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貧乏わんちゃんでもできる簡単不動産経営日記

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2020.01.24
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70万で更地を購入した。三面道路で乗入れしやすい。駅やイオンモールも車ですぐだ。
想定地代は2から3万。目標利回りは30%以上を設定。
決裁直後、帰りの電車でSNSによる募集をかける他、既存のクライアントに声をかけた処、速攻で仮申込を受領。正に電光石火。

造成が必要とのことで、フリーレント3ヶ月を条件に費用はユーザー持ちとして契約。
土地の草刈りも売主に実施して貰ったので、私が行ったことは決裁と簡単なスマホ操作のみだ。ファイナンスについても、スマホでAI審査を受けたのみ。SNSと郊外土地投資の高い親和性を感じた。


結局、月26000円で仕上り。利回り45%となった。固定資産税は0円の為、全てが利益となる。

いつまでも続くスキームではないかもしれないが、損益分岐点が極めて低く、即ショートは考えにくい。
今後は外国人事業者や特定の業者向けの需要を取り込み、事業として長生きする工夫をしたい。

出来れば、莫大な他人資本で一気に勝負したいのだが。

また、隣地と繋げることで、更に利便性向上が見込まれることから、謄本により所有者を確認。本日、買取の手紙を送付した。

取得時期より、高齢の方であることは謄本からも分かる。所有者不明で無いことを祈る。







最終更新日  2020.01.24 19:58:01
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2020.01.12
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新たな資金調達を模索する中、前々から気になっていた調達先があった。
ソフトバンクとみずほ銀行のJVにより設立したJscoreという企業がAIによる与信で融資(スコアレンディングという)を実施しているという。
これ迄、在籍確認(借入先から勤務先への電話)に臆していたが、今回はそれを凌ぐ好奇心が勝った。会社に借入がバレても価値があると判断した。
この融資はネット上のアンケートを基に人工知能による審査が行われ、借入条件が決まる仕組み。
私もトライして見たところ、簡易なアンケートや個人資産状況の入力により、即日で事前審査通過。翌日には本審査通過し、融資が実行された。極度枠は220万円で金利も割りと低い。期間も10年近く迄設定出来る為、更地投資にも適する。
今後の実績とscoreにより最高1000万円、金利は1%未満まで下がるようだ。
何より銀行よりも、ノンバンクよりも、回答が早く、まあまあ金利も低い。新時代のファイナンスに相応しい仕組みである。
私のような少額だが逃げ足が早く、担保評価も出ない物件を仕留めるには最適である。他の極度枠やカード付帯キャッシングを解約すれば増枠できるのだろうか。
今後、シェア拡大が予想される手段の一つであり、何か情報があれば報告する。皆、模索中であると思う。
先日私が買付した土地も当該融資金を充当し、余力は次なる土地購入に温存したい。


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最終更新日  2020.01.12 06:21:38
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2020.01.07
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埼玉県内で再び良い更地を見つけた。
やや狭いが三面道路の使いやすい土地だ。
価格は90万。私の過去実績と比較すればやや高いか。但し三面道路の再建可。アクセスもまずまず。住宅地内にあり、駐車場需要も十分。想定地代月3万とすれば利回り50%で70万が妥当と算出。早速指値を入れた処、翌日にOKの回答あり。
今月中に決済予定だ。
草が生えており、草刈&整地の必要性はあるが平坦な整形地であり、直ぐに貸せる状態となりそうだ。
ジモティーで募集して郵送で賃貸契約という、いつものパターンで、即マネタイズを図るつもりだ。


