75万円のアパート(表面利回り144%)、80万のアパート(表面利回り285%)ちゃんかじの投資日記。不動産経営。激安戸建。激安アパート。貸家。レンタカー。貸鎧。DIYリフォーム。物件カメラマン。

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• 4月3日以降の不動産活動報告。

  ​鳥さんネタが続いたので、不動産活動の報告です。大家の卵の陽平さんと一緒に愛媛のセミナーへ行きました。キャンピングカーで出撃です。そこでいたずらピーナッツさん(通称：いたピーさん)と再会。ふんどし王子さん、ポールさんともお会いできました。吉川英一先生もいらっしゃったのですが、ビビってご挨拶できず(笑)4月3日の随筆に書いた買付は無事に通りまして、9号戸建ゲットとなりました。アメリカンな雰囲気のするエリア＆物件で、リフォームも楽しみです。リフォーム中だった5号区分、7号戸建もリフォームが終わり、募集をかけています。6月には家族でハワイ旅行を実施。今回もエアビーで宿泊しました。海で遊びまくっていました。​加藤ひろゆきさんのVoicy​にちょくちょく投書をしていると、大日本☆図面舞踏会の中国支店長を拝命してしまいました(笑)7月には念願の北海道上陸を果たし、加藤さんに直接お礼を言うことが出来ました。ありがたいです。加藤さんのニューマシン、​レクサスLS600hLに乗せていただきVoicyに出演させていただいた​のはとても良い思い出です。広島図面舞踏会というライングループをわっきんさんが立ち上げたので精神的支柱(謎)として参加させていただいています。そうそう、​Twitter​を再開しました。おかげさまでフォロワーも増え800人に迫る勢いです。ありがたいです。そんな感じの5ヶ月間でした。​

  2019.09.11

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  かぼちゃんの葬儀。はっさく君。

  今日も昨日に引き続き広島は快晴。東京は台風で大混乱らしいけど。かぼちゃんの葬儀をしてきました。ちーちゃんとこじろうをお願いした牛田の観音寺に電話をしたんだけどペット葬儀はおやめになったそうです。ご高齢だったので大変になってしまったのかなと思ったり。それでネットで探したら広島ペット霊園という会社がうちの近くあるではないですか。早速電話をしてみたら火葬は己斐か熊野の施設で行うとのこと。己斐は自宅からは広島市内を通っていくので所要時間がかかることと施設内に長い階段があるということで転進、熊野で行うことにしました。車で田舎道を通りながらかぼちゃんの思い出話に花が咲く。初めてお迎えした日の話。かぼちゃんのおでこにオカメのとさかの羽を挿した話。大好きなこじろうにーさんを追いかけ回した話。始めの頃はオカメインコと同じかごに入れていた話。熊野の霊園は細い道を進んだ先にありましたが小綺麗でちゃんとした施設でした。猫さんが多い！(笑)可愛いネコさんがたくさんいました。猫好きで猫アレルギーのワタクシはちょっと複雑。霊安室で道経いただいてお別れ。火葬のときに息子は号泣。われわれももらい泣き。かぼちゃん、ほんとうにありがとう。火葬が終わるのを待っている間、息子は猫さんに遊んでもらっていました。癒しになりますね。かぼちゃんは小鳥なので割と早く終わりました。息子が怖がる(嫌がる)のでこっぴがお骨を拾って帰宅。帰りの車の中で、早く生まれ変わってほしいね、また一緒に遊ぼうねと息子と話しました。きっとかぼちゃんはなかなか帰ってこないちーちゃんとこじろうを迎えに行ったんだ。すぐ帰ってくるよ。ブログに書いてませんでしたが、アオシンジュウロコのそらまめ君が☆になった翌年の春、ワキコガネイロウロコインコのはっさく君♂をお迎えしていました。かぼちゃんははっさくと仲良くやっていたので、1羽残ったはっさくは寂しそうです。かぼちゃんたちが戻ってくるまでの間はたくさんかまってあげたいと思います。

  2019.09.09

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  ズアカウロコインコのかぼちゃん、永眠。

  不動産ネタ以外で失礼します。このブログの初期の方の記事は小鳥たちとの生活の日記がメインでした。岡山の動物病院でブログを読んでくださっている人とお会いしたときは驚きました。ウチで飼っていたズアカウロコインコのかぼす(かぼちゃん)が永眠しました。16歳かと思ったのですが、2004年の春生まれなので15歳ですね。かぼちゃんはこっぴ(妻)がアメリカから帰国した年に福岡のこんぱまるでお迎えしました。雛のあいだはお店で預かってある程度大きくなってから引き渡すのが基本スタイルのお店でしたが、無理を言ってその日に連れて帰ってきました。足輪のはめてある左足がちょっとだけ不自由でしたが、毎日元気に飛び回り走り回っていました。頭の良い子でカゴ抜けは日常茶飯事(汗)我が家のケージが閂付きになったのはこの子のせいです。とても人懐っこくて触られるのも大好きで、ニギコロしても怒ったりせずに遊ばせてくれる子でした。最近は昼間でも寝袋で寝ていることが増え、歳のせいかな～なんて思っていたのですが、昨日の朝グッタリしていて昨日一日付きっきりで看病してドライフルーツを食べるまでに回復していたのですが、今朝容態が急変し☆になってしまいました。小鳥と過ごす生活が楽しいことを教えてくれたのは間違いなくこの子でした。KIDが生まれてからは放鳥時間も短くなってしまいましたが、息子も6歳になり少しづつ触れ合う時間を多く取りたいと思っていたところでした。ちーちゃんやじーじとの別れのときと同じく、「ありがとう」の感謝しかありません。お別れはとても辛いですが、それ以上に幸せな時間をたくさんもらった気がします。かぼちゃん、ありがとう。また生まれ変わってウチに来てね。

  2019.09.08

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  ７号戸建の現在。買い付け。愛媛のセミナー。

  ​長い間ブログをほったらかしにしてました(汗)IKEAキッチン組立て終わって、今日換気扇とカバーを取り付けました。繁忙期過ぎちゃったよ、もう。実は・・・・今週の日曜日に戸建に買い付けを入れちゃいました。今回は連棟式。仲介さんは連棟式は自宅用としては後のクレームが怖いらしく、投資目的の人に売りたいそうで、40％近い指値を下にもかかわらず頑張ってくれるそうです。買えたら買えたで直す物件が増えるので大変です。30万の雨漏り戸建も放置プレイ中だし(笑)そうそう。愛媛で開催されるふんどし王子＆ポールさんのセミナーに参加する予定です。よかったら現地で会いましょう(^o^)​

  2019.04.03

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  IKEA神戸店でキッチン仕入れ。

  ​IKEA神戸店でキッチンを仕入れてきました。最安のセットだと14万弱で購入できそうでしたが、今回はキッチン長も2400mmなのでオーダーです。それでも税込18万ぐらいでの仕入れなので、コスパは高いと思います。特に広島にはIKEAがないので差別化という意味では非常に強力なツールです。ちなみにIKEAキッチンを導入している2号戸建はすぐに入居が決まりますし入居者に好評です。購入の手順としては、・事前にIKEAのサイトでレイアウトしてプリントアウトしておく。・当日お店でスタッフの人にプリントアウトした資料を見せ、その場でレイアウトを書いてもらう。(この作業は素人の自分が見落としているミスを防ぐためです。慣れている人ならサイトでオーダーまで出しても良いと思います)・お店のスタッフと素材や色や取っ手などの現物の確認。・オーダー仕様書を出してもらい、レジにて精算。・商品受け渡し場にキッチンの部品が揃ったら引き取って車に積み込んで持って帰る。ちなみに自分で持って帰らずに直送手配も可能です。その場合はオーダー仕様書作成時に直送先の住所を記入します。ワークトップが長い上にとても重たいので直送手配のほうが良いかもしれません。帰りはフルーツフラワーパークで遊んでから帰りました。​

  2019.03.09

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  物件撮影。夜は神戸に移動。

  ​今日は物件撮影のお仕事。他の大家さんのリフォームや入居付けの手法を数多く学ばせてもらえる素晴らしい仕事です。とは言え、仕事してるエリアで唸るほどのリフォームや客付けの工夫をしておられる大家さんはほとんどいません。ほぼ唯一電動アシスト自転車のサービスやホームステージングを実施している大家さんはいましたが、それは広島大家塾のサラリーマン大家さんでした。最近は大和リビングなどのメーカーさんももともと物件のクオリティが高いのにフェイクグリーンやフロアマットなどを設置し始めたので、既存の独立系の大家さんも何かしら手を入れないと入居付けしにくくなっていると思います。さて、夜はキッチンを仕入れに神戸のIKEAへキャンピングカーで移動。前乗りってやつです。夜のうちに三木サービスエリアまで移動してそこで車中泊。とってもキレイで車中泊に最適なサービセリアでした。＜今日の物件写真＞プリオール向洋大原​

