出した時に損金算入が認められます。　ただし、その修理、改良等が固定資産の使用可能期間を延長させ、又は価値を増加させるものである場合は、その延長及び増加させる部分に対応する金額は、修繕費とはならず、資本的支出となります。　修繕費になるかどうかの判定は修繕費、改良費などの名目によって判断するのではなく、その実質によって判定します。えーと、よくわからない方のために和訳しますと、・固定資産の修理、改良費用のうち、その修理・改良で固定資産の価値が増加する場合には修繕費として一括で費用にしないで資本的支出（⇒つまりは固定資産の一部）として処理しましょう。・その修理・改良が固定資産の価値を増加させるわけでなく、ただの維持管理や元に戻すだけのものであれば修繕費として一括で費用にしましょう。ということです。そうです。資産価値を増加させるリフォームは、固定資産の一部として処理して、減価償却をして毎年少しずつ経費化していくというのが適切な処理なのです。リフォーム費用をすべて一度に経費として処理してしまい、その結果費用の額が大きくなりすぎて赤字になってしまった。このままでは金融機関融資に影響が出る…という心配のある場合も、今までの修繕費用の内容を見直してみたら実は一括費用処理しなくてもいいリフォーム費用があるかもしれません。ポイントは、資産価値を増加させているかどうか、という点です。この点に注意しながら、「適税」、すなわち適切に税金を納めていきましょう！（※決して私は当局の回し者ではありません）さーて、来週の素麺日曜劇場は、テーマ未定ですが「適税」シリーズの続編を書きたいと思います。来週もまた、見てくださいね～！

2009年08月30日

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「適税」のススメ～購入と会計のフシギ（その４）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。夏休みが明けました。長めの休みを取ると、社会復帰が少々困難になりますね…。さて、本日のテーマは「購入と会計のフシギ」シリーズ久々の続編、「適税のススメ」でございます。不動産投資が「節税」に効くというのは昔から言われていたことです。減価償却費の計上や、その他経費の損金計上などであえて赤字にして税額を圧縮することができる、というのが根拠です。しかし、果たして「赤字決算」を続けることが誰にとっても得策か、というとそうではないと思います。特に、銀行融資を引いて物件を買い進めたい方は、不動産所得を黒字にしておく必要があります。金融機関の評価は1円でも黒字と1円でも赤字では大差がつくと言われておりますので。そこで、購入時になんとなく経費にしてしまいがちですが実は経費にしなくていいあるいは何年かにわたって経費にするという選択ができる項目について書いてみたいと思います。これらを組み合わせることによって、「適税」、すなわち適切に税金を納めていきましょう！（※決して私は当局の回し者ではありません）購入時にかかる諸費用のうち、その時に経費計上するかその時点で全額経費計上しない（＝土地建物の取得価額に含める）かを選択できるのは、以下の経費です。・売買契約書印紙税・登録免許税・司法書士手数料・不動産取得税上の3項目は不動産取得時までに支払うので金額がわかって処理がしやすいのですが、問題は不動産取得税。ご存知の通り、半年くらい遅れて通知が来るので、そのときまで正確な金額がわかりません。（固定資産税評価額がわかっていれば出せないこともないのですが）さて、「一気に経費にしない」という選択ができるとはいえ、注意しなければならないのは、継続適用が原則ということです。物件によって経費にしたりしなかったりと処理が統一されていない場合、その合理的な説明を求められることがありますので注意が必要です。また、購入時諸費用のうち、仲介手数料と固都税精算金は、その時に一括で経費計上という選択自体ができないということを付け加えておきます。（固都税精算金については7/5のエントリー参照）つい全額経費にしてしまいがちでも、実は一括で経費にしなくても良いかもしれない項目が、購入時以外でもあります。それがリフォーム費用です。次回はそこに触れていきたいと思います。来週もまた、見てくださいね～！

2009年08月23日

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分ける方法いろいろあれど～購入と会計のフシギ（その３）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。本日は妻ひまわり共々、ご近所投資家ぴろやんさんご夫妻とランチをご一緒させていただきました。先輩投資家の方の話は本当に刺激になります。また、普段は外で不動産の話をできる機会というのはほとんどありませんから、今日は脳みそに活力を注入していただいた気分です。さて、今週のテーマは「分ける方法いろいろあれど　　～購入と会計のフシギ（その３）」です。購入時の土地価格と建物価格の分け方について、契約書に明記されていない場合には・固定資産税評価額の割合で按分する方法・建物の価格を「建物の標準的な建築価格」　から算出して、残りを土地の価格とする方法・土地の時価を取引事例などから割り出し、　残りを建物の価格とする方法・不動産鑑定価格の割合で按分する方法といった方法で分ける、ということは前回取り上げたのですが、それではどういった考え方でその方法を選ぶべきか？というお話です。一般的には、建物価格をできるだけ多く取れる方法を選ぶかと思います。減価償却費を多く計上し、毎年の課税所得を減らす＝毎年の税金を減らすことにつながるからです。ただ、ここで注意しなければならないことがあります。（１）継続適用複数の物件を所有するにあたって、物件によって按分方法を変えると、その変えることに対する合理的な理由を「税金を集める側の方々」に説明しなければいけないことがあります。継続が原則、というのは他の会計処理についても同様で、例えば減価償却も、原則「その資産を事業の用に供した」時からルールに従って減価償却をしなければなりません。減価償却費を税法上の限度額以上入れようとしても、そのオーバー分は費用（損金）として認められませんし、逆に税法限度額以下の金額を入れ続けてきて、数年経っていきなり限度額いっぱいの減価償却費を入れようとすると、やはりその変更に対する合理的な理由の説明が必要となります。理論武装の得意な方はチャレンジしてもよいかもしれませんが(^^; （２）売却戦略との兼ね合い減価償却を多く取るということは、帳簿上のその資産の価値を早く減らすということでもあります。ということは、減価償却次第では3年後に同じ価格で売っても、以下のように「売却益」の額が変わってくることがあります。 3000万円の物件をA.土地2000万円、建物1000万円B.土地1000万円、建物2000万円で購入し、3年後に4000万円で売却した場合の比較（土地は価格が変わらないものとし、　建物の減価償却期間は10年とする） 3年後A.土地　2000万円　建物　1000万円-1000万円×3/10＝700万円　合計簿価　2700万円⇒売却益　1300万円B.土地　1000万円　建物　2000万円-2000万円×3/10＝1400万円　合計簿価　2400万円⇒売却益　1600万円個人の方が購入後5年以内に不動産を売却すると売却益に対する所得税の税率は30%です。すると、売却益に対する税金は所得税だけでもA.390万円B.480万円と90万円の差額が出ます。通常は減価償却を多く取る方法を採用することが多いと思いますが、最初から短期売却が見えている場合には、減価償却を多く取ったことで得られた3年間の節税効果の差と、この売却益に対する税額の差とを見極めて土地建物の按分も考える必要がある　といえます。さーて、来週の素麺日曜劇場は、このところの我が家のドタバタの原因、「夏野家の空室問題（その１）」をお送りする予定です。来週もまた、見てくださいね～！

2009年07月26日

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どうやって分ける!?土地建物～購入と会計のフシギ（その２）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。梅雨明けしまして、いよいよ夏本番。暑がりにして寒がりな夏野素麺としましては、冷房病シーズン真っ盛りです。私の勤務先もクールビズが認められておりますが、冷房病対策にスーツの上着が毎日欠かせません…。激務の疲れもたまっているので体調には万全の体制を敷いてまいります！さて、本日のテーマは「どうやって分ける!?土地建物～購入と会計のフシギ（その２）」です。不動産を買うと、確定申告などのために土地と建物をそれぞれいくらで買ったのか？を決める必要が出てきます。特に建物の価格は、毎年の減価償却費の金額を決める基礎となるので避けて通るわけにはいきません。この土地と建物のそれぞれの価格、売買契約書に例えば土地　3900万円建物　2100万円と明記してあれば基本的にはその価格を土地と建物それぞれの取得価額とすることで問題はありません。（ただし、あまりに実勢価格とかけ離れていたりすると申告の際に目を付けられたりするリスクがないとは言いきれませんが…）また、売主が業者さんですと、売買価格合計6000万円（うち消費税100万円）と消費税の金額を明記している場合があります。フツーの個人間での不動産取引では消費税は課されないのですが、業者さんは不動産売却代金に課される消費税を納めなければいけません。ただし、土地の取引には業者さんに対しても消費税は課されないと消費税法で定められています。（土地は「消費」するものではない、という考え方に基づくようです）以上のことから、書かれている消費税の額は建物に課された消費税の額ということになりますので、逆算をして消費税100万円↓建物2000万円↓土地3900万円と取得価額を算出します。さて問題は、契約書上物件売買代金　6000万円としか書かれていない場合です。こういった場合に税法上、土地と建物を「こういうふうに分けなさい」と明確に決めた条文はありません。ただ、国税庁の「譲渡所得のあらまし」パンフレットには、「時価の割合で区分」と記載されています。では「時価の割合で区分」する方法は？というと、・固定資産税評価額の割合で按分する方法・建物の価格を「建物の標準的な建築価格」（国税庁パンフレット参照）　から算出して、残りを土地の価格とする方法・土地の時価を取引事例などから割り出し、　残りを建物の価格とする方法・不動産鑑定価格の割合で按分する方法などがそれにあたるとされています。固定資産税評価額による按分はかなりポピュラーな方法なので、実際に採用されている方も多いかと思います。今週はまず、土地建物価格の決定の方法をご紹介しましたが、来週は・この中からどの方法を選ぶのか・選ぶ際の注意事項・盲点についてお話ししたいと思います。来週もまた、見てくださいね～！

2009年07月19日

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固都税は誰のもの？～購入と会計のフシギ（その１）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。物件決済が終わったと思ったら、激務がカムバックしてまいりました。いやはや、先月中に決済完了しておいて良かったです。さて、今週は久しぶりの会計ネタです。今回の物件購入でもそうですが、物件取得時に支払ったお金、どうやって処理するの？どうやって処理するとおトクなの？ということは誰もが気になるところだと思います。なので、今週からは「購入と会計のフシギ」シリーズと題しまして、その処理方法について税務・会計的な面から書いていきたいと思います。第1回はニッチなところ、固定資産税・都市計画税（略して固都税）精算金の話題です。固都税は不動産を所有していると必ず課される税金です。固都税の通知・納付書はその年の1月1日時点の所有者のところに来ますので、売主がその年の固都税を支払うことになります。なので、物件を取得する際には大抵、その年の売主の所有期間と買主の所有期間とで税額を按分して、買主負担分を売主に支払う形になります。例：税額が土地73万円、建物36万5000円の物件につき、　　6月15日に引渡を行った。買主負担分（6月15日～12月31日の200日分）土地分：73×200日/365日＝40万円建物分：36.5×200日/365日＝20万円売買の際、合計60万円を買主が売主に支払います。さて、買主側でのこの税務・会計上の取扱いですが、毎年かかる税金の支払だから、普通に経費でしょ？…と思ったら違うのです。（私も不動産の会計を学ぶ前はそう考えていました）固都税の精算金は、購入価格に加算する形で処理します。なので、この物件が土地6000万円、建物3000万円で売買契約されていたら、土地の購入価格は6040万円（＋その他加算すべき諸費用）建物の購入価格は3020万円（＋その他加算すべき諸費用）（※その他加算すべき諸費用についてはまた別の機会にてお話ししたいと思います）と処理して、建物の減価償却もこの購入価格をスタートとして計算する必要があります。なぜそういう処理になるのか？それは、あくまで固都税の納税義務者はその年の1月1日時点での所有者である、という考え方に基づきます。固都税を徴収する自治体としてみれば、1月1日時点の所有者が税金を納めてくれればOK！なわけですから、その後所有者が変わろうが当局は一切関知しないわけです（その年に関しては、ですが）。つまり、売買時の固都税の精算は売主と買主が合意に基づいて勝手にやっているだけだから、それって売買価格の一部でしょ？という考え方で、上記の処理が必要となるわけです。そう、固都税の精算は特に義務ではなく、当事者の合意に基づいて慣習として行われるものであるということです。通常の取引では、それぞれ利益を得る期間に応じて負担するのは当然、ということで普通に精算して問題ないと思いますが、あくまで義務ではないので、売買の価格交渉の際にこの精算をナシにするなどの条件をカードとして使ってみるのもアリというわけです。さーて、来週の素麺日曜劇場は、購入時の土地と建物の価格決定について書いてみたいと思います。来週もまた、見てくださいね～！

2009年07月05日

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削って、薄めて。～変動費と固定費（その２）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。今週のテーマは、「削って、薄めて。～変動費と固定費（その２）」でございます。先週は売上と連動する費用、変動費についてのお話をいたしましたが、今週は売上にかかわらず一定額がかかる費用、固定費のお話です。不動産賃貸経営での固定費の代表的な例としては、・固定資産税・都市計画税・共用部分の水道光熱費・大規模マンションのエレベータ維持管理費などが挙げられます。これらの費用は売上には連動しないため、利益を増やそうと思ったら・固定費の絶対額を削って利幅を大きくする・売上を増やして売上に対する固定費の占める割合を薄めるといったことを考えていくことになります。固定費についての考え方を、恥ずかしながら夏野家の家計の例を通じて見てみることにします。夏野家では、節約のためにそれはそれは涙ぐましい努力をいろいろとしておりました。・スーパーは特売品のみを買うぞ！作戦・「お1人様1点まで」の目玉商品は2人で買いに行く！作戦・ご飯はお粥にして2倍2倍！作戦（その顛末はこちらを参照）家計費というのは基本的に固定費だと考えられます。給料が2倍になったからと言って家計費が2倍になるわけではありません。（2倍使ってしまう方もいるとは思いますが）夏野家のこの節約術は、固定費を削って手元に残るお金を増やすための手段だったということです。しかし、夏野家はその後それだけでは壁にぶち当たるということを野生のカンで感じ取ったようで、収入（売上）を増やして家計費（固定費）を薄めるという方向に舵を切りました。そうなんです。スーパーで特売品のみを買うべく、折込チラシを目を皿のようにして眺めても、変わる結果は月々で数百円～数千円。ならば、その時間と労力を収入増のために使おうじゃないか！と考えを改めたのでした。そして、手始めにFXを始め、その後不動産投資にたどり着いたというわけです。固定費の削減というものは、明らかなムダを省くのはもちろん必要ですが、売上増のチャンスの芽を摘んでまでやるべきことではないと考えられます。固定費の削減が売上に、そして残る利益に最終的にどう影響するのか？を考えておくことが重要だということですね。さーて、来週の素麺日曜劇場は、会計関連の新ネタをお送りする予定です。来週もまた、見てくださいね～！

