リアル大家さん　─等身大の不動産投資─

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• 豪邸見学とミーティング、館銘板

  法人の決算準備をほぼ終えて、一息ついている太陽計画です。昨日は声をかけていただいて、某大家さんの豪邸（新築事務所兼社宅）ミーティングに参加しました。うわさには聞いていましたが素敵なお宅です。細部にこだわりが見られましたが、それは全体がイメージできているから活きているのだと思います。見学者のため息の数と大きさがその素晴らしさを端的に示していたようです。ミーティングも大変有意義でした。私が印象的だった話題は、大きく括ると「様々な生活と不動産の位置づけ（関連）」でした。（まとめ方、変かな？）様々な方のお話を伺って、自分の来し方行く末を考える機会となりました。さてさて、弱小大家の当方でも、来月末に新築の竣工が控えています。企画会社から館銘板デザインの提案がありました。少し完成が近づいたなという気持ちになります。募集の反響はどうなってるかな？

  2023.07.15

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• 予想通り

  しばらくぶりの物件買付。その結果は……29日　月曜日いつもより早い時間に起きて弁当と朝食を準備。この３日間の大会が、Ｊｒの高校生活最後の公式試合になるかもしれません。先週の買付について不動産会社に連絡。結果は予想通りでした。現在、満額での申込が１件あり、木曜か金曜には融資の返答が出る、その結果によってこちらに権利が移るかもしれない、とのこと。んー、作戦を間違えたな。とりあえず、急いで動いてくれたメインバンクの担当さんに現状報告。おそらくこのまま決まってしまうでしょう。父母を札幌駅ターミナルまで送りました。次の来札は７月かな。午後は車検の入庫。代車を用意してもらったら、翌日さっそく知人から「太陽さん、車青くなった？（新車になった？）」という反応があって面白かったです。30日夕方、月美（仮名）が帰宅。先週頭からのツアーが終了しました。友人が奥さんの誕生日にプレゼントしたいと言っていたので、秘蔵の（笑）山崎ノンビンテージを譲渡。喜んでもらえてうれしいですね。31日「ドク（仮称）」の１室に申込。ただし7／11の入居予定。すでに保証会社の審査は通っているようですし、贅沢は言えません。入れ替わりに１室退去予定が入りました ( ;∀;) 「ウィンディ（仮）」の隣家からクレーム。物置の凹みが、ウィンディの雪庇によるものではないかと。確かに可能性は高いのですが、今ごろ言うの？まずは保険の適用が可能かどうか確認をしてもらいます。6月1日新築ＲＣの内装打ち合わせ。施工会社の専務さん、企画会社の常務さんとミーティングです。何となく無難な感じになっちゃったかな。ま、万人受けするということで。2日車検が終わり、車を交換。お約束の燃料満タン返しですが、いつもと違う軽油なので気をつけなきゃ。午後からは手伝いのお仕事です。疲れるー。3日知人から文旦のおすそ分け。仕返しに夕張メロンピュアゼリー。午後からはオープンマイクのはしごです。本当はひとつにしようと思っていたところ、マスターからわざわざ連絡があったのでもう１店にも顔を出しました。ギター仲間との二次会はホームのお店へ。途中、件の買付について電話が入り、一番手の方の融資が、支店レベルで通ったということでした。今後何かあれば、こちらが提示した金額での申し込みを受け付けてくれるそうですが、あきらめて、次行ってみよう！メインバンクの担当さんには月曜日に電話しなきゃ。忙しい中で急いでくれたので本当に申し訳ないです。地元の業者さんじゃなかったこともあって、うまく感触がつかめなかったのが敗因です。リサーチは続けていますが、市場の読みも甘かったかな。４日　本日のんびり過ごします。家族が美味しいラーメンが食べたいというので、しばらくぶりに麵屋１６９に行ってみようかな。駐車場が少ないんですよね。

  2023.06.04

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• 融資の内諾は出たものの返答が…

  シングルファーザー的に活躍した１週間でした。先日の物件に買付を入れました。果たして結果は……21日　日曜日しばらく顔を出せなかったライブバーに行きました。お店によってやり方も雰囲気も違って面白いですね。22日メインバンクに物件情報を伝え、融資の感触をヒアリング。なんとか行けそうな感じでした。それを受けて買付の申込。ちょっと指値をしたので、それがどう影響するかですね。担当者の一存では判断できず、金曜日の会議で決定するとのこと。夕方、両親が札幌に出てきました。23日月美（仮名）が旅行に出発。とりあえず５日間、食事のこと考えなきゃ。毎朝弁当を用意するのは大変ですよね。24日銀行でお金の出し入れ、記帳。先の買付に関しては、25日の支店内の稟議にかけてくれるそうです。特急で準備してもらって感謝しています。母の病院に付き添いたかったのですが、事後との時間と重なり断念。25日支店内稟議の結果は融資OKでした。買付が通れば本部にあげてもらうことになります。不動産会社へは現状報告のメールを送りました。ゴールが見えていることで少し有利に働けば良いのですが。26日会議の結果が気になりつつ、仕事にいそしんだ１日。27日恒例のオープンマイクに参加。買付が通ったかどうかの連絡はありませんでした。他と天秤にかけられているかもしれませんね。例えば、満額の買付があってそちらの融資見通しを待っているとか。日曜日は会社が休みのはずなので、連絡は月曜かな。月美が帰宅しました。天候に恵まれて楽しい旅行だったようです。28日　本日午前中はジム。午後から月美が今度は義実家へ。夜は１日マスターです。

  2023.05.28

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• 久々に物件の内見

  久々に流通上の物件情報について問い合わせをしました。そしてさらに久々の現地調査（内見）。さてさてどうしましょうか……。14日　日曜日特に何事もなかった「母の日」。実家からプレゼントが届いたと連絡がありました。15日午前中はジム。午後は車検の事前見積りとタイヤ交換のためディーラーへ。時間がかかるので、その間知人のお店でギター練習。16日しばらくぶりの小樽。行きたいと思っていたお店に顔を出しました。住民税の一括徴収の手続き（申請）。毎月毎月は面倒ですから。「ライト（仮称）」の賠償責任保険支払い。ポータルサイトで気になる物件があったので、珍しく資料請求してしまいました。17日一所懸命お仕事。夕方はジム。18日初めての銀行に突撃。ランチの後、ギターのレッスン。先日の資料請求に返信あり。市外の中古木造アパートです。しばらくぶりに現地を確認することにしました。夜はよくお世話になっているライブバーへ。19日実家からアスパラガスが届く。いつもありがたいと思っています。新鮮なうちに知人におすそ分け。そして、お仕事お仕事。20日　本日午前中は先の物件を見学。立地はＯＫ、状態は微妙。半分ほどある空室を埋めるには、結構手を入れる必要がありそうです。さて、どうしましょうかね。他の問い合わせも10件ほどあり、金融機関の返答待ちの方もいるとか。夕方ジムに行って、すっきりした頭で考えてみます（笑）。４月末の退去がやたら多かった今年の繁忙期。現在の状況は、まだ６室が募集中です。「ライト」と「ベリー（仮）」が埋まったのはさすが。「ドク（仮）」や「サークル（仮）」は学生需要が強いので、タイミングがずれた影響を強く受けた感じ。「ウィンディ（仮）」は先日退去したばかりの部屋も含んでいるので、あまり心配していません。問い合わせも多いようですしね。

  2023.05.20

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• 工程表と外観図

  春のきざしを感じつつも、まだまだ風が冷たい札幌。13日（月）土地購入済みの新築RC。企画会社から工程表と外観図が送られてきました。契約時には、余裕をとって10月末完成の見通しでいましたが、8月末に引き渡しの計画となりました。結構うれしいお知らせです。さしあたって外壁の仕様を決める必要があります。塗装とタイル、どうしようかな。14日女性大家さんたちと、プチ送別会もかねてのランチ。事前の打ち合わせ（？）で「太陽さん、両手と頭に花ですね♪」と言われ、「頭は嫌です！」と返したところ、一人は背中に背負うことになりました（笑）。冗談はさておき、相変わらず皆さん情報を探して積極的に動いています。最近の市場に面白みを感じず怠けていた自分としては、良い刺激をいただきました。以下、今回のミーティングとは関係ない一般論です。誤解を恐れずに言うと、資金（と融資）があれば、購入するのは簡単。その資金と融資をどうするかが第一の問題。第二の問題が、どんな計画で運営していくのかということ。もちろん事前のシミュレーションは必須です。これが甘いとその後の活動が行き詰ります。そして、かなり丁寧にシミュレーションしたつもりでも、最初のうちは予想外のことがありました（経験上）。規模が大きくなってくると、また考えなくてはいけないことが出てきます。書けばきりがないので止めますが、どの段階でも学ぶことと考えることが必要なのは、不動産賃貸に限ったことではないですね。15日新たに２室の退去連絡。４月退去が３室、うち２室は末日――はちょっと嫌な感じです。社会人は少し動きがあるかな。16日清掃、法務局、納税事務所と動いていました。納税事務所はタイミングが良かったこともあり、待たずに、親切に対応してもらえてラッキーでした。17日「サークル（仮称）」の空室チェック……のはずが、ダイヤルキーがいつもの番号で開錠できませんでした。いったんあきらめて、後で担当さんに確認したら、人（担当者）によって設定が違うらしいです。後日再チャレンジ。18日昼からミニライブに参加。数組が出演し、皆さんそれぞれ味があって聴きごたえがありました。私の演奏も（リップサービスで）褒めていただいて、単純なものですから、また少し頑張ろうという気持ちになりました。19日　本日この後、散歩がてら北海道神宮でお参りします。夕方には札幌駅まで父母を迎えに行きます。そのまま一緒に夕食をとる予定です。

