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しょーです 人任せ大家のアパート経営

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六号物件

2021年06月12日
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カテゴリ:六号物件

















おはようございます




あぁ~・・・「六号物件」に「クレーム」が発生した~ショック









もちろん「クレーム」が発生しても「処理」するのは

「不動産管理会社様(ご担当者様)」なんですがね~

ただ費用は全て、わたくし(大家)に請求が来るので

「弱小大家」としては、けっこうな痛手なんですよ~









今回の「クレーム」は、今月から入居されたばかりの

「〇〇〇号室」の方で「シーリングライト」の故障と

「排水パイプ」の破損でした(経年劣化だと思われます)













「自主管理大家さん」でしたら、自分で現地へ行って修繕すれば

数千円の費用でイイと思いますが(たぶん5千円以内だと思う)

「人任せ大家」を自任している「永遠の新米大家」ですからね~









自分で「クレーム処理」をする訳がなく、今回掛かった費用は

「〇〇〇号室」1カ月分の家賃のザっと7割くらいでしたショック









これからも永遠と「人任せ大家」を貫いていく予定なので

今後ますますの「節約生活」に力を注ぎたいと思いますスマイル






最終更新日  2021年06月12日 05時36分11秒
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2021年06月09日
カテゴリ:六号物件

















おはようございます




昨日は頑張って定時(17:15)まで仕事をして

「偏頭痛」や「めまい」に悩まされながら帰宅して

我が家の郵便物置き場(階段の下)を覗いてみると

「国土交通省様」から「お手紙」が届いてましたポスト









そういえば「六号物件」を購入して1カ月くらい経つので

「アレかな~」・・・・と思いながら、中身を確認すると

いつものように「アンケート調査」の紙が入ってるんです











とりあえず「国土交通省様」へ提出しないとマズいので

「六号物件」の資料を出してきて「土地(坪単価)」や

「アパート」の購入価格や「築年数」などを記入してえんぴつ









忘れない様に朝「ポスト」に投函したんですが・・・・

「六号物件」の「坪単価」を計算してから思いました!!

「六号物件」の「坪単価」って「一号物件」の約7倍びっくり









確かに「一号物件」は、名ばかりの「岡山市北区」に対し

「六号物件」は「岡山駅」から徒歩15分に有りますから

同じ「岡山市北区」でもね~・・・雲泥の差が有りますショック









まぁ~「岡山駅」に近かったら入居率が良くなる訳じゃなく

逆に不便でも「一号物件」は入居率95%を誇ってますから

「物件」の良さは「坪単価」じゃ分らないんですけどね~スマイル






最終更新日  2021年06月09日 05時10分04秒
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2021年04月24日
カテゴリ:六号物件

















おはようございます




昨日は用事が有ったので、お昼から「有給休暇」を取得して

用事を済ませてから、4月9日(大安吉日)に「決済」して

今週の中頃に、やっと「スプレー缶爆破チェーン店」から爆弾









「管理移行」&「盗んだままだった鍵」を返して貰えたので

(もちろん「不動産管理会社様(ご担当者様)」からです)

13時頃から「六号物件」へ行って「動画」を撮影しました









御覧の通り「前の不動産管理会社」は、何を管理してたんだろ~

ここまで酷い「不動産管理会社」は、見た事も聞いた事も無いぷー

「家賃(マネー)」の管理ばかりで、「収益物件」の状況なんて

どうでもよかったんでしょうね~(近所からクレームが来てましたしょんぼり









とりあえず、今後のビジョンとしては「六号物件」の清掃して

綺麗にしてから「入居募集」を行いたいと思いますスマイル






最終更新日  2021年04月24日 05時10分04秒
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2021年04月22日
カテゴリ:六号物件

















おはようございます




昨日のお昼休みですが「一号物件」の「全塗装」について

「不動産管理会社様(ご担当者様)」へ電話したんですが









その時に丁度「売主様」が依頼してた「六号物件」の

「不動産管理会社(スプレー缶爆破チェーン店)」が

やっとの事で、明け渡しに応じたみたいで(決済後12日)

ついに「契約書」や「鍵」を頂けたみたいなんですグッド









いや~ビックリしました・・・前代未聞の出来事ですびっくり

まさか「決済」が終わっても、部屋に入れないなんてぷー

「中古車」を買っても、車に乗れないのと同じですよ~









「六号物件」の紹介については「日曜日」に「YouTube」に

「アップ」する予定です(目を疑ってしまう映像になるかも・・・)









また今後は「YouTube」で「バリューアップ大作戦」や

「セルフリフォーム(素人DIY)」をする「動画」や

他の「所有物件」なども紹介できたらと思ってますスマイル






最終更新日  2021年04月22日 05時10分04秒
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2021年04月19日
カテゴリ:六号物件

















おはようございます




「六号物件」を4月9日(大安吉日)に「決済」して10日

まだ「前オーナー様」が「アパート」の「管理」を任せてた

「スプレー缶爆破チェーン店」が「鍵」を渡してくれないわからん









まさか「決済」が終わって10日も経つのに自分が購入した

「収益物件」に入れないなんて・・・考えもしてなかったしょんぼり









「岡山市」に有る「スプレー缶爆破チェーン店」さん・・・・・

確か「ケ〇アイホーム(ケ〇アイコミュニティ)」だったかな?