2009年05月17日

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節約の精神も限界アリ!?～変動費と固定費（その１）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。本日のお題は「節約の精神も限界アリ!?　～変動費と固定費（その１）」でございます。夏野家ももともとは節約家族。経費を減らすということにかけては昔から血マナコになって取り組んでまいりました。しかし、不動産投資を始めてからというもの、経費の絶対額が減ればそれでいいというワケじゃないと考え始めました。「利益がいくら残るか？」それが一番大事～　by大○MANブラザーズバンド（知ってる方、挙手願います）なのです。それでは、利益を増やすにはどうすればいいか？簡単に言ってしまえば、・売上を増やし、・経費を減らす。これで利益は増えます。大家業において、売上を増やすとはつまり賃貸収入を増やすということです。そのノウハウについては既にいろんなところで語られておりますので今回は特に触れません。では、経費を減らすということについてですが、経費は、売上との関係性で大きく2種類に分けられます。・売上が増えればそれに伴って増える変動費・売上の額にかかわらず一定額がかかる固定費本日は、変動費について見ていくこととします。大家業でいうところの変動費としては、管理会社に支払う管理委託料が最も代表的なところでしょう。管理委託料＝月額賃料等×一定の割合(%)という場合がほとんどだと思います。また、所有戸数が増える＝売上が増えるという観点から言えば、・空室のリフォーム費用・客付けで不動産業者さんに支払う費用といったところも、変動費の一種と言えます。ある程度の確率で空室というのは発生しますので、例えばリフォーム費用について式で簡単に表すとリフォーム費用　＝所有戸数×空室発生確率×業者さんへの1室あたり発注価格となるからです。さて、変動費というのは売上が増えれば増えてしまうのは避けられないわけですが、利益をより増やすために大家さんが考えられることは、売上以外の要素の部分をいかに小さくして、変動費の増加幅を小さくするか、ということです。管理委託料を下げようと思ったら、先の数式から考えると「一定の割合(%)」の部分に手をつけることになります。（いろいろ交渉事が必要になりそうですが^^;）また、リフォーム費用の総額を下げるには、空室の発生確率を下げるか、業者さんへの発注価格を抑えるか、ということを考えることになります。どの要素から手を付けるのが優先か？どの要素なら手を付けるのが可能か？というのを考え、前述の式に当てはめると、変動費の増加幅がどれくらい抑えられるかが見えてくると思います。変動費は売上連動。なので、絶対額が増えるのは悪ではありません。いかに連動する要素を小さくするか？それを考えることで、利益の増加につながるのです。さーて、来週の素麺日曜劇場は、今週の続きの経費シリーズ、固定費についてお話ししたいと思います。来週もまた、見てくださいね～！

2009年05月10日

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お休み期間はどれくらい？～空室期間と稼働率

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。激務もそろそろ峠を越すかと思っておりますが、 3月決算法人の経理マンの宿命としてGWの予定が立てられないという状況であります。もっとも、どこに行っても人の多いGWはたとえ休みでもきっと引きこもってますがね…。さて、今週のテーマは先週の続き。「お休み期間は何ヶ月？～空室期間と稼働率」をお送りします。稼働率を考える上で、単純に空室数を考えるだけでなく、その空室が賃料収入全体に占めるインパクトも考慮しないと1室空いただけでパニックになることも…というのが先週の内容でした。空室というのは大家をやっていれば避けては通れないもの。空いてしまうのは仕方ないとして、大事なのはその後、どのくらいの期間で次の入居者が決まるのか？ということです。空室の期間が長ければ長いほど、本来入るはずの収益が入らない機会損失の額は大きくなっていきます。賃料50,000円の部屋が空くと、半月空室で25,000円1ヶ月空室で50,000円3ヶ月空室で150,000円半年空室で300,000円1年間空室で600,000円の機会損失が発生します。これが1室50,000円×6室のアパートの1室だとすると、年間想定賃料収入は360万円。稼働率を、1年間という期間で本来入るべき収益のうち何%が実際に入ったのか？という観点から見ると、他の部屋が全部埋まっていたとして、半月空室で99.3%1ヶ月空室で98.6%3ヶ月空室で95.8%半年空室で91.7%1年間空室で83.3%と、当然のことながら空室期間が長いほどどんどん傷口が広がっていくのです。こうなると、融資を引いて物件を購入した場合、最初の数ヶ月は持ち出しで持ち堪えられるとしても、どこかで持ち堪えられなくなるタイミングが来るおそれがあります。なので、もし物件の購入を検討する機会があれば、この物件、1室空いたらどのくらいの期間で次の入居者を決められるだろうか？という観点からも見るのがよいと思われます。物件を購入する際には（特に融資を使う場合）、部屋（区画）別の賃料の額のバラツキと空いたときにどのくらいの期間で埋まるかを考慮して、年間稼働率最低何%以上を確保しなければならないかをしっかり押さえた上で、・賃料の競争力・間取り・地域特性・時期・管理会社をはじめとする不動産業者の客付け力などといった空室が埋まる諸条件をどれくらいその物件が持ち合わせているかを調べて、その最低稼働率を確実にクリアできる物件であることを確かめる必要があるといえます。さーて、来週の素麺日曜劇場は、世間はGWということで、何か小ネタ系の話題を鋭意検討中でございます。来週もまた、見てくださいね～！

2009年04月26日

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その物件は働き者!?～レントロールと稼働率

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。実質3週間ぶりのご無沙汰です。激務は思考能力を低下させます。でも、逆にブログを書くことで頭を回転させよう！と思い立ち、久しぶりに数字のお話を書いてまいります。経理の仕事というもの、いつも数字との暗闘を強いられるわけですが、戦うべき数字の1つとして「率」というものがあります。自己資本比率、売上高経常利益率、労働分配率…とまあいろいろあるわけですが、本日は大家さんにとって死活問題の率、「稼働率」について書いてみたいと思います。物件がどれだけ働いてくれているかを測る稼働率。大家たるもの、所有物件は常に稼働率100%でありたいものですが、現実的には最悪のことも考えておかねばなりません。最悪どこまで稼働率が下がっても持ちこたえられるのか？という観点です。これを考えるときに欠かせないツール、それがレントロールです。購入前には紙に穴が開くほど目を通します。例えばこんな物件の紹介があったとします。RC造4階建マンション価格　1億円全10室(2LDK×9、店舗×1)年収1,200万円、満室時想定利回り12%現在1室空き単純な稼働率で考えれば、10室中で空室1なので90%稼動というわけですが、ここで興味があったら必ずレントロールチェック！です。するとこんなふうになっていたりします。・2LDKは全室月額賃料8万円で全室入居・店舗が1F全部を占めていて想定月額賃料28万円　そして現在空きとなると、現況利回りは8万円×9室×12ヶ月÷1億円＝8.64%にしかなりません。そして、想定年収をベースとした稼働率、という考え方をすると、現況では8万円×9室×12ヶ月÷1,200万円＝72%ということになります。結局、賃料総額に占める店舗のインパクトが大きいため、単純な室数ベースの稼働率と年収ベースの稼働率との差が開いてしまうわけです。これを前提に、・店舗が埋まらなくても収支が回るのか・今後店舗を埋めて、それを維持していくことができるのか・店舗が埋まる前に居室が空いたらどうなるのか・そもそも店舗の賃料設定も妥当なのかといったことを再検討する必要が出てきます。率というのは必要な前提条件を固めた上で計算してはじめて自分にとって必要な数字が出てくるのです。さて、稼働率を考える上では他にも検討に値する軸があります。それが時間軸です。このテーマは来週書きたいと思います。激務でへばってなければですが^^; 来週もまた、見てくださいね～！

2009年04月19日

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3月は何かとご入用～退去のもう一つの恐怖

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。さっそく、今週のテーマ「3月は何かとご入用～退去のもう一つの恐怖」に入っちゃいます。 3月は入退去のピーク。夏野家所有物件でも動きがありそうなので目を光らせております。退去があるようなら、早急に手を打って空室期間をできるだけ短くしたいもの。この「空室の恐怖」が1つ目の恐怖。もう1つの恐怖とは…退去があると、必ず行わなければならないのが敷金の精算。最近は敷金から原状回復費を負担していただくのもいろいろと議論があるようですが…それはともかく、敷金精算というのは会計上、損益の計算と実際の現金の動きとが入り組んでわかりづらいものとなっています。それでは、例を挙げて見てみましょう。例．3月22日退去の入居者様に関する情報A.月額賃料70,000円B.入居時に受領した敷金は140,000円、礼金は70,000円C.2月末に3月分として70,000円入金済みD.退去立会いの結果、入居者様負担の原状回復費は　30,000円で確定E.リフォーム代は総額で65,000円となったと、退去時敷金精算にはいろんな要素が登場するので一瞬混乱してしまいますが、ここは1つずつヒモ解いていきます。１．賃料精算まずは賃料の過不足を精算します。2月末に70,000円の入金がありましたが、これは1か月分(31日間)の賃料なので、日割計算します。70,000×22/31=49,677円　＜損益計算＞　49,677円が3月分の売上となります。　一方、残金20,323円は一時的な過入金なので、　収益にも費用にもなりません。　＜現金の動き＞　残金20,323円を入居者様にお返しします。２．原状回復費精算大家が負担すべきリフォーム代35,000円は大家の費用となります。一方、入居者様の責任による原状回復費30,000円は入居者様に請求しますので、大家の費用という扱いにはなりません。通常、預かった敷金の中から支払うわけですが、入居者様から預かったお金の中から、入居者様負担の費用を支払うわけですから、大家の側では収益も費用も発生しないことになります。ということで、　＜損益計算＞　大家負担リフォーム代35,000円のみが費用扱いです。　＜現金の動き＞　入居者様には、預かった敷金から入居者負担原状回復費を　差し引いた、140,000-30,000=110,000円　を返金します。　また、リフォーム業者に65,000円を支払います。３．その他礼金は、最初の入居の時点で売上となってしまうので、退去時には考慮する必要はありません。４．まとめ以上をまとめますと、 3月の損益は売上　49,677円費用　35,000円利益　14,677円現金の動きは、・入居者様にお返しする金額　20,323+110,000=130,323円のマイナス・リフォーム業者に支払う金額　65,000円のマイナスとなりますので、合計195,323円のマイナスのキャッシュフローとなります。そうです！損益計算でプラスなのに、キャッシュフローはマイナスという恐怖の逆転現象が起こり得るのです。これに備えて、入退去のハイシーズンにはある程度の現金を確保しておくのが必要だと考えられます。不動産賃貸経営では、こうした季節的な要因を含めた資金繰りが非常に重要だということを改めて考えさせられます。さーて、来週の素麺日曜劇場は、素麺身の上話をお送りする予定です。来週もまた、見てくださいね～！

2009年03月08日

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納税額が変わる!?発生主義会計の効能

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。妻ひまわりが、ハンドルネームCASHFLOWF101こと、加藤ひろゆき先生の3冊目の本「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」の第8章、「全国の洗練された　不動産投資家が書く　激安投資実践手記」に登場することになりました。昨日、CASHFLOW101先生よりその第8章のゲラが送られてきました。これは全国各地の工作員投資家の皆様の、熱い思いが伝わってくる逸品！であります。が、妙にくすぐったい感じがする。なぜだ!? ひまわりの文章が優等生化しているからだ！！！まだ読んでいない皆様に先に伝えておくが、ひまわりの文章は決してあんなにお上品ではナイ。（普段のひまわりの文例はコチラ）どうもおフザケが過ぎて、ブッ飛んだ部分をそっくりそのまま編集さんにカットされたようです。とまあ、夏野家のことはともかく、全国津々浦々の不動産投資家の方々がどういう思いで、どういうふうに不動産投資を進めているのか、本当に勉強になります。そして、CASHFLOW101先生の本編では今回、どんな不動産漫談が繰り広げられるのか!?楽しみであります。加藤ひろゆき著「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」2009.3.10発売！COMING SOON！さて、本日の本題に入ります。皆様、確定申告はお済みでしょうか？もうお済みの方も多いかと思われますが、本日は夏野家でも実際にあった、発生主義会計の効能についてお話したいと思います。発生主義とは、収益や費用の源となる事実が発生した時点で（代金の受渡しには関係なく）収益や費用を計上するという意味の会計用語であります。（拙ブログ2008年4月13日付エントリー参照）これに基づくと、一般的には、翌月分賃料を当月末までに入金する契約となっていると、入金があったかどうかにかかわらず、当月には売上が計上されずに、翌月に売上が計上されることになります。例を挙げますと、1月分賃料を12月末までに入金する契約となっていると、12月末までに入金が全額あったとしても、1月に売上が計上されるということになります。さて、この会計処理の効果が最も現れるのが、物件を購入した年です。夏野家は2008年11月に物件を購入しました。この場合、2008年中に入金されるのは・2008年11月分賃料（売主様と清算）・2008年12月分賃料・2009年1月分賃料となります。これに対して、先ほどの発生主義の考え方を当てはめると、2008年中に売上が上がるのは・2008年11月分・2008年12月分の2か月分となります。つまり、3か月分の入金があるのに2か月分の売上しか上がらないのです。これで例えば月額賃料30万円だとすると、課税所得（税金を課される利益の額）が（単純計算で）30万円減ることとなります。これに税率をかけたものが税金として持っていかれるので、税率30%なら9万円税率40%なら12万円税率50%なら15万円も納税額が減るのです！ただし！物件を売った年はその逆で、例えば8月末に売ったとすると、入金は1月～7月の7か月分なのに、売上は1月～8月の8か月分計上されます。要するに、1か月分課税所得が増えて納税額も増えるわけです。結局は売上が上がるタイミングが前か後か？という問題だということですが、・最初で課税されなければその分の現金が　減らずに済み、売るまでは有効活用できる・買った年は支出が多いので税金を減らす方がいいし、　売った年は収入が入るので税金の支出をカバーしやすいと、資金繰り上は望ましい結果となります。なお、売上計上の考え方としては入金されるべきタイミングに売上計上する、という考え方もあります。（12月入金1月分賃料の売上計上を12月にしてしまう考え方）入金中心で考えるならこの方がパッと見ではわかりやすいかもしれません。ただこの場合には、買った年の売上が入金より少なく売った年の売上が入金より多くなる、ということは起こりません。どちらの考え方を採用してもOKなのですが、一度採用したらその考え方を継続することが必要です。どちらを採用するかは、税理士さん等とよくご相談することをオススメいたします。さーて、来週の素麺日曜劇場は、3月といえば入退去シーズン。それにまつわるお話を書きたいと思っています。来週もまた、見てくださいね～！