  2019.03.09

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  7号戸建で洗面化粧台取付。不動産投資家飲み会。

  ​本日も7号戸建にて労働力投入。今日のメニューは昨日処分した洗面化粧台の替わりの洗面化粧台の取り付け。物件近くのホームセンターで現品処分となっていたものを安く入手しました。ちなみに75cm幅のLIXILのハイラインで48000円ぐらい。安いと思う。途中ホルソーや巾木をカットするためのノミを買い出しに行ったりしてロスがあったものの下の洗面台部分の取り付けが完了。KIDを保育園へ迎えに行く時間が迫っていたので通水試験は次回に(笑) だって漏水があったら確実に時間オーバーなんだもん。そして夜は愛媛の若くして才能溢れる気鋭の不動産投資家と広島の不動産投資家を目指す一級建築士の女性との飲み会。久しぶりに飲みに出かける。2人とも全国のセミナーに足繁く通っているようで、最近の不動産投資のトレンドやスキームについて教えてもらう。知らない間にものすごく流派が増えていることに驚いた。そして高額塾も多い。不動産投資は高額塾とは無縁だと思っていたけど昔の話なんだね。話が弾みお酒2杯で4時間ちょっと不動産談義。皆不動産のことを話すときに目がキラキラしている。久しぶりに楽しい飲み時間を過ごしてモチベーションも上がりました。また飲みたいと思う。＜今日の物件写真＞PLACIDO​

  2019.03.07

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• ７号戸建、キッチン撤去。ゴミ捨て。

  ​本日は妻に有給をとってもらい７号戸建にて労働力投入。キッチンを撤去した後大型ゴミを処理場に自己搬入雨する予定なので、軽トラックを借りる。６時間３８００円。まあまあ安いと思う。物件へ行きキッチンを撤去。置いてあるだけなので撤去は簡単だ。二人でキッチンを抱えて軽トラックの荷台に積む。その後洗面化粧台を外すが、給湯器内の水を抜いてなかったせいでお湯側の給水管を外した途端水がピューピュー。通称：潮・吹きだ。妻が濡れ濡れになってしまった。トラブルはあったものの、どうにかこうにか取り外しに成功。これも軽トラックに積み込む。外してあった吊戸棚やレンジフードも積み込んで、積み荷が崩れないようにロープを掛ける。斜めにかけた後、最後にアメリカンできつく縛って終了。この縛り方はロープで締め付けるときに有効だ。大型ゴミ処理施設へ自己搬入してゴミを降ろす。職員さんがテキパキと降ろしてくれた。ありがたい。大変だったけど業者に頼むよりかなり安く済んだ。これで新しいキッチンと洗面化粧台を入れられる。

  2019.03.06

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  確定申告の書類を税理士先生に提出。物件撮影。ライトルームのプリセット。

  ​​やっと重い腰を上げて去年のレシートやら領収書やらをまとめて税理士先生に提出しました。キャンピングカーレンタル事業の分もあったので割とボリュームが有りました。とは言え法人の決算ほど忙しくはないのでそこは救いかな。今日も物件撮影のお仕事。最近はホント暖かくて助かります。クルマの中は暑いぐらいだし。あるアイデアのためにプリセットのパラメータをイジっているんだけどなかなかいい具合にならない。今までのプリセットがやっぱり良いし、周りの人に聞いても感想は同じ。世間一般に言われている現像の手順や常識に間違いがあるのか、それともまだ見つけられていない正解が隠されているのか、どっちかだろうと思う。もう少し試行錯誤してみようと思う。＜今日の物件写真＞​T借家​

  2019.03.05

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  75万のアパートの賃貸借契約書。

  ​ミニミニの美人の営業さんから75万のアパートの賃貸借契約書が郵便で届いた。すでに入居日を過ぎているんだけど保証人のハンコが揃わず遅れていたのがやっと届いた格好だ。内容を確認して署名押印して返送した。これでやっと正式に満室だ。やったー！最後の空室に入ってくれたのは20代の女性。若葉マークの獣医さんだ。猫を1匹飼いたいということでOKした。増やしたい時は許可が必要ということになっている。永く住んでくれたら嬉しい。ボロでもペット可や賃料などの条件を緩和することで満室に出来ることがわかった。少しづついろんな心理的な障壁が取れていく感じがする。さあ、残りの物件も早く仕上げて満室を目指そう。＜今日の物件写真＞物件名：FALDA.T

  2019.03.03

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  物件撮影。サウザーラジオ。

  ​本日は物件撮影のお仕事。しばらく撮影していなかったのと筋肉痛と昨日の怪我で構えがピタッと決まらない。三脚撮影は問題ないんだけどね。今日は歪み取りに画像処理ソフトが大活躍でした。画像処理ソフトだと少々斜めになっていてもビシッと真っ直ぐにしてくれるから助かります。今日の​サウザーラジオ​は加藤ひろゆき先生第2回目。自分の欲しいものを買うより先に資産を築け。というお話。持ち家とクルマと結婚を諦めて資産を築けば豊かになれる。順番が逆だと豊かにはなれない。本当にそうだと思う。

  2019.03.01

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  7号戸建クロス貼り。労働力投入。サウザーラジオ。ミニミニ。6号アパート満室。

  ​本日も朝から7号戸建にて労働力投入。引き続いてのクロス貼りです。いい加減腕がだるい(笑)作業をしているとスマホに通知が。サウザーラジオの放送開始だ。見ると、加藤ひろゆき先生とのコラボじゃないか。これはテンション上がるわ。今日はその1で、加藤先生の物件を見て回るブラタモリ的な放送でした。書籍に出てくる物件が紹介されているのでワクワクですな。いつか北の大地へお邪魔して物件見学させていただきたい。上機嫌で聴きながら天井にクロス貼りをしていたら、脚立から足を踏み外して転落してしまった。。。どう落ちたのかわからないけど右手の親指の爪の裏側が内出血してしまった。痛い。それでも根性で天井にクロスを貼っていると、スマホに着信あり。軍港の街の不動産屋の美人の営業さんからだ。75万の6号アパートの最後の空室に明日入居予定ということで、鍵を持ってきて欲しいと言ふ。確かに入居は3月1日で申し込みを頂いていたけど、保証人のハンコが揃わないとかでまだ契約書を交わしてないんだけど。大丈夫なんかな。ま、前家賃や敷金が振り込まれているから大丈夫と思う。明日すぐに引っ越しというわけではないようだったけど鍵は渡しておいたほうがいいと思い、昼までにクロス貼りを終わらせて撤収。軍港の街までミラジーノを走らせる。先に物件へ行き、室内の最終チェック。清掃、設備共にOKだ。忘れないように案内用のキーボックスを外しておく。その後に駅前のミニミニへ行き、鍵を渡す。これで満室だ。良かった。表面利回りで144％。実質利回りでも42％。借金のない利回りの高い物件があるとキャッシュフローが加速するから良いよね。頑張って満室を維持しよう。​

  2019.02.28

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  30万の戸建(8号)、所有権移転登記が完了。残置物。

  ​昨日は疲れすぎてKIDを寝かしつける前に寝落ちしてしまった。そのお陰か起きたら体調は回復したみたい。ただし筋肉痛は残ってて結構痛い。尾道の法務局へ行く前に近所のコーナンでキーボックスを購入。30万の戸建用ね。1880円(税別)は安いと思う。アマゾンはもう少し安いけど、すぐ買いに行けるホームセンターでこの値段で手に入るならOKでしょう。高速代がもったいないので一般道を走ったんだけどこれが思った以上に道が混んでいて、尾道の法務局に着いたのは13時前。1時間ぐらい余分にかかってしまった。法務局で書類を受け取った後、やっと自分のものになった30万の戸建へ。庭のフェンスにキーボックスを取り付けて鍵を入れる。これで業者さんに直接物件に来てもらえるようになった。その後改めて物件をチェック。うーん、わかっていたけど残置物が多い。前回確認できなかったガレージの中にも突入してみたら、そこにも大量な残置物が。このゴミを捨てないとガレージも使えないぞ。激安物件は残置物との戦いでもあるなぁ。トラック借りて自己搬入ですかな。2号の時は業者に頼んだら20万ぐらいかかってしまったし。ボロくていいので作業用の軽ワンボックスが欲しい今日このごろです。​

  2019.02.27

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• 7号戸建のクロス貼り。イナバウアー。

  ​7号戸建のクロス貼り、キッチンもいよいよ残すところキッチンがある壁1面と天井になりました。部屋の広さが10畳ぐらいあるので貼る面積は多くて大変だ。筋肉痛で腕が痛いし。さて、残ったキッチン側の壁だけど、吊戸棚とレンジフードを外さないと貼ることができそうもない。重そうな吊戸棚を一人で外す自信がなかったけど眺めていても一向に作業が進まないので意を決して外すことに。釘を打って固定しているみたいだったので釘抜きで釘を引き抜いていくと、案外すんなりと吊戸棚は外れました。が、重い！キッチンやフローリングに傷をつけないように慎重に外のガレージまで引っ張り出す。屋内を運ぶのは傷を増やすと思いキッチンの掃き出しから屋外へ運び出し、隣家との間を通ってガレージまで運びました。いや、まじで大変だったわ。プロパンガスのボンベに当たってゴーンとか大きい音出るし。レンジフードも油まみれになりながら何とか外して、これもガレージに。後日キッチンと洗面台を外したらまとめて伴にある大型ゴミ処理場へ自己搬入しよう。障害物がなくなったのでクロス貼りを再開。壁はチャチャッと貼って、天井に取り掛かる。天井のクロス貼り、一人だと本当に大変だ。コツは貼り初めのクロスは端をちゃんと貼り付けてからスタートすること。これが出来てないと重力に負けて端から剥がれてきてしまう。イナバウアーを実施しながら突き合わせ貼りで貼っていく。1枚3.5mもあるから大変だった。3枚貼ったところでタイムオーバー。KIDを保育園へ迎えに行こう。若干悪寒がして風邪が悪化したっぽい。予想以上に体に負担がかかったみたいだ。明日はリフォームをお休みして尾道の法務局へ行ってこようと思う。​