  2023.03.19

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• ２月末。年度内の退去は？

  退去連絡はひと月前までに（連絡後ひと月分の家賃発生）という了解からいくと、２月末までに連絡がなければ、年度内には退去しないことになります。もちろん緊急・想定外のことはありますね。24日に「ベリー（仮称）」の一室が２月末退去との連絡を受けました。担当さんからは、繁忙期であることや周辺の相場を考慮し、家賃3,000円アップでの募集を提案されました。ちょうど駐車場も空いたので、うまく決まってくれるとありがたいです。先の日記と重なりますが、「サークル（仮）」の２室が２月中旬から３月初めに入居予定。「ドク（仮）」が２／１５退去で３／１入居予定。「ウィンデイ（仮）」が２／１５退去で募集中。現状はこのような感じです。問題は４月になってからの退去で、そうなると募集に苦労することが多いですね。今年は平穏に終わりますように。不動産以外の動き。23日には両親の買い物に付き合い、父が希望していた場外市場の定食屋さんで昼食をとりました。満足してもらえて良かった。25日、27日には母を病院に連れて行きました。待ち時間があるので半日拘束されてしまうのですが、両方とも経過は良好で、それぞれ次のステージに移行します。26日、久々に立ち寄った「ふくや」（ラーメン屋）さん。評判の500円ラーメンが550円になっていて驚きました。っていうか、昨今の事情を考えると当たり前なんですけどね。ただ、今までワンコインで食べられたイメージが変わってしまうということです。お手伝いの仕事の方は、結構密度が濃くてエネルギーを使いました。自分のやったことが返ってくる手応えもあって、少しは役に立っているのかなという感じです。28日は、お誘いを受けたのでオープンマイクのはしごでした。移動も含め12時間弱の活動で、オジサンにはヘビーだったかも。(^^;)本日は、明日帰宅する両親と会食の予定です。

  2023.01.29

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• あら、申し込みが入っちゃった

  １月第２週の始まり（月曜始まりでカウント）は成人の日。成人年齢は１８歳からということで成人式はどうなるのかなと思っていたら、自治体によってまちまちでしたね。多かったのは「20歳（はたち）を祝う集い」と銘打った催しのようでした。10日の札幌は大雪。ギターの部品が届いたので改造にチャレンジしました。内部に手を入れての作業なので難儀しましたが、まあまあの仕上がりかなと。午後はそのギターを使ってギターレッスン。夜は友人夫妻に誘われて外食の予定でしたが、先方の都合で二次会からの合流に変更となりました。ひとりで夕食を取ることになり、久々に訪問しようと思った店が臨時休業。（大雪のせい？）押さえの店がまさかの閉店。月曜・火曜にはよくある飲食店難民です。11日には遅ればせながらの初詣。おみくじは末吉でしたが、内容は結構良かったかな。午後からはＪｒと二人で「ガトーキングダム（ホテル）」へ。一泊二日で、我が家男性陣の宿泊研修（笑）です。風呂に入って、食事して、特にイベントもなし。久々にのんびりとテレビを見て、色々な話をして、「たまにはいいかもね♪」とはＪｒの感想。翌日は、久しく食べていなかった「一忠」の釜揚げうどんを食して帰宅。ゴロバタした後、小樽の物件に問い合わせ。利回りは魅力的だけど、自分の経験では出口が見えないという感触です。それから「ウィンディ（仮称）」の担当さんから電話がありました。２／15に１室退去予定だそうです。時期としては比較的よいタイミングかと思います。募集条件についてすりあわせをしました。13日イベントに参加する月美（仮名）を送迎。前日にはＴＶの取材が入ったようですね。でも集客にはあまり影響がなかったみたい。14日に「サークル（仮）」の担当さんからメッセージが届きました。以前あった新入居者さんからのリクエストへの対応報告と、空室の入居申し込みの報告でした。後者についてはこれから審査に入るとのことです。実はこの空室、繁忙期で決まらなければ事務所として使おうと考え、頭の中ではほぼ準備ができていました。この部屋が決まれば申し込みベースで全物件満室なので、とてもありがたい状況でありながら、微妙に残念な気持ちが……(^^;)。まあ、大家は入ってもらってなんぼですから。全物件を見渡すと、先の「ウィンディ」を含め2／15退去が２件あります。他の１件は既に申し込みをいただいています。あとは３月・４月の退去がどうなるか、ですね。この日は夕方から初めてのイベントでギターを弾いてきました。アットホームな雰囲気で、また機会があれば参加したいです。こちらは新聞社の方が取材に来ていました。本日は、「太陽メシ」ということで簡単な昼食を用意した後、某ライブハウスのオープンマイクに参加してきます。

  2023.01.15

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• 年末感

  周囲には何となく年末の雰囲気が漂ってきました。今年は（も）やり残したことが沢山あります。でも、あまり焦らないことにしました。貴重な時間を有効に使いたいという願望は続いていますが、無理に進む年齢でもないと実感してきたからかな。ただ、やるべきことの優先順位だけは意識しておきたいですね。「サークル（仮称）」の申込みは1件キャンセルになりました。北海道に移り住む予定が、ご実家の事情で延期になったということです。「もし、来春にまだ部屋が空いていたら住ませていただきたい。」と仰っていたとのこと。嬉しい言葉ではありますが、その頃まだ空室だと問題です。(^^;)仕切り直しで、次行ってみようー！「ウィンディ（仮）」3階の部屋で水漏れがあり、階下の部屋に被害がありました。壁紙、床CF、全て張り替えです。保険の対象にはなりそうですが、とりあえず工事代金を支払わなきゃ。(T_T)久々に売り土地の情報に反応して、業者さんに問い合わせました。既に申込みが入っており、今からだと四番手ぐらいだそうです。んー……。今日はこれから道東ツアーです。今年は良く往復したな。しばらくは少し落ち着くと思います。恩返し、恩返し。そんな感じで年末に向かっている太陽計画でした。

  2022.12.10

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• 

  明日は決済

  先週は予定どおり大阪・京都研修に勤しみ、融資や支払いの手続きを済ませ、実家に親を迎えに行きました。昨日は一日ぼーっとしていましたが、月美（仮名）が義母の様子を見がてらお手伝いに行っており、短期シングルファーザーです。子供の食事（弁当も含め）を毎日用意するのは大変ですよね。いつも頑張ってくれている月美に感謝しています。研修の合間に立ち寄った京都市内の紅葉です↓もう少し天気が良ければ最高でした。大阪では初めてのライブバーにも寄って、皆さんの演奏を楽しんだり、下手なギターを聴いてもらったりしました。また顔を出したいな♪さて、明日は土地の決済です。と言っても手続きは全て済んでいるので、銀行と売主さん、司法書士さんからの連絡を待つだけ。朝から母親を病院に連れて行く必要があり、助かります。

  2022.11.29

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• 久々の契約

  昨日、久々に新築関連の契約をしました。土地の購入、そして建築請け負いです。まだまだ長い旅が続きます。竣工が決算期をまたいでしまうのは不本意ながら、現状を鑑みると、しかたない感じ。企画会社の担当さんによれば、土地値の高騰のみならず建築費も上がっていて、今後は今回の契約と同条件のものは難しい、と。戸数で稼がなければ（大規模でなければ）成り立たないと仰っていました。都市ガスの採用も条件が厳しくなっており、現在計画されている物件の多くがプロパンガス仕様だとか。（データの数は不明です）視点を変えると、完成時の募集は少し引き合いが多いかな。完成までの間は、既存物件の運営に力を注ぎましょうね。あと一部屋埋めなきゃ。

  2022.11.17

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• 感謝！　…しかしゴミ出しの戦いは続く

  金曜日の夕方、道具を取りに「FOX（仮称）」に寄ったら、ゴミステーションがあふれんばかりになっていました。見るとほとんどが回収されなかったゴミ（容器プラ・ペットボトル等）です。土日のゴミ回収はなし。月曜は燃やせるゴミの日なので。このままだと無理矢理積み上げて蓋が空いたままになり、カラスに荒らされた悲惨な状況が目に浮かびます。残念ながら次の用事が控えていたので、後ろ髪を引かれながら退却。土曜日も予定がつまっていたのですが、朝一番でＦＯＸに行き、ルール通りに出してある燃やせるゴミ以外は全てステーションから出して、エントランス（回収不可のもの）と駐輪場（それ以外）に積んでおきました。後で対応するためと、入居者さんに状況を見てもらうためです。巡回の方がびっくりするといけないので、管理担当さんには上記の状態をメールでお伝えしておきました。本日、時間ができたので、用意万端、Ｊｒを伴って現地入りしたのですが……既に整理されていました。清掃会社の方が分別してゴミ袋に入れ直してくださったようです。大量だったのでかなりの手間がかかったはずです。​感謝！​ＦＯＸは何度もゴミの問題に悩まされています。ほとんどは「曜日と時間と分別」を守ってもらえば発生しないものです。（外部からの不法投棄は厄介です）以前、かなり丁寧に対応した後は状況が改善されていたように思うのですが、時間も経って「まあ、いいか」的な方もいるでしょうし、これまでの経緯を知らない新しい入居者もいるので、継続的な啓蒙活動が必要なのでしょうね。一つ意識しているのは、しっかりルールを守っている人が「ばからしい」と思ってしまわないことです。