2009年03月01日

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迫り来る「継続企業の前提に疑義」の恐怖！

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。先週の税理士先生との打合せをもとに確定申告書を作っておりますが…なかなか前に進みません。皆様、一緒に頑張りましょう！さて、今週のテーマは「迫り来る『継続企業の前提に疑義』の恐怖！」というタイトルでお送りします。この用語自体、株取引をしている人くらいしかご存じないかもしれませんが、不動産投資を継続的に行っていくことはまさに事業ですから、考え方そのものは知っておいても損はないかと思います。では、『継続企業の前提に疑義』とは何か？を簡単にご説明いたしますと… 会計というのは、企業が継続して事業を行っていくことを前提に処理をしていきます。減価償却費の計上やら、一部の費用の繰延処理なども、企業が継続していくからこその処理方法です。これが会計における「継続企業の前提（going concern）」というものです。これに疑義が生じている、というのだからつまり、その企業が今後事業を継続できなくなるんじゃないか？という疑いを持たせている状態、ということになります。それでは具体的にどんな状態になると疑義が生じるのか？というと、代表的なものとしては・何年も連続しての赤字・借入金などの負債が期限までに返済できないといった状態が挙げられます。 ↓その他の例など、詳しくはこちらで（あずさ監査法人のHP）http://www.azsa.or.jp/b_info/acn/20021115/acn_20021115_2.html 監査法人に監査を依頼している企業（上場企業はすべて）は「継続企業の前提に疑義」の状態になると、決算書に「疑義が生じている旨」や「その解消策」などを書かなければなりません。自分の決算書で、自分の経営状態がマズイことを自白しなければならないわけですから、これはキツイ。「絶対にそんなこと書きたくない！　どうしても書かなきゃいけないなら　お前らがクビだ！」と言って監査法人を変更した企業さえあります（どことは言いませんが）。そんなことした時点でバレバレな気もしますが…。不動産業の会社も昨年から今年にかけて、決算書にこの疑義の記載をした企業が数多くあります。不動産業の場合、継続企業の前提に疑義が生じるのは大抵、借入金などの負債が期限までに返済できないというパターン。お金を借りる（1～2年程度の短期で）↓不動産を買う↓金融危機↓不動産を売ろうとするも買い手がつかない↓返済期限到来これが積み重なって、手持ちキャッシュと入ってくる見込のキャッシュで返済が困難な状態になるとおたく、事業継続難しいかもよ？と決算書に強制的に書かれてしまうわけです。しかし、これを書かれるとさらに負のスパイラルにはまり込んでいきます。継続企業の前提に疑義↓信用低下↓金融機関からの融資困難、取引先も及び腰に↓ますます事業継続が困難に不動産業は特に、銀行の融資あってこそ成り立つ商売。ただ、転売目的で不動産という流動性の低い商品を短期の融資で買う、ミスマッチ状態で商売していたので、こういった情勢になって退路を失い、事業継続が困難になってしまっているわけです。一方、私達個人不動産投資家としては、監査をわざわざ行っている方はそんなにいらっしゃらないでしょうが、この「継続企業の前提」の考え方で状況を見ることは必要だと思います。・ちゃんと黒字を出していけるのか？・キャッシュフローはプラスでいけるのか？・借入金は返済していけるのか？といったポイントについて、単年度だけでなく今後も問題なく継続していけるのか、シミュレーションなどしてみるのも良いと思います。また、「継続企業の前提に疑義」のポイントとして・主要な取引先がなくなったというのもあったりします。大家業なら、大型の入居者が退去しても事業を継続していけるのか？という観点からも見る必要があるということですね。まもなく3月。本決算の決算書でこの疑義がつく企業は相当数にのぼると思います。決算書は上場企業なら公開されますので、「どういうことで経営は行き詰るのか？」「行き詰った経営の打開策は何か？」といったことを決算書を見ながら学んでいくのもアリかもしれません。さーて、来週の素麺日曜劇場は、テーマ未定の会計ネタをお送りいたします。来週もまた、見てくださいね～！

2009年02月08日

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いざ！確定申告！～納税と融資の狭間で

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 2009年も2月に入りました。2月といえば、プロ野球キャンプスタート！…もそうなんですが、そろそろ確定申告に向けて動き出さなければならない時期であります。本日は確定申告を控えまして、夏野家の顧問税理士の先生との打合せを行いました。そこでのお話を中心に、今週は「いざ！確定申告！～納税と融資の狭間で」というタイトルで、確定申告にまつわるお話をしていきたいと思います。夏野家が不動産所得の申告を行うのはこれが2回目。今までさんざん突っ走ってきたのでもっと申告しているような気分になっていましたが、まだまだ初体験のことが盛り沢山。まして今年は初めての1棟もの物件を含んだ申告ということもあって、税理士先生と二人三脚で進めていく必要があります。さて、今回の確定申告について、夏野家が気にしているのが融資と節税の関係について。税金対策はもちろん必要である一方、税金対策のために課税所得を小さくすると、銀行が融資評価の際に評価を下げることがあるという話を聞いたことがあります。このあたりについて、金融機関ともいくつか懇意にしている顧問税理士先生の見解を伺いました。すると… 「結局は銀行とその担当者の　ヤル気次第なんですよね」とのこと。曰く、税金対策としてここをこうしているけれども実際はこうなるから返済には問題は起こりません、という説明を銀行に対して行う必要がある。が、そもそもヤル気のない銀行or担当者は課税所得が規定に満たなければその時点でハイ、消えた！（なる○ど！ザ・ワールドの愛○欽也風味）となってしまう。税金対策で課税所得を小さくする場合にはそういう対応をする銀行or担当者が存在することを頭に入れておかなければならない。ということです。融資を引くことと節税は両立しないと先輩投資家の方から伺ったことがありますが、本当に両者のバランスには頭を悩ませます。もっとも、夏野素麺個人的には税金を納めることそのものが嫌いというわけではありません。しかし世間にはどうしても税金を納めるのが嫌いという方もいらっしゃるようです。課税所得が出ると、その分を何かに使って経費に落として課税所得を必ずゼロ以下にする、という徹底した納税拒否の方の話も聞いたことがあります。その「何か」が収益向上のための投資ならともかく、いわゆる浪費の類だそうで…。同じキャッシュアウトなら、課税所得出して税金を納めた方が少なく済むのでは？と思うのですが、恐らく税金を納めることそのものにアレルギーがあるのでしょう。納税も融資も、自分の事業の維持＆拡大に最もつながる形を考えて実施することが重要ですね～。その他、顧問税理士先生とは・キャッチコピーとマーケティングと士業について・新興不動産業者の連鎖倒産の本当の理由は？・税理士先生の労働実態といったお話をして本日の打合せはお開きとなりました。 1日、いい頭の体操となりました。さーて、来週の素麺日曜劇場は、会計に関する時事ネタ「『継続企業の前提に疑義』の恐怖！」の1本を予定しています。来週もまた、見てくださいね～！

2009年02月01日

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顧問税理士先生と話してみた

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。今週のテーマですが、予告した時事ネタ…と言っても夏野家の時事ネタとなっております。お題は、「顧問税理士先生と話してみた」です。妻・ひまわりのブログにて、ひまわりが社長になった！という話題が出ておりますが、その法人の顧問税理士の先生と面会してまいりました。なんと社長ひまわりも大きなお腹で参戦であります。「社長が行かなくてどうするの!?」と大変な張り切りよう。止めようもありません。私素麺はこれまで、一般企業の経理ばかりやっておりましたので、個人向けの税務の話を税理士の方とする機会があまりありませんでした。なので、知的好奇心をくすぐられるとても充実した時間となりました。中でも、我々個人大家の興味を引くポイントが、「何が、どこまで経費として認められるのか？」というところ。自分としての考えはある程度持ちつつも、一度きちんと専門家と話をしてみたいと思っておりました。そして、最初に返ってきたのは意外な返答でした。「世の中の90%以上の大家さんは、　管理費と保険料くらいしか経費にしていませんよ」 ( ﾟдﾟ)　へ？「それ以外の経費の資料を出してくるのは　セミナーに出たりしている　熱心な大家さんだけですね。」そ、そうなのか…。世の中には他にも認められる経費があるというのに…。もちろん、認められる経費の資料をこちらが提出すればきちんと申告してくれるそうです。税理士の側からもある程度はその話をするものの、最終的には資料を出さない大家がほとんど。おそらく、「なんか怖い」とか「面倒」とかが理由なのでしょう。でも、どこまで認められるかを自分で勉強すれば、そのような感覚は乗り越えられると思います。以前当ブログでも話題にした、専門家と話すときは引出しを多く持つことが重要ということを、改めて実感しました。（2008/5/18エントリー「税理士と不動産投資」をご参照ください。）他にも、・物件購入時の土地建物割合の合理的な決め方・設立時の各種届出書について・保険の話などについて、有意義なお話を伺うことができました。今回、税理士先生と話してみて感じたのは、引出しを多く持つことの大切さと同時に、大家が未来予想図をしっかり描いていることがさらに重要だということです。次の年に、物件を買うのか？売るのか？によって、税務上提出しなければいけない届出書の種類なども変わってくることが多々あります。翌年度が始まる前に出さなければならない届出書もあるのですから、なかなか緊張感溢れております。もちろん、本当に買えるのか？売れるのか？はやってみなければわかりませんが、その方針だけは決めておかないと後々トラブルの元になります。大家の方針が決まっていない↓翌年の方針を聞かれ、なんとなくで答える↓なんとなくで答えた方針どおりにいかず、結果として税務上不利になった↓「お前のせいで不利になっただろうが」という血みどろの戦いが業界内ではよくあるようです。方針さえきちっと固まっていれば、・その上で採用できる選択肢・それぞれの選択肢のメリットとデメリットについて、優秀な税理士であれば話をしてくれるはずです。逆に、方針をしっかり話しても要領を得ない答えしか返ってこない税理士は今後について慎重な検討が必要かもしれません。かの有名なロバート・キヨサキ氏も、専門家の力を活用せよ！とおっしゃっております。そのためには、まず大家が・よく勉強し、引出しを多く持つこと・未来予想図をしっかり描くことを肝に銘じる必要がありますね。さーて、来週の素麺日曜劇場は、テーマ未定ですので、楽しみにお待ちください。来週もまた、見てくださいね～！

2008年09月14日

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この数字、あんまり期待しないでね！～財務諸表の歩き方（その７）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。そうこうしている間に9月突入です。妻・ひまわりと進めている出産前に物件取得！プロジェクトも、いよいよ期限が迫ってまいりました。こればっかりは焦ればいいってものでもないんで淡々・粛々と進めておりますが、家族会議を中断することなく進められる環境のうちにやはり取得しておきたいというのが正直な心境であります。さて、今週のテーマは「この数字、あんまり期待しないでね！　～財務諸表の歩き方（その７）」ということで、損益計算書（P/L）の特別損益の部と税金等のお話をしたいと思います。まずは特別損益の部です。特別利益は要するに、「ここに載ってる利益は毎年出るわけじゃなくて　今年たまたま上がっただけだからね！　毎年出ると期待されても困るんだからね！」という性質の利益であり、特別損失は「ここに載ってる損失は今年たまたま　出ちゃっただけだからね！　毎年出ると思ってうちの会社の評価を　下げないでね！」という性質の損失です。なので、「子会社整理損失」などといったあまり目にしたことのない勘定科目が載ったりします。その中で、「固定資産売却益」「固定資産売却損」という科目も特別損益の科目なのですが、なぜ固定資産の売却が特別損益??という疑問を持たれる方もいるかと思います。これは、一般の企業は固定資産を設備投資として買うため、そもそも売却を前提としていないということが基本的な考え方としてあります。売却するつもりがないから、売却で出た損益は特別損益というわけです。ただし、不動産を○年賃貸経営したら売却、と最初から計画して購入した場合には、固定資産の売却に関して営業損益の部に載せることを求められることもあったりします。（そこまでマニアックな話は上場企業など以外では　実務上無縁な話ではありますが）ちなみに、固定資産を廃棄した場合も「固定資産除却損」という科目で特別損益に記載されます。私見ですが、これに関しては本業の活動で使ったものの処分なのだから営業費用でいいのでは？と思ったりしてます。形あるものはいずれ壊れるわけですし…。ただ、一応これに関しても廃棄することを前提として取得したわけではないという考え方に基づいたもので、いろんな会社の財務諸表を比較可能にするためのルールであると割り切っております。そして、この特別損益を加減算して出てくるのが税引前当期純利益です。ここから「税」を引くわけですが、この「税」に含まれるのはあくまで、法人税（個人の場合所得税）・住民税・事業税といった、利益の額によって納税額が変わる税金のみです。不動産取得税・固定資産税及び都市計画税、印紙税といった税金は一般的には「租税公課」という科目で、営業費用の部に記載されます。（法人税などの計算上ももちろん損金計上できます）つまり、税引前当期純利益が出てこないと税額が決まらない！という性質の税金が、この段で登場すると理解するとよいと思います。そして、その法人税等を差し引くと当期純利益の一丁上がり！となるわけです。ここまで7回にわたってお話ししました「財務諸表の歩き方」シリーズ、ベースとなっているのは、上場企業など他者との比較が必要な場合の財務諸表の作成方法です。このような考え方に基づいていることを頭の片隅に置いて、公開されている上場企業の財務諸表を見てみると、新しく何かに気づくことがあるかもしれません。また、あえて自分の財務諸表も公開されている財務諸表と同じ基準で作ってみると、自分の強み・弱みが明らかになるかもしれません。（私もやってみたりしてます）さーて、来週の素麺日曜劇場は、テーマ未定！ですが何か時事ネタ関連のテーマにしたいと考えております。来週もまた、見てくださいね～！