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最終更新日  2020.01.07 23:50:14
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2020.01.01
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年始に昨年を振り返る。
2019年は3物件を仕入れた。
1埼玉県内の戸建(家賃70千)
2埼玉県内の土地(地代4千)
3埼玉県内の土地(地代15千)
1はフルローン。2、3は25万と10万で現金購入。結果的に最小限のキャッシュで事業規模拡大を図ることができた。
実験的に購入した郊外の土地が持つポテンシャルにも驚愕した。誰も欲しがらない割に、SNSで募集すると即日で借り手が付く。不動産投資はマンションやアパートが全てと思っていたが、不動産には様々なユーザーが一定層存在することを知った。
因みに土地の用途は駐車場や資材置き場が多い。
3の土地に関しては利回り180%で仕上がり。その驚異的収益力は私の頭の中にある、これまでの不動産投資の常識を覆した。
少ない資本とマーケットの分析力があれば確実に勝利できる投資スタイルを見つけたことは昨年の極めて大きな収穫であった。
今年は、どのようなファイナンスで上記スタイルでの規模拡大を図れるかがポイントとなる。自己資金であれば3物件程度が限界であろう。しかしながら、競合の参入や郊外相場の上昇前に可能な限り迅速に占有率を高めたい。
恥ずかしながら、既に通常の金融機関と人的な信用力は限界に近い。型に囚われず、新たな他人資本による勝負を模索してみたい。



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最終更新日  2020.01.07 23:11:13
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2019.12.08
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10万円更地の決裁日。
当日朝に現地調査。
やや草が生えているが整形地で傾斜もない。車の乗り入れも可能だ。
しかし、道路部分が舗装されておらず、ぐしゃぐしゃ。高級車の駐車場としては難しいか。

だが、広々とした長閑な場所であり、買えたことにとても満足した。

購入後、翌日にジモティーで月15000円で募集。同時に280万円で売買。

2日後。早速、賃貸と購入の申込。
郊外土地の需要は凄まじい。

税金の都合で、今回は賃貸を優先。
リサイクル業者が単管を敷き、屋根を付け、電気を引き込んだ上で、在庫置場として借りることとなった。

結局、年利180%で仕上がった。
ロットは小さいが、大規模な土地でも用意に再現可能なスキームであり、有意義な投資であった。
5年後には投下資本の8倍を回収し、購入価格の30倍で売却を予定している。

年間利回り15%程度の投資で喜んでいた時代が嘘のようだ。

どうやら、私の不動産事業も新たなフェーズに入ったようだ。



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最終更新日  2019.12.08 18:55:09
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2019.11.13
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休日の土曜。
目覚めると同時に不動産サイトをボーッと見ていたら、埼玉県内のまずまずの場所に驚きの10万円の更地を発見。

再建築不可だが、平坦な整形地であり車の乗り入れも可能だ。前面道路が公道でなく、舗装もされていないが、幅員は十分であり、土地利用の面では支障ない。
貸地相場は月1万円程度とすると、年間利回は120%で組成される。悪くない。

前日に情報がアップされていることから、まだチャンスはあると確信。電話してもまだ不動産があいておらず、7:30には購入希望のメールを打つが、仕留めるにはまだ甘い気がした。

ダメ押しで、手書きで作成した買付証明書を即FAX。まだ起床から1時間経っていない。

その後、すぐに不動産サイトからの情報が削除。

他に取られたと思い寿司屋に出かけた処、不動産会社からの入電あり。

全国から問い合わせが殺到したが、私のFAXが一番手で突き刺さったようだ。

契約と決済を同日で行うことで合意。

新たな更地を取得できる見込みとなった。


現地確認や不動産会社への内容確認を一切せずに購入することに狂気を感じる方も多いと思う。

私も、仕入に関して、事前調査は最も重要な項目の一つだと思う。但し、極めて逃げ足の早い案件で損失の下限が浅いケースに於いては、購入すべき時もある。購入できなければ、リターンもリスクも無い。

今回は大きな潜在リスクはあったものの、10万円という価格により損失が限定されていたにも関わらず、年利120%という爆発的なリターンの可能性があった。オプション取引の世界で言う「コールオプションの買い」に類似しており、そのリスクの非対称性から算出される期待値からすれば、合理的な投資であったと考えている。

駐車場や事業用地、ドッグラン、家族の遊び場、何かを捨てる場所(?)等、様々な用途で活用したい。


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最終更新日  2019.11.22 20:08:42
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2019.08.25
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25万円で実験的に投資した郊外の更地。