  2019.02.26

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• まだまだ続く7号戸建リフォーム。

  ​今週も撮影の仕事を断って7号戸建のリフォームに精を出しています。クロス貼りの楽しいところは苦労が見える形で帰ってくるところ。貼ってる最中は大変だけど、休憩したときに眺めるとなんとも言えない達成感がふつふつと湧いてきます。これは多分経験者はうなずいてくれると思う。今日はキッチンのクロス貼りを実施。実は土曜日に家族で物件へ行って、妻に手伝ってもらいながらキッチンの天井に1枚クロスを貼ってみました。ジプトーンに直に貼って凸凹が目立たなければそのまま貼っていこうと。もし目立つようなら養生して塗装かなと。養生が苦手なワタクシとしてはクロス貼りでいきたかったんだけど、果たして凸凹はそんなに目立たず。やったね。今後ジプトーンの天井にはクロス直貼りでいこうと思う。で、今日だけど、貼りやすい壁から貼っていき、部屋の3面を貼ったところでタイムオーバー。よく頑張ったと思う。明日も7号戸建に籠もってクロス職人に徹しようと思う。​

  2019.02.25

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• 7号戸建リフォーム。所有権移転登記完了の電話。

  ​今日も7号戸建にこもってリフォーム。昨日に引き続いてクロス貼りだ。たくさん貼っていると腕も少し上がるみたいで、1号戸建のリフォームのときに取得した突き合わせ貼りが出来るようになった。切る工程が減ると作業が早くなると思う。結局和室を一部屋貼り終えたところでタイムアップ。床の間は貼るの厄介なんよ。。。そう言えば作業中にスマホに着信。誰だろうと思って出てみたら法務局からでした。所有権移転登記が完了したらしい。思ったより早かった。6号アパートの時は1週間かかったからね。来週引き取りに行こうと思う。​

  2019.02.22

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  7号戸建で労働力投入。クロス貼り。

  ​今日は7号物件で労働力投入。つまりセルフリーフォームってやつです。前回の続きでキッチンの古いクロスを剥がすところからスタート。吊戸棚のところでしばし悩みます。吊戸棚外さないとだけどめんどいし・・・とりあえず今日はこのままにしとこう。問題の先送りですな(汗)さて、古いクロスを剥がし終えたところでお昼休憩。近所のファミレスでエネルギー補給してから再びリフォームに取り掛かります。​さあ、お待ちかねのクロス貼りですよ。​ここからはキレイになっていくだけなのでモチベーションが上がりますね。1階の床の間のある和室から貼り始め、一部屋ほぼ終わった時点で15時半。KIDを保育園へ迎えに行かないといけないので、そこから撤収準備をして16時に物件を離脱。明日は残る和室と階段を貼って、キッチンに手を付けられたらいいなあ。吊戸棚、一人で外すのは結構大変だよなあ。頑張りの精神でやるしかないか。​

  2019.02.21

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  30万円の8号戸建取得。所有権移転登記。

  ​本日は30万円の戸建の契約決済。朝イチで銀行へ行き、新札で現金を引き出す。その後不動産屋にて10時から決済。売主様は初老の紳士。元銀行マンだそうだ。この度は寛大な価格で譲ってくださりありがとうございました。こちらこそ、購入していただきありがとうございます。そんな挨拶を交わして、良い雰囲気の中決済は終了。40分のスピード決済。美しい決済だった。売主様は来年には東京へ移住するらしい。売りに出してもなかなか売れずに困っていたそうだ。こちらとしても再現性のない価格で売っていただいたので、お互いにwin-winかな。契約決済が終わったあと、マジェスタで尾道を目指す。法務局尾道支局は隣の税務署が大繁盛なのと対象的にとてもヒマそうだった。広島法務局で教えてもらったとおりに記載した申請書に登録印紙税を貼って提出。呉の時もそうだったけど、拍子抜けするぐらいあっさり終了。現金決済で抵当権が付いてない場合は個人でもできるレベルだと思う。これで5～10万円節約できるならやって見る価値はあると思う。所有権移転登記申請を終えたあと、物件へ行き写真撮影。これからリフォームのプランを練らなければ。あ、その前に雨漏りの修理が先だね。それに5号も7号も頑張らないと。仕事が立て込んでるなあ。​

  2019.02.20

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• 風邪。7号戸建リフォーム。サウザーラジオ。

  ​​どうも風邪を引いたっぽい。喉が痛くて目の奥というか鼻の奥が重たい感じがする。とは言え熱はないので当初の予定通り7号戸建で労働力を投入する。今日は壁紙剥がしだ。戸建はボリュームがあるので家一軒クロスの張り替えをするとかなりの面積になる。そして貼る前に古いクロスを剥がさないといけない。ビリビリ～っと剥がすので、結構ストレス解消にはなるんだけど、あまりストレスのない今の生活だとそれも単純労働。しかも剥がしたからと言ってキレイになるわけでもないので達成感もあまりない。あ、それでも途中で千切れずにキレイにはがせたら達成感あるな(笑) これ、やったことある人は同意してくれるはず。体がしんどいので休み休み作業をする。いつもは不動産投資のオーディオ教材を聞きながら作業をするのだけど、今日は先日以来ちょこちょこ聞いているVoicyの​サウザーラジオ​。サウザー先生の声が耳に心地よい。内容も理路整然としていて面白いので、作業中にもかかわらず夢中になって聞いている。気がつけばクロス剥がしが終わっていたって感じだ(笑)​単純作業が長く続く時はこういうオーディオ教材やVoicyを聞きながらやるとモチベーションが下がらなくておすすめだ。単純作業だけをやると作業後の疲労感はもちろんその作業の結果だけど、オーディオ教材やVoicyを聞きながらだと疲労感はオーディオ教材やVoicyを聞いた結果の心地よい疲労感だと脳が騙されるらしい。なので次のモチベーションも保つことが出来る。​さて、明日は契約決済だ。体調は万全ではないけれど早く寝て英気を養っておこう。​​

  2019.02.19

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• リフォームしようとしたらキャンピングカーの見学が入った。30万の戸建の決済日が決まる。

  ​今日は朝から気合を入れて5号区分のバスルームと収納にアメリカンな扉を付ける気満々で準備をしていたらスマホの電話が鳴った。知らない電話番号だ。出てみるとキャンピングカーのレンタルを予約された方だった。車両の見学をしたいと言ふ。午前中の予定をキャンセルして、車両清掃を実施。昼頃にご夫婦で見学に来られた。ありがたい。キャンピングカーは初めてだそうで、九州へご家族で旅行を計画しているそう。楽しんできて欲しいと思う。先日買い付けが通ってしまった30万円の戸建。決済日が決まった。明後日の2月23日の水曜日の10時からだ。売主様は平日は夜でないと時間が取れないとのことだったんだけど、大丈夫になったんかな。まあ、その日のうちに法務局へ行って登記移転の申請ができるからありがたいんだけど。リフォームの予定が遅れがちになってきている。なんとかせねば。​

  2019.02.18

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  IKEAのキッチンを組み立てたい。

  ​無性にIKEAのキッチンを組み立てたくなった。むろん、7号戸建て向けだ。あれは1度組み立てたら非常に簡単な作りであることがわかる。ちょっと複雑なカラーボックスみたいなものだ。IKEAのサイトでプランを練ってみた。税込で18万なら安いかな。あ、神戸までの交通費を入れてなかった(笑)総額20万ってところか。​広島にはIKEA無いから差別化にはなるわな。​​

  2019.02.17

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• ペンキ塗り。ポケモンGO。

  ​今日はポケモンGOのコミュニティデー。KIDとポケモンを捕まえに行く合間に5号区分でペンキ塗りを実施しました。輸入建材のネットショップでアメリカ製の扉を購入。その扉が下地処理だけのため白色に塗らなければいけない。ニッペの水性ケンエースの白でぬりぬり。ムラを気にせずに薄く何度か重ね塗りをするのがコツですが、今回のコンセプトはJunkStyleなので少々たれていても味ということで良しとします。扉を付けたらリフォームはほぼ完成です。最後まで気を抜かずに頑張ろうと思います。