2008年09月07日

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本業以外と言われても大事なんです～財務諸表の歩き方（その６）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。いよいよ8月から9月に突入ですね～。夏休み最終日といえば… 実は夏野素麺、夏休みの宿題でどうしても苦手なものがありました。それは読書感想文。これだけは、小学校6年間中5回という高確率で最終日まで残していました。何せ夏野素麺、子供の頃は大の読書嫌い。というより、鉄道（低学年時）や野球（高学年時）の書籍ならかじりつくように読むのに、学校から求められる物語・小説などの類にはまったくと言っていいほど興味を示さなかったため、最後はあらすじ書き写して提出しておりました。今だったら、金持ち父さんシリーズ読んで感想文書いちゃいそうなんですがどうなんでしょうか？先生に「こいつはホリ○モンでも目指してるのか!?」とか思われちゃいますかね…。さて、今週のテーマは「本業以外と言われても大事なんです　～財務諸表の歩き方（その６）」ということで、損益計算書（P/L）の営業外損益のお話をしたいと思います。※特別損益は長くなってしまったので次回のトピックにしたいと思います。営業外損益の項目に記載される勘定科目は、本業以外の活動から上がる収益と費用となります。主なものとしては収益科目…受取利息、保険金収入費用科目…支払利息、融資手数料といったところがあります。 …と、ちょっと待ってください。支払利息が本業以外ってどうゆうことですか?? そうなんです。私も不動産投資をするようになってからどーも違和感を覚えているのですが、支払利息は営業外費用に分類されます。これは、一般の企業としては資金調達のコストは事業そのもののコストとは別物と考え、あくまで営業費用では事業そのもののコストだけを計上していくという考え方によります。ただ、不動産賃貸経営をしている方のほとんどにとっては、その考え方はかえってわかりにくいものだと思います。不動産を入手するにあたって、融資は大抵不可欠なもので、それに伴って運営中は利息の支出があるのも当然。したがって、支払利息の額も見て事業を運営していかなければならないわけで、本業と支払利息は切っても切れない関係です。とはいえ、このように支払利息を営業外費用とするのはあくまでも様々な事業・企業を並べて見るためのルールにすぎません。不動産を扱う上では借入金が不可欠ではありますが、世の中のその他の事業においては借入があまり必要のない業種もあるので、それらを並べて見るために共通のルールが必要だったというわけです。そして、営業外損益を加減算して残った利益が経常利益です。営業活動・財務活動といった通常の活動の総合結果として算出される利益という意味合いがあり、企業の実力を示すとも言われます。だから、企業を比較する上では「経常利益を見よ！」とよく言われるわけです。（就職活動の頃の私にはよくわからなかったところです）とまあ、他者と比較できることが重要な財務諸表ではこのような順序に基づいて作成することが必要ですが、自分の経営状態を把握する上では支払利息を本業のコストに加えた表にするなどの工夫をして、自分に必要な財務諸表を作成するのが良いと思います。ただ、公開されている財務諸表を見たりするときにはこのような考え方がベースになっているということを頭の片隅に置いておくと、新しい発見があるかもしれません。さーて、来週の素麺日曜劇場は、「この数字、あんまり期待しないでね！　～財務諸表の歩き方（その７）」シリーズ最終回、特別損益の部その他についてのお話です。来週もまた、見てくださいね～！

2008年08月31日

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本業はもうかりまっか？～財務諸表の歩き方（その５）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。実はあまり今回のオリンピックには興味がなくほとんど見ていなかったのですが、生粋の野球ヲタとしては野球だけは見ずにはいられませんでした。正直、首脳陣・選手の人選から全く期待はしていなかったのですが…もう予想通りすぎて生粋の野球ヲタとしては「父ちゃん情けなくて涙出てくらぁ！」（あば○はっちゃく風味）な気分でした。いっそ別ブログでも立ち上げてこの思いをぶちまけたいところですが、野球だけでブログを継続する自信もないので野球オンチの妊婦妻とお腹の子に思いを伝えております。（胎教に良くない!?）ある意味、妻が野球知らなくてよかったかもしれません。夫婦で鬱になりかねませんから…。切り替えていきます。　（←原監督の口グセ）さて、今週のテーマは「本業はもうかりまっか？　～財務諸表の歩き方（その５）」今回からはいよいよ損益計算書（P/L）のお話です。まずは損益計算書って何？ということですが…どのような収益がいくら上がり、そのためにどのような費用がいくら必要だったかを集計して、最終的に残った利益がいくらなのかを計算する財務諸表です。言ってみれば、売上高がどんな費用を通して最終的な利益として残ったのか、その内訳を見ることができる表というわけです。P/Lは、大きく・営業損益の部・営業外損益の部・特別損益の部に分けられます。今回はその中で、営業損益の部について書いていくことにします。営業損益の部の登場人物は、大きくいうと収益科目…売上高費用科目…売上原価、販売費及び一般管理費（販管費）です。売上高については、詳しく書く必要もないかもしれませんが、要は事業として手がけている活動から上がった収益の金額です。大家さんであれば不動産賃貸収入、売却まで考えて営んでいるなら売却収入も売上高となります。むしろポイントは費用科目。売上原価は、売上に直接関連のある費用の金額です。大家さんだと、委託管理費、修繕費などがそれにあたるでしょう。賃貸物件の減価償却費も、実際の支出はありませんがP/L上はこの金額に含まれると言えます。なお、売上高から売上原価を差し引いた金額が売上総利益（いわゆる粗利益）と呼ばれます。一方、販管費は、売上には直接関係ないものの、事業を続ける上で必要となる費用の金額です。代表的なものとしては、従業員の給与、法人の事務所の家賃・水道光熱費といったところです。粗利益から販管費を差し引いた金額が営業利益と呼ばれ、営業活動全般でどのくらいの利益が出たかを測る目安となります。と、ざっくりと言ってしまえば簡単そうではあるのですが、意外と「売上原価」と「販売費及び一般管理費」の切り分けが微妙だったりします。例えば、管理業者さんに手土産を持っていった場合、その費用は「その業者さんに依頼している物件の売上原価」？それとも「売上に直結するわけでないので販管費」？正直、どちらに分類しても、・営業利益には影響がない・税務上も大きな問題にはならないということで、あまり気にしすぎる必要もないかとは思いますが…。とはいえ、不動産賃貸業の実績管理をするのであれば、微妙なものについては「この場合はこういう処理をする」とルールを決めてP/Lを作ると良いと思います。損益計算書は、経営状態の把握に必要なツール。だからこそ、以前の状況との比較が容易にできるようにし、どの収益・費用がどのくらい増減したかが一目瞭然となるよう、継続的に同じ基準で作るのが大事になります。ところで、物件の運営費用として欠かせないのが融資を引いた場合の支払利息。これはどこに表されるの？という疑問については、次回詳しく書いてまいります。さーて、来週の素麺日曜劇場は、「本業以外と言われても大事なんです　～財務諸表の歩き方（その６）」営業外損益・特別損益の部についてのお話です。来週もまた、見てくださいね～！

2008年08月24日

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投資成績の通知表～財務諸表の歩き方（その４）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 4回前に、とあるマンションデベの民事再生法適用申請を取っ掛かりに記事を書かせていただいたと思ったら、またしてもマンションデベの、さらに大規模な民事再生法案件が出てきてしまいました↓http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080813-00000382-reu-bus_all正直、まだまだ続きそうなこの状況。あまり不動産関連の倒産が続くと、我々個人不動産投資家の活動にも大きな影響が出ると思われます。特に融資付けの場面では、不動産に対する融資そのものが難しくなることが予想されます。この場面をどう乗り越えていくか!?個人不動産投資家の知恵が試されているのかもしれません…。さて、今週のテーマです。「投資成績の通知表　～財務諸表の歩き方（その４）」今回は貸借対照表の「純資産の部」についてお話ししたいと思います。この「純資産の部」、つい２～３年前まで「資本の部」という名称で通っておりましたが、会計基準の変更によってこの名称になっております。少し前に会計の勉強をされた方にとっては「資本の部」のほうがなじみがあるかもしれませんね。私もつい「資本の部」と書いてしまうことがあります。純資産の部が何を表すか？と言いますと、貸借対照表における考え方では、「左側（借方）の資産のうち、自己資金の投入で手に入れたものがいくらか」を表します。なので、不動産賃貸業にせよ何の事業にせよ、事業を始めた段階の貸借対照表に表される純資産の部は、事業を始めるにあたって投入した自己資金の額を表します。当然、自己資金投入なので、負債と違って事業継続中に返済しなければならない義務はありません。下は自己資金100、借金100で事業を開始した場合の開始時のB/Sです。さて、この状態から1年を経過。順調に運営することができ、10の利益が出ました。この10の利益が、どのような収入からどのような費用を差し引いた結果生まれたのか、その計算を表したのが次回以降お話ししたいと思っている損益計算書（P/L）なのですが…P/Lで計算した結果として算出された利益10は、B/S上に表されます。どのように表されるか？と言いますと、・利益が10出ていれば、当然　「お金またはお金に換えられるもの」　である資産の部が10増えている　→借方・資産の部10増加・この利益は、自己資金として事業に　再投資できるもの　→貸方・純資産の部10増加という具合です。さて、利益が出ていればいいのですが、1年の運営の結果10の損失が出てしまったらどうなるか？と言いますと、利益が出ている場合の逆となります。・損失が10出ていれば、当然　「お金またはお金に換えられるもの」　である資産の部が10減っている　→借方・資産の部10減少・この損失は、投資した自己資金を　減らす結果となった　→貸方・純資産の部10減少これを繰り返していると、・資産の部と純資産の部の比率である自己資本比率の低下・純資産の部が損失で食いつぶされ、資産の部＜負債の部となる　→債務超過と症状は悪化していきます。もっとも、債務超過即倒産というわけではありません。負債の弁済期間が長期にわたっている場合には、その間に時間稼ぎをして手持ち資産で利益を出し、負債の弁済に間に合わせるという形で命拾いをすることも可能です。ただ、債務超過中は金融機関、取引先の信用は得られませんが…。結局のところ、純資産の部というのは、いくらを当初自己資金として投入し、その結果いくらの利益を出して自己資金を増加させたか、またはいくらの損失を出して自己資金を減少させたかを表す、投資成績の通知表だというわけです。複数物件、複数事業を抱えている場合にはそれぞれのB/Sを作って純資産の部の状況を調べて、それぞれの物件・事業の投資効率を考えてみるのも今後の投資方針を考える上では良いかもしれません。さーて、来週の素麺日曜劇場は、「本業はもうかりまっか？　～財務諸表の歩き方（その５）」いよいよ損益計算書のお話に入りまして、営業損益の部について書きたいと思います。来週もまた、見てくださいね～！

