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不労所得ライフ

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投資

2022年03月06日
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カテゴリ:投資
北関東の中古戸建価格をちらちら覗いている。
ある程度人口ボリュームが有って
客付けするのに困らなそうなエリアの中で
ポータルサイトで引っかかってきたものをピックアップ。

手頃な中古戸建てを比較して
買ったらどうなるかを
なんとなくシミュレーションしてみた。

比較対象は4件
全部が1500万円以下で
好みとしてあんまりボロすぎないことと
土地値に近いこと。


◆古河市 築16年 1500万円
路線価 平米50千円 195平米=975万円
実売 坪10なら600万円 20万なら1200万円
賃貸価格 5から6万/月


◆小山市犬塚 築22年 1500万円
路線価 平米38千円 188平米=714万円
実売 坪12なら684万円
賃貸価格 9から13万/月


◆宇都宮市清原 築22年 1500万円
路線価 評価倍率表1.1  274平米=?万円
実売 坪12なら996万円
賃貸価格 6から12万/月


◆宇都宮市兵庫塚 築48年 900万円 オーナーチェンジ
路線価 平米42千円  165平米=693万円
実売 坪15なら750万円 18万なら1000万円
賃貸価格 4.5から10万/月


結果、どれもビミョーかな。
利回り的に見ても5%ぐらいのものだし
安く土地が手に入るとしても
壊して立ててとか更地で売ってとか面倒くさい。

しいてあげれば新しい建物のやつが
割と間口も広くて貸しやすそうかな。

あえて物件のURLは貼りません。
けど検索したらヒットするでしょう。
安くなったら現地調査しに行っても良いかな。


ちなみにうちの近所で出ていた物件は
◆地元 築18年 1800万円 
路線価 平米31千円  200平米=620万円
実売 坪15 900万円
賃貸価格 5.5から7万/月

◆地元 築30年 2500万円 
路線価 平米36千円  420平米=1512万円
実売 坪15  1900万円
賃貸価格 5.5から7万/月


やっぱりビミョー。






最終更新日  2022年03月06日 10時34分26秒
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2022年01月29日
カテゴリ:投資
中古アパート物件発掘のため
不動産や周りをしていると
雑談の中で様々な情報が手に入る。、

それが一次情報なのか二次情報なのかにもよるが
自分のためになる情報もたまにゲットできる。

今回訪問した不動産やの話だが
その不動産屋が仲介した千田の売りアパートを買ったお客さんの話。

なんでも、入って1年以内に退去となり
その際に求められた条件が以下の通り。

AD3ヶ月とフリーレント2ヶ月つけてもらえれば
入居者をすぐ決めますよ、とのこと。



恐ろしい・・・

何という条件でしょう。

そしてたぶん入居してもすぐ出そうな雰囲気



この話を聞いたら仙台での物件購入は
ちょとやめたほうが良いかなとの所感。
物件価格も古くても表面利回りが8%9%当たり前のエリア

こんなエリアで消耗するより
地元の田舎エリアで農家地主のとおちゃん大家で
あまり賃貸経営一生懸命していないライバルたちよりちょっと秀でて
常に満室経営していたほうが気楽なので。

それになんてったって大家側のADなしだから
その分手土産を頻繁に持っていけるしね。
自分は基本的にはハーゲンダッツを持っていくと決めている。

ハーゲンダッツおじさんと影で言われるぐらいになったら
不動産屋の事務員のマダムたちの記憶に定着できるかなという狙いもある。

いやはや大きな都市の不動産投資は大変だなぁ。






最終更新日  2022年01月29日 11時29分15秒
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2022年01月13日
カテゴリ:投資
雪部会地域にある私の物件
購入したのが昨年春なので、
今年の冬が初めて越す冬です。

間口除雪をお願いし、融雪設備関係もバッチリなので
安心して越冬できると思いきや
年末からの豪雪により屋根に雪庇ができ
それが落下して室外機を直撃。

見事被災となりました。。。

で、設備やさんから「たぶん火災保険使えるから安心して」
という声がけをいただき
保険屋さんに電話すると
折返し担当から着電。


現在鋭意見積り依頼し書類作成作業中。


でも、外壁もやられてしまって
それを張替えするのに同じものがないということで
出来上がりも質感変わっちゃうということ。

まあ仕方がない。
そして、部材も入ってくるのやら・・・


この続きは進展あり次第書きたいと思います。






最終更新日  2022年01月13日 20時32分42秒
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2022年01月03日
カテゴリ:投資
毎日狙っているエリアの物件を検索していますか?