  2019.02.17

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  電動工具を購入。KIDに英才教育。

  ​本日、KIDの保育園で造形展でした。5歳のKIDがお友達と力を合わせて大きなピエロや動物を作ったと思うと、大きくなったなぁとしみじみ思います。来年の卒園の時は泣くんだろうな＞自分。さて、そんなKIDがオモチャ売り場を通るたびに欲しそうにしている電動ドリルのおもちゃ。どうもワタクシが5号区分で和室をフローリングにコンバージョンするときに見ていて自分もやってみたくなった模様です。値段を見るとそれなりのお値段だったので、せっかくなので本物をと思い、アマゾンにて小型のものを購入しました。これでKIDに英才教育を実施しよう。家が直せれば不動産経営はかなり安定するハズ。というのは、半分冗談で半分本気の話。愛用のブラック＆デッカーのマルチエボで大抵のことはできるのですが、腰袋に入れられる小型のドライバドリルが欲しかったのもあって、ポチりました。中華製の電動ドリルですがヘッド交換の出来る面白いドリルです。カラーリングもマルチエボにそっくり。かーなーり、気に入っています。こいつをKIDに持たせて一緒に物件のDIYをやるのが目下の夢です。笑​

  2019.02.16

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• サウザー氏のVoicy。この人ってアノ人？

  ​尊敬する​加藤ひろゆき先生の随筆で絶賛​されていた​サウザー氏のVoicy​。聞いてみてすぐにピンときました！この人って2016年1月にNSXアパート経営の松田淳先生と​元パート主婦大家なっちー先生​との対談CDに出てたアノ人だ！若いのに知識も豊富で鋭い洞察力もありDIYのスキルも高い洗練された投資家だと思ってブログやホームページがないかと探していたんですが見つけることができなかったんですよね。なるほど、芸名で活動されていたんですね。本名で検索しても出てこない訳だ。そりゃ見つけられんわな。しばらくはリフォーム中に聞くオーディオブックはサウザー氏のVoicyにしよう。モチベーションが上がると思う。​​もしこれから勤め人を卒業することを目指している人がいたら、​サウザー氏のVoicy 富者の聖杯​を聞くことを激しくオススメします。​​いや、彼本当に凄いです。声も良いですし。ファンになりました。​

  2019.02.15

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• 物件2往復。何というムダ！

  ​​繁忙期も半分を過ぎてしまい焦っています。午前中に飛脚さんがｍ単価200円の糊付きクロス30mx4本を持ってきてくれたので、早速5号区分へ持っていき、まずは最後に残っていた半畳床の間の壁一面をクロス貼り。その後昼食を挟んで7号戸建へクロスを運びました。が、ここで問題発生。キーボックスが開かないではないか！確かに昨日の畳搬入のときは開いたし、その後何もせずに鍵を入れて締めたはずっ。そもそもそう簡単にはキー番号を変えることもできないはずだし、何よりキーボックスを振ってみても中に鍵があるような気配もない。仲介さんが持っていったのだろうか？とにかくここで開かないキーボックスと格闘していても埒が明かないので、一旦家に戻り、合鍵を持って再び物件へ。ロスタイム往復で1時間半。一体何やってるんだろう。。。KIDの保育園迎えがあったので荷物だけ降ろして帰りました。本当は古いクロス剥がしぐらいはやろうと思っていたのに。今回の教訓。キーボックスが開かなくなったり仲介さんが持ち出したりする可能性があるので、リフォーム中の物件の鍵は常に持ち歩こう。​​

  2019.02.14

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• 7号戸建に畳搬入。登記相談。

  ​本日は7号戸建への畳の搬入日。物件までの道が狭くてマジェスタではたどり着けないので、妻のジーノを借りて物件へと向かいます。カヤバのローダウンサスを入れたマシンは、若干の乗り心地と引き換えにダイレクトなハンドリングでご機嫌なマシンに仕上がりました。物件へ到達するラップタイムも少し短くなるかも。ヨーロッパのラリーシーンのような田舎道をぶっ飛ばして物件に到着するものの、10時に物件で待ち合わせだったにもかかわらず、時間になっても業者が現れません。10分ほど過ぎた頃、携帯に着信アリ。どうやら先日の人とは違う人が搬入に来たため道に迷ったようです。仕方がないので近所のホームセンターショウキ(仮名)の駐車場で待ち合わせを指示。救出に向かいました。先ほど爆走した道を逆走。何をやってるんだか。業者の2トントラックと合流した後、物件までエスコート。予定より20分遅れで作業に入る。2100円で表替えしてもらった畳はちゃんとキレイに再生されていました。黒縁がカッコイイ。聞くとこの業者、営業エリアは中国5県だそうで、今度購入予定の三原の物件もお願いしたいと思う。内装屋や美装屋の紹介も可能とのこと。今度見積もりを取ってみよう。作業を見学しながら畳についていろいろ聞きました。・長持ちさせるにはとにかくマメに空拭き。・空拭きするときは畳の目に沿ってする。・畳の中身は藁とプラスチックの2種類がある。・藁のタイプは形がまちまちだが、プラスチックのものは形が整っている。・藁タイプの方が柔らかく、プラスチックのものはやや硬い。・藁タイプは重く運ぶのが大変。・藁タイプの方が湿度の調整が優れているので家にとっては良い。畳業者と別れた後で、再びホームセンターショウキ(仮名)へマシンを走らせクラフトロールと養生テープを購入。このままだとせっかく青い畳が日焼けしてしまうのでクラフトロールで覆ってやらなければいけません。それにこれからクロスの貼り替えもあるので養生は必要です。←そもそも順番が逆ｗ物件へ戻り畳を表替えした3部屋すべてにクラフトロールで日除けの養生を実施。あとはクロスを張るときにはブルーシートを上に敷けば大丈夫だと思う。その後14時から法務局で登記の相談。今回が2回目なので大体の流れは分かっています。今回用意したもの・物件の登記簿謄本(土地・建物)・物件の公図・物件の固定資産税評価証明書・売主様の住民票の写し←これは必要なかった。・ワタクシの住民票の写し相談窓口で丁寧に記入する場所を教えていただく。ありがたい。その場では記入できないので鉛筆で記入する箇所や印鑑の場所を印をしてもらい、帰宅後に清書。前回の書類の写真を撮ってあるのでそれも参考にしながら無事に書類を仕上げることができました。後は売買当日に売主様に署名押印してもらい、売買後すぐに法務局で申請をすれば終わりです。現金決済で物件に担保の設定がない場合、作成する書類も少なくて済むので、自分でやることをお勧めします。今回の場合登録免許税8万円ほどで済みそうです。​

  2019.02.13

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  加藤ひろゆき先生の随筆と健美家コラム。30万の売家の固定資産税評価が届く。

  ​長くかかっていた5号区分もあと少しで仕上がるところまで来ました。7号戸建はこれから本格リフォームです。早く終わらせないと次には買付けが通った30万の戸建のリフォームが待っています。過酷な労働力投入を前にモチベーションを高めるために何をするか。今日は子守りをしながらスマホで​加藤ひろゆき先生の健美家のコラム​を読んでいました。　大富豪の執事をやってきて超一流の生き方を知る新井直之さんの『超一流、二流、三流の休み方』によると、超一流の人のリフレッシュ法は『自分の原点に戻る』ことだそうです。その作戦を応用してワタクシの激安戸建賃貸経営の原点である​加藤ひろゆき先生の随筆​を読み返していました。とは言え​加藤ひろゆき先生の随筆​は15年以上も続いている超大作なので全部読むのとなるとかなりの時間がかかってしまいます。下手をすると読むのが目的になってしまいかねません。　そこで健美家にて連載中のコラムを読むことにしました。​健美家のコラム​は加藤ひろゆき先生の随筆のダイジェスト版とも言えるもので、随筆のテイストはそのままに要約されているので読んでいて面白いし為になります。どの先輩投資家のブログにも言えることですが、その人の思考を辿ることでとても多くの学びがあります。時には問題解決のヒントになったり判断の参考になることも多いです。それ以上にモチベーションを高めるにはもってこいです。さて、そんな感じで尊敬する​加藤ひろゆき先生のコラム​を読んでいたら、30万の戸建の仲介業者から固定資産税評価額と売主様の住民票の写しがメールで届きました。これと先にもらっておいた物件の登記簿があれば役所の登記相談で書類がほとんど出来上がります。で、その書類を見てびっくり。評価額は土地建物で合わせて530万でした。もちろんそのままが銀行の評価になったりはしないでしょうが、ありがたい金額で譲っていただいたと思います。頑張って再生させたいと思います。​​​​◆◆超一流、二流、三流の休み方 / 新井直之／著 / あさ出版​