2008年08月17日

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お隣さんとの相性が大事！～財務諸表の歩き方（その３）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。ここのところ毎週のように夏バテ気味と泣き言を申し上げておりましたが、それもそのはず、昨日まで東京は29日連続の真夏日だったんですね～。今日はうってかわって過ごしやすい日。でもいつもの調子で冷房をかけていたら体調不良に陥ってしまいました。しばらく横になったら復活しましたが。夏バテ対策、皆様何か妙案がありましたらぜひご教示くださいませm(_ _)m さて、今週のテーマは「お隣さんとの相性が大事！　～財務諸表の歩き方（その３）」ということで、貸借対照表（B/S)の負債の部についてのお話をしていきたいと思います。「負債」と言いますと、即座に「借金」と連想されるかもしれませんが、貸借対照表の考え方から言いますと、「左側（借方）の資産のうち、借金またはツケにしてもらうことで手に入れたのがいくらか」を表すのが「貸借対照表・負債の部」です。例えば、預金が100ある状態で、・借入によって50・自己資金で50を入手したのであればB/Sは以下のイメージになりますし、・自己資金100を入れたという状況であればB/Sイメージ図は以下のようになります。負債の部がないわけですな。さて、本日のテーマとした「お隣さんとの相性」の「お隣さん」とは、まさにB/Sのお隣さん、資産の部との相性であります。負債は額が大きいのが問題なのではなく、資産とマッチングしているかどうかが大事なのです。例えば、いわゆる「ツケ」にあたる買掛金、未払金、未払費用といった勘定。言ってみれば「近いうちに必ず払いますんでちょっと待っててください」という約束で、近日中に支払いが確定している負債であります。（このように近日中に支出を発生させる負債を　「流動負債」と言います）それで、例えば買掛金1,000の支払いを待ってもらっている間にその1,000で固定資産を買ってしまい、お金がなくなってしまったら…「固定資産の耐用年数は10年。　10年でたんまり稼ぐから　それまで支払いを待っててね！テヘッ」というわけにはいきません。信用問題です。つまり、すぐに支払期日の来る負債に充てるべき究極の流動資産・現預金を、10年間運用する固定資産に変えてしまうからそのような事態になるわけです。その逆もまた然り。例えば、善良な日本国民の方々から国が預かっている年金。数十年にわたり預かり、そして一定額の支払いを約束しなければなりません。それに対して、株式を数日～数ヶ月で売買する運用ばかりをしたら…いい時はいいでしょうが、悪いときは最悪です。0になってしまったら元には戻せませんからね～。この場合、短期売買を繰り返して長期間の支払を約束するという運用自体に問題があると言えます。支払期日までが長い負債に対して適した「お隣さん」は、不動産や長期運用の金融商品といった運用期間の長い資産であるということです。このように、負債の部が健全かどうかを判断するには、資産の金額および保有・運用期間との関係を常に見ておく必要があります。私達のような大家も、たまには現在保有している不動産と、それに対応するローンなどについて、5年後、10年後、20年後...のB/Sを描いてみるのもいいかもしれません。なお、この「資産と負債のマッチング」に関するお話は、安間伸著　「ホントは教えたくない　資産運用のカラクリ(2)」に詳説されております。ホントは教えたくない資産運用のカラクリ（2（タブーとリスク篇））この「資産運用のカラクリ」シリーズは投資を行ううえで必読の書だと私は思います。オススメです。ホントは教えたくない資産運用のカラクリ（投資と税金篇）ホントは教えたくない資産運用のカラクリ（3（「錬金術入門」篇））さーて、来週の素麺日曜劇場は、「投資成績の通知表　～財務諸表の歩き方（その４）」貸借対照表・純資産の部に関するお話です。来週もまた、見てくださいね～！

2008年08月10日

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ホントにお金になりますか？～財務諸表の歩き方（その２）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。あまりの暑さに今週も夏バテ気味の私、昼寝を敢行したところ、この時間になってもお目目パッチリです。でも、調子に乗って夜更かしすると明日がつらいんだよなぁ...。こうやって夏バテスパイラルに嵌っていくわけです。さて、今週のテーマです。「ホントにお金になりますか？　～財務諸表の歩き方（その２）」と銘打ちまして、貸借対照表の「資産の部」のお話をしていきたいと思います。資産の部は貸借対照表の左側（借方）。ごくごく簡単に言ってしまえば、「お金及びお金に換えられるものが　どれだけあるか？」を表したのが資産の部であります。また、資産の部は「流動資産」…お金そのもの及びすぐにお金に換えるもの　　（現金、預金、売掛金、商品、株式etc.）「固定資産」…当分または永久にお金に換えるつもりは　ないけれど、お金に換えられる価値のあるもの　　（土地、建物、資本提携のための有価証券etc.）の2つに大別されます。資産の部を見ていく際にポイントとなるのはまさに、「ホントにお金になるの？」という点です。現金預金はお金そのものなのでともかくとして、貸借対照表上で書かれている各勘定科目に対して、・売掛金、ホントに全額回収できるの？・商品や株式、ホントにその金額で販売できるの？・土地や建物、いざとなったらホントにその金額で売れるの？という疑いの眼を向けるのが大事になります。いや～投資始めてからすっかり性悪説思考になってしまいました。昔はお花畑な性善説人間だったのですが。収支予測にしたってこれでもか！これでもか！と考えられるだけのことを想定してやらなきゃなりませんからね…。上場企業など会計監査の必要な法人などでは、投資家たちのそういった疑いの眼に対して、・売掛金のうち回収が微妙なものについては、　貸倒引当金を計上する・すぐに売る予定の株式については、期末の時価を　貸借対照表に記載する・商品のうち仕入価格よりも低い価格でしか売れなそうなものは、　その低い価格を貸借対照表に記載する　（7/20の「時価会計と不動産」の回をご参照ください）・土地や建物も大幅に時価が下がったら　その時価を貸借対照表に記載するなどという形で資産の部の金額を減らして、その時点の実態に合った資産金額を公表することが求められるわけです。その一方で、税務署は資産を損失で落とすことを快く思っておらず（利益が減る→税金が減るからです）、全額を税務上の費用とすることは大抵認めてもらえません。なので、こうした処理をした場合、税務申告の際には税務調整を入れる必要が出てきます。これがものすごく面倒なので、会計監査を必要としない法人・個人の場合、こういった一連のマニアックな処理をする必要はありません。ただ、自分の資産状況を把握する上では、「ホントにお金になるのか？」という目で管理用の貸借対照表を作ってみるのもよいかもしれません。さーて、来週の素麺日曜劇場は、「お隣さんとの相性が大事！　～財務諸表の歩き方（その３）」の1本です。貸借対照表負債の部についてのお話です。来週もまた、見てくださいね～。

2008年08月03日

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投資いろいろ、バランスいろいろ～財務諸表の歩き方（その１）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。私、素麺のくせに夏バテ気味であります。暑いところで汗をかく↓冷房の効いた電車に乗る↓涼しい～快適～↓うぅ寒くなってきた...↓降りたらまた暑い～↓会社着いたらまた寒い～のサイクルですっかり体のリズムが崩れております。読者の皆様もこの時期の体調管理には十二分にご注意ください。さて、今週からのテーマは「財務諸表の歩き方」でございます。皆様もよく耳にする貸借対照表と損益計算書。大事だ大事だとは聞くもののどうやって見たらいいかわからない！という心の叫びを持たれる方もいらっしゃるかと思います。財務諸表のココがポイント！みたいなお話はいろんな方がセミナーやら教材やらでしておりますが、そもそも財務諸表がどういう構成になっているのか、それぞれの部分がどんな意味を持っているのかという前提の部分がわからないとせっかく分析の効果が薄くなってしまいます。就職超氷河期にぶち当たった私は就職活動のときよく言われました。「希望する会社の経常利益をよく見ろ」と。（同じこと言われた方いませんか？）で、経常利益の額だけ面接前日に暗記して当日にはそのことは何も聞かれないという、どこに行っても不採用コースまっしぐらに突き進んでおりました。当時は会計の「か」の字くらいしか勉強していませんでしたから、経常利益ってなぜ大事なの？というポイントが全くわかっておりませんでした。今回からはそのような点について、小難しい会計的なお話を口語訳して書いていきたいと思っております。まず第1回は「貸借対照表の構成」についてです。（予告した「資産の部」はその中身となりますので、　次回以降にしたいと思いますm(_ _)m　）貸借対照表が何を表しているか、それは「ある時点での資産状況とその調達手段」であります。ごく簡単に言ってしまいますと、お金及びお金に換えられるものがどれだけあって、そのうち借金で手に入れたのがいくらで自己資金で手に入れたのがいくらかというのを表しています。「お金及びお金に換えられるもの」を資産と呼んで、表の中では左側（会計用語で「借方」という）に書き、「借金」は負債、「自己資金」は純資産とそれぞれ呼んで、表の中の右側（会計用語で「貸方」という）に書きます。イメージ図は以下の通り。お金及びお金に換えられるものが100あって、うち50を借金で、うち50を自己資金で買ったという人の貸借対照表（バランスシート、略してB/Sなどと言います）です。この図のように、資産の額と、負債・純資産の合計額は必ず一致します。さて、続いて、すべての資産を自己資金で手に入れた人のB/Sはどうなるか？というと...負債の部が無くなって、資産＝純資産となります。それでは、100の資産を10の自己資金と90の借金というハイレバレッジで入手した人のB/Sは、といいますと...総資産額に対する純資産の割合を自己資本比率と言いますが、このB/Sは自己資本比率10%ということになります。ちなみに、金融機関のB/Sは図で見るとこんな感じです。銀行にとっては、皆様から預った預金は「負債」の部に計上されることになります。不思議な感じもしますが言われてみればそうっすよね。世界標準のBIS規制とやらでは、自己資本比率は8%以上必要とされています。このことが金融機関の不良債権処理のてんやわんやを生むことになったのですが...詳細はまた後日。こうやって図で見ていると、ハイレバレッジというのはアンバランスで危険そうにも見えますが、本当に危ないかどうかは資産や負債の中身が決めるのです。というわけで、次回以降はその「中身」のお話をしたいと思っております。皆様もお時間がありましたらぜひ、自分の資産状況についてB/Sを書いてみることをお勧めいたします。（そういえば○持ち父さんのゲームでも同じことを言ってた気が...）さーて、来週の素麺日曜劇場は、「ホントにお金になりますか？　～財務諸表の歩き方（その２）」の1本です。B/Sの資産の部についてのお話です。来週もまた、見てくださいね～！

2008年07月27日

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恐るべし！税務調整（その２）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。夏野家、本日の夕食はそうめんです。さて、今週のテーマは「恐るべし！税務調整（その２）～貸倒損失は本当に損！」であります。大家業をしている方にとって頭の痛い問題の1つ、それが滞納問題でしょう。滞納にも種類がございまして、・まだ住んでいるのに何か月分も家賃を払わない・数か月分滞納していると思ったら部屋が　もぬけの殻になっていたといろいろあるわけですが、特に後者のように、既に行方知れずで滞納家賃の回収メドが立たない場合、「えーい！思い切ってあきらめてしまえ！」という決断を迫られることもあるでしょう。そんなとき、帳簿上は貸倒損失という費用科目で処理されることとなります。大家としましては、4月13日付「利益とキャッシュと大家さん」で触れたとおり、家賃の売上は入金が無くても契約に沿って計上しなければなりませんが、その売上に対しての入金をあきらめるという判断を下すのですから、当然その分を費用として計上し、売上と相殺するということになるはずです。ところが！貸倒損失はそんな甘いもんじゃありませんいつもの国税庁HP↓に詳説があります。法人税 http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5320.htm所得税 http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/09/02.htm上のHPに書いてあることを大まかにまとめますと、次のように分類できます。１．相手が会社更生法等の適用、　　その他の合理的な手続を踏んで、　　切り捨てられる金額が確定した場合２．相手が長期間債務超過なので、　　大家から債務免除をする旨通知した場合３．相手の資産状況、支払能力が明らかとなり、　　結果どう考えても支払不能と判明した場合４．相手と1年以上取引がない　　（＝1年以上入金がない）場合５．取立費用の額＞回収すべき債権額となる場合回収の努力を怠らず、かつ上の１～５のいずれかに当てはまらないと、税金の計算上即座に貸倒損失として処理することはできません。しかしこいつぁ意外と高いハードルでは？と思ったりもします。１はとにかく時間がかかります。例えば会社更生法の場合、適用を受けてから回収不能額が確定するまで半年は余裕でかかります。他の債権者との調整もあるので難航するのですよ。２、３では、相手の資産状況等を正確に、客観的に把握するのは至難の業です。４では、回収の努力の結果、半年前に少しだけ入金があったよ～などといった場合、かえってその入金がアダとなって貸倒損失処理ができなくなります。５は、数か月の滞納ではそうなることは難しいでしょう。相手が外国人で高○びしてしまった、というのであれば該当するかもしれませんが...。条件が揃わないと、帳簿上貸倒損失としても税金計算上は認められず、貸倒損失として計上した金額×税率の税金を納めなければなりません。貸倒に対してこういうキビシイ規定となっているのは、貸倒に見せかけた相手先への利益供与（特に親子会社間など）を予防する意味合いがあるからという話です。次の事業年度以降、条件に当てはまるようになれば、その時点で費用として認められるようになりますが…先に一旦現金を拠出しなければならないのですから、それを頭に入れて資金繰りを行っていく必要があります。もう一つ、マイナーな注意点があります。それは、貸倒損失を計上しても備忘価額として1円を帳簿に残さなければならないこと。100,000円の貸倒が発生しても、貸倒損失として計上できるのは99,999円まで。1円は未来永劫（というか会社の清算時まで）未収金として帳簿上に残す必要があります。聞いた話では、税務署としては1円でも残しておけば帳簿をたどって後で調査可能だからだそうです。というように、貸倒損失は何かとメンドウな処理を必要とします。なので、会計・税務面からもそもそも貸倒を検討しなければならない事態を発生させないことが大家にとって重要であると言うことができるでしょう。さーて、来週の素麺日曜劇場は、「恐るべし！税務調整（その３）～ただし内容未定。」の1本です。来週もまた、見てくださいね～。