私が狙っている地域の物件検索として
不動産ポータルサイトをほぼ毎日見ています。
毎日というか
サラリーマン生活の始業前
昼休み
家に帰ってと
日に3回は見ます。


見るというか癖になっているという感じで
スマホを触ると自然と検索します。

それ以外にも家に帰ると
地元の不動産業者のサイトなど
ポータルサイトにのらなそうなローカルなサイトを閲覧します。


99%が空振りに終わるんですが
相場観を養う上でやっておいたほうが良いかと思います。

何年も同じ値段で出続けているアパートもあれば
一度は消えて、若干値段調整をして出してくるアパートもあります。

定点観測をしていると、そういったこともわかるようになります。
これはローカルで物件数が限られているからなのかもしれません。

そうやって見ていると
売り主が強気なのか弱気なのかがなんとなくわかります。

で、気をつけたいのが、
値段が乱高下する物件とその売り主。


戸建てで800万円出だしていて
1年以上売れなかった物があるのですが
一度消えて今度は1300万円で出してきたのです。

これが仲介業者の入れ知恵なのか、売り主の支持なのかはわかりませんが
がつんと指値入れさせて、飼い主が喜ぶような罠なのでしょう。
30%割り引いても、売り主はホクホクでしょうから。


あとは、ずっと売っていたアパートも
先日数百万円上乗せして出してきました。


でも、この物件は複数業者が取り扱っている案件だったので
売値が揃わずばらばらになっていたままずっと放置されていました。


値下げをした場合は、安い方に問い合わせが行くでしょうから問題なのでしょうが
値上げした場合は、問い合わせは門前払いでしょう。


私も一度こういう物件に問い合わせてみたのですが
仲介の人も「売り主の気がコロコロ変わって、
表示の値段でも売らないっていう始末で困っているんです」
ということもありました。


こういった物件は、売り主の我が強いと推測されるので
売却に至るまで気が変わったり、売却後に色々確認したいことがあっても
取り合ってもらえない可能性を感じるので
私はパスかなぁ。


ということで定点観察をしていると
色々と見えてくることもあります。

狙うエリアが少ない場合は
こういう積み重ねが物件取得につながるかもしれませんよ。






最終更新日  2022年01月03日 12時50分09秒
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2022年01月02日
カテゴリ:投資
2022年に私が買いたいと思っている物件について考え方を整理します。


現在の保有物件は
築古戸建て2件
築20年アパート1棟
築8年アパート2棟
となっています。

ざっくりとした収支は
家賃収入が年1500万円
返済が年700万円
となります。

経費やら減価償却を差っ引くと
確定申告時の利益としては多分
年2~300万円ぐらいかなぁとおもいます。



で、手持ちキャッシュも結構あるので
寝かせている資金は一般信用で株主優待をもらたり
IPOの資金にしているのですが
良い物件があれば現金でおさえて
バックファイナンスを引くという手法も考えられます。



現時点では家族の時間が大事だし
サラリーマンもしているため
あまり手のかからない物件を持ちたいという希望もあり
また、耐用年数以上の融資期間を引くと経営状況も悪く見えるので
どうしても新しめの物件に目がいってしまいます。

アパートならば築5年以内なら融資期間17年
築10年ならば融資期間12年となります。

この条件でキャッシュフローがある程度出るものとすれば
利回りが8%以上が必須かなと思います。

他の物件で補い合いながらトータルとして
返済比率が50%を超えないようにしていきたいと思っています。


更には土地値アパートまたは戸建てがあれば
将来の新築用地として仕入れてもいいかなぁと思っています。
その場合はアパートであればすごく利回りがいいものでなければ
わざわざ買うのもどうかと思います。

戸建てであれば、利回りよりも立地重視かなぁと思います。
土地値だしね。

ということでまとめます。


検討する物件
1)築浅アパート 利回り8%以上の物件

2)土地値アパート 利回り最低20%

3)土地値戸建て 利回りは気にせず。ただし立地が良いものに限る。
やすいのって旗竿地みたいなのが多いから、そういうのはやめておきます。
わざわざ苦労するために買うのも嫌なので。



ということで私が探す物件ですが
こちらは田舎のため、物件がなかなか出ません。
そして、部外者の人の融資付もかなり厳しいようで
変える人がとても限られています。


だから競争もあまりないんです。
もたもたしてても買えちゃう。

それが田舎の不動産投資。

変える人が少ないということは
出口を迎えるときに厳しいということにも繋がりますが
30年も持ち続ける覚悟があって
更地で売ればまず損はしないかと。
10年ぐらいでもとは取れるでしょうから
あと20年がボーナスタイムという考えです。