  2019.02.10

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  7号戸建にて労働力投入。マルチエボ活躍。

  ​​昨日は7号戸建へ行って労働力投入を実施してきた。和室の床がふわふわのトランポリン状態になっていたのを直すためです。来週ネットde畳で見つけた激安畳業者が表替えをした畳を搬入予定なので、それまでに直しておかなければいけません。ちなみにこの畳業者、1枚2100円。激安です。不動産オーナーだと話し、他の物件もこの価格でお願いしたいと言ったら、ただし初回限定価格とのこと。次回からは2500円という話になりました。それでもほかの業者が4000円とか4300円とかの見積もりのことを考えると安い。ふすまも1枚1600円とかなり安いのでふすまの張替えも発注しました。良い業者が見つかって良かった(^^)さて、床の修理ですが、見てみると175mm幅の床板が2枚割れていました。サイズを測ってから近くのホームセンター大木(仮名)へ行ってみるも、幅と厚みが同じ木材がありません。うちの近所のホムセンならあったのですが往復1時間半のロスはしんどいので、仕方なくコンパネをカットしてもらうことに。3x6のコンパネ1枚が2100円。あまりの高額にめまいを感じながらカットを発注。カットしてもらった木材と端材をジーノに詰め込んで物件へ戻りました。車内に木くずをまき散らしてしまったので後で妻に叱られそうです。7号戸建へ戻りまずは割れた床の木材をはがし、購入してきた木材をビスで固定。いい感じに仕上がりました。他にふわふわする場所はないかと足で踏みながら確認。釘が効いていないところをビスで固定しなおして作業終了しました。時間にして約1時間。簡単な労働力投入でした。さて、割れた木材ですがそのまま車内に持ち込むには長くてめんどくさいので、マルチエボの丸鋸で30cmぐらいの長さにカット。マルチエボは先端のアタッチメントを交換するだけでインパクトにも丸鋸にもトリマーにもサンダーにもなるからとても便利です。本格的な大工仕事には少々頼りないですが補修や簡単なリフォームには威力を発揮します。実際にワタクシはこれで5号区分の和室をフローリングに改装しましたし。​【送料無料】B/D 18V マルチツール ベーシック(ドリル・ジグソー・サンダー)(品番:EVO183-B1-JP)『7701276』​廃材ですが、先日購入した薪ストーブの燃料として燃やす予定です(^^)ごみ問題もこれで解決？(笑)​​​HONMA ホンマ製作所 ストーブコンロセット APS-52 12389 【○】​​

  2019.02.08

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• 30万の買い付け通る。6号アパート満室。

  ​久しぶりの更新になります。5号区分のリフォームもあと少し、7号戸建のリフォームがまだ手付かずの状況です。頑張りたいと思います。先日6号アパートの仲介業者からメールが有り、100kmぐらい離れた三原市内の物件を紹介され見てきました。雨漏りがあったのですが、ボリュームが有り二面道路の角地、隣に大きな病院という立地だったので、申し訳ないと思いつつ30万の買い付けを入れていたのですが、通ってしまいました。これから登記の申請書類の準備に入り、準備ができ次第同日の契約決済となる予定です。6号アパートは先日最後の部屋に申し込みが入り、申込みベースで満室です。表面利回りで144％、実質利回りで43％となりました(^^)今回も海軍さんかと思ったのですが若い女性の獣医さんとのことです。男臭いよりは良いかなと思いますが、トラブルが起きないか心配です。​

  2019.02.07

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• 本日契約。7号戸建。

  ​台風の近づく本日午前中、大雨の中契約に行ってきました。売主様はすでに県外に引っ越しされているので新幹線で広島入り。足元悪い中、申し訳なく思います。売主様は初老のご夫婦。奥様の郷に引っ越したいという希望を叶えるための売却でした。退屈するKIDをなだめながらの契約でしたが、トラブルもなく比較的スムーズに終えることができました。決済は来月末の予定です。今回の購入が電撃的に決まった理由を考えてみると、・売主様がすでに新居に引っ越しを終えていて、早く手放したかった。・情報がネットに乗った後、かなり反響があったそうなのですが、実際に足を運ぶ人がいなかった。・実質ほぼ一番乗りで内見をして、直ぐに購入を決め買い付けを入れた。・仲介業者も売主様の新居を売っていたので、早く一連の取引を終えたかった。・指値を入れるかわりに測量不要にして、売主様の売却前の持ち出しをなくした。実際に買い付けを入れた後も反響が続いたのでネットから情報を落とすことの承諾の電話がかかって来ました。建物自体は非常に状態が良かったのでこの物件購入できてよかったと思います。​

  2018.09.30

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• 7号戸建、GETだぜ！

  ​9月も後半になりましたが、2号戸建に入居者からのトラブル連絡もなくなり平穏そのものです。75万で購入した6号アパートのリフォームも終わり、先週から募集を開始しています。こちらはこれから繁忙期になるので不動産屋さんには頑張って欲しいものです。一応物件写真を撮って、DVDに焼いて、不動産屋さんに持っていきました。早速サイトに掲載してもらっているので近い内に良い知らせが届くと思います(^^)物件探しは毎日のルーチンでこなしていたのですが、なかなか良いと思える物件は出て来ず。そんなツマラナイ思いをしていた水曜日の朝、メールチェックをしていたら四井のリハウス(仮名)からのメールにめぼしい物件を発見！広島市の北部に450万のきれいめの戸建が出ていました。2P可能姉妹で部屋数が多め。ざっと調べてみると賃貸需要は多いエリアで、延べ床面積で見ると家賃相場が8～9万ぐらい見込めそうな所です。(とは言っても戸建賃貸の件数がそんなに多くなく参考にした家賃は新築から築10年未満なので実際はもう少し安いと思われます)すぐに見に行きたかったのですがあいにく定休日だったので連絡できず。この日はおとなしくしていました。一応仙台出張中の妻に資料をLINEすると「良さそうじゃん♪」との回答でした。木曜日は家で発生したダニ騒ぎで一日中ドタバタしていてすっかり問い合わせをするのを忘れていたのですが、金曜日に思い出して四井のリハウス(仮名)に電話をしました。聞いてみるとまだ内見できるそう。逸る気持ちを抑えて売却理由や売り主様のことなどをヒアリングして、土曜日の12時に内見の予約を取りました。そして昨日の土曜日、12時に現地へ向かい内見を実施。物件はやや山岳地帯の坂を登っていった先で、道路は狭くて3ナンバー車だとキツめです。ところが物件近くに大東やダイワの築浅のアパートメントが建っていて、ある程度の需要があることが見て取れます。不動産屋さんはすでに来ていて、挨拶して名刺を交換しました。物件はなかなかカッコイイ素直な形で、家の前面に並列に2台分の駐車場があります。玄関ドアは引き戸ですが大きくてしっかりした造りで好感が持てます。玄関は広くてワタクシ好みです。賃貸物件の場合、玄関が広いのは第一印象がかなり良くなります。それに経験的に玄関が広い家は間取りも余裕があり窓が大きいなどお金がかかっていることが多いです。KIDは探検できるのが楽しいのか物件の中を走り回っていました。そういえば3号戸建を買ったときも走り回っていたような・・・汗​​嬉しいことに途中で一度リフォームを実施しているようで、和室の壁がクロス仕様になっていました。トイレも建築当時は汲み取り式だったそうですが洋便の水洗になっていて、これならリフォームにお金がかからなくて済みそうです。お風呂もキッチンも洗面もそのままでも十分に使えるレベルです。​​​​最近550から450に値下げされたそうで、満額で買い付けを入れても良かったのですが、妻と相談して測量不要で400という仏のような指値で、その場で買い付けを入れました。​​物件を後にして、近所の美味しいイタリアンレストランでランチ。ピザがうまかったです。夜に四井のリハウス(仮名)の担当者から着信。買い付けが通ったそうで、購入の運びとなりました。問い合わせを入れた翌日の購入決定ははじめてのケースでした。文字通り電撃戦。正直押し戻されるかと思ったのですが、指値が通ってよかったです。ありがたいですね。さあ、忙しくなりそうです。​

  2018.09.23

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• 2号戸建、またまたトラブル？

  ​のんびりした休日。昼前にKIDとポケモンのアニメを見ていたら、ビッグマウスなイケメン風営業君から着信。またトラブルかな？と思いながら出てみると、当たり。今日は給湯器からお湯が出なくなったそうな。すぐにプロパンガス屋に電話をしたら対応してくれました。ありがたい。結局、給湯器の電源コンセントを抜けていただけという下らない原因だったらしい。こんなの初めてです(笑)いや、笑い事ではないな。なんにしてもお金がかからなくてよかった。その電話のついでに、プロパンガスの料金が値下げになったと報告がありました。プロパンガス屋に以前料金について問い合わせだけをしていたのですが、それが効いたのか、それまでが高すぎたのか。こちらは直接利回りが高くなるわけではないですが、入居者の負担が軽くなるのは長期入居につながると思うので良かったです。​

  2018.08.05

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• 物件撮影3日後に申し込み。嬉しいお知らせ。

  ​​先日​写真撮影した​わっきんさん​の4号戸建ですが、なんと申し込みが入ったと連絡がありました！​写真が訴求ポイントになったと喜んでおられました。​良かったよかった(^^)​でも、物件をちゃんと仕上げているわっきんさんの手柄ですからね～。​​それにしても撮影して3日後の申込み。ワクワクしますね！​審査が残っているようですが、このまま決まると良いですね。​