「オーナーチェンジ」したんだから、盗んだ「鍵」を返して~ぷー

そして「新しい不動産管理会社様(ご担当者様)」に渡して~ウィンク









そして早く「六号物件」の「バリューアップ作戦」を行って

本格的に「入居斡旋」をしたいんです









北海道では「スプレー缶爆破事件」(ア〇マンショップ平岸駅前店)

岡山市では「オーナーチェンジ」しても「鍵」を盗んで渡さない

わたくしの「六号物件」も「スプレー缶」で爆破しないでよ~スマイル






最終更新日  2021年04月19日 05時10分05秒
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2021年04月12日
カテゴリ:六号物件

















おはようございます




4月9日(大安吉日)「六号物件」の決済を済ませてから

「六号物件」へ行って「空室部屋」の「動画」を撮影して

今後の「リフォーム」などについて「YouTube」に

アップして、みな様のご意見をお聞きする予定でしたが!!









なんとですね~・・・「売主様」が不動産の管理を委託してた

「不動産管理会社」が「某チェーン店(青い看板)」らしくて

「決済日」までに部屋の鍵を渡してくれなかったらしいんです

(札幌市でスプレー缶が爆破した「某全国チェーン店」です)









なので予定を変更して「六号物件」の「動画」は・・・・・

今まで管理してた「不動産管理会社」から「鍵」を渡されて

それから「YouTube」にアップする事になりましたわからん









めっちゃ楽しみにしてたんですけどね~・・・・・

こればっかりは仕方ないので、とりあえず「スペック」だけ

住所    :岡山市北区

製造年月日 :昭和59年3月24日築

構造    :軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 2階建て

土地(面積):74.11平米(22.45坪)

間取り   :1ルーム×4戸

バス・トイレ:3点ユニット式

駐車場   :無し

表面利回り :11.42%

実質利回り :不動産取得税が来てから

こんな感じかなぽっ









築年数とか考えると「表面利回り」が低いと思われますが

近隣で販売されてる「土地」の売買価格で計算しちゃうと

殆どが「土地」の値段で「建物」の単体で計算しちゃうと

ザっと2割くらいなんですよね~(とにかく土地値が高い)









そして「岡山駅」から「徒歩圏内」なので(実践してきました)





(「岡山駅」から徒歩で15分6秒59です歩く人




利便性も良く将来性も有るので、少しでも長く経営して

将来(老後)は「六号物件」で暮らしたいと思いますスマイル






最終更新日  2021年04月12日 20時58分49秒
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2021年04月10日
カテゴリ:六号物件

















おはようございます




昨日(大安吉日)は「六号物件」の「決済日」だったので

お昼から「有給休暇」を取得して「お昼ご飯」を食べて

それから「メイン信用金庫様」へ行きました(緊張度合いMAXです)









「応接室」へ通されて「メイン信用金庫様(ご担当者様)」や

「売主様(合同会社の社長さん)」や「相手の不動産屋さん」

そして「不動産管理会社様(ご担当者様)」と挨拶を交わして









書類関係の確認を済ませてから「融資実行」を行って頂いて

「物件の支払い(残りの9割)」・「不動産売買手数料」・

「司法書士費用」などを行い、30分ほどで終わりましたが

今回「六号物件」を譲って頂いた「売主様」は、マジ凄いびっくり









わたくしも少しは「ビック」になって、余生を過ごしたいと思います

「売主様」・・・・・昨日は、まことに、ありがとうございました。

またご縁が御座いましたら、その時も宜しくお願い致しますm(_._)m









そして晴れて「六号物件」が、わたくしの「収益物件」に加わり

これで「アパート」3棟(12戸)「新築戸建て」2軒(2軒)

「駐車場」1個(4台)という事になりましたグッド

(「サイト自由欄」に詳しい「スペック」を書きます)









みな様から比べると「収益物件」の規模は小さいですが・・・

わたくし的には目標以上の「収益物件」を購入したと思うので

これからは物件の「維持管理」に全力を注ぎたいと思いますスマイル






最終更新日  2021年04月10日 05時10分06秒
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2021年04月07日
カテゴリ:六号物件

















