住宅建築コンサルタントが明かす住宅・リフォーム・マンション裏のウラ

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• 建設業者のために

  皆さん明けましておめでとうございます。２００７年はどのような事業計画を立てられていますか？刻々と変わる国内外の経済及び政局、しっかりと情報を収集、そして分析→仮説→実行→修正→実行・中止を即座に取り行わないと取り返しのつかないことになる年、つまり正確性とスピードが求められる年となり、事業としての雌雄を決する年となるでしょう。雌雄とは勝ち負けであり、言い方を変えると「生き残り」をかけた年、４年数ヶ月経済成長しているとしても実質我々の事業に「マイナスはあってもプラスまでとは言いがたい」そして１４００兆円の現金個人資産及び２０００兆円とも言われ不動産＋個人資産もまったく我々には「異国の空」の如しである。しかし、捉えかたを少々変えるとどうか、同業種でも都市部においての分譲マンションは「新価格帯」での販売が好調、大手ゼネコンは、輸出関連企業の国内設備投資及び富裕層マーケット事業、更には、高齢者事業で活路を見出している。ならば我々も住宅・賃貸マンション事業の方向性を変えることも必要ではないか。ある住宅会社はフィットネスとエステを併設した女性専用の会員制倶楽部を創設、ある賃貸マンション会社は医療機関を買収旧耐震部分を取り壊しそこに分譲マンション及び高齢者専用賃貸を併設、あるゼネコンは、大学の医学部と提携、高齢者健康診断（アンチエイジングドック）高齢者リハビリテーション事業に、そしてある住宅会社は大学の農学部及び生物学部と連携バイオマスからなる高付加価値農産物を栽培販売（先進的農業）・・・・まだまだ有るが、いずれにしても少子高齢、人口減少社会における事業としてハウジング産業は望み薄であり健康体（業績が好調）のうちに次の事業を模索することが早急の課題となり、また、その判断をすべき年が２００７年で有ると考える。しかし、１０年後の１００億より今日の１０万円と言うこともよく分かるし理解も出来る、しかし多くの住宅会社・工務店は現状主義であり革新的ではない、それでいて売り上げを伸ばし営業利益を増やそうとする、これらは、あい矛盾することでありテクニックだけでは売り上げも伸びず利益も上がらない、そしてなんと言っても設備投資（人的・物的）と言う挑戦なくして利益は還元されない、それが経済の仕組みである。それもこれも、社長の仕事、トップの器量で決まる、だからこそトップは情報を集め、その情報を吟味し事業に反映しなくてはならない、そして、万がいち方向性という仮説がま違っていたら体裁は気にせず「朝令暮改もやむなし」で事業を中止する高度な経営的判断が要求される。新築から中古流通の時代へリニューアルした中古住宅販売が好調を呈している、勿論新築より格段に安い物件か地域にもよるが販売物件がきうすな場合のみではあるが、いずれにしても中古市場時代がまじかに迫っていることは確かなようである。しかし中古住宅は、なぜ内装（クロスのはりかえ）と水廻り、外装の吹き付け程度しかリモデルしないのであろう、少し知識があるプロなら少額予算でまるで違う、まるで新築につくり変えてしまうのだが、やはりこの世界は不動産の世界もしくはリフォームの世界だからかも知れない、ならばデザインと構造が分かりコストコントロールが出来る住宅会社、建設会社が乗り込まない手はないと思うが、皆さんいかがお考えか？販売価格は相場の６０～７０％かけであれば間違いなく売れるのだが！！ロハスな新築住宅とロハスなリモデルビニール住宅・ストレス住宅の時代は終わりロハスをコンセプトとした住宅があちこちで販売されている、勿論ロハスという言葉自体は「はやり言葉」ではあるが、人がある一定期間暮らす屋城としては「ストレスの感じない家」は必要である。ロハスとは環境と健康をテーマに、快適で持続可能な生活スタイルを心がけることを表す造語では有るが、ここに快適な居住空間（夏涼しく冬暖かい）とデザイン性を兼ね備えた商品（家庭菜園からガーデニング、更には自然エネルギー利用）が企画されると、ここ数年間はいける商品となること間違い無し。ただ単に板だけを貼っている「健康住宅」とか言う商品では、説得性に欠け完成見学会を実施するとお客様はくるも契約までには至らない、それを「なぜ・どうして」と考えると、おのずと結論がでてくる。清水国明の自然学校ではないが、そこには「団塊マーケット」と言う強大な資金があることに注目したい。コンバージョン（リノベーション）が活況コンバージョンとは、既存のビルや商業施設などを用途転換する手法で海外では古くからある事業、日本国内にも小規模な、その類は有ったが２００３年問題（都市部のオフィース空室率の上昇）を境に本格化してきた。しかし建築基準法というハードルがビルから居住施設と言う時に採光の問題等でネックとなり注目を集めつつも建設、不動産各社がビルオーナーに積極的に営業をかけるまでにはいたらなかった、それが地価の上昇、さらには政府による、ビルから住宅へのコンバージョンの一部助成又建築基準法の緩和策等で近年目覚しくこの事業が伸びている。