  2022.11.06

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• なしのつぶて

  ５日ほど前、久々にちょっと気になる物件情報を発見しました。夜だったので、某会社HPの「お問い合わせ、資料請求はこちら！」ページから、資料が見たい・見学したい旨を申し込んだのですが、未だ「なしのつぶて」。もう申し込みがたくさん入ったんだろうね、なんて自分に言い聞かせておりましたが、何日経ってもネット上から情報が消える気配もない。せめて「すでに３件の問い合わせをいただいております」ぐらいの連絡はあってもいいんでないかい？（あ、北海道弁が…(^^;)いつもなら翌日の営業開始と同時に電話を入れるところなのですが、どうしても買いたいというほど気持ちも熱していなかったので、せっかく送った問い合わせの結果を待っていた感じです。せめてメールで返答をよこさないなら、最初から問い合わせフォームなんて掲載しなきゃいいのにね。そしたら、すぐに電話するのに。

  2022.11.04

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• ５月は潜伏。６月も？

  ５月は一度も日記を書かないうちに６月になってしまいました。何もなかったわけじゃないんですけどね。申込みのあった部屋のキャンセルとか、2018年の退去者の滞納家賃回収不可能とか、前のテナントの放置物の片付けに15万円とか、外壁塗装の見積もりが予想の22％増しとか、屋内駐輪場からの自転車盗難とか（防犯カメラとにらめっこで泣きそうでした）、売却のための測量が必要とか、結構細かい注文のあった買い付けが、結局融資が通らずに白紙とか……。決して、悪いニュースが続いて落ち込んでいたのではありません。（笑）売却のことは少し予想外でしたが、元々、決まるまで書くのを控えようと思っていました。ただ、それを受けて動くプランがいくつかあったので、間延びした状況になっています。税理士さんには決算期の変更もアドバイスいただいていたのに、必要なさそうです。この予定変更と、連休中の月美の不在、父の手術に関連する動きなどがあって、何となくバタバタとしていたというのが実情です。おかげさまで手術も無事に終わり、売却の方も新たな契約に向けて進んでいます。さて、6月は前半は家族の関係でまた動く必要があります。その間に売却の契約も入りそう。趣味のイベントもコンスタントに予定されています。現在空室はサークル（仮称）の２部屋＋貸止め１部屋。やっと内装が終わり、（タイミングも悪いので）気長に取り組みます。ちょっと落ち着いてきたら、色々な大家仲間に会いたいな。

  2022.06.01

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• トラウマが

  4月から複数の空室を抱える「サークル（仮称）」。年度替わりのバタバタで、なかなか原状回復ができずにいました。一度見積があがってきたのですが、こちらで再検討したのも理由の一つです。本日、新しい（4月からの）担当さんから電話があり、施工する前に、1室申し込みがあったそうです。もちろん必須の部分はやりますが、迷っていた部分は延期することになりました。（浴室混合栓や照明の交換は、自前で済んでいます）良かったー。時期的に厳しいので、ちょっとほっとしました。ただ、気になる点もあるのです。申し込みいただいたのは高齢の女性。以前２度ほど痛い目に遭っています。特にサークルでは、長期間に渡るバトル（現実にはやりとりができなかったことが問題）の末、ようやく退去にこぎ着けたという事件がありました。正直トラウマです。今回は保証会社も通っているし、緊急連絡先も実の娘さんということで、前のような事態にはならないことを祈っています。さ、あと２室。

  2022.04.25

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• 

  長年の勘というか

  福岡研修を終え、昨日札幌に戻りました。今回も色々な人と話したな。楽しかったです。美味しいものを食べて懐かしいお店に顔を出して（懐かしい猫にも会って）ギター弾いて地元の方なら場所がわかっちゃいますね。さてさて、そんな福岡滞在中に、ＦＯＸ（仮称）担当さんから電話が。先のブログでも触れていた「家賃交渉」のあった部屋。1,000円ダウンの回答で妥協……と思っていたのですが、何とか2,000円ダウンにならないか、と再交渉が入ったという連絡でした。詳細には触れませんが、近くで商売をやっていて、決まったら長く入りたいほとんど夜寝るために帰るだけなので、部屋も傷まないという口説き文句。たぶんこの人はあまり良い入居者にはなりません。（あくまで勘です、ただし20年の経験に基づき）担当さんに直近の問い合わせ件数等を確認してもらって、さほど空室は長引かないという判断のもと、お断りさせていただきました。さらに1,000円下げても、その分空室期間が短くなればペイするのですが、今回は珍しいことに、即決で断ろうと思ったんですよね。さ、素敵な入居者様、お待ちしております♪

  2022.04.15

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• 福岡へ

  振り返るシリーズ（笑）を終え、リアルタイムに戻ってきました。現在の稼働状況3月下旬に退去のあった「ＦＯＸ（仮称）」に家賃交渉付の申込みがありました。3月末退去の「ベリー（仮）」と、4／15退去予定の「ウィンディ（仮）」を合わせ、ＲＣ群は満室予定です。3月末に2室退去があった「サークル（仮）」は、1室は清掃とコーキング程度で対応できそうですが、もう1室は壁紙の一部張り替えと床の修復が必要なようです。そのあたりの確認連絡が来ません。（「サークル」だけ、管理会社が違います）転勤で担当者が変わっているはずで、その連絡を待ってと思い、動かずにいます。とりあえず照明だけは今日交換しておこうか……。さて、月曜日から4日間の日程で福岡に遠征します。2年半ぶりの道外視察です。せっかくなので、福岡の大家さんと情報交流できる機会が設けられれば良いのですが、今のところ準備もアプローチもしていません。

  2022.04.09

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• 四半期を振り返る part 4～心配していたことが

  ​２月初めの大雪の影響で、札幌市内がまだ混乱している頃。散歩がてら、唯一空いていた「サークル（仮称）」のチェックに行きました。部屋に入り、照明をつけて部屋の中を見渡して、「悪い部屋じゃないんだけど、やっぱり暗いよな……」などと思いつつ、ふと顔を上げると居間のシーリングライトに違和感。​​？​​フードに円い輪が描かれています。​取り外してみると重たい。ゆらゆらする。……中に水が溜まっていました。(T_T)以前記事にした「雨漏り放置部屋」です。こうなることを心配して、原状回復前の確認をお願いしていたのですが、その段階では原因を特定できなかったのでしょう。これまでにも雨の日は何度もあったのですが問題ありませんでした。もしかすると、特定の条件下でのみ発生する現象なのかもしれません。（吹き込む角度とか、量とか）当然、このままでは入居してもらうことはできないので、すぐに管理担当さんに連絡して、募集を停止してもらいました。そして対処を依頼。後日提案された内容は、今、大雪の影響ですぐには業者さんは動けない。時期を待って再び天井を開けて原因を探るしかないが、その時だけでは特定できない可能性が高い。何度も天井を開けるわけにもいかないので、あまり格好が良くないが、点検口を設置して対応したい。というものでした。たぶんそれぐらいしか方法がないかな。こちらとしては外壁修繕も考えていることを伝えてありますが、原因やルートがはっきりしないとどうしようもないですからね。不幸中の幸いと言うべきか、水漏れはピンポイントで照明設置箇所のみ。恐らく何か（配線とか梁）を伝わっているのでしょう。しばらく事務所代わりに使用して様子を見ようかな。３つめの事務所になっちゃうけど……。にしても、４月に入りましたが、まだ連絡はありませんねぇ。

  2022.04.04

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• 四半期を振り返る part 2～満室になったが

  新年を迎えた段階では「ドンキー（仮称）」に2戸の空室を抱えていました。築古木造ということもあって、他の物件と比較して入居付けに時間がかかることが多いです。立地等の条件は良いので定着は悪くないのですが……。その2室が管理会社さんの協力で一月中に埋まって、ちょっと安心していたところでトラブル。入居直後に水道の元栓が壊れたらしいと連絡がありました。該当の部屋は３階。古いアパートには良くあるのですが、１階にある元栓を、長いシャフト？を使って開け閉めするタイプです。その元の部分（１階部分）が壊れてしまったらしいのです。問題は、破損箇所が１階店舗の「壁の中」にあるということ。店舗改装の折にそうなってしまったのでしょう。お店も営業しているので即対応とはならず、さらに一度壁を開けたものの、設置場所が予想と違っていて、再度開壁（こんな言葉あるのか？）。おまけに部屋の給湯器でも水漏れが発見され、入居者さんには２週間ほど近くの宿泊施設を利用していただく状況になりました。経験値はちょっとだけ上がりましたが、必要なものかどうかは微妙です。(^^;)