おはようございます




今週末(大安吉日)に「決済予定」の「六号物件」ですが

詳しい「スペック」などは、予定通り「決済」が終わって

それから改めて「サイド自由欄」に掲載する予定ですがうっしっし









実はですね~・・・・かなり古い「アパート」を購入するので

「メイン信用金庫様」へ融資のお願いするにしても「頭金」と

「返済期間」が問題になると思われたんです









なので、出来るだけ「頭金」を多くしないと無理と思いながらも

恥ずかしながら「物件販売価格」+「概算見積もりの諸経費」の

約2割程度の「頭金」で「返済期間」を10年でお願いしました









わたくしの予想では、少なくとも「頭金」を約3~4割程度入れて

「返済期間」は最長でも7年くらいまでと言われると思ってたので

「頭金」の増額と「返済期間」の短縮も視野に入れてたんですが!!









書類を提出して3日後くらいだったかな?「メイン信用金庫様」から

呼び出しの連絡を頂いたので、夕方に「メイン信用金庫様」へ行って

「ご担当者様」にお伺いすると(融資のお願いで一番緊張する瞬間です)









なんと「頭金」はOKらしいんですが「返済期間」に問題が有って

この計画書の収支でいくと、毎月赤字になってしまうらしいんです

なので「返済期間」を10年(120回)から12年(144回)

に延ばして欲しいと言われました(予想外のお言葉にビックリびっくり









もちろん即答でOKしましたが「もしもの時は頭金の増額でも

返済期間の短縮でも受けますので、宜しくお願い致します」と

お伝えして帰宅したんですよ~









それから、ザっと1週間後に無事に「仮承認」が出たので

結局「頭金」は2割程度(「一号物件」の繰り上げ返済用資金)

「返済期間」は12年(144回)という事になりました









少しでも「キャッシュフロー」が増えるのはイイ事なので

次に「キャッシュフロー」が貯まったら繰り上げを行って

少しずつ「無担保物件」を増やしていきたいと思いますスマイル






最終更新日  2021年04月07日 05時10分04秒
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2021年04月04日
カテゴリ:六号物件

















おはようございます




来週末(大安吉日)に「決済予定」の「六号物件」ですが

昨日のブログで書いた通り、第一候補の「某ガス会社」に

「プロパンガス」の設置を断られたので(まさかの出来事ショック









たぶん第二候補の「某ガス会社様」で決まると思うんですが

こればっかりはね~・・・「六号物件」の「決済」を終えて

「某ガス会社様」と「契約書」を結ぶまで分かりませんから









もしもの事を考えて、第三候補の「ガス会社」を探す為に

「一号物件」でお世話になってる「○○ガスエネルギー様」

「二号物件」でお世話になってる「佐〇住器様」を視野に

いろんな角度から検討してみました









ていうか、どちらも同じ「○○ガス」のグループですから

どちらにも話をする訳にもいかず、もしも話をするんなら

現在の条件で良い方と話をすればイイので、比べてみると









条件はほぼ同じで、違うのは「佐〇住器様」は盆暮れに

「お中元」と「お歳暮」を送ってくれるところかなぽっ

(こういう心配りって、めっちゃ好きなんですよね~うっしっし









あとは現在「六号物件」で使用中の「ガス会社」の評判とか

他の「ガス会社」なども評判を聞いて検討したいと思います






最終更新日  2021年04月04日 05時10分04秒
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2021年04月03日
カテゴリ:六号物件

















おはようございます




昨日は、取れてしまった「ブリッジ」を治して頂く為に

「歯医者さん」へ行って(めちゃくちゃ痛かった~涙ぽろり

それから「決済予定」の「六号物件」へ行ったんですが









そう言えばですね~・・・先週だったか?(プチ痴呆症ですしょんぼり

いきなり我が家を飛び込み営業で訪ねて来た「某ガス会社」!!

条件も人当たりも良かったので、第一候補で検討してたんです









そしたら数日前に営業マンから「すみません六号物件(仮名)の

プロパンガスの件なんですが、築30年を経過した収益物件には

新規にプロパンガスの契約は出来ないらしいんですよ~」という

「お断り」の連絡が有ったんです(「年増物件」の性かな~ショック









う~ん・・・条件が良かったので、第一候補に考えてたのに~ぷー

なので以前「年増物件」でも契約してくれた「佐〇住器様」か?

「四号物件」&「五号物件」でお世話になってる「ツ〇メ」か?

はたまた新規の「ガス会社」を探すか?、考えたいと思いますスマイル






最終更新日  2021年04月03日 05時10分05秒
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