だれも見向きもせず、公開から長期間放置されていたところを私がロングした。

理由は不便なアクセスや低い需要等、種々の減価要因を考慮したとしても、低すぎるプライスであると認識した為である。

現金購入後、全く土地に手を加えずに、近隣住民へ手紙と電話で営業。
電話番号や住所はネット情報や法務局のシステム、ゼンリン地図を利用すれば手掛かりを掴める。



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その後、ジモティーで利回り19%での賃貸募集若しくは3,56倍の転売用プレミアムプライスで売却で募集。

結果、即日で上記両方の希望者が殺到。
用途は借りたい、転貸したい、3倍超で買いたい、アメ車を置きたい等。

転売も悪くないが、短期キャピタルゲインタックス39%が課されることや更地の運用スキルを得ることも考慮し、一番手の転貸希望者に賃貸することにした。整地後、駐車場とするらしい。

購入後、一ヶ月で19%の仕上り。
ロットは小さいが、利回りやスピード、コスパの面では過去最高の投資となった。

個別サイトや長期野晒状態の不動産を整地してインターネットやSNSでエンド向けの情報にデコレーションして発信することで、流動性や価格に確変が起こることを学んだ。

更地の用途は多岐に渉る故、ユーザーのイメージが掴みにくく、アンカーとなるプライスが定まりにくい。

だが、購入時に明確なペルソナを設定し、ユーザーが使用する際のイメージを刺激するようなワードを紹介欄に記すことで、ユーザーの頭の中に、価値の基準が感覚として生まれるようだ。

人口減や都心回帰、不動産バブル崩壊等により死んだと思われた地方の不動産市況であったが、本件プロジェクトにより価格と需要に微かな歪みを見出した。

より規模の大きな案件で本プロジェクトスキームを再現することで、私の事業に於ける起死回生の一手としたい。






最終更新日  2019.08.25 14:23:18
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2019.06.27
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更地投資に本格着手するにあたり改めて更地の性質を分析してみることとした。

メリット
・管理が簡単
・リフォーム不要
・売りやすい
・転用しやすい
・建物の老朽化を考慮する必要がない

デメリット
・固定資産税が高い
・収益力が低い
・集客まで時間がかかる
・造成に手間がかかる
・償却計上できない

とにかくリフォーム代で利益を喰われる建物賃貸に比較して、少ないが着実にインカムを積み上げる更地投資はより安定的な手段てあると判断した。
疲れているときや余裕無いとき、暇な時に安い土地をこっそり仕込みたい。



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最終更新日  2019.06.27 20:31:15
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最近の原油価格急落。
急落局面で少し仕込んだものが12%程上昇。株と仮想通貨は連敗だが、金と原油は得意なようだ。
また下がれば追加で仕込みたい。
政策的な背景を元に上下するが、有限の資源であることや世界的な人口増加を背景な、長期ではポジティブに考えている。私がジムロジャーズ好きなことも原油押しの要因かもしれない。



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最終更新日  2019.06.27 20:09:46
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いつものようにネット不動産漁り。
最近の不動産は高くて採算が合わないので
駐車場ニーズのある郊外の更地を狙ってみた。

人口減少による影響であるのか、凄まじい安さに驚く私。

初めてなので、安いもので儲かるか実験してみようと思い、埼玉北部の住宅地にある80平米、25万の宅地に照準を合わせた。まずはグーグルを使用した側面調査。
住宅地の一角の整形地で近隣に工場がある場所。大きな駐車場があることや駅より遠いことがネックだが、価格に織り込んでおりやむなしと判断。利根川を挟むと多数の工事業者の事務所あり、資材置場としての需要もありそう。
業者情報では固定資産税評価額は50万円であることから、バリュエーションは確かに割安。即満額で買付を実施。そして刺さる。
まだグーグルでしか確認していない為、週末に現調を実施し、正式な契約に進みたい。初めての更地となるのでどこを調査したら良いか分からないが、敢えて勉強しないで調査に行って楽しみたい。



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最終更新日  2019.06.27 23:08:16
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