こんな感じで今年一年がんばっていきます。






最終更新日  2022年01月02日 13時33分01秒
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2022年01月01日
カテゴリ:投資
さて2022年の元旦に当たり
今年の目標を書き留めておく


1つ目 法人を作ってその法人で物件を購入する2つ目 元気で過ごし、旅行に行く
3つ目 東北の不動産投資仲間を作る
4つ目 ブログを年50記事は書く
5つ目 音声での発信にチャレンジする
6つ目 別に声をかけてもらっているビジネスを形作る。


ひとつずつコメントを付けていこうと思います。


1つ目 法人を作ってその法人で物件を購入する

数年先の独立を視野に入れ、不動産管理法人をつくり
そこで物件を購入することを目標にします。
また、融資をうまく引きフルローンに近い条件でかればなおよしかな。


2つ目 元気で過ごし、旅行に行く

家族元気なのが一番。
ことしも夏は海へ、冬はスキーへとがんばります。
季節の良いときに子どもたちをディズニーランドに
連れて行ってあげられればと思っています。
そして、吸収にもチャンスが有れば連れて行きたい。



3つ目 不動産投資仲間を作る

ツイッターやセミナーなどで繋がりができれば
もっと楽しいかなぁと思っています。



4つ目 ブログを年50記事は書く

昨年よりハードルをぐっと下げて半分の目標とします。
メモ的なものでもいいから書いていきます。


5つ目 音声での発信にチャレンジする

まず取っ掛かりとして誰かのメディアによんでもらおっと。



6つ目 別に声をかけてもらっているビジネスを形作る。

これは完全に他人の褌なので
どうなるかは誰にもわからないけど
忘れないようにということで書いておきましょう。

ついでに、別のビジネスでもいいからなんか仕掛けたいなぁとは思っています。
うまいこと仕組み作りできればなぁと。
この前、物販で成果上げている人がいたから
その人と組んでも面白いかなぁとは思っています。


ということで、ことしもぼちぼち楽しくやっていきます!







最終更新日  2022年01月01日 14時43分32秒
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カテゴリ:投資
2021年の正月に立てた目標を振り返りましょう。

全​部で6つの目標​を立てました。

一つずつ振り返ります。

・1つ目 不動産物件を1つ取得する。

なんとか​4月に1物件を取得​することができました。
個人的にはフルローンで利回り12%ちょっと、
築10年未満の物件ということで
とても良い条件で購入できたと思います。



・2つ目 別に声をかけてもらっているビジネスを形作る。

これは完全に相手主導ということもあり
全く進展がありませんでした。
とはいえ、こちらに声がけしてもらったときに
機動的に動けるように、パートナーを準備して
自分ができる部分では着実に準備を進めています。


・3つ目 元気で過ごす

本人はもちろん、家族も大きな病気もせず
コロナにもかからず元気に過ごせました。
夏には海やプールに行き
冬には​ディズニーランドにも行けた​ので
大満足です。


・4つ目 ブログを年100記事は書く

31記事ということで目標達成ならず。
前半はコンスタントに書いていましたが
5月から8月までは記事なしということで
もう少しかけたかなという感覚。



5つ目 音声での発信にチャレンジする

スタンドFMを取ろうと思ったのですが
結局やらないで終了。
一度ぶっつけで録音してみたのですが
全く話せずこれはだめだということでお蔵入り。
2022年は誰かのメディアにお邪魔するところから始めようかな。



6つ目 東北の不動産投資仲間を作る

これは達成。
地元で2名の不動産投資仲間と知り合った。
そして、ツイッターでも何人か知り合いになれた。
地元とは違うけど長崎遠征に行った際にも
投資家仲間と知り合うことができ
お互いに刺激し合う関係になったのは収穫。


以上今年の振り返りでした。








最終更新日  2022年01月01日 14時31分05秒
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2021年11月20日
カテゴリ:投資
あなたは自分のアパートに不審者って出たことありますか?