  2022.04.02

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• 四半期を振り返る………その前に現状

  前回ブログから3ヵ月空きました。なんと今年2件目の日記です。(^^;)少し落ち着いたのでこの四半期を振り返ってみようと思いますが、まずは現状の整理。繁忙期も終盤となり、所有物件の稼働（空室）状況は・募集停止中1室（後日説明します）・3／19退去1室　原状回復中・3／31退去3室　1室申込、2室募集中・4／15退去1室　申込本日退去で募集中の2室が、タイミング的には心配なところです。売買でも1件動いており、これは時機が来たら軽く報告します。ずっと更新をサボっていたのに、このところ若干アクセスが増えているようです。もしかすると過去ログを少しずつ読んでくれている方がいるのかな。

  2022.03.31

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• 立地・家賃・構造・築年数・設備・間取り・ターゲット

  先月のことになりますが、法人分の固定資産税３期分の一部を納付し忘れていたことに気づき、あわてて納めた結果……昨日、滞納金の納付用紙が届きました(T_T)。早く納めている分にはご褒美もないのにね。（仕方がないことだとは思っています）金額的には痛手ではありませんが、申告時の処理がひと手間です。先日、別の大きな失敗もしてしまい、さすがにちょっと凹みました。もっと大事にならなくてラッキーだったと受け止め、今後精進したいと考えています。さてさて、年末に向けての部屋の稼働状況です。木造中古物件２棟は空室３のまま。「サークル（仮称）」の１室は、担当者からの提案で、「年内入居に限り保証料大家負担キャンペーン」を行います。また、「ドンキー（仮）」の２室も合わせて、「条件付き家賃スライド」を受け入れます。この２棟は学生や新社会人をターゲットの中心にしているので、来春までには、という感覚です。ＲＣ群では「ライト（仮）」で２室の退去連絡がありました。11/15と12/15で、どちらも退去前に申込みが入りました。出入りが多い物件ですが、相変わらず早く決まります。タイトルにあげた要素のバランスが良いのでしょうね。（相変わらずゴミの処理には悩まされています）前述の2棟は、構造や築年数、設備などでのメリットが薄く、家賃とのバランスで納得してもらえるターゲットの動きが鍵です。色々なことを考えながら、年末、年始、来春をイメージしていきます。

  2021.11.16

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• 宛名のない封筒って

  毎月、管理会社からメール添付で管理報告書が届きます。こちらには複数棟の管理をお願いしています。まずは「11月にまた退去予定かぁ……」とか、「あー、またゴミ捨てのルールが崩れてきてるな」なんていう部分に目が行きますが、今回、別に気になる点が。「FOX（仮称）」の報告に、「宅配ボックスの中に、先週から宛名なしの封筒あり」という記載がありました。ふーん、何だろうね。ポストに入っていたわけじゃないから、入居者さん向けのものじゃないよね。などと思いながら、別の報告書を見てみると、「ウィンディ（仮）」（個人所有）の報告書にも、全く同様の記載が。え！　何？気持ち悪い……。担当さんが間違ってふたつに書いてしまったのかな、とも思いましたが、添付されている写真が違うので、同時に発生した出来事のようです。こうなってくると中身が気になりますね。電話して聞いてみようかな。

  2021.10.18

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• タイミング

  日曜～月曜は、退院した母を実家に送ってきました。実家にいる最中に、先日初めてお会いした不動産屋さんが「こんな物件どうですか？」と情報を送ってくれました（LINEで）。残念ながら購入したいものはありませんでしたが、引き続き探していただけるそうです。ただ、ポータルサイトにあがっているようなものは、（自分の守備範囲に限っては）ほぼ見ていると思います。その点で言うと、一緒にお会いしたもう一人の不動産屋さんから「まだどこにも出ていない話なのですが……」と紹介していただいた中古APは、ちょっと興味がありました。料理の仕方によっては、と期待したのですが、現地確認し、情報を整理してみたところ、私には難しそうです。それでも、こんなふうに何となく動きがあって、それと前後するタイミングで複数の信金から、「何か案件はありませんか？」と打診されています。某担当さんは、最近「売却」が多く発生して融資額が目減りしており、新規の融資を実行したいような話をしていました。今日も、以前お付き合いのあった信金の支店長さんから、（交代して、初めてお会いする方です）アポなしの自宅訪問を受けました。融資期間、自己資金の縛りはあるけれど、融資したいようですね。「良い物件があれば上手くいくかも！」のタイミングに見えますが、その物件がねぇ……。

  2021.09.14

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• 空室その２

  もう一棟、現在２室の空きがあるのが「ドンキー（仮称）」です。地下鉄駅徒歩４分、築30年代の木造３階建て、ワンルーム・バストイレ別、都市ガス物件。５月に１室退去があって、ＣＦと壁紙の張り替えが終わった直後に現地確認。その後、ちょろちょろ問い合わせはあるようなのですが、決まりません。８月末になり、もう１室退去したので、原状回復の依頼をするために、退去後の確認をしました。おおむね管理担当さんから報告を受けたとおりで、細部を除き、提案どおりの施工を発注しました。で、まだ空いている部屋の様子を見てみると、壁や床は綺麗なままなのですが、キッチンや浴室も汚いままなのです。実は５月に確認した時もこの状態。これまでの経緯から、最後に仕上げの清掃を入れるのだと思い込んでいました。えー、それならもっと早くに自分で綺麗にしたのに……。管理担当さんに、「キッチンや浴室は、こちらで特別清掃を発注しなければならなかったのですね」と確認すると、すぐに「私も退去立ち会いに合わせてもう一室の状況を確認していて、　すでに清掃依頼をかけています。別料金は発生しません。」という返信がありました。担当さんが、あの状態をよしと判断しなかったことは救いでしたが、貴重な機会を逃していたかもしれませんね。今回は、私が確認を怠ったことが原因です。（担当さんも変わったし）慣れすぎず、しかし変に神経質にならず、淡々と大家の為すべき業務をこなさなければいけませんね。

  2021.09.10

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  現在空いている部屋の話

  現在3室が空いています。新築から所有しているRC物件は全て埋まっており、中古で購入した木造物件2棟に空きがあることになります。「サークル（仮称）」の空室は、私が購入する前から入居していた唯一の部屋でした（テナントは除く）。それ以外の部屋は、ひととおり自分の目でチェックし、必要な箇所には手を入れたことになります。そもそも購入時に3部屋空いてたからなぁ。最近になって、浴室換気扇の調子がおかしいとか（交換しました）、光回線を入れてもいいかとか（許可しました）、いろいろ要求があり、まだまだ住むつもりなのかなと思っていたら、７月末に退去となりました。退去立ち会い後、管理担当さんから電話があって、部屋がかなり汚れている、長く住んでいたので、壁紙や天井の張り替えについては入居者さんに請求できないと思う、原状回復には結構な費用がかかりそう、と何やら歯切れの悪い感じでした。ある程度は覚悟してますから、ということで、実際に現地確認したところ……期待（覚悟）以上でした。（爆）堅いお仕事に就いている、中年の女性だったのですがねぇ……。で、まず思ったのが、「え？　天井、なんでこの状態なの？」ということ。これ、雨漏りがあって、業者さんに対応を頼んで、「ちょっと様子を見てみましょう……」のまま、という感じですよね。そこで管理担当さんに、雨漏り対応の履歴を確認してもらったところ、（ちなみに購入前も同じ会社が管理しています）私が購入する直前に入居者さんから連絡があって、一次対応しているようです。あれあれ、そんな話聞いてたかなぁ。残念ながら最近は「絶対」聞いてないとは言い切れない自分がいるのですが（苦笑）、いずれにせよ、色々な問題を含んでいます。ただ、今そこに焦点を当てても話が進まないので、修繕は終わっているのかどうかだけ、再度確認してもらったところ、修繕はしていないようだとのことでした。（ちょっと目眩が）おそらく、連絡が取れないでいるうちに、そのままになってしまったのだと思います。それにしても５年間この状態で生活していた、って、ありえますか？……いや、長く大家業をしていると、ごくまれに出会うんです（笑）。んー、長くなったのではしょります。現在、原状回復工事発注済み。大家が自分でできることはやりました。キッチン水栓の清掃とか、照明の交換とか、網戸の張り替えとか。まずは清掃をしっかりしないと工事できないそうです。いつ完成するかな。