  2018.08.04

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• 物件調査2件。

  ​今日は物件撮影の仕事でしたが、撮影のついでに同じエリアに出ていたボロ戸建て物件を2件ほど調査してきました。まずは楽待に出ていた250万の戸建。やや山岳地帯にある団地の山際の物件で、行く前から少し嫌な予感がしていました。実際行ってみたらやっぱり予感は的中。先日の豪雨災害で物件近くの山の斜面が崩れて前面道路の半分ぐらいが土砂で埋もれていました。一歩間違えれば家ごと流されていた危険があった物件でした。１P可能姉妹で価格も安いので面白いかなと思ったのですが、これは見送りですね。もう1件は仕事先が専任の物件。こちらは豪雨災害の影響は殆ど無かったエリア。しかし団地が古い。道路が狭く、なんとなく息が詰まる感じです。何か変だなと思ったら、ひな壇の団地で道路もひな壇。普通道路は傾斜があまり変わらない坂ですが、ここは水平ー急坂ー水平ー急坂みたいな感じになっている団地でした。物件は古家ありの売り土地で出ていましたが、パッと見普通に使えるレベル。残置物がひどく、床の状態などがあまりチェックできませんでしたが、物件としては面白そうでした。日当たりも良好で、角地。庭を潰せば１P可能姉妹です。こちらはもう少し検討してみようと思います。​

  2018.08.03

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• ペンキ塗り。物件調査。

  ​今日は5号区分にてペンキ塗りを実施しました。浴室の壁とLDKの柱やドア枠です。白色はアクが透けて出てくるので何度も塗り重ねないといけないのが難点ですね。先週も死にそうになりながら塗りましたが、今日も同じ。暑くて死にそうでした。ペンキが付くのが嫌でつなぎを着て作業をしたのですが、汗でぐっしょりになりました。昼過ぎまで労働力投入をして、一旦帰宅。シャワーを浴びてサッパリしてから昼食をとって、それからわっきんさん情報の物件調査へ出かけました。と言っても、実は出かける前に不動産業者から「6ヶ月前に買い付けが入っている。売主側の都合でまだ契約になっていないだけ」という情報をゲットしていたのでテンションは上がらず。。。すでに1番手がいるので買える可能性はあまりなさそうですが、売地（古家あり）で出ていて、その古家が4戸のアパートメントというのが気になったので、見るだけ見てきました。これも経験です。実際に現地で物件を見てみましたが、これはなかなか難易度の高い物件でした。2階の廊下を支えている柱は何本か根本が朽ち果てていて、壁も一部崩落。鉄製の階段も真っ赤に錆びていて踏み抜きそうな状態でした。極めつけは地面からアノ煙突が！そう、汲み取りです。きっと更地にして新築を建てたほうが筋が良いと思います。これは再生する物件ではなさそう。​転進です。​普通車も入らなそうな道路付けだし。​現地から不動産業者に転進のメールを送信して、わっきんさんにもLINEで現状をお伝えしました。それでも「面白そう」と返してくるわっきんさんは築古変態です(笑)​夜には気になる戸建てを2件ほど発見。1件は問い合わせを入れ、もう1件は実は物件撮影の仕事先の物件なので、明日撮影の仕事に行った時に聞いてみるつもりです。​

  2018.08.02

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  わっきんさんの物件を撮影！賀茂鶴大吟醸。

  ​​ブログを通じて親しくさせていただいている​わっきんさん​の4号物件が見たくて、物件撮影を口実に見に行ってきました。​​快く受けて下さったわっきんさんに感謝です。​物件は２Ｐ可能姉妹のしっかりした好物件でした。マジェスタを止めてもはみ出さないので、大抵の車は大丈夫でしょう。1階にダイニングキッチンと和室が2部屋、トイレとお風呂と洗面所、2階に洋室と和室が1部屋ずつという４DKの間取り。裏に専用庭があって家庭菜園も可能姉妹です。​​わっきんさん的には実験的にかなりリフォーム箇所を少なくして低予算で直したそうですが、延べ5000戸以上を撮影してきたワタクシ的にはかなりキレイになっている方。きっと仲介業者さんにも「決め物」として案内してもらえるレベルではないかと思います。そりゃあ、キッチンのクロスがまだキレイだから張り替えてなかったり、キッチンやシャンプードレッサーも清掃だけだったりと、やろうと思えばやるところはあるんですが、機能的に問題がないのでそのままでも十分だと思うんです。​​一通り撮影が終わったあと、ランチを食べに和風創作料理の美味しいお店に連れて行っていただき、現像しながら不動産談義に花が咲きました。不動産のことを話していると時間を忘れてしまいますね(笑)お土産に賀茂鶴大吟醸までいただき、本当にありがとうございました。今、冷でちびちびやりながらブログを書いています。許可を頂いているので、今日撮影した画像を少し紹介しておきますね。どうです？なかなかの好物件でしょ？明日はわっきんさんから情報を頂いた物件の現地調査に出かけるつもりです。

  2018.08.01

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• 6号アパートのガス設備、無料♪

  ​豪雨災害の影響で断水が続いていた6号アパート周辺でしたが、先週には断水も復旧してようやくリフォーム工事に取り掛かれるようになりました。順次業者さんに現場に入っていただいています。築年数約半世紀のボロアパートですから給湯設備も瞬間湯沸器とお風呂は灯油のボイラーと昭和仕様。今回できるだけローコストで給湯設備の近代化を図りたいと考えておりました。いつも工事をお願いしているI氏に相談したところ、呉のプロパンガス会社を紹介していただきました。​給湯器・配管等の工事全戸分、無料でサービスしていただけることになりました～♪​​ありがたい、ありがたい。​で、早速給湯器取り付けが完了したと電話連絡をいただきました。永く良いお付き合いができたら嬉しく思います。岡山の隠密大家さんからも「プロパンガス会社は頼りになるよ！」と聞かされていましたが、ほんとに頼りになりますね！来週あたり、様子を見に行ってこようと思っています。（豪雨災害後まだ1度も行っていない汗）​

  2018.07.28

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• 2号戸建漏水トラブル。

  ​昼前に物件撮影の仕事をしていると、2号戸建の入居者を決めてくれたビッグマウスイケメン営業君から着信。先日照明が点かないトラブルがあったばかりなのでちょっと緊張しながら出てみると、案の定トラブルでした。今度はなんと漏水！入居者の奥さんから電話があったそうで、屋内に移設して使わなくなった屋外の洗濯機置場にある水道から漏水とのこと。しかも現在も水が出続けているそうです。えー、設備が古いから触った時にどこか壊したのかも？とりあえずすぐに業者を向かわせると伝え、いつものI氏に電話で職人さんの手配をお願いして、入居者の奥さんに電話。お詫びを伝え、元栓を締めてもらおうとしましたが、場所がどこかわからないというので断念。I氏から折り返し電話があり、職人さんは呉の方に向かっているとのことで、早くても夕方になるとの回答だったので、撮影の仕事を切り上げて物件に向かうことに決めました。車を運転していると少し冷静になってきて、触ったぐらいで配管が壊れたりするか？と思うようになってきました。蛇口のパッキンがダメになっている可能性が高そうです。それぐらいだったら自分ひとりでも解決できます。家に戻り、工具箱を車に積み込んで、とりあえず近くのホームセンターダイキへ向かって、蛇口のパッキンを15ミリと21ミリの2サイズを購入してから2号戸建へ向かいました。物件へ着き入居者の奥さんに現状を見せてもらうと思ったとおり蛇口を締めても水が止まらない状態でした。といってもチョロチョロと出続けているだけです。ビッグマウスイケメン営業君が「漏水」というから焦ってしまっていました。これならすぐに直せるから安心してくださいと伝え、早速元栓を探しました。元栓は駐車場の車の下にありました。さすがに素人さんには見つけるのは難しいかな。元栓を締めて、蛇口を分解してみると、案の定パッキンが内部で玉砕していました。新品のパッキンに換えて組み直し、元栓を開けてみるとちゃんと水は止まったままです。試しに蛇口を捻ってみるとジョロジョロと水が出てきました。よし、直った。入居者の奥さんを呼んで修理が終わったことを伝えると、とても感謝されました。他に困ったことはないかと聞くと、給湯器への配管がむき出しなのをどうにかしてもらえないかと言うので、現状機能に問題がないことと工事費が多くかかることを伝えて今のままで使ってもらうことを了解してもらいました。それにしてもパッキン一つ80円ぐらいで職人さんに動いてもらわなくてよかった。先日の電気が点かないトラブルはシーリングの引掛けのコネクターの接触不良だったそうですが、これは電気工事の資格を持った人が触らないといけない部分だし、自分で触れるけど万が一のときは火災の危険があるので、やっぱり職人に動いてもらったほうが正解でした。トラブルも内容によってDIYで安く済ませられるケースと職人に動いてもらったほうが良いケースがありますね。良い勉強になりました。帰り際にビッグマウスイケメン営業君のいる不動産屋に寄ってトラブル解決の報告をして、トラブル時にすぐに自分で動く大家だということをアピールしておきました。こういうのの積み重ねって大切ですよね。​

  2018.07.27

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• 5号区分でペンキ塗り。労働力投入。

  ​昨日エアコンの清掃をやって興が乗ってきた（？）のか、今日は5号区分へ行って労働力投入してきました。手付かずになっていた浴室の天井と壁の塗装と、LDKの木部の塗装です。全部白ペンキでどっぷりと塗る予定で、ざーっと簡単にマスキングを実施。軽作業にもかかわらす暑さで汗が吹き出す。如意棒を使って、まずは浴室の天井からスタート。ローラーから垂らさないように慎重に塗っていきます。塗料が付くので長袖の作業服を着ているのでとても暑い。首に巻いたタオルがすぐに汗でビチョビチョに。1回塗りが終わったらLDKの木部の塗装に取り掛かります。こちらは面積が少ないのでラクです。吹き出す汗を拭きながらどうにか塗り終わった時点でめまいと頭痛が。これはヤバイ。すぐに撤収作業をし、車へ避難。​エアコンが涼しい。​これ以上根性で続けると生命の危険を感じるので一旦転進としました。白ペンキはアクが透けて出てくるので、一旦乾かしてからもう一度塗る必要があります。後日決死隊を組織して（1人だけどｗ）再突入してくる予定です。あ、クロスも発注しなくっちゃ。​