私は先日はじめてそういう体験をしましたので
経緯や対処法を掲載します。


1 状況及び発見時の様子
2 対応
3 対策
4 その後及び雑感





1 状況及び発見時の様子
私の持つ物件で女性が多く住んでいる物件があります。
とある日にその住人から管理会社に連絡が入りました


「昨日の夜、偶然に不審者らしき人が敷地内をウロウロしているのを見た。動画も撮った」
というのです。


管理会社は「うちでは何もできないから警察に届けてくれ」


と促したそうで、警察に行ってくれたようです。



管理会社からは経緯の説明と警察が大家と連絡を取りたがっているということを聞き
私から警察に電話したほうがよいという助言をもらいました。



電話すると現地調査をしたいので立ち会ってほしいという連絡が入りました。





2 対応


立ち会いは1時間程かかり、いろいろと聞き取りされました。
夜中にポストに手を入れたり、部屋を覗き込んだりしていたということで
住んでいる人にも事情聴取をしたいとのことで
間を取り持ってほしいということを言われました。



私は、住人に連絡を取り、警察との間をとりもちました。



あわせて、警察に通報してくれた発見に
わざわざ時間を咲いて対応してくれたことに感謝を伝え
お礼として寸志を渡しました。



不審者は再度同じ場所に来る確率が高いので
警察も警戒を強めると言ってくださりその場は散会となりました。





3 対策
警察からも監視カメラはあったほうがよいということは助言され
見積もりをもらいましたがまだ届いていません。



入居者の一人からは防犯対策として
デジタルキーにしてほしいという要望がありました。
代金折半なら導入しても良いと回答しました。


人感センサー付き防犯灯を導入して
少しでも明るくなるようにしてみました。





4 その後及び雑感

不審者は翌日も現れ、
警戒中の警察により確保され
現在聴取中と警察から連絡がありました。



まずは一安心です。





大家をしてると非日常を体験できる可能性が上がります。
今回はびっくりしたとともに
世の中にはいろいろな人がいるのだなぁと再認識しました。
しかもこんな田舎で。


また、大家として、入居者が安全に快適に暮らせるような
場所を提供する必要があり
それがいくら安い家賃であっても
ある程度の設備は整えてあげる必要性も感じました。



まだまだ現在進行中の事案であり
かけない部分もたくさんありますが
まずは第一報として記録しておきます

いやはやでも、こういった事があると
立ち会いの拘束時間や、その他の対応で
私の貴重な時間が奪われてしまうのは痛いですね・・・


まあ何事もなく良かったというのが一番ですが。






最終更新日  2021年11月20日 09時21分37秒
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2021年09月11日
カテゴリ:投資
先日の記事​の続きのようなものですが
次に考えるのが
今現在保有している不動産からは
毎月じわじわとキャッシュフローが滲み出てくるわけですが
それをどう使うかという問題です。

有効な使い方を探っていきたいということ。


私は現在、だいたい月に50万円ほど
フリーキャッシュフローがあります。

これをどう使うかなのですが
1 次の物件の頭金にしてアパートを買う
2 戸建て購入資金。キャッシュで買う。
3 インフラファンドを定期買付する
4 繰り上げ返済

こんなことが考えられます。

どれが最善手か?


1 次の物件の頭金にしてアパートを買う
これは完全に物件ありきです。
中古物件で良さそうなのがないので
自分では同仕様もありません。
まあ、不動産屋へ営業すべきなのかもしれませんが
今の所ウェブ徘徊でとどめています。

もしくは新築へということも考えられますが
私はあまり積極的ではないかなぁ。
忙しくなるし。

ゼロから作り出させるというのが
他物件との優位性が出せる部分なのでしょうけど
一年ぐらいの労力とキャッシュアウトが発生しますからね。


2 戸建て購入資金。キャッシュで買う。
課題の一つとしてバランスシートの強化というものあります。
田舎のアパートを先日買い入れたので
キャッシュフローはある程度ありますが債務超過となっているのは間違いありません。

同じ路線を突き進めば、どんどん債務超過が拡大していきますから
キャッシュフロー狙いではなく、どこかのタイミングで
評価される資産部分を強化していく必要があります。

とはいえこれ以上大きく借り入れすることもあまり考えていないので
時が解決してくれるのかなぁという思いもあるのですが
選択肢の一つとしてはあります。

その中で、手間もかからないので優良な戸建てを持っておきたいという気持ちもあります。
もっと言えば積算オーバーの新しめのアパートが最高なのですが
それは無理だと思うので。。。



3 インフラファンドを定期買付する
現金を余らせておくのも勿体なので
ネット証券で定期買付を組んでおいて
タカラインフラファンドあたりを毎月4口ぐらいずつ
買っていくというのも良いかなぁと思います。