  2021.09.09

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  またゴミ……（既視感のあるタイトルだな）

  「FOX」改め「ライト（仮称）」。久々に事務所に寄ったら、エントランスがこんなことになっていました。不要チラシ専用のゴミ箱に、その他の紙ゴミの袋が積まれています。当方所有の物件で、エントランスにゴミ箱が置いてあるのは「ライト」だけ。他の物件は入居者さんがそれぞれ処理してくださっています。「ライト」はゴミ処理に関してだけは手を焼きます。入居率も稼ぎもいいのにね。それにしても、ゴミ箱を設置して数年経ちますが、初めての状況です。そこで、じゃーん！防犯カメラの活躍。ゴミ袋は数日前からいくつか捨てられており、最新の二つ分ぐらいを遡ったところで、該当者が判明しました。すぐに管理担当さんにメールして、状況と証拠写真、現段階での対応を連絡すると、数十分後に電話連絡あり。どうやら管理会社にも他の入居者からクレームが入っていて、巡回担当者を向かわせたところだったようです。「ゴミ袋の中身を開けて、捨てた人物を特定するように」と指示したようですが、改めてこちらの情報を整理し、「少なくとも２件は＊＊＊号室の入居者（女性）です」と伝えると、担当者は最近入居した人物ではないかと予想しており、ぴったり一致したようでした。このあとは管理会社にお任せすることにします。大家がやったのは、状況確認と証拠集め。そして入居者啓蒙のために手書きのビラを掲示しました。

  2021.07.21

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• 痛手の少ない形で

  ちょっと面倒なことになっていた「ドンキー（仮称）」テナントの件。方向が決まりました。現テナント（店舗を運営している）さんと新たに契約を結ぶことになりそうです。当方にとっては一番痛手の少ない決着かと思います。費用の一部については、柔軟に対応するつもりです。ワクチン接種は進みつつあるものの、まだまだ先の見えない飲食業界。苦労は絶えないと思いますが、頑張ってほしいです。これで、現在の空室はドンキー3階の1室。部屋のポテンシャルと時期の兼ね合いから、ちょっと苦戦するかもしれません。原状回復後のチェックがまだでした(ｰｰ;)他に「ＦＯＸ」改め「ライト（仮）」で6／30と7／15の退去予定がありますが、こちらは既にかなり反響があるようなので、あまり心配していません。心配と言えば、ＨＢ（仮）のテナントさん。緊急事態宣言こそ解除されますが、店の形態上、まだまだ営業できる状況ではありません。良いお店なので続けていただきたいのです。

  2021.06.20

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  美味しいウイスキーと入退去

  先週末は、古くからの知人と第２事務所で二人飲み。家族以外の人と飲むのはずっと我慢してきましたが、昨今の状況もふまえつつ、万全の対策をとって静かに開催。知人は最近ウイスキーに凝っているようだったので、お互いに一本ずつ飲みたいものを持ち寄ることにしました。彼が持参したのはこちら。クラガンモア12年聞いたことはあったけれど、飲んだのは初めて。シングルモルトの好みをはかる基準になるとも言われているようですね。私的にはどうかというと……美味い！口当たりはマイルドで、上品な蜂蜜のような後味ですな。うん、おいしいお酒を教えてもらいました。で、私の方は第1事務所にストックしてあったこちらを（飲み終わった後の撮影です）言わずと知れた白州ですが、正直、このウイスキーが世に出た頃は、山崎の原酒が足りなくなった穴埋め、という感じもあって、今ほどの人気は無かったような気がします。私も本当に久々に飲んでみて、こんなに美味しいお酒だったんだと見直しました。一番人気のハイボールにしても、変な雑味は全くないのに、色々な味がする。爽やかだけれどしっかりウイスキーなんですね。なかなか（定価では）買えなくなったのが残念。どちらも十分に堪能し、楽しい時間を過ごすことができました。ちなみにこの知人、不動産関係の人ではありませんが、自分の住んでいるマンションの理事長を5年ぐらい勤め上げて、運営・財政状況を改善したキレ者です。私が不動産をやっていることは知りませんけどね。もし、不動産仲間で、のんびり（ひそやかに）お酒が飲みたい方がいましたら、声をかけていただければ事務所オープンします。（笑）さて、休み明けの本日。「ドク（仮称）」で15日までの退去予定があったので、散歩がてらチェックしたところ、やはり退去済みでした。入居期間も2年以内で、綺麗に使用していただいたようです。建物自体も新しいので清掃のみで募集できそう。……と、目処を立てていたところ、早速管理担当さんから電話が入りました。申し込みが入ったそうです。(^^)/管理会社の仲介店舗の店長さんが決めてくれたのだとか。前回もそうじゃなかったかな。ただ、条件付きで、6／26からの入居希望で、家賃発生は7／16からにしてもらえないかと。ＯＫですっ！（約20日分フリーレント、ってことですね）入居者さんの出入りは、広告料・原状回復と、大きな出費になるのですが、こうやってすぐに決まると、精神衛生上とてもありがたいです。

  2021.06.14

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• 訴訟だ、訴訟だぁ！

  ​​先日、「スマイル」改め「ドンキー（仮称」」の担当Nさんから電話がありました。「あまり良くないお話なのですが……」​​と切り出された内容は、​​​​テナントが数ヶ月滞納していて、保証会社から訴訟の手続きを依頼されたというものでした。なるほど。３日の健美家不動産投資コラムのオロゴンさんの記事を、「そうそう！」なんて心の中で頷きながら拝読していたのですが、まさか直後に当事者になるとはね。（既に何度か経験済みではあります）私はこういう場合、基本的に粛々と対応します。しかし今回、ちょっと面倒になりそうな気配。どうやら弊社と契約を交わした法人①と、実際の店舗の経営者が異なっているようなのです。つまり「無断転貸」。お店はちゃんと家賃を支払っているのに、法人①が滞納していることになります。とりあえず、訴訟手続きの書類を送ってもらう間に、担当Nさんには、もう少し情報を集めていただくようお願いし、状況によっては、現在の店舗がそのまま店を続けられる方法はないか考えてみることにしました。その後、​「ウィンディ（仮）」の退去部屋の保険請求の書類が届いおり、​確認したいことがあったので、担当Hさんに電話をしてみました。その流れで、（H）「いただいた電話で恐縮ですが、家賃滞納がありまして、　　　　訴訟手続きの書類をお送りします。」（太陽）「ええ、Nさんから聞いていますよ。　　　　　又貸ししていたようですね。ちょっと面倒ですね。」という会話に。ちなみにHさんは以前「ドンキー」の担当もしていました。「いえ……実は別件で、ウィンディの＊＊＊号室で滞納がありまして……」​​別件かい！​​​​​​​​​​​突如、二つの訴訟を抱えることになった太陽計画。これは初体験。(^^;)まあ、レジデンスの方は想定内で収まるとは思います。……ここまで来て、本日、新たな展開。「ドンキー」テナントの件で、担当Nさんが保証会社と相談したところ、今のお店にそのまま営業を続けてもらう方法がありそうです。物件全体に占めるテナント家賃の割合が高いので、できれば空室にしたくないというのが正直なところ。先に書いたように、お店の方はちゃんと家賃を払っていたようですしね。（又貸しが契約違反であるという点は問題ですが）お互いの傷が大きくならないように収束したいな。​​​​​

  2021.06.07

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• 地上げ

  雨上がりの北海道神宮境内では、子リスが何匹も走り回っています。癒やされる♪さて、私は自宅を今の場所に構えてから、「自宅周辺アパート候補地マップ」なるものを作っています。しばらくは地図に書き込んでいましたが、最近は脳内で作成（笑）。ずっと前の記事でも触れたように、これが結構な確率で新しいマンションやアパートが建設されます。自分の物件じゃないのが少し悲しい……。現在、自宅近くの一等地で、かなり大規模なマンションが建てられるのではないかという土地があります。以前から、少しずつ古い小さな建物が取り壊されて更地になっていきました。大きな通り沿いなので店舗物件もあります。店が退去したのに入居募集がかからないな、と思っていたら、おそらくそいういうことです。現在、その区画で生活している方は２軒ほど。予想としては、それらの建物が空き家になったところで、他の建物と一緒に解体して、大きな一区画の完成です。ここしばらく、条件の良い土地は高騰しており、我々のような弱小ユーザーには手の届かない買い物になってしまいました。賃貸では利益が計算できないからです。大手デベロッパーであれば、土地を購入して寝かせておけるだけの体力があり、（一部は駐車場として運営したりして、税金分ぐらいは稼いでいるのかな）建築後は分譲マンションとして販売価格に上乗せすることで収益を確保できますからね。小さくていいから、面白い土地、見つからないかな……。

  2021.05.17

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• 緊急事態宣言直前の大家

  何かコロナでざわざわしているとブログを書く気になりません。（怠けている言い訳(^^;)）北海道は急転直下、緊急事態宣言の対象地域となりましたが、札幌に住む私にとっては正直ほとんど変わりません。既に飲食店も時短営業中。お酒メインの飲食店は休業中。公共施設も閉鎖中。人出は減るのかな。全体的には少し緊張感は増すのかもしれません。近隣の市町村に飲みに行ってた人なんかは困るかな？個人的には賃貸中のテナントさんのことが気にかかりますが、やはり最も心配なのは病院の状況です。昨日も珍しく大家の仕事で自家用車移動していたら、救急車と５回もすれ違いました。急病者の受け入れで困難が生じていなければ良いのですが……。大家の仕事、というのは空室チェックでした。前の日に管理担当さんから、退去完了の知らせと原状回復の提案があったので、現地確認です。ついでに、ホームセンターに寄って必要な物品を調達し、報告のあった、レジスター（換気口）交換と、壁の黒ずみ除去、＋（勝手に）コーキングの施工。管理担当さんにはメールで上記作業の終了を報告。提案のあった、カーペットからＣＦへの張り替えを依頼しました。相談事項もあったので、すぐに管理担当さんから電話があり、今後の動きを決めることができました。現在、空室はこの１部屋のみ。（予定はもう１室）築3４年のバストイレ別ワンルーム都市ガス物件です。家賃が安いのでどこまで費用をかけるか難しいですね。競合物件のデータも参考にしながら、「その家賃なら自分が住んでもいいかな」と妥協できる「スッキリした部屋」を念頭に置いています。