2008年07月13日

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恐るべし！税務調整

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。暑いですなぁ～あまりの暑さに本日、散髪を敢行しましたが、暑さに気が狂いそうになり危うく十数年ぶりの坊主頭をオーダーしそうな勢いでした。頭を石鹸で洗えるなど、特典はいろいろあるのですが「家庭不和!?」と会社で変に勘繰られる気がしたので、踏みとどまりました。さて、今週のテーマは「恐るべし！税務調整」であります。普通の感覚で言うと、帳簿上の利益＝課税対象となる金額と考えると思いますが、実は会計を生業としている税務会計オタクの人間は会計と税務の乖離を非常に気にします。それは、税金というのが、会計帳簿上の利益にそのまま税率をかけて算出されるわけじゃないからです。例えばの話、経費として落としても経費として認められない経費があるということです。（既に勉強されている方には今さら、でしょうが）こうした税務上の調整をいろいろと捏ね繰り回して、ようやく税金の計算が完了するわけです。このような税務調整を必要とする、徴税側からの言い分としては、・課税の不公平を是正するため・支援すべき分野の課税を緩和し（例：IT投資減税）、　規制すべき分野の課税を強化する（例：土地譲渡益重課税制度）、　という政策上の理由などがございます。もっとも、こうした税務調整があるから税理士という職業が必要になってくるわけですが…。さて、今日はその税務調整の中でも有名な、交際費の損金不算入についてお話しいたします。交際費。バブル崩壊以後いろんなところで諸悪の根源のように扱われておりますが…交際費は税務上、経費として落とすことができない場合があります。その制度の趣旨としては、交際費は業務関連性が低い！からだそうですが、まあ事業をやる上ではいろいろお付き合いもあるだろうに…と個人的には思うわけです。現在、経費として落とせない交際費の範囲は次のようになっております。資本金1億円以下の法人…交際費のうち400万円以下の金額の10%と、400万円を越える部分の金額資本金1億円超の法人…交際費の全額さらに、帳簿上「交際費」として処理しなくても、実質交際費扱いされる経費もありますのでご注意ください。↓詳しくはいつものタックスアンサーをどうぞ。http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5265.htm この交際費の損金不算入制度をさらにわからなくするのが、個人事業主は交際費を全額経費で落とせるということです（事業経費であれば、ですよ）。法人税の規定上は損金不算入制度があるのに、所得税の規定上はその制度がないからなのですが、事業を営んでいるという点では同じでは？と思ったりします。一般的に法人成りした方が税制上有利といわれますが、こと交際費に関しては個人事業主の方が完全に有利です。というわけで、個人事業主から法人成りした方は個人事業主時代の感覚で交際費を使うと思わぬ税金になって返ってきますので十分ご注意ください。とまあ、比較的わかりやすい交際費に関してもいろいろと歪みが生じるわけですから、他にもいろいろな歪みが生じているわけです。というわけで、来週の素麺日曜劇場は、「恐るべし！税務調整（その２）　～貸倒損失は本当に損！」をお送りする予定です。来週もまた、見てくださいね～！

2008年07月06日

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消費税と不動産投資（その５）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。我が家のマンション、現在大規模修繕で覆いがかかっているのですが、現在覆いを透過するくらいの強烈な雨が降っております。おかげで1日除湿機がフル稼働です。皆様、体調にはご留意ください。さて、本日のテーマは「消費税と不動産投資（その５）」消費税の「歪み」の原因（と私が思っている）、課税売上と非課税売上についてのお話です。軽く今までのおさらいです。税務署への納税額＝　売上と共にお客様に支払って頂いた消費税　－仕入のために仕入先に支払った消費税というのが消費税の仕組みです。また、住居の貸付に係る売上は非課税店舗・事務所の貸付に係る売上は課税というお話もいたしました。それでは、店舗+住居の建物を所有して賃貸していた場合、消費税の納税はどうなるか？というお話です。あくまで、ざっくりと消費税の考え方についてご説明いたします。細かい計算方法等は場合により違いが出てまいりますのでご容赦ください。店舗の賃料売上が1,050（税込）、住居の賃料売上が4,000、この1棟にかかる外部委託管理費が525（税込）とします。お客様から預った消費税は店舗の賃料売上に係る50です。それでは、そこから差し引ける税額はいくらかというと…管理費に係る消費税25のうち、残念ながら全額ではありません。あくまで、課税売上に係る課税仕入の税額しか控除できません。つまりどういうことかというと、25のうち、売上に占める課税売上の割合で按分した金額しか控除の対象にならないのです。計算すると、25×課税売上1,000/（課税売上1,000+非課税売上4,000）＝5だけが控除対象となります。したがって、納税額は50－5＝45となるのです。経費支払の際に消費税25を支払っているのに、5しか控除できないというのも歪みを感じるのですが、それ以上に大きく歪むのが次の例。店舗+住居の建物を新築した場合であります。工事代金支払額10,500（税込）、店舗の賃料売上が1,050（税込）、住居の賃料売上が4,000、この1棟にかかる外部委託管理費が525（税込）とすると、課税売上に係る預り消費税が50に対し、課税仕入は工事500+管理費25＝525となります。これを前の例と同じ考え方で計算しますと、（500+25）×1,000/（1,000＋4,000）＝105ということで、消費税の確定申告を行うと50－105＝△55で55の還付を受けられるわけですが…いやちょっと待てよと。525も仕入で消費税支払っているのに、返ってくるのは55だけですかい。そりゃ、その事業年度だけ見りゃそうです。課税売上は2割しか占めていませんから。しかし、この建物を翌年以降に10,500（税込）で売ったら…500の消費税を預り、そのまま納税することになります。それの何が問題かというと、工事完成と売却が同じ事業年度内なら工事で支払った消費税500と売却で預った500をぶつけて消費税を納税する必要がなくなるのに、事業年度が違うばっかりに工事で支払った消費税500は支払いっぱなしになり、売却で預った消費税500はそのまま納税しなければならないのです。あくまでも建物工事代金の8割は住居の賃料売上という非課税売上を上げるための仕入と見られ、その後いつか来るかもしれない売却については考慮してくれないわけです。最近はこうした「消費税払いっぱなし」を回避するためのノウハウというのがいくつか提案されているようですが…当ブログでは紹介はしないでおきます。この手のノウハウにはグレーなもの、あるいは特別料金の必要なものもありますので、私も簡単にご紹介することができません。必要のある方はぜひネット上で検索してみてください。長々続いてまいりました消費税シリーズも、今回でとりあえず一区切りとさせていただきます。説明不足な点も多々あるかと思いますが、また次の機会にいろいろと補足するつもりでおります。さーて、来週の素麺日曜劇場は、ヲタシリーズ第2弾、「野球ヲタと不動産投資」の1本です。来週もまた、見てくださいね～。

2008年06月22日

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消費税と不動産投資（その４）

皆様こんばんは。6月15日千葉県民の日に乾杯！の夏野家経理部長、夏野素麺でございます。先週、夏野家は設備投資を行いました。名付けて、「素麺PC高速化プロジェクト」であります。と大仰に書いておいて単なるメモリの増設なんですが…。しかしメモリ容量が3倍になるだけで・PC電源ON→使用可能までの間に風呂に入れた・PCで物件探しを始めたら固まってしまい、　携帯で探して見つけた頃にようやくPCが　次のページに進んだ・寝ようと思って、開いている画面をすべて閉じて　電源OFFにしようとしたらまったく前に進まず、　あまりの眠さにキレてPC強制終了してしまった　（良い子の皆さんはマネしちゃダメですよ）といった不都合がほぼ解消されたのです！必要な投資は時間の節約に役立ちますね。夏野家ブログがいかに低スペックのPCから発信されているかが垣間見える一幕かと思います。さて、今週のテーマは「消費税と不動産投資（その４）」世にも不思議な、簡易課税制度のお話です。税制の勉強をしていて、なんでこんな制度が今もあるのか？と今でも疑問なのがこの制度であります。どう考えても納税者有利になるのではないかと。（え、あんまり大きな声で言うなって？　いや実際毎年この制度の今後については　国の税制調査会でも議論になっているようなので　今さらって感じっすよ。）消費税の納税額が、税務署への納税額＝　売上と共にお客様に支払って頂いた消費税　－仕入のために仕入先に支払った消費税という仕組みになっているというのは、その１でご説明しました。この考え方に基づきますと、売上で預かった消費税の額と仕入で支払った消費税の額の両方をきちんと記録していないと正しい納税額が出せません。しかし、今をさかのぼること約20年前、国民の猛反発（とそれを煽る各種メディア）の中、消費税をスムーズに導入するためにはせめて納税義務者となる事業者の皆様の事務負担を和らげる必要がありました。そこで、中小企業者さんに対しては、「売上で預かった消費税額さえ記録すれば、仕入で支払った消費税額は記録しなくても、売上で預かった消費税の額に一定の割合を乗じて計算した金額を仕入で支払った金額とみなしてあげるよ！」という、簡単に申告・納税できる制度を作りました。それが簡易課税制度です。では一定の割合というのはどう決まるかというと、これは事業の形態によって定められています。詳しくはまたまたタックスアンサーをどうぞ↓http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6509.htmこれを見てわかるとおり、不動産業は50%です。さあ具体的にどのくらい違うのか、数字で見てみましょう。事務所の賃料売上税込2,100、それに対する支払管理費税込105としますと、原則課税で納税すると、預り消費税100-仮払消費税5=納税95簡易課税で納税すると、預り消費税100-みなし仕入消費税50=納税50(みなし仕入消費税50=預り消費税100×50%)と、簡易課税制度を使うと仕入に係る消費税額を大きくみなしてくれるため、納税額が段違いに少なくなるのです！つまりは、課税売上に係る課税仕入の額が課税売上の50%を超えない限りは、簡易課税の方が有利となるわけです。では簡易課税が不利になる可能性があるとしたら...一番ありえるのは新規物件の購入でしょう。物件を購入した年は売上の額よりも仕入の額の方が大きくなる可能性が高いですから、最初から売上に係る消費税額の50%を納めることを約束している簡易課税の方が不利となるわけです。※ただし、物件種別によってこの辺の判断も変わります。　金額が大きく、かつ見解の相違の生まれやすい　ところでもありますので、詳しくは必ず税理士に　相談するようにしてください。　当ブログではざっくり考え方をお伝えするにとどめておきます。今回の後半では盛んに課税売上、課税仕入という言葉を使いましたが、これを詳しくお話ししていない気がします。実は、こやつらが消費税のミソだったりもします。そこで！来週の素麺日曜劇場は、「消費税と不動産投資（その５）　～課税売上非課税売上と仕入税額控除」の1本です。かーなりヲタクな話ですが、消費税のキモの部分かと思いますので、来週もまた、見てくださいね～！

2008年06月15日

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消費税と不動産投資（その３）

皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。梅雨入り早過ぎですな…。大規模修繕＋梅雨＝どんよりになってしまいそうな夏野家でございますが、今のところ食欲旺盛で暑い夏に備えております。さて、今週のテーマは「消費税と不動産投資（その３）」ということで、大家さんを始めたばかりの方、商業ビルなどで大規模展開していない方には必見の、消費税の特例についてお話しいたします。前回のお話の中で、事業者には消費税の納税義務があり、一般消費者にはその義務がないというお話をしましたが、実は事業者にも納税義務がない場合があります。それは、基準期間の課税売上高が1,000万円以下である場合です。このような事業者を免税事業者と言います。ではこの定義をまた口語訳します。基準期間とは…単純にいえば、2年前の事業年度のことです。課税売上高とは…消費税の課税される取引から上がる売上のことです。大家さんに関係するところで代表的なところを挙げますと、○店舗・事務所・駐車場の賃貸収入○1ヶ月未満の住居の賃貸収入○建物の売却売上→課税売上●1ヶ月以上の住居の貸付●土地の売却売上→非課税売上となります。 2年前の課税売上が1,000万円以下ということは、事業を始めて2年以内の事業者は放っておくと免税事業者となります。（※資本金1,000万円以上の事業者は残念ですがなりません。）免税事業者は消費税の確定申告をする必要がありません。とすると、免税事業者の皆様がとるべき消費税に対するスタンスとは？↓もらった消費税はもらいっぱなし、払った消費税は払いっぱなしということです。その事業年度の課税売上が税込1,050、それに対する仕入が税込315だとしますと、通常の課税事業者ですと50-15=35の納税が発生することになりますが…免税事業者だとそれが発生しません！つまり、35がまるまる事業者のものになるわけです！そんな不公平な税制あるか!?と憤慨（またはニンマリ）した方もいらっしゃるかと思いますが、その逆もありえます。思ったより経費がかかってしまって、課税売上税込1,050でそれに対する仕入が1,260ということになりますと…50-60=△10と10余計に支払って終了となります。これが通常の事業者ですと、この10の分について還付を受けることができるのですが…。そんな不公平な税制あるか!?と憤慨した方もいらっしゃるかと思いますが、還付を受けられない事態を回避する方法があります。「放っておくと免税事業者」と先ほど述べましたが、ここは「ほっとけないよ～（by楠瀬誠○郎）」という場面です。放っておかないで、「課税事業者選択届出書」というものを税務署に提出するのです。つまり、「本当は免税事業者なんだけど、　あえて課税事業者になるから4649！」という届出書です。これを、課税事業者になりたい事業年度が始まる前までに（設立した事業年度については設立事業年度が終わるまでに）税務署に提出して、「我こそは課税事業者なり！」と高らかに宣言してください。ただし、この届出書は一度提出すると2年間の継続適用が義務付けられます。なので、翌年になって「今年は仕入より売上の方が多いから　免税事業者に戻してね！テヘッ」と言っても税務署の皆様は白い目で見るだけです。ということで、免税事業者でいるかあえて課税事業者となるべきかは、今後の事業計画をよく見定めた上で税理士先生とよくご相談の上で決める必要があります。不動産取引ですと数百万、数千万の税額の違いが出てきますからね～。さーて、来週の素麺日曜劇場は、「消費税と不動産投資（その４）」の1本です。来週のテーマは「簡易課税制度」です。本当は今週書きたかったのですが、免税事業者でけっこうアツくなっちゃったので来週じっくり書かせていただきます。来週もまた、見てくださいね～。

