2021/01/07(木)00:43
金融機関巡りと不動産屋へのヒアリング
狙いをつけている中古物件がある。
物件1 約9000万円 利回り約12%
物件2 約5000万円 利回り約11%
どちらも築10年未満のもの
この候補物件を料理すべく
金融機関へ融資相談と
客付けについてヒアリングするため物件近隣不動産屋を巡った。
その中で印象に残った部分を書き残しておく。
・物件近隣不動産屋1
物件1は飲み屋街が近く、入居者が飲みや関係なら入退去が激しい恐れあり
物件2は駅に近く、割と入居は長い傾向
1億以下の融資なので、物件1のほうがスケールメリット出るかな。
ただ駐車場の台数が物足りないかな。
管理はどちらの物件も引き受けることは可能。
この地域の慣習で、管理は1本化。
客付け時のAD1。
・物件近隣不動産屋2
この地域では表面15%ないときついと思う。
客付け自体は便利な場所だからできるけど、家賃ジリ貧だし、人口も減っていく。
そしてアパートは新しいものが次々出てきている。
15%で買えば家賃下げる余力もあるかと思うが
12%だと正直きつい。
自主管理ならなんとかなるかな。
雪のないところなら12%でもいいかもね。
融資がつかないからとか言って値切りなよ。とのこと。
雪国だから冬期間の物件管理にどのぐらいかかるかが重要。
そのあたりを知らないで都会の人は利回りだけ見て買っていく。
そうすると後で痛い目を見る。
新築で建てても、消雪設備などが余計にかかるから
土地は安いが意外と儲からない。
(この業者は金利で5%、管理費で5%、冬期間の維持管理もかかるから、15%ぐらいないと回らないというが、そんなに冬期間の管理費かかるだろうか?せめて月5万✕4ヶ月ぐらいなのでは?)
・金融機関1
個人的な感覚ですが、1億借金してまでなんで買うのですか?
もし万が一のことがあったら給料で穴埋めできない返済額ですけど、怖くないですか?
上記の2点について、すごくわかるというか
自分でもビシッと返せないあたりがまだまだなのかな。
1点目については、老後は年金では不安だからという回答をしたが
その後に、サラリーマンやめてだらだらしたいという本音は
銀行マンの前では言えなかったし、自分としても
だらだらしたいのか?何をしたいのか、明確になっていないのよ。
とりあえず雇われの身から逃れたい、それだけ。
2点目については、私もとてもそう思う。
相談している税理士的には
「いやいや、店子さんが払うんだから1億だろうがなんだろうが
しっかり収入を固く見積もっていれば何も怖くないし
時間がたてば、店子さんのおかげで物件はあなたのものになるんだから
どこがどう怖いの?」
と先日理詰めされたばかり。
頭ではわかっているけどやはり額がでかいと怖いんです。
それについても
「最初は仕方ないけど慣れの問題」
とサクッと言ってくれました。
・金融機関2
このあたりは、アパート供給過剰気味ですね。
でも本体安いならやっていけるのではないですか?
築浅いし、外観はきれいでしたね。
私からの質問
→基本は耐用年数までの借り入れですか?
→あとは満額じゃない可能性ってありますか?
借入期間はそのとおりです。
満額じゃないことは基本ありません。事業性貸付なので。
(サラリーマン大家でもプロパーで貸してくれるのね。まだ審査してないけど)
以上が記憶に残っている内容。
15%ないときついよについて
自分の中で解決できるか
再度シミュレーションしてみよ。
あとは気になって将来人口の推移を見てみると
ローンが終わるだろう2035年の数字と今を比べると
15%ぐらい人口が減っている。
2010年と2020年を比べても10%ぐらい減っている
でも世帯数は変わってない。
2035年の世帯数も案外変わってないのかも。