  2021.05.15

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  防犯カメラに映らないように……

  先日、「FOX（仮称）」設置の防犯カメラを確認したところ、なぜか玄関の天井部が映っていました。大きな地震があったわけじゃない。これは、防犯カメラに証拠が残ると困るので、誰かがカメラの向きを変えて悪さをしたのではないだろうか？と考えて、遡って映像をチェックしたところ……犯人がわかりました。あそらく、この間退去した人です。あの、ポール家具を束にしてゴミステーションに放置した旧入居者。と言っても、自分の行為を隠そうとしたわけではなく、自動ドアを出る際にポールを持て余して、天井の防犯カメラにぶつけてしまい、そのまま気づかずに出ていった様子でした。「犯罪」とは関わりなさそうでホッとしましたが、それにしても二重に迷惑な人です。札幌はやっと桜の季節。我が家の梅も咲き始めました。でも、道東では雪が降ったんだって。

  2021.04.25

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• 各物件それぞれに

  今週は小さな案件が多発した一週間でした。皮切りは「スマイル」改め「ドンキー（仮称）」。除草剤散布に行ったところ、裏手に放置物が散在。テナント改修の廃棄物のようです。ここは一昨年の夏に、前々テナント放置の看板などがあって、業者さんに廃棄をお願いして整理済みです。さっそく管理担当さんに連絡して、対応をお願いしました。続いて「ウィンディ（仮）」に入居中の部屋から、キッチンの窓の開け閉めができないという連絡。業者さんによると戸車が壊れている様子です。すぐに修繕を手配。次に「サークル（仮）」から、ここも入居中の部屋で浴室換気扇に不具合があるとのこと。２万円強の修理見積で、泣く泣く発注。「FOX（仮）」の退去部屋はクロスの総張り替えです。まだ見積は来ていませんが、これは必要経費。ゴミステーション脇に物干しポールが（分解・梱包）置いてあったのはオマケでしょうか。絶対回収してもらえないのに……。とまあ、何となく大家さんみたいに過ごしています。（笑）

  2021.04.10

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  毛ガニをさばく

  大手ポータルサイトに掲載されている物件は、相変わらず（素人では）「微妙に運営が成り立たない利回り」に揃えてある気がするのは、私だけでしょうか？もちろん、売り出しの事情はさまざまなので、中には交渉可能な物も含まれているとは思います。ここで大きく売却益を狙うのか。そもそもその利回りじゃないと残債をカバーできないのか。築年数で何となく想像できますよね。さて、最近の出来事。知らない不動産会社から、あるマンションの一室を所有しているか、という問い合わせがありました。（以前所有しており、売却済みです）どうして？　と思っていたら、実は当該物件を購入したときの仲介さんでした。社名が変わっていたので判らなかったわけです。曰く、「最近価格が高騰しているので、もし所有していらっしゃるのでしたら売却されないかと……。」かなり前に（安く）売却したことを伝えましたが、こんな電話がかかってくることを考慮すると、「売り時」なのでしょうかね。ただ、一棟物は融資が閉まってるからな。サイトに古い区分MSの売り情報が多いのもわかりますね。それから、○comさん（マルコムXではない）の訪問を受けました。自宅に回線を引き込まないかという提案です。乗ってもいいかなと思って、後から訪ねてくるという実働部隊を待ちましたが、結果、接道の関係で我が家には引き込めないということに。……時間を返してくださいね。（苦笑）こんな感じで、不動産での大きなニュースはなく過ごしています。今日は珍しく除草剤散布という大切な仕事の実施中。全部は回れないかな。この季節の北海道では、オホーツクの「海明け毛ガニ」漁をやっています。流氷との兼ね合いもあって、一番美味しい時期なのです。昨夜は久々に冷凍じゃないカニを食べました。最高でした。一家の代表として（笑）、計３バイをさばきました。写真では不完全に見えるかと思いますが、脚には全てハサミが入っています。個人的にはやはり毛ガニが一番。ミソが美味しかったー！自宅で毛ガニを食べると、ひとつだけ困ることがあります。それは、iPhoneの指紋センサーが反応しなくなることです。指先が傷だらけなの……

  2021.04.05

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• やりますね

  明日で2月も終わりですね。今のところ新たな退去連絡はなく、心おだやかに過ごしています。家賃スライドで3月から入居予定の「サークル（仮称）」30＊号室。契約から３ヶ月ほどが経っています。そこで、１週間ほど前に部屋をチェックしました。部屋自体は特に問題なかったのですが、家電３点セットを用意する約束になっていて、まだ搬入されていませんでした。契約の後、管理担当さんが交代しているので、先日、念のためと思い電話。引き継ぎはしっかりされていたようで、数日前に家電も搬入済み。もちろん部屋のチェックもおこなわれたようです。ひとつ細かい点が気になっていたので、尋ねてみました。「実は私が確認したときに、デジタルキーの電池をチェックし忘れました。　もし、電池がなくなるとピーピー鳴り続けて面倒なことに……」担当さんからは、新しいものに交換済みです！という頼もしい返事が。(^^)仕事としては当たり前なのですが、どこでも必ずある作業ではないので、それをしっかりと確認してくれる担当さんと管理会社に、安心感を覚えました。

  2021.02.27

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• 焦って満室にしない、という選択肢もあるのですが……

  ​​５日前、「スマイル（仮称）」の管理担当さんからメールがありました。空室に申し込みがあったがどうするか、という相談。この部屋が決まれば、所有する物件は退去予定も含めて満室。とても嬉しい知らせなのに、担当さんのテンションが抑え気味なのは、入居希望者に少々不安があるから。経験上、こういう場合は直接話してニュアンスを確認した方が良いです。そこで早速電話してみました。申し込みをしてくれたのは５０代の独身女性。気になるのは年収、そしてアルバイトだというところ。しかし「スマイル」の家賃なら、ちゃんと生活していれば払えないことはないでしょう。（当方所有物件最安値）ただ、現在も一人「滞納くん」がいますけど。体調を崩して退職しちゃったんですよね。一応、その後再就職して、かなり遅れながらも少しずつ払ってくれています。転居理由が「ルームシェアの解消」というのもどうかな。もうひとつ心配な理由があるのですが、ここでは書けません。継続勤務年数は３年間。職場の確認はとれました。保証会社の審査も通っています。担当さんは、今回は見送っても良いのではないかとアドバイスをくれました。とても慎重な、信頼できる人物です。１ヶ月間の問い合わせも４０件程度あったようです。もろもろ考え合わせた結果……​受け入れましょう！​​​​​（笑）決して満室を焦ったわけではありません。（ホントか？）決め手は勤務先かな。たまたま（一方的に）知っている場所で、応援したいところだったので。

  2021.02.08

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• 2021春の陣、その後

  入退去状況のその後です。「ドク（仮称）」の２室は2／末退去予定　→　3／20入居申込3／末退去予定　→　4／10入居申込ということになりました。どちらも管理会社の直営店舗で決めてくれました。ありがたいと思っています。退去から入居までの期間が短く、修繕が発生すると時間的に厳しいかもしれません。部屋の状況は退去してみないとわからないので。この繁忙期に、すぐに業者さんが入れるかどうかが問題です。イザとなったら大家の出番かな。できるのは清掃とプチ修繕ぐらいですけどね。（手際を度外視すれば、雑な業者さんよりは使えるかと）今後も各物件で退去があるかと思いますが、現状では空室（予定も含め）は「スマイル（仮）」の一部屋。三月中には決まるという淡い期待を抱いているのですが……。ちなみに、築古ではありますが、家賃２万円代地下鉄ターミナル駅徒歩４分バス・トイレ別のワンルーム10.5畳都市ガスストーブ・給湯２階南向き角部屋近隣には豊富な飲食店駅直結の大型スーパー……新入学の学生さん、新社会人さん、カモン！

  2021.02.02

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• ダメもとか？

  年度末が視界に入り、ご多分に漏れず退去連絡が飛び込んできます。先日記事にした「ドク（仮称）」で、新たに２月末と３月末に１件ずつ退去するようです。どちらも学生さんで、卒業のため。募集を考えると２月末の退去はありがたいですね。３月末が、実質いつ退去となるのかは気がかりなところ。新しい物件で、先にも問題なく決まったようなので、募集は現在と同条件でおこないます。他物件も含め、これからもう少し退去連絡があるのでしょうか？もういらないですけど。（笑）他物件と言えば、２／１５退去予定の「ウィンディ（仮）」に、早くも申し込みがあったそうです。正しくは「問い合わせ」なのかな。曰く、家賃を2000円下げてもらえないか、３／1入居でフリーレントをつけて欲しいが、どのくらいつけてもらえるか、できれば1ヶ月。……ちょっと要求しすぎじゃない？まだ退去もしていない部屋なんだし。もしかするとダメもとで聞いてるかな。まあ、仲介さんとのつながりもあるので、管理担当さんと相談して、とりあえず、家賃は募集より1000円ダウン、フリーレントは半月分で返答しました。甘いですか？