2008年06月08日

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消費税と不動産投資（その２）

皆様こんばんは。6月に入り、社長より再度部長返り咲きを許されました夏野家経理部長、夏野素麺でございます。今後もいっそう精進してまいりますので、皆様どうぞ宜しくお願い申し上げますm(_ _)m さて、早速今週のテーマでございます。「消費税と不動産投資（その２）」今回は、消費税という面から考えた「事業者」と「消費者」の違いが、不動産取引では血みどろの戦いを生む危険を秘めているというちょっぴり怖～いお話です。またまた国税庁のHP「タックスアンサー」のリンクを貼っちゃいます↓http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6109.htm話は脱線しますが、皆様にお尋ねしたいのが、税務署に自ら電話して質問したことがありますか？ということです。私はずっとこんな仕事ばかりしていたので何の抵抗もなく税務署に電話できるのですが、妻ひまわりに聞くと「敷居が高そうで、（電話かけるのを）考えたこともない」と言うのです。何かこう、ピント外れなことを言うと「奥さん、もっと勉強してからかけてきなさいよ！」とまるでおもいッきりみ○もんたのような生電話の説教を食らう、そんなイメージを持っているようです。税務署に直接見解を聞くのはまったく難しいことではありません。ある程度は知識の引出しを持っていたほうが話は早いですが、前職時代に同部署にいた経理担当者の某オジサン（経理経験1年未満）は、わからないことがあると最寄の税務署に電話をかけまくって税務署内の有名人になっておりました。（アイツからかかってくると仕事にならん！という意味で…）税務署に話を聞くということは、何と言っても税金を集める側の見解ですから、少なくとも言う通りにしておけばトラブルの起きる可能性が低くなるというのは確かです。本題に戻りましょう。消費税は、国内において事業者が事業として対価を得て行う取引に課税されます。で、事業者とは、大雑把に言えば個人事業主と法人をさします。事業者とそうでない方の間の取引はどう考えるかといいますと、事業者は売上も仕入も、それに乗っかっている消費税の額がいくらかを考える必要があり、一般消費者は乗っかっている消費税の額もひっくるめて売上・仕入と考えればよいということです。スーパーで税込1,050円の買い物をしますと、スーパー（事業者）は売上1,000円と売上にかかる消費税50円を帳簿につける必要がありますが（税抜経理の場合）、一般消費者の私たちは1,050円をまとめて仕入（食費？）と帳簿につける、というイメージになります。さて、このことが不動産取引では火種となります。土地建物合計で総額2,000の取引があったとします。売主は事業者、買主は事業者でない一般消費者です。買主としては減価償却をたくさん取りたいので、建物の購入価格を高く設定したいと考えています。ここでは極端に、土地と建物の価格を土地　500建物　1,500にしたい、と買主が提案したとしましょう。このとき、買主は帳簿をこのとおり付ければよいわけですが、事業者たる売主側はそうは問屋が卸しません。土地は非課税取引（前回当ブログ参照）となりますが、建物は通常の課税取引ですから、土地売上　500建物売上　1,429消費税預り分　71と帳簿をつけなければなりません。建物代金として買主が1,500支払っても、売主はそのうち71を預った消費税として帳簿を付け、その後税務署に納めなければなりません。売上もその分減ります。というわけで、売主の事業者としては土地の割合を高めたくなるので、土地　1,500建物　500（本体477　消費税預り分　23）にしましょうと提案するわけです。税務署に納めなければいけないのは71から23に減ります。こうなると、こうなると、減価償却狙いで建物を高くしたい買主と売上を増やし納税額を減らしたい売主の間で血みどろの戦いは避けられない情勢となります。とはいってもその戦いを回避する方法がないわけではありません。・鑑定評価を取る・固定資産税評価額割合で按分する・路線価から土地価格を割り出し、残額を建物代金とするなどなど、客観的な方法をもって平和的に解決することが多いと思われます。いずれにしても、一般の方が業者さんと取引する際には、こうした問題も発生するので同じ消費者との取引よりも腰を据えて交渉する必要があるといえるでしょう。さーて、来週の素麺日曜劇場は、「消費税と不動産投資（その３）」の1本です。来週もまた、見てくださいね～。

2008年06月01日

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消費税と不動産投資（その１）

皆様こんばんは。夏野家経理課長、夏野素麺でございます。自宅マンション大規模修繕（→妻ひまわりブログ参照）で住環境悪化中でございますが、夏野家は元気に生息しております。さて、今週のテーマです。「消費税と不動産投資（その１）」消費税というと未だに、缶ジュースがある日100円から110円に上がった幼い日の甘酸っぱい思い出が蘇ってまいります。今考えれば、100円から110円って3%どころか10%の便乗値上げの最たるものやん！と思うのですが…。さて、今や日常生活に密着している消費税ですが、大家業でも意外と様々な場面で関わってきます。それは消費税に課税の歪みを発生させるルールが色々と仕掛けられているからです。主なものとしては、その１．非課税取引と仕入税額控除その２．事業者と消費者その３．中小企業の特例（免税、簡易課税）があります。というわけで、今週はその１．非課税取引と仕入税額控除についてお話ししたいと思います。まずは消費税の基本的な考え方をご説明。ごく簡単に言いますと、税務署への納税額＝　売上が上がってお客様から支払って頂いた消費税　－仕入のために仕入先に支払った消費税という仕組みになっています。売上210（税込）に対して仕入168（税込）であれば、10-8=2が納税額となります。日常生活では私たちは、すべての取引に消費税がかかるような気分で暮らしているわけですが、実は消費税がかかる取引って何なのさ？いうのも、税法で規定されています。「消費税の課税の対象は、国内において　事業者が事業として対価を得て行う　資産の譲渡等（と輸入取引…今回は割愛します）」えー、口語訳しますと、日本国内で事業をしている個人・法人が、その事業の商品となるモノやサービスを繰り返し・継続して取引してお金を受け取っている場合のその取引が課税対象となる取引です。魚屋さんは魚を継続して売っているのでその魚の販売に消費税がかかるし、マッサージ屋さんはマッサージというサービスを継続して提供しているのでそのマッサージ代金に消費税がかかるわけです。ただ、消費税のかからない取引が存在します。不課税取引と非課税取引というものです。不課税取引は今回のテーマとはあまり関係ないですが触れておきますと、先程の「課税対象の取引」にそもそも該当しないのが不課税取引になります。「国外取引、対価を得て行うことに当たらない寄付や単なる贈与、出資に対する配当など」がこれに当たります。一方、非課税取引とは、「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等であっても、課税対象になじまないことや社会政策的配慮から消費税を課税しない取引」であります。これも口語訳しますと、課税対象の取引の定義には当てはまっているけれど、消費税かけちゃうと問題だな～と思われる取引が非課税取引になります（意訳しすぎ？）。これは税法で「この取引が非課税取引です」と指定があります。一度目を通すとよいかもしれません↓http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6201.htm 上のリンク先の定義の中で、不動産投資に関係が深そうなものというと…(1)　土地の譲渡及び貸付け(4)　預貯金の利子及び保険料を対価とする役務の提供等(17)　住宅の貸付けといったところでしょうか。特に大家さんと関係が深いのが、住宅の貸付けが非課税取引という点でしょう。非課税取引とされていますので、住居使用目的の入居者の方からいただく家賃には、消費税をかけることはできません。一方、その住居を提供するために支払う経費仲介手数料、管理委託費、修繕費etc...には、ほぼ消費税がかけられています。いただく賃料から諸経費をまかなって、経営を成り立たせていくには...結局、その諸経費にかかる消費税の分を考慮した賃料設定をせざるをえないわけです。そうすると、住宅の貸付けを非課税取引にする意味って？消費税を負担するのって結局は最終消費者たる入居者では？という疑問が私の胸で躍り出すわけです。住宅の貸付けの非課税扱いの例外として「ただし、1か月未満の貸付けなどは非課税取引には当たらない」（→つまり、マンスリーは消費税をかけてよい）となっていることもこの疑問を加速させます。1ヶ月未満と1ヶ月以上で何が違うのかと。不動産を扱う上では消費税は切っても切れないものです。法人税や所得税は歴史アル税なので「特例の特例」みたいなものが複雑にこんがらがりかなり難解なのですが、消費税は歴史が浅いのでまだわかりやすい方ではあります。なので基本的な仕組みについては、税理士任せでなく自分で身に付けても損はないでしょう。さーて、来週の素麺日曜劇場は、「消費税と不動産投資（その２）」の1本です。来週もまた、見てくださいね～！

2008年05月25日

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田舎戸建と減価償却

皆様こんばんは。新居も落ち着き一段落の夏野家経理部長、夏野素麺でございます。前週の「鉄オタと不動産投資」に多数の心温まるコメントをいただき、誠にありがとうございます。「鉄オタ」は投資家・夏野素麺の人格形成において欠かせない部分でありますので、読者ドン引きの不安も頭をよぎりましたが、勇気を持って賭けに出たのでした。が、フタを開けてみると、コメント欄が「鉄オタ　カミング・アウト大会」の様相を呈しているではありませんか！皆様実は心の中に熱い思いを秘めて生きているのだなぁと感じ入りました。おかげさまで、今後も私は鉄オタとしての誇りを持って生きていけると確信いたしました。皆様に感謝です。さて、今週のテーマ「田舎戸建と減価償却」ですが、これは私が師と仰ぐCASHFLOW101こと加藤ひろゆき先生の投資手法に大変な感銘を受けた私がいつか書こうと思っていたテーマであります。その加藤ひろゆき先生の待望の新刊が、5月15日より全国の書店に並びます。その名も、「借金ナシではじめる　激安アパート経営」妻・ひまわりブログにもありますが、夏野家は加藤ひろゆき先生とぱる出版・シモタオ氏(仮名)のご好意により、この本を発売前に入手することができました。しかし、どちらが先に読むか？の夫婦決戦ではひまわりに完敗シマシタ...。というわけで、素麺の読書感想文。相変わらずスゴイです。加藤氏の処女作「ボロ物件でも高利回り　激安アパート経営」を読んだ際には、頭を鈍器で殴られたような強い衝撃を受けましたが、こちらの新刊ではジワジワと体の中に染み込んでいく爽快感があります。とにかくエピソードが具体的。激安商業ビルを入手スルに至る経緯や、全国の著名不動産投資家との対談など、まるで加藤氏の八分ズボンのポケットに入って一緒にその場にいるような感覚を受けます。（不動産投資家との対談についてはダイジェストCDのおまけ付き！　おまけでこんなに興奮するのはビックリマンチョコ以来か、　プロ野球チップス以来か、ビッグワンガム以来か…）そして、不動産投資に対する心構えの点では忘れてしまいがちな初心を取り戻させてくれます。そして、あとがきの最後のページは涙で文字がにじんでしまうくらいの感動を覚えます。皆様、5月15日には紀伊○屋書店にGO！ですぞ。（紀伊國屋書○が最も流通量が豊富なようですので。）さて、その加藤氏の手法としては「鬼のような指値」（商標登録申請予定？）があまりにも有名ですが、実はそれだけではナイ（加藤氏風味）。税務・会計面からも優れた特徴がある！ということをお伝えするのが今回の趣旨であります。とある田舎で、次のような表面利回り36%のこれぞCASHFLOW101式！といえるボロ戸建歴史ある一戸建住宅を購入したとします。　価格200万円（土地と建物の割合は1:1、つまり各100万円）　木造　築25年　賃貸時の賃料720,000円/年　固定資産税30,000円/年さて1年後、この物件に関して決算してみますと...・収益　家賃収入　720,000円・費用　減価償却費　500,000円　固定資産税　30,000円・税引前利益　190,000円　所得税等（40%とする）76,000円　税引後利益　114,000円しかし、キャッシュフローは...　家賃収入　720,000円　固定資産税　△30,000円　所得税等　△76,000円　差引CF　614,000円　そうです。ポイントは現金の出て行かない費用、減価償却費にあります。築25年と、木造の法定耐用年数22年をすでに経過しているため、減価償却上の耐用年数は強制的に2年となります。そのため、建物価格100万円の半分である50万円が、いきなり減価償却費に計上されるわけです。その結果、減価償却費の部分だけで50万円×40%＝20万円の税金抑制効果があるということになります。 CASHFLOW101式を極めれば、この20万円でまた物件購入も可能姉妹なわけで…※加藤ひろゆき氏の物件購入最安値は20万円。このように、減価償却の効く2年間の税金支出が抑えられるため、短期間での物件数拡大が実施しやすい。それが田舎の歴史ある木造戸建への投資手法の特徴の1つなのです。客付けや修繕に手がかかる、激安とはいえある程度の現金が必要である、などの難点もありますが、CASHFLOW101式は資産もなんにもな～い（鬼太郎？）という方が不動産投資の世界でゲリラ戦を戦って勝ち抜くにはこれ以上ない戦法だと思っております。さーて、来週の素麺の日曜劇場は、「税理士と不動産投資」の1本です。来週もまた、見てくださいね～。

2008年05月11日

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そのリフォーム、どこまでやるの？～取得原価のカラクリ其の2