  2018.07.26

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  エアコン清掃。

  ​​自宅のエアコンの効きが悪くなってきました。普段使いの温度設定は24度。それも扇風機併用でなんとかといった感じです。電力会社は新電力のLOOOP電気に変えていますが、それでも電気代が結構お高い。仕方がないので重い腰を上げて内部洗浄しました。うちのエアコンはパナソニックのお掃除ロボ付きのタイプなので前面パネルを外すところから躓きました。掃除機能のあるパネルがうまく外れてくれません。無理やりやって破壊してしまったらヤバイです。​エアコン無しで数日過ごすのは生死に関わります。​仕方がないので前面カバーと左右のカバーを外した状態で洗浄しました。開けてみてびっくり。コアのアルミのフィンにホコリがびっしり溜まって目詰まりしています。これじゃあ冷えんわ。すすぎが不要というアルカリ電解水クリーナー『水の激落ちくん』をスプレーして、使えなくなったKIDの古歯ブラシでゴシゴシと汚れを落とします。​水の激落ちくん お徳用(500mL)【激落ち(レック)】​エアコンが効かないので扇風機を回しますが、熱風が吹いているだけのような過酷な状況での労働力投入です。半ば意識が朦朧とする中ブラシが入るところの汚れはなんとか落とすことが出来ました。仕上げにアース製薬の『エアコン洗浄スプレー』を使って一気に汚れを吹き飛ばします。結局3本使ってどうにかまずまずの仕上がりになりました。​アース製薬 エアコン洗浄スプレー防カビプラス 無香性 420mL​外したパネルやカバーも風呂場できれいに洗って、水気を切ってから装着。ビスが3本余ったけど、さすがにもう一度外してチェックする元気は残っていませんでした。次回清掃時にちゃんと付けられるように養生テープにくっつけてエアコンの見えない方の側面に貼り付けておきました。スイッチオン～。お～、涼しい。結果めちゃくちゃ冷えるようになり、設定温度28度でも快適に過ごせるようになりました。業者に頼むと17,000円ぐらいかかるお掃除機能付きエアコン清掃ですが、材料代1,200円程度で出来ました。本当は水圧洗浄機が欲しいんですけどね。こんなやつ↓​【新製品】家庭用 マルチクリーナー OC 3 品番：1.680-009.0（ケルヒャー マルチクリーナー KARCHER 家庭用 洗浄機 洗浄器 OC3 OC3 けるひゃー 1.680-009.0 1680-0090)​これだともう少しキレイにできるはずです。通常の高圧洗浄機だと圧が高すぎで壊してしまいそうですが、これなら水道の圧力の約2倍とそこまで高圧でないですし、タンクの容量4Lも1回分の洗浄量としてはベストだと思うんです。(排水パンがオーバーフローするのでプロは6Lまでしか使わないそうです)エアコンにしても、お掃除機能がないモデルだともっと簡単に清掃できそうです。退去後のエアコン清掃もDIYして利回りを高めよう！​​

  2018.07.25

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  ２号車の検討。

  ​毎日不動産の出物がないかチェックしていますが、最近はそれに加えてキャンピングカーの中古の出物も探しています。そう、レンタルキャンピングカーの２号車です。元々友人であり岡山で大家さんをやっている『隠密さん』からノウハウを提供してもらって始めたビジネスですが、まずまずの結果が出るようになってきて、もう少し規模拡大も良いかなって思うようになってきたんですよ。というよりは、もっと広くて快適なキャンピングカーが欲しいっていうのが本音なんですけどね(笑)妻とKIDに相談したところ、異口同音に「ホテルみたいなのが良い」もしもし？君たち、いくら掛かると思ってる？新車で１０００万は下らないよ？まあ実際のところ、１号車(バンコン)だと家族３人で寝るには少々狭く、車中泊の延長といった感じなんですよ。それはそれで楽しいのですが、連泊となると少々キツイ。。。それにトイレが付いていないのも困り物で、夜中にいちいち離れたトイレまで行くのが面倒。それに何よりキャンプ場や道の駅のトイレが汚かった場合、私はともかく妻やKIDが途方に暮れます。他にも真夏のエアコン問題とか、発電機の問題とか、キャンピングカーオーナー共通の悩みですかね。シェアスタイルを謳っているので、基本は自分たちが乗りたいキャンピングカーで良いのですが、居住性が高く発電機やエアコン付きとなると必然的に大型のキャンピングカーになります。希望の条件を整理してみると、・カセットトイレ・リア常設ベッド(２段ベッドは圧迫感有るのとドミトリーを思い出すので却下)・エアコン完備・発電機(エアコンを発電機で動かせること。発電機を使える場所が限られるのは承知の上です)・バンクベッド(運転席上にあるベッドですね)・温水ボイラーがあると嬉しいな・ベース車はキャブオーバーは嫌かも(おしりの下が暑くうるさい)・乗り心地は大切国産キャンピングカーのベース車両で圧倒的なシェアを持つトヨタのカムロード(１．５トントラックのダイナをキャンピングカー用に改良した車両)ベースの車両はタイヤバーストやハブボルト折れ事故が多発しているので最初から除外。トヨタのハイエースのボディをカットして架装したキャブコンはなかなか良いのですがリア常設ベッドのモデルが少ないし、そもそも中古が流通していない。グランドハイエースベースのキャブコンが自分の中でベース車にぴったりだと思い、アネックス社のエディやナッツRV社のグランツとかを探してみましたが、リア常設ベッドはほとんどなし。。。そんな中、ヨーロッパ製のキャンピングカーが気になってきました。ラピード社の９４１Mとかバーストナー社のエレガンスシリーズとか。いわゆるフルコンと言われるカテゴリーの車両ですが、なんと言っても内装の質感が高い！外観はバスっぽいですが。。中はこんなに！！居住スペースについてはほぼ不満はないと思います。ただ。ただね。ベース車両がねー。信頼性もそうだけど、面倒見てくれる工場があるのかどうか。レンタルに出す事を考えたら、出先で車両のトラブルが起きたときが困るんですよね。自分が乗って出た場合はなんとでもできると思うんですけどね。その点国産車はディーラーのサービス網がとても頼もしいんですよねー。それから大きさ。車幅２．３ｍ前後、全長７ｍ前後。ちょっとでも裏路地に入り込んでしまったら詰みですよ。それに保管場所の問題もあるし。ボディの大きさは居住空間の広さに比例するので、快適さを求めたら運転が難しくなるというジレンマ。せめて全長６ｍ以内のラピード９４１Mとかバーストナーエレガンス５９１とかの出物があれば良いんだけどな～。でも、そんなキャンピングカーを借りてくれる人がいるんだろうか。。。​

  2018.07.25

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• ２号戸建、ちょっとしたトラブル。

  ​本日、暑い中KIDとポケモンGOで遊んでいると、ビッグマウスイケメン営業君から着信あり。２号戸建でトラブル発生です。どうやら１階の洋室の電気が点かない模様。器具を変えても点かないらしく、コンセントには電気が来ているそうなので、ブレーカーの問題でもなさそう。業者さんに電話を入れて修理を依頼。日曜日なので明日以降になるそう。仕方がないです。ビッグマウスイケメン営業君にもその旨を伝え、入居者様にも電話を入れるも繋がらず。。。それにしても盲点でした。今度から入居前チェック時に器具を持参して点くかどうかのチェックも必要ですね。勉強になりました。​

  2018.07.22

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• みなし仮設。

  ​​今日は豪雨災害後初めて撮影の仕事に行きましたが、急遽物件案内の応援を頼まれました。広島県では今回の豪雨災害の被災者に対し、みなし仮設住宅を提供するようですね。そのために案内の人手が足りないということです。​みなし仮設については、空室を広島県が借り上げて被災者に貸し出すという流れのようです。１年の定期借家契約で、１回の契約更新が可能とのこと。(最長２年)みなし仮設として提供できる住宅は新耐震基準適合でないといけないそうで、この機会にエリアの築古戸建を電撃戦で購入してみなし仮設にするという作戦はどうやら難しいようです。

  2018.07.20

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• ６号アパートの修繕開始。

  ​豪雨災害で延期になっていた６号アパートの修繕が本日始まりました。とりあえず水道の２次バルブの付替え工事です。電気を使うので事前に中国電力へ通電のお願いをしていたのですが、３戸あるうちの１戸だけ電柱から電気が来ていないらしく、中国電力から携帯に電話がありました。どれか１戸でも通電すればそこから工事用の電気を取れるので問題はなかったのですが、すぐに対応していただけました。災害復旧で忙しい折、本当にありがたいです。明日は２号戸建の入居。トラブルが起きなければよいのですが。​