  2021.01.25

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• 立地とタイミング

  所有物件の中で一番新しい「ドク（仮称）」。利回りは低いものの、立地はなかなか良いと思っています。現在１室空いていますが、家賃スライドで２月からの入居が決まっています。あとは２月末に１室退去の予定。先日、管理会社から「家賃精算表」が送られてきたので、ひととおり目を通しているうちに発見しました。退去予定の部屋に３月２０日からの入居申込が入っているようです。（担当さんからはまだ連絡を受けていませんでした）いいぞいいぞ♪退去予定での申込って嬉しいですね。それなりに魅力的な物件だとは思いますが、３月途中から入居できるというのも要因だったのではないでしょうか。学生さんかな？普通だと内見できないことが弱みになります。今回は入居予定の（まだ空いている）別室があったので、おそらくそちらを見て決めていただいのでしょう。間取りは若干違いますが、たまたま同じ階だということもあり、図面さえあれば大体のイメージがつかめたのではないかと思っています。（全て推測です／笑）あとは「スマイル（仮）」の空室１、「ウィンディ（仮）」の２／１５退去かな。引き続き快調であることを祈ります。別件「家賃精算表」に関連して、管理会社から依頼がありました。決算時に活用できるような「通年の家賃精算等一覧」を発行したいので、内容について意見を聞きたいとのこと。（何人かのオーナーさんにお願いしているのでしょう）私自身は、初期の頃から独自のものを作って利用しています。以前エボさんが自分で使っている書式をブログにあげてくれた時には、さっそく参考にしてバージョンアップさせていただきました。経験上、管理会社が同様のものを作ってくれるとしても、自分でも作業した方が良いのかなとは思います。そうであっても、チェックに活用できるだけでも助かります。何より、オーナーのために色々と工夫しようという姿勢を応援したいです。

  2021.01.21

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• きたか！　無断駐車

  昨日の暖かさが嘘のような札幌。予想どおり路面はつるつるです。家の近くの交差点では、乗用車の衝突事故があって事故処理をしていました。二台とも前面右半分が大破。くわばらくわばら……。散歩がてら「ウィンディ（仮称）」の現地チェックをしたところ、空いているはずの駐車場に黒いミニバンが停まっています。雪をかぶっているので、ちょっと停めてある感じではありません。12月にチェックした時にも同じ車があったので、（一応写真は撮ってあります）これはいよいよ無断駐車か？さっそく管理担当さんと連絡をとって、と思ったのですが、帰宅して念のため先月の「家賃支払い明細書」を確認したところ、駐車場は埋まっていました。(^^;)以前からお住まいの入居者さんが新規で利用しているようです。あせって電話しなくて良かった……。でも、この件聞いていたかな？メールを遡って確認したところ、どこにも痕跡がないんですよね。何かのついでに電話で連絡を受けたのだったかなぁ。ちょっと自信が無い私です。ま、悪いニュースじゃないからいいかな。

  2021.01.17

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• 仕事始め

  遅ればせながら明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願い申し上げます。三が日も過ぎ、ちょうど月曜日ということもあって仕事始めです。まずは記帳から。個人の確定申告準備も進めなければ。そして、巷も動き出しているようで、「スマイル（仮称）」の担当さんからメールがありました。退去するテナントを引き継ぐ予定の方から連絡があったそうです。内容としては、会社をそのまま引き継ぎ、賃貸契約も継続する方向で進んでいるとのこと。現在は代表者変更の手続き中で、スムーズにいけば３月から焼き鳥屋としてオープン予定だとか。正直、この状況（コロナ禍）では、次のテナントを決めるのは難しいと考えていました。途切れずに家賃が入ってくるなら、こんなにありがたいことはないですね。いざという時は「自己使用」も検討……(^^;)スタート初日はこんな感じです。空室は１２月末に空いたワンルーム１室。ウェイト落とさなきゃ。（笑）

  2021.01.04

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• 色々と動きにくくて嫌になっちゃうけど

  最大の要因はコロナウイルスの感染状況。それ以外にも、例えば不動産に関しては、物件価格の高止まりや、融資の閉まり具合などもあります。進みたいと思っているのになかなか動きがないと不安になりますね。冷静に考えれば、じっと待つことの方が大事な局面もあるはず。人間、先が見えると我慢もできるのですが……。目下のところは、所有物件がしっかり稼働してくれているのが支えです。申込ベースですが奇跡的に満室を維持しています。（12月末に１室退去予定）先日話題にした「スマイル（仮称）」のテナントも、弁護士さんも協力しながら後釜を探してくれているようです。このご時世ですから、どの程度の可能性があるかはわかりませんが、まだまだ契約期間があるので、期待しながら待とうと思います。ちなみに前回も引き継ぎでした。また、雨漏りだったら面倒――と騒いでいた「ベリー（仮）」も、２階居室の配水管の破損が原因と判明し、施工会社が無料で対応してくれました。問題があったのにホッとしたというのも変かな？そうこうしているうちに、師走も中盤戦。まずは個人の決算準備を進めつつ、１年を客観的に振り返って、次につなげなきゃね。

  2020.12.12

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  大家らしきことなど

  先週末は、実家から牡蠣が送られてきたので牡蠣三昧でした。酒蒸し（ガンガン焼き）牡蠣鍋バター炒めそして昔は余り好きじゃなかった生牡蠣新鮮で美味しいです。味覚は変わりますね。余ったむき身はいつものオイル漬けにして、知人にプレゼントしたら、ワイン２本に替わりました。恐縮です。それから、昨日は久々に不動産仲間と話ができました。楽しい話の合間に「怖い話」も聞いて、不動産賃貸を始めた頃の緊張感を思い出しましたね。大家らしく頑張らなきゃ、というわけではありませんが、本日は月末の記帳をこなし、退去部屋の様子を確認し、別件で管理担当さんとメールをやりとりしました。先日記事にした「テナントの退去申し込み」は、現状では債務整理や破産ということではないようです。「今後の見通しが立たない」ので撤退を決めたとのこと。先々の不確定要素はありますが、双方に良い形で着地できるよう願っています。

  2020.11.30

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• 内容証明郵便による「テナント解約申し入れ」

  昨日、ポストに郵便の不在連絡票が２通入っていました。いずれも同じ差出人で、心当たりがない名前。経験上、こんなときはだいたい良くない知らせなので、一抹の不安を覚えながら再配達を待ちました。結果はタイトルの通り。２通あったのは、テナントさんが住居も１室借りているからでした。差出人は福岡に事務所を構える弁護士で、入居者（法人）の代理人ということです。事情により物件の継続使用が困難となったので、契約条項に従い解約を申し入れる、ということが記載されていました。11月中にオープンと聞いていたのに、なかなか改装の仕上げが進んでいないようで、不思議に思っていた矢先の出来事です。どのような事情があるのかは分かりません。（このご時世ですから、2・3の可能性は推測はできます）先方は弁護士に委任されたということなので、当方も管理会社と相談しながら粛々と対応していくつもりです。

  2020.11.28

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• 気になる報告が……

  昨夜は本当に久しぶりに、お世話になっている不動産会社の社長さんと会食しました。十数年来のお付き合いなので、不動産はもちろん、仕事のこと、家族のことなどを話題に、２時間ちょっとで切り上げましたが、とても楽しい時間でした。いくつか情報ももらったので、本日は市内ドライブです。いずれも、比較的土地勘のある場所なのですが、通りが１本変わるだけで、雰囲気は違いますね。立地的には「候補２」が好みです。でも取得税が減税にならないし、分かってはいたものの、計算するとなかなか厳しいな……。そんな最中（さなか）、その会社の管理担当さんから電話です。「FOX（仮称）」の退去があったので、立会結果の報告でした。長く住んでいただいた割には綺麗、しかしクロスは経年変化もあり張り替えた方が良いと思う、ＵＴのフロアタイルに汚れがあり、張り替えるかどうか判断して欲しい、とのこと。ちょうど帰り道なので、そのままＦＯＸへ寄ることにしました。室内は報告をもらったとおりで、酷い汚れや破損はありません。床の汚れについては、事務所にある道具で清掃してみたところ目立たなくなったので、後日ベストの布陣？で挑むことにします。たぶんそれでいけるはず。壁紙も、全張り替えでも良いのですが、清掃・補修で対応可能な箇所もあるようです。一応選択肢として提示してみようかな。話題に挙がらなかった箇所で、２・３気になるところがあったので、できるだけそちらに予算をかける形で対応できたらと思います。ちなみにこの部屋、すでに申込が入っているようです。そして、１１月末に退去予定の部屋も、さすがに未確定の部分が多いのでまだ正式ではないものの、仮申込が入っているようです。ありがたい、ありがたい。今、最も気になっているのは、別件「ベリー（仮）」で共用部雨漏り（水漏れ？）が発生したこと。数年前も同様のことがあって、建築した会社に点検・施工してもらい、その後はずっと問題ありませんでした。今回も同じ会社に対応してもらっていますが、ＲＣの雨漏りは厄介です。徹底的に原因を追究してもらい、資産価値に悪影響が出ないことを祈ります。

