収益不動産の融資相談の結果　４つの銀行に相談したが様々な反応

本命銀行の概算条件は先日書いたがその後再度電話あり。 本部に掛け合うのに情報がほしいという連絡だった。   ・最新の申告書ができ次第もらいたい・他の金融資産の具体的な保有金額を知りたい・家族構成と配偶者の勤務状況の確認・借入総額の希望確認（本体代金以外に諸経費、手付、火災保険、登記料等も借入希望か） といったもの。   逆にこちらからの質問で、担保評価はどの程度出ているのかについて尋ねた。他行だと５０％に届かないと言われて不安になっているので。 ・内部のルールで計算すると本体価格の７５％ほど出ている・それ以外の金融資産もあるので、支店内では融資可能だと判断している とのこと。   もともと土地が安い場所なので絶対積算割れしているとは思ったが７５％評価を良しとみるか否か。     別の銀行からは 積算割れしているので、それ以外の余力として、 現在運営している物件の収入を返済原資として見られるかという質問があった。 もちろんＯＫと回答。  その後、再度回答があり 耐用年数以上の融資期間で引いているので 余力としてはカウントできないという回答あり。   今回検討しているのは 新築当時は土地２０００万で取得 建築費８０００万（建てた工務店を探し当てヒアリングにより確認） ぐらいで建築、総額１億ぐらいでスタートした物件のようだ。  売り主の当時の借入は登記で見ると、 建築費と諸経費は借り入れて土地は自己資金で作ったのだろう。  銀行の積算金額から借入額を差し引いた分は その時点での含み損となっているわけなのでその後運営していく中でそれが解消され 含み益に変わっていく経過を見ていくことになる。  フルでぶん回せば、１０年以内で返済終了なので１０年後に耐用年数が残っている状態で 土地と建物が手元に残るという感じ。     最後に今回相談した銀行からの回答をまとめてみる。  金融機関１（信金） ・相談日から一次回答までの期間　１２営業日・売値に対する積算評価の割合　約４０％・貸付条件　期間２０年　金利２．２％　貸付金額満額　ただし、保証協会の保証料が別途約１５％ほどかかる。若しくは保証協会ではなく、公庫と併せて貸付という選択肢もあり。妻の連帯保証も必要・私の感想　最初の物件で融資をしていただいており、担当者もやる気満々なのだが、小規模な組織のため、支店上限が５０００万円と低く、今回の案件は金額が支店枠を超えたもので物件も遠方のため、厳しい条件提示となった。 近いエリアで、小粒な案件ならすぐにやってくれそうな感触は得られた。ただし、連帯保証を付けるに当たり、公証人役場に出向いて確認する必要が出てきたという事を知り、ちょっと面倒に感じるのが本音。   金融機関２（地銀） ・相談日から一次回答までの期間　１１営業日・売値に対する積算評価の割合　約５５％・貸付条件　期間１５年　金利２．０％　希望額の７５％・備考　積算が足りないので、本体価格の値引きか自己資金の投入が条件・私の感想　売り主が借りていた銀行と同じ支店に相談したので、正直いけると思ったが、結果は無残なものだった。自己資金３割程度をいれるのは、この規模だと無理。 この銀行から借りられれば、融資エリアも広いので次にもつながると思ったのに。とはいえあと何億も借りるつもりもないし、仕方がないと諦めよう。  金融機関３（地銀） ・相談日から一次回答までの期間　１３営業日・売値に対する積算評価の割合　約７５％・貸付条件　期間１８年　金利１．５～２．０％　貸付金額満額・備考　諸費用も含めて借入可能。金利は今後相談 ・私の感想　この時勢にフルローンを出してくれる貴重な金融機関。ただし、期間は伸びなかった。耐用年数に若干プラスアルファはしてくれたが、期間が短いためキャッシュフローが厳しい。これを安全運用のためのセーフティ装置ととるか否かが判断の分かれ道。 基本は満額借りて、予備資金を当該口座に寝かせておけば、頭金を入れたのと同じ意味合いになるので（金利分手出しが増えるが）、そのような運用にするだろう。  金融機関４（地銀） ・相談日　１２月下旬→まだ回答来ず・私の感想　担当者はやる気があるようだったが、物件場所も遠いこと、融資セクションのがやる気を感じられないこと、回答まで時間がかかりすぎていることも踏まえると、多分良い条件を引き出すのは無理だろう。   まとめ 銀行によって考え方が大きく異なることが分かった。 基本スタンスはやはり厳しい融資状況なのだと思うが、その中でも丁寧に回れば貸し付けてくれる銀行はあるはずなので、借入を考えている人はあきらめないで銀行回りをしながら関係づくりをしてほしい。