そうすれば毎月2万5千円の配当が上積みされ
継続すれば年間30万円配当が増えることになります。

500万円で6%だから大体30万円の配当ですね。
なんだか利回りの低い戸建てを買うのと同じぐらいの
配当がもらえるのであれば悪くない気もします。

漏水も修繕も近隣トラブルもなにもないですから
ストレスフリーです。

いい気がしてきた。



4 繰り上げ返済
これはこれでありなんですが
せっかくのレバレッジを自ら放棄するので
悪手にも良手にもなりますね。

どちらかといえばインフラファンドを買ってそれで得た配当で
返済するというのもいいかもしれません。

大体が、金利1.5%程度で借りているのですから
4%のスプレッドがあるわけですし
こちらからその状態を解消するのもあまり得策ではないかな。




そんな事をぼんやり考えながら今のところは、
なにもせず毎月のCFが順調に積み上がっているというのが現状でした。


そうそう、ツイッターで追いかけているやまもんさんという方が
POで儲けているようなので
野村證券に一気にキャッシュを寄せて
たかるというのもありかなぁと思っています。






最終更新日  2021年09月11日 09時25分14秒
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2021年09月05日
カテゴリ:投資
アパートを買おうと、不動産ポータルサイトを徘徊するが
最近の物件は高すぎて買える気がしない。

そして、不動産業者でもない私は無理に買う必要もない。


そんなときはお金を生む別ジャンルを覗き見するに限る。

まず考えられるのを洗い出してみる。


1 インフラファンド
2 米国高配当ETF
3 アフィリエイト
4 スモールビジネス(コミュニティビジネス)


一つずつ見てみる。
1 インフラファンド
タカラレーベン・インフラファンド(9281)と
カナディアン・ソーラー・インフラファンド(9284)はずっと狙っている。
というのもインサイダーで捕まった偉い人がいたので
自分で買いたくなるぐらいなら良いのでは?
と思ったからである。

利回りは5から6%なので
ちょくちょく購入していけば
2000万円あれば年間120万円ほど手に入る

9281は配当が5月と11月
9284は6月と12月なので
ざっくり言えば5,6,11,12月に30万が振り込まれる。

この月はこれだけで生活できるはず。
あとは、1から4月と7月から10月をどう埋めるかを考えればいい。

ただし、15年後ぐらいには定額買取してもらえなくなるから
配当金も下がる恐れ大。


2 米国高配当ETF
三菱サラリーマンさんやクロネコ屋さんが押していたのは米国ETFである。
(というかFIRE界隈だと誰でもSP500なり米国ファンドなのだろうけど)
なかでも私が良さそうだと思っているのが

AGGとSPYDを組み合わせて定期買付していくと
インフラファンドで配当のない月も底上げされるのではないかと。

ちなみにAGGは米国債権なんちゃらETForファンドで利回り3%ないぐらい。毎月配当。
SPYDは米国高配当ETFで3、6、9、12月に配当があり大体4%ぐらいの配当。



3 アフィリエイト
アフィリエイトは軌道に乗るまで大変だけど
ある程度記事を書き溜めると安定的に稼いでくれる。
私の過去の最高は(10年以上前だけど)月15万ぐらいだった気が。
私のサイトはFX系のものだったので旬があったし、SEOを意識していなかったので
すでに収入はない。(というか収益でなかったので数年前にサイトを消したので)

このあたりをもう少ししっかり分析して
将来につながるサイトを作るというのもありかも
もし作るなら、小金はあるので外注して作るだろう。


4 スモールビジネス(コミュニティビジネス)
最近流行りのコミュニティビジネス。
だいぶ前からあったけどね。
でも大衆化したのはここ3年ぐらいかな。

やるなら不動産かな(でも不動産はいちゃもんつけてくる上級者が多すぎる)
もしくはリアルビジネスでネットがうまく使えてない業界で仕組み化して収益化するとか。
とにかく法人相手のビジネスのほうがしっかりお金は取れる。
個人相手だと、金払いは悪いしギャーギャーうるさいだけ。

自分で検索してたどり着いて教材買っておいて「消費生活センターに相談します」
なんて言い出す人多いから。
いやいや、こっち無理無理頼んで買わせたわけじゃないし
そんなんだったら最初っからかわないでもらえます?って感じですから。

稼げます系のコミュニティは詐欺が多いので、警戒感もあるし
わざわざ今から飛び込むのもちょっとないかなぁというイメージ

そんなわけでやるなら、古くでかっこ悪い業界でブルーオーシャンを探すかな。

ってことで不動産が高くて変えないなら
別のビジネスやキャッシュポイントを探しましょう。
そうしているうちに、既存の物件からキャッシュが溜まっていくでしょうし。






最終更新日  2021年09月05日 18時59分25秒
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全389件 (389件中 1-10件目)

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