  2020.11.14

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• 決まったみたい

  先日記事にした「ドク（仮称）」の内見。その後、音沙汰がなかったので、ダメだったかなと思っていたところ。本日、申込の連絡を受けました。(^^)/親権者の契約来春から専門学校に通う女性２／１からの入居予定で家賃スライド既に保証会社の審査も通過（あるいは審査結果待ちだったかも）今回は管理会社の仲介店舗で決めてくれたようです。感謝。物件エリアに自社店舗があると強いですね。再び申込ベースでは満室となりましたが、「FOX（仮）」で２室、11／15と11／末の退去予定があります。時期的には厳しいかな……。別件です。この間「ウィンディ（仮）」に入居した風水好き（？）の方の部屋。修理依頼がありました、とメールが来て、あらら、また何か気にくわないことでも？　と身構えたところ、ウォシュレットが反応しないとのことでした。業者さんが見ても原因はわからなかったようで、交換の提案がありましたので、そのままお願いすることにします。設置して８年、ぼちぼち故障も出てきそうですね。空室であれば自分で交換するのですが、現在入居中でもあり、時間や手間と費用を秤にかけました。

  2020.11.04

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• 入居の可能性

  10月末に退去予定だった「ドク（仮称）」30＊号室。昨日来るまで通りかかったら、ガス会社の車が停まっていました。退去時の精算かと思われ、予定どおりに進んでいることを推測。そして本日、散歩がてら退去後の室内チェックに。ポストが封印してあって、管理会社も確認済みであることがわかります。築1年、そして入居者さんも綺麗に使ってくれたようで、通常清掃ですぐに貸し出せそうです。すでに退去予定で募集をかけています。軽いゴミ拾いをしてマンションを後にしたところ、1台の白い車とすれ違いました。「！」ピンとくるんです。車体に会社名が書いているわけではないのですが、運転していた若い男性が「不動産仲介担当者顔」（笑）。曲がり角でそれとなく様子を窺っていると、車は「ドク」の向かいで停まり、運転手以外に男性１人と女性２人が降りてきました。私の予測では、専門学校に合格した娘さんとその両親。すごいタイミングで内見ですね。もし、気に入ってもらえた場合、先日の「サークル（仮）」に続いて家賃スライドになるかと思われます。２日前にOKを出したので。「ドク」は社会人・学生の両方がターゲットです。同じ学生でも４年制、あるいは６年の課程の学生の方が、長期間入居してくれる確率は高くなるので、内心、もう少し様子を見たい気持ちもありますが、物件の競争力を見る意味でも、決めてもらえたらなと思っています。

  2020.11.01

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• あと二日だけ

  ​​2週間前のことになります。Airbnbの保険金が振り込まれました。代行業者さんが間に入る形でしたので、心強い部分と（こちらの方が大きかったかな）、ちょっとまどろっこしい部分がありました。どこかで必要になるだろうという予測の元に、退去直後の備品も含めた写真を残しておいて良かったです。不動産賃貸業の経験が少しだけ活かされました。そして、こちらも数日前のこと。ついに「サークル（仮称）」の空室に申込が入りました。少し前に担当さんから、アクセントクロス施工やステージングの提案があって検討中でしたが、結局、3月入居の家賃スライドで決まったようです。ただし交渉事項があるのですが、ということで相談。「部屋についているカーテンとコンロをそのまま使いたい」……そのつもりで設置しました。「家電3点セットをつけて欲しい」……ご希望を叶えましょう。「家賃を1,000円減額して欲しい」……​好きにしてください。（涙）​​今回は管理会社の仲介店舗が決めてくれたようなので、感謝の気持ちでサービスします。これで、現在募集中の部屋はなくなりました。でも10/31に「ドク（仮）」で退去があるので、ほんのつかの間の「申込ベース満室」です。​​​

  2020.10.29

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• コロナ関連融資からの不動産

  昨日、某金融機関の専務理事の訪問を受けました。７月には理事長のご挨拶、９月には常務理事と、そんなに続けて自宅訪問を受けるとは思っていなかったので、ちょっとびっくりです。短時間の会話でしたが、その中で不動産に関する融資状況についてお伺いしたところ、「周囲では結構売買がされています」との返答。当行ではありませんが、と前置きしながら、コロナ関係の融資があふれていて、そのお金で不動産を購入する事業者が増えているということでした。なるほどね、という感じです。ちなみに、御行では不動産の融資を絞っていますか？　という質問には、これまでとスタンスは変わりませんという答えでした。ただ、収益の上がる物件が市場には出てこないですね、という認識で一致しました。もし良い物件があれば、融資はしてもらえそうです。最近は業者さんとも（管理以外は）ほとんど連絡をとっていないので、当然のように情報が入ってきません。声をかけたからといって、すぐに結果が出るわけではないので、少しずつアプローチをしてみようかな。

  2020.10.22

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• 女子率

  当方が所有する物件。レジデンス部門の入居者は、割と女子率が高いです。現状を計算してみると、全体の70％。理由のひとつは、交通の便が良いことだと思います。その分、駐車場の台数が少ないことも関連しそうです。また、築浅ＲＣは女子に好まれるかもしれませんね。それでは、2020年10月現在の女子率をランキング形式で発表！１．「サークル（仮称）」100％（木造／築21年：女性専用）２．「ウィンディ（仮）」80％（ＲＣ／築8年）３．「ベリー（仮）」78％（ＲＣ／築4年）４．「ドク（仮）」73％（ＲＣ／築1年）５．「ＦＯＸ（仮）」35%（ＲＣ／築5年）６．「スマイル（仮）」０％（木造／築33年）サークルの１位は当然として（笑）、感覚どおりの結果でした。「ウィンディ」は市内でも人気上位の住宅地にあるので、他のＲＣより築年数が経っていても女性に好まれるようです。「ＦＯＸ」は繁華街に近いです。新築当時は女性の方が多かったのですが、少しずつ入れ替わって現在の状況になりました。法人契約が４室あり、それを除くと男女の比率はほぼ半々です。「スマイル」は、一番お手頃に入居できる物件。中古で購入した時から女性の方が少なかったのですが、現在は０名。１階に飲食店が入っている点も、男性向きかもしれません。漠然と女子率が高いことは感じていたものの、こうやって数字にすることで見えてくることがありますね。

  2020.10.19

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• またゴミか！

  以前、日記にも書いた「ＦＯＸ（仮称）」のゴミ問題。不法投棄の犯人（外部の人間）を突き止め、入居者にもゴミ捨てマナーの啓蒙活動を行ったところ、その後しばらくは改善されました。ところが、時間が経つと曜日や時間がルーズになり、先日、またゴミ庫があふれる事態に。あくまで比較の問題ですが、繁華街に近いアパート・マンションの方がゴミ問題は多いですね。ある入居者さんからは、ゴミ庫増設の要望があったようです。（自分がルールを守って捨てようとすると、既に一杯で入れられない）そこで、入居者全員に通知を配りました。前述の要望も記したうえで、他物件のデータからも、皆がルールを守れば容量は足りること、今後は目に余る違反については人物を特定し（防犯カメラあり）、必要な措置をとらせてもらうことを伝えて、生活環境を守るためにルール遵守に協力して欲しい旨、お願いしました。それから少し経ちますが、一部の不届き者以外は、概ね意識してくれているようです。しかし本日、ひとつ気になる動きがありました。昼の１１時を回った頃、私が「ＦＯＸ」に道具をとりに行くと、ちょうど１台の車が駐車のスペースに停まるところでした。 「ずいぶんタイミングが悪いな、彼女でも迎えに来たのかな」と思いながら、すぐに移動するかもしれないので、とりあえず区画を一周することにしました。（細い路地なので、車が停まっていると迷惑なのです）横をすり抜けながら私が観察したのは、車を降りた男が、あたりを見ながらトランクを開けるところまで。戻った時には、既に車はありませんでした。時間的に内部との接触はない感じで、その時「！」と気づいたのは「ゴミの不法投棄」です。見ると、ゴミ庫の蓋が斜めになっており、開けてみると、一番大きな指定ゴミ袋に入った衣類ゴミが捨ててあります。ちょうど可燃ゴミの回収後です。 直接見ていないので証拠はありませんが、出しそびれたゴミを車で持ち歩いて、適当なところに捨てたのでしょう。コンファーレの前は停車可能なので都合が良いですね。様子からすると、近所に住み、何度か同じようなことをしているかもしれません。無理にでも、しばらく様子を観察すれば良かった、と反省しきりです。せめて車にドライブレコーダーがついていれば……。

  2020.10.15

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