  2018.07.20

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• 西日本豪雨災害。飲料水の提供。

  ​すごい雨が振りました。とりあえず我が家は無事です。家の前の小川が溢れたらどうしようと思っていましたが、海が近いせいか大丈夫でした。幸い自宅周辺は洪水などの被害もなく、生活圏では渋滞も発生していません。近所のイオンも平常通り営業していて若干品薄であるものの生活に困るようなこともないです。所有物件については避難指示があったエリアもありますが、今のところ入居者からのSOSなどは入っていません。空室の4号戸建、6号アパートについては詳細は不明なんですが、緊急を要するわけでもないので確認に行っていません。インフラに負担をかける訳にはいかないですからね。そんな中、SNSで近所のフットサル場がボランティアで飲料水の提供を呼びかけていることを知り、KIDを連れて、レンタルキャンピングカー用に用意していたペットボトルのミネラルウォーターのストックを22本提供してきました。KIDの社会勉強になったら良いな。KIDは受付のお姉さんとハイタッチ！をしていました。肝心の写真はスマホをKIDに取られていたためありません(汗)今週から6号アパートのリフォームに取り掛かる予定でしたが、延期です。8月に入ってからになるのかな？業者さん次第です。​

  2018.07.11

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• 物件調査。買付け玉砕。

  ​今日はKIDと妻とを連れて、物件調査に出かけました。広島市の北の方面です。実は内見直前に買付けが入ったと不動産屋の社長から電話連絡を頂いていたのですが、勉強のためと1番手がこれから金策をするということでもしかしたら話が来るかもしれないと思い他の物件調査と絡めて見に行ってきました。物件の所在地はJRの駅から割と近めの安定のやや山岳地帯。壁というほどの坂ではなく、途中の道幅もそこまで狭くありませんでした。物件自体も２P可能姉妹で日当たりも良好。内部はやはり玉砕していて、床がふわふわ。しかもトイレが汲み取り。再生に100万以上掛かりそうです。しかも隣の空き地が産廃業者の産廃置き場になっていて、うるさい＆景観が悪いというマイナスポイント。話が回ってきたら大幅な指値でないと購入できそうにありません。もう1軒の売り戸建はこの物件のすぐ近く。こちらは外観しか見れなかったですが、外壁がボロボロ。汲み取りトイレなのでそれらを改善するとリフォーム総額が200万を越えそうです。こちらも転進です。​​失意の中帰途に就いていると、美人エージェントのコガッチから着信。先日買付けを入れた元3号戸建近くの売家、価格が合わずに玉砕。こちらの希望金額より100万円高い金額でないと売れないとのこと。残念です。妻はまだ買い上がりするかどうか検討しているようですが、お家賃がそこまでいただけるエリアでないので転進するか放置プレイを実施して下がるのを待つのが得策でないかと思います。​​玉砕続きでツマラナイ休日でした。​

  2018.06.23

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• 買付。金銭トラブルのその後。

  ​昨日見に行った戸建。買付けを入れました。400万を切ると厳しいとの情報があったのですが、土地値や想定賃料を勘案して350万で提示しました。もちろん若干の上乗せ可能姉妹です。後は美人エージェントの手腕(？)にかかっています(笑)　買えると良いな。それから昨日発覚した5号区分の金銭トラブルですが、売買契約書や重要事項説明書、現況報告書などを確認しましたが、関係した債務は確認できませんでした。仲介業者にも確認をとったのですが『そのような話は聞いていませんですよ』との回答で、売主様が単に忘れていただけか、故意に申告しなかったかどちらかであろうという結論になりました。一応法的にはこの債務を追う必要はないようですので安心なんですけど、ちょっと困ったのがこの業者さん、顔見知りなんですよねー。気まずいですが一度話しておく必要はありそうです。

  2018.06.21

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• 500万の中古戸建を調査。5号区分で金銭トラブル？！

  ​昨日妻が500万の戸建を発見。すでに売却した3号戸建の近くのエリアです。このエリアは広島駅からも近くて生活に便利なエリアですがちょっと地味な印象。あくまでも印象ですが(汗)​すぐに美人エージェントのコガッチに電話を入れて今日の内見をセットアップしてもらいました。​そして今日は雨の降る中、休みを取った妻と物件を調査。やや山岳地帯にあった3号戸建よりも坂も緩やかで主要道に近く、それでいて静かな場所です。この団地自体新築も多く(おそらく建て替え)需要の旺盛なエリアなのは間違いありません。物件自体は築46年とかなりの高齢。１P可能姉妹ですが軽自動車なら前面道路に少しはみ出しますが並列駐車で２P可能姉妹かも。コガッチによると売却理由は資産整理で売り急いでいないそう。賃貸も同時募集を掛けていて売れなければ賃貸物件として持ち続けるつもりのようです。内部は築年数の割にキレイでした。並行して賃貸募集かけるだけはあります。とは言えワタクシ基準からすると手を入れるところはそれなりにあり、賃料と相談してリフォームが必要です。幸い水回りは大丈夫そうかな。​満額ではマワらないので鬼の指値を実施予定です。毎度コガッチには迷惑をかけます。すみません。​さて、その後5号区分へ行きリフォームの続きではなく自主管理組合の会計をしている階下のNさんを訪問。1年分の共益費のお支払い。吐きそうになる。それと実は今日貯水槽の洗浄と排水管の検査があり、ワタクシが立ち会えないので鍵を預けて代わりに立ち会っていただいたのでお礼を伝えました。ところがここで思わぬことを聞かされます。​なんと5号区分の元所有者、6年前に漏水トラブルで修理をお願いした業者に支払いをしていなかったそうです。その金額なんと10万円。本日貯水槽の洗浄に来た業者が修理をした業者だそうです。所有者が代わったと聞いて請求はどうなるのかNさんに問い合わせがあったようです。​んー、購入時の重要事項説明でそのようなことは聞いてないです。と答えておきましたが、これってワタクシに支払い義務があるんでしょうか？購入時の仲介業者に聞いてみたいと思います。任意売却だったので不都合なことは黙っていたのかもしれません。面倒なことです。RCは直すのめんどくさいし、共益費もかかるし、​やっぱり戸建がいいなあ。​​

  2018.06.20

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• 2号戸建入居契約。

  ​先日申し込みがあった2号戸建ですが本日無事に契約となりました。不動産屋の地域No.1営業くんの電話だと契約書に押印していないのに契約完了的な話だったので、それはちょっと違うだろうと思い、不動産屋に出向きました。保証会社はエポスカード。初めてのところでしたが、保証人無しの代わりに手厚い保証が付いているようです。家賃は基本エポスカードが建て替えて支払ってくれるそうで、滞納時には大家に代わって退去の交渉を引き受けてくれ、その間も家賃はエポスカードが支払い続けてくれるシステムのようです。裁判等にかかった費用や残置物撤去にかかった費用もみてくれるようです。まあ、使ってみないと善し悪しがわからないし、それ以前に仲介してくれた営業マンの「人を見る目」が一番大切だと思っているので、そこは信用していこうと思っています。今回は昨日までに問い合わせが4件入り、募集開始から4日で申し込みがありました。3000円の指値が入りましたが以前の家賃より2000円高いので良しとします。​でもこの時期でこの反響ということは、もう少し高めの家賃も狙えたかもしれません。実際に競合するような戸建も少ないエリアですから。でも4ヶ月ほぼほったらかしだった焦りからあまり高い家賃を提示できなかったというのもあります。そこは自分のメンタル的な部分なので今後すぐに動くことも踏まえて乗り越えていかないといけない部分かなと思います。ついでに近隣の他の不動産屋にも部屋止めをお願いしに行きました。4日で申し込みが入ったので、すぐに決まる物件であることをしっかりアピールしておき、次回退去が出たときに「決め物」にしてもらえるように印象つけておきました。幸い短期間だったのと戸建に物件名を付けているというのもあって、どの不動産屋さんも覚えていてくれました。​ちょっとした活動ですが、この積み重ねが高い入居率を生み出す仕掛けだと思っています。5号区分がまだ仕上がっていませんし、6号アパートもこれからです。しっかり頑張りたいですね。​

  2018.06.18

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• オフ会。洗練された投資家と飲む。

  ​今日は同じ広島でボロ戸建投資をしているわっきんさんとオフ会を実施してきました。わっきんさんのブログ​https://2103104.net/​18時に駅前福屋のジュンク堂で待ち合わせ。柔らかい物腰ですが、時折眼光鋭い、洗練された投資家です。駅ビルの野球鳥に入り、乾杯。カープ戦の実況をやっていましたが、そっちのけで不動産談義に花が咲きました。わっきんさんは不動産投資を初めてわずか3年で4棟を保有されています。ワタクシは9年で6棟（うち1棟売却）ですから、わっきんさんがセンスが良いのかワタクシがダメなのか(笑)しかもDIY系大家さんで日本政策金融公庫で融資の実績もあり、たくさんの事を教えていただきました。やっぱり同士がいるとモチベーションが高まりますね！色んな所に顔を出して繋がりを作っていく大切さを実感しました。わっきんさんまた飲みましょう！(業務連絡ｗ)​

  2018.06.12

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