皆様こんばんは。なぜか土曜日に登場の夏野家経理部長、夏野素麺でございます。ひまわりブログで既報のとおり、現在夏野家は民族大移動中（要は引越し中）でございまして、ネット環境が不十分であります。そのため、本日はネット環境のある某所から、1日早くお届けすることと相成りました。GWでお出かけになる方も多いかと思いますが、旅のお供にぜひ素麺ブログをお楽しみください。さて、今週のお題。「そのリフォーム、どこまでやるの？　～取得価額のカラクリ　其の2」「どこまでやるの？」と言われて欽ちゃん走りを思い浮かべてしまったあなた、ぜひ機会があれば「欽ドン！」について語り合いましょう。物件を取得したとき、退去者が出たとき、避けては通れない関門、それがリフォーム。夏野家もこのリフォームの費用対効果を上げるべく、様々な奮闘をしてまいりました。ただ、このリフォーム費用を修繕費で落とすことによって、利益が減って納税額が減った、という方も読者の方の中にはいらっしゃるかもしれません。そんな方にはもしかしたら衝撃的なニュース。実はリフォーム費用、修繕費として一発で落とせるとは限りません。非常に大雑把に言うと、こんな感じです。単なる交換・修繕→修繕費物件の資産価値を高める工事→取得価額に乗せる（資本的支出といいます）自分でも書いててようわからんので具体例を。・あ、給湯器が壊れちゃった。直そう。　→修繕費（単なる修繕）・壁紙が汚れちゃった。張り替えよう。　→修繕費（単なる交換）・これからはバリアフリーだ！　室内に手すりを取り付けよう！　→資本的支出（資産価値向上）てな感じです。それではこんな場合はいかがでしょう？「あ、給湯器が壊れちゃった。　新しいのに取り替えよう。」これは修繕費？資本的支出？実はこれは、その内容を検討しないとわからないことでして。・構造・機能等が取替前とほぼ同等である　→単なる交換として修繕費・これを機に、「バランス釜」から「カベピタタイプ」に取り替えた　→資産価値を高めるため資本的支出・「追焚き機能」の付いたものに交換した　→資産価値を高めるため資本的支出夏野家が得意としているクロスによるダイナミックリフォームも、・白いクロスが汚れたので白いクロスに張り替えた　→修繕費・白いクロスが汚れたのを機に個性的なクロスに張り替えた　→唯一無二の部屋を作り出し、資産価値を高める意図が　　あるため資本的支出というように時と場合によって扱いが異なります。資本的支出となったものは、これまた耐用年数表にしたがって減価償却することとなります。経費で一発で落とそうと考えていた人にはそれなりにダメージとなるかもしれません。ただ、修繕費になるか資本的支出となるかは専門家でも非常に線引きの難しい問題ですから、とにかく修繕費にするならするでなぜ修繕費で処理したのか？についてきちんと理論武装をして説明できるようにしておくことが普段から大事になります。こうして見ると、前回ご紹介した取得にかかる諸費用といい、今回の資本的支出といい、実は物件とともに減価償却しなければならない支出というのがけっこうあったりします。なので私の感覚では、取得初年度に経費で落とすことを無理に考えなくても、実は減価償却費がそれなりに大きくなって毎年費用化できるのだから戦略次第ではその方が有利こともあるんじゃないか？と思ったりします。この辺はその人次第なのでなかなか一概には言えませんが…。いずれにしても、こういったお話を糸口として、相談できる専門家の方がいれば相談するということをオススメいたします。さて、来週の素麺の日曜劇場は、素麺の日曜劇場は… テーマはシークレットです！！！（本当は引越しで何も考えてないからという話もある）次回は新居一発目となりますので、いつもよりさらに気合を入れて書きたいと思います。来週もまた、見てくださいね～！

2008年04月26日

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その物件、いくらで買ったの？～取得原価のカラクリ

こんばんは。すっかり日曜深夜の顔となりました夏野家経理部長、夏野素麺でございます。夜も更けておりますので、いきなり今週のお題に行っちゃいます。「その物件、いくらで買ったの？～取得原価のカラクリ」経理会計の仕事に携わっていると否応なしに顔を出してくる話題であります。皆さん、「その物件、いくらで買ったの？」と尋ねられると、どう答えるか困ることってありませんか？通常、売買契約書に書かれたとおりの金額を答えておけば問題ないといえば問題ないのですが。私のように経理やってると職業病で、売買契約書どおりの金額を答えるととても背中がむずかゆい気分になってくるんです。本当はその金額で買ったんじゃないよ～というもどかしさで。じゃあお前、ホントはいくらで買ったんじゃい！！！というお話に当然なります。会計上、物件の取得価額というのは購入代価+付随費用が正解となります。会計オタクの私のDNAにはすっかりこれが染み付いているために、契約書に示された価格である購入代価だけを示されても、他にもかかった付随費用があるだろう！？とさらに本質の追求にかかってしまう悪癖があるわけです。オタク体質なんですね、たぶん。ちなみに私のオタク体質は相当なもので、食いついたら離さないスッポン的なところすらあります。例を挙げますと、小学校5年生後半から野球に興味を持ち始め、プロ野球選手名鑑を昼夜にわたり読みあさり、各選手のポジションはもちろん出身校、血液型から趣味まで覚えまくり、小学校6年生の夏休みの自由研究は○売○人軍の8月の全スコアと自分なりの分析という、これを見たら今でも巨○軍がスコアラーとして雇ってくれるんじゃないかくらいのマニアックな研究を提出し、その後中学を卒業するまでネタにされたという実に小学生離れしたオタク小学生でありました。なぜ巨人○だったかって？当時私は自他とも認めるG党だったからです。私は投手中心の守りを固める野球が大好きで、当時の斎○雅樹、槙○寛己、桑○真澄の三本柱を中心とした守りの野球に心酔しておりました。特に斎○雅樹全盛期の「1点取れば勝ち」の投手戦は本当に見ていてシビレました。今だとそういう投手ってダル○ッシュくらいですかね…。閑話休題。それでは、物件の付随費用ってなんじゃい？というところが気になるわけですが、抽象的に言うと、物件取得の際に必要となった費用のこと。具体例としては、物件取得時の仲介手数料物件取得から賃貸開始までのリフォーム費用物件取得前にかけた鑑定費用などが当てはまります。これらの費用をかけなければ物件取得に至らなかったわけなので、会計上はこれらをすべて合計して取得価額と表現します。今の事例にあてはまらない代表的な諸費用としては融資手数料が1つ挙げられますが、これは物件取得に直接かかった費用という扱いではなく、あくまで融資にかかった費用という扱いになります。なので、物件の取得価額には乗ってきません。ただ、前回・前々回の話題でもあった、「その費用の効果が継続する期間にわたって償却すべき費用」に該当するので、融資期間で按分して償却することになります融資期間20年なら1年当たり20分の1を費用に計上していく、という要領です。（ただし、金額等の条件により変わることがありますので、　自分の事例が当てはまるか否かについては　顧問税理士の先生等に必ずご確認をお願い致しますm(_ _)m ）さて、取得価額がそのように決まるということは、何が変わるかというと…　減価償却です。減価償却のスタートの基準が、売買契約書の価格ではなく売買契約書の価格+前述諸費用ということになるので、・支出した事業年度に費用化できない・減価償却の期間で償却率に応じて　費用化することとなるという点で事業年度の損益に影響が出てくることとなります。もし、これら諸費用を経費に落とせばよいと考えていた方は要注意！であります。今週は取得価額についてマニアックに詳細に述べてまいりましたが、まだ詳細を書いていない部分があります。それが来週のお題です。というわけで、来週の素麺不動産は「そのリフォーム、どこまでやるの？　～取得価額のカラクリ其の2」の1本です。来週もまた、見てくださいね～！

2008年04月20日

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利益とキャッシュと大家さん

皆様こんばんは。夏野家の日曜の顔、経理部長夏野素麺でございます。ひまわりのブログでも紹介させていただいておりますが、夏野家主催のランチ勉強会＆自宅内覧会を開催します。ご興味のある方は下記URLの内容をお読みになり、ひまわり宛にメッセージをいただければ幸いです。http://plaza.rakuten.co.jp/sunflower11104/diary/200804090000/ 本日は友人の結婚式に出席してまいりました。場所は都内の某神社。そう、最近では見る機会が少なくなった神前式であります。こちらの神社、どうやら勝利の神様を祀っているとのこと。私も、友人の幸福を祈願しつつひまわりとの夫婦決戦の勝利不動産投資での勝利を心の中で静かに祈願しておりました。さて、今週のお題は「利益とキャッシュと大家さん」ということで、皆様と一緒に黒字なのにキャッシュが足りない恐怖について考えていきたいと思います。この業界でこの現象が起こる最も有名なパターンとしてはいわゆるデッドクロス問題がありますが、それは別の機会にゆっくりお話しすることとしまして、今回は別の問題を取り上げてみます。前回、会計においては収益と費用が対応していなければならないというお話をしました。となると、収益や費用がどの時点で帳簿に載せられるべきか？という定義が必要になります。そこで、現金主義と発生主義という考え方が登場します。現金主義とは、読んで字のごとく、収益は入金のあった日の日付で、費用は出金のあった日の日付で、それぞれ帳簿記入（＝計上）するという考え方です。普通に考えるとこれが一番なじみやすいんじゃないの？と思うのですが、この考え方には欠点があります。現実には、納品したのは同じ２月末でも、取引先によって代金受領が即日だったり、４月末になったり、５月末になったり、というケースは普通にあります（掛けにするってやつです）。すると、売上の源になった商品は同じ２月末に出ていっているのに、代金受領日が違うからって売上の上がる日が違うっておかしくね？という考え方が出てきます。そこで発生主義という考え方の登場です。発生主義とは、収益や費用の源となる事実が発生した時点で（代金の受渡しには関係なく）収益や費用を計上するという考え方です。先ほどの例で言うと、納品したという事実が売上の源ですから、代金受領が即日でも４月末でも５月末でも、売上計上は２月末に行われることになります。さてさて、大家さんの場合。通常、５月分の家賃は４月末までに入れていただくことが多いと思いますが、５月に部屋を貸すという事実は５月にならないと発生しないので、４月の入金は単純に入居者の方から「預かっている扱い」になるのです。まあ、これはそんなに問題ではないのですが... 問題は家賃滞納が起こっている場合。家賃が支払われようと支払われなかろうと、部屋を貸すという事実は起こってしまいます３月分家賃が滞納されていても、４月に入れば３月に部屋を貸したという事実が起こってしまっているのです。…つまり、発生主義なら売上が計上されてしまうということです。なんだ、売上が上がるならめでたいやないか！と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、実はめでたくありません。その分の利益が増える→税金が増えるということなのです！しかも、本来なら納税に使うべき家賃が滞納されているため、キャッシュ不足の状態で税金を納めなければなりません。これはキビシイ…。滞納というのはこういうところからも確実に大家さんの体力を蝕んでいく恐ろしいものであることを頭に入れておかねばなりません…。（ただし、現金主義で会計処理できる場合もあります。　詳細は税理士さん等に専門的にお話を伺ってください。）今回は、前回の減価償却の話から収益と費用はいつ計上されるのが正しいのか？という話に流れ着きました。次回は、そもそも減価償却されるべき金額ってどうやって算出するの？というお話をしてみたいと思います。というわけで来週の素麺の日曜劇場は、「その資産、いくらで買ったの？　　　　　～取得原価のカラクリ」の１本です。来週もまた、見てくださいね～！

2008年04月13日

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減価償却と私

皆様こんばんは。今週も始まりました日曜劇場、司会は私、夏野家経理部長夏野素麺でございます。一旦データ飛ばしたため更新が遅くなってしまいました。日曜日24:00までにＵＰできなかったことを素麺、深く反省し、お詫び申し上げます先々週の日曜劇場で、私が「『た○きん全力投球！』を知っている　就職超氷河期世代」だと語ったことで、お前さん、年の頃はなんぼ？という照会があったりしたのですが、それはです。ただ、私の友人の1人が「『８時だヨ！全員集合』の公開録画を見に行ったら　生放送なのに停電が発生し、　『８時９分半だヨ！全員集合』　になっちゃったという伝説のシーンに遭遇した　就職超氷河期世代」だったりもします。まあ、記憶力の豊かな人間が私の周りには多いということで…。さて、今回のテーマは「減価償却と私」。私は今のところ、勤め人として経理会計のお仕事で毎日飯を食っておりますので、これは専門分野でございます。しかも幸か不幸か、会社を転々としているにもかかわらず減価償却関連の担当から一度も外れたことはないという、筋金入りの減価償却オタクなのであります。とはいえ、最初は皆様も感じるであろう疑問・違和感にぶち当たりました。「なんなんじゃ減価償却ってのはお金が出てってるんだから経費じゃないのか!?」学生時代にはじめて簿記を勉強した若き日のあの甘酸っぱい思いが、蘇ってまいります。その後勉強を進めていくうちに、この謎が次第に解き明かされていきます。会計の考え方というのは、1.収益とそれを稼ぐために必要な費用は、　対応していなければならない　（収益費用対応の原則）2.固定資産は、長い期間にわたって　収益に貢献するものであるから、　お金の動きとは別に長い期間にわたって　少しずつ費用として落としていかなければ　ならない（これが減価償却）というものなのです。収益と費用が対応していることが会計上の原則ですから、われわれ大家が「この建物は10年しか家賃収入を生まない！」と言い張れば、会計帳簿上は10年で減価償却するのも許されるっちゃあ許されるのですが...。若き日の私の前に立ちはだかったもう1つの壁が税務上の処理だったのです。税金計算をするときに、「この資産はこの年数で減価償却してね」というルールが決められております。↓詳しくはhttps://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/17507/faq/17534/faq_17635.php 税務申告というのは通常、会計帳簿に基づいて行われるわけですが、申告する側…経費にたくさん落とせば利益を減らせるから　税金も減らせる…ウヒヒ申告される側…好き勝手に減価償却やらせたら　税金減らし放題やないかとまあ、当然のように血みどろの決戦になりますので、あらかじめ「この資産は○年で減価償却することにしましょう」と手を打ったわけです。それでも申告する側の会計帳簿上は何年で減価償却してもそれはそれで自由ではあります。ただ、税務申告するときはルール上の年数にちゃんと修正して計算し直さなければなりません。大抵の場合、そんなマニアックな面倒なことやってられるわけもないので、税務上のルールに従って会計帳簿を付けているというわけです。もしも減価償却をしなかったらどうなるのか!?あとで過去数年間の実績を振り返ってみたときに、物件を買った年度は異常に損失が出て物件を買わなかった年度は異常に利益が出ているというように、損益実績が上下に大きくブレてしまい、「ジョージ、結局のところ、　俺の賃貸経営は軌道に乗っているのかい？」という基本的な問いに答えられなくなるというわけです。このように、減価償却をはじめとした収益費用対応の原則に基づく会計処理は、長期的な経営の視点からはとても重要なものです。その一方、損益とお金の動きが時間的に一致していないので、「ジョージ、今お金が足りてるのかい？」という今まさに直面している問いに答えられないという弱点もあるのです。それがどんな恐怖をもたらすのか？チキン素麺はこれを解明せずにはいられません。というわけで、来週の素麺の夫婦で不動産投資！～日曜劇場～は「利益とキャッシュと大家さん」の1本です。来週もまた、見てくださいね～！

2008年04月06日

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