都内では、一部に一服感はあるものの、人口の都市回帰で中京、阪神、そして九州と、この余波は広がりを見せ事業規模も約４０００億、そこに大手ゼネコンが照準を定め積極的に営業活動を行っている。高度利用としての用途も様々で住宅用へのコンバージョンもさることながら、店舗併用型分譲マンションからＳＯＨＯ型ワンルーム賃貸、さらには病院併設型高齢者施設等々、この世界も今後成長軌道にある。分譲マンションの一括リモデルも良いが管理組合とのやり取りしだいでは大変な思いをして利益がでないこともしばしばあるし、まして一戸程度のリモデルでは売り上げも伸びず、利益もほんの少々・・・我々建設業として技術力を活かし耐震補強からコンバージョン的リノベーションでこの厳しい建設氷河期に活路を見出したいものである。建築士法の一部を改正する法律が成立建築士法の一部を改正する法律案は、平成１８年１１月３０日の衆議院本会議で可決に続き同年１２月１３日、参議院本会議で可決１２月２０日公布された。今回の改正は、構造設計と設備設計の分野で一級建築士の認定制度を創設し、一定規模の以上の建物のチェックを義務付けることなどが柱で一部改正を除き、２年後に施行する。今回の法改正は、偽装への罰金強化を盛り込んだ前通常国会での法改正に続く第二弾の対策で、耐震偽装をめぐる法律の焦点は次期通常国会に提出予定の新築住宅の欠陥を補償する新法案に移る。新たに認定するのは「構造設計一級建築士」と「設備設計一級建築士」で、５年以上の実務経験と講習終了が条件。構造設計で高さ２０メートル、設備設計で３階建て以上、床面積５０００平米超の建物については認定建築士が自ら設計するか、建築基準法に適合しているかどうか証明する。更に建築士の資質向上のため、全ての建築士に３～５年に一度の講習受講を義務付ける。以上は今回の法改正の総論的なものだが我々にもっとも影響がある木造2階建てにおける構造審査への法改正により建築基準法の一部も改正され、小規模木造住宅（2階建て以下または延べ床面積５００平米以下）の構造審査の特例も原則として廃止された。施行が２年後であり品格法によるところもあるが、なんと言っても自社での構造計算をつづけ、当初は構造設計一級建築士の証明を取るも、その実績から社内構造設計一級建築士を養成、内制化する。２年後には各社が構造計算書の添付と言う時代が来るであろうし違う方向性にしても行動的差別化及びそれによる構造の合理化コストダウンは可能である。★ 全国合理化建物協会では２００６年度「きづくり」構造計算研修を開催してきたが２００７年も継続していく予定。今月のCPMEデーターこの物件は延べ床面積１２０平米・４ＬＤＫ・一部下屋・ベランダ付の上棟からのＣＰＭＥデーターである。★ 整理番号は大項目として３が大工工事を表し、中項目２は上棟、小項目１は躯体構造建て方を表す。★ 本来であれば上棟日前に土台敷から床組みもしくは床張りまで完了している、この現場も同じではあるがデーターの取り方として理解いただきたい。★ 作業員一人（建て方大工）に測定者一人（計測社員）が張り付き計測をする、いわゆる大工が５人で建てかたをしている場合５人の計測者が必要となる。そしてその合計（作業員合計と実質時間）がＣＰＭＥデーターの一つの★ 作業時間となる。★ ＣＰＭＥとＣＰＳＥとが有るが基本的にはＣＰＳＥ（秒単位）の合計値を作業時間とする。★ 計測過程が不明なものは写真を取り管理ホルダーとともに整理する（ハイパーリンクでの写真整理）★ その他、日時・測定者・特記事項・天気・気温・湿度を記載する。整　理　番　号 現　場　名 工　程 業　者　名 ３－２－１ 　 ○様邸新築工事 建て方 ○工務店作業名 開始 終了 CPME ＣＰＳＥ作 ≪現場到着≫ 　 7:30 　 　 　業 ≪棟上ｽﾀｰﾄ≫ 　 　 　 　 　者 2F床梁玉掛け 　 8:00 8:01 0:01 48秒名 材料確認 　 8:01 8:03 0:02 2分　 2F床梁玉掛け 　 8:03 8:05 0:02 2分○○作業員 通し柱　おこし（写真2） 8:05 8:06 0:01 55秒 金物段取り 　 8:06 8:07 0:01 23秒 2F床梁まくばり　5本 8:07 8:09 0:02 1分24秒 1F柱　おこし　1本（写真4） 8:09 8:10 0:01 21秒 1F柱　おこし　1本 8:10 8:11 0:01 22秒 1F柱　おこし　1本 8:11 8:13 0:02 1分19秒 1F柱　おこし　1本 8:13 8:14 0:01 18秒 1F柱　おこし　1本 8:14 8:15 0:01 30秒 1F柱　おこし　1本 8:15 8:16 0:01 25秒 1F柱　おこし　1本 8:16 8:17 0:01 25秒 2F床梁　1本取付け 8:17 8:20 0:03 2分20秒 片引きﾎﾞﾙﾄ　1本 　 　 8:20 8:20 0:0１ 7秒 2F床梁取付け　2本（かけやで） 8:20 8:22 0:02 1分40秒 両引ﾎﾞﾙﾄ　1本 　 　 8:22 8:23 0:01 40秒 1F柱　支え（梁入れ） 8:23 8:25 0:02 1分30秒 2F床梁取付け　1本 8:25 8:26 0:01 40秒 片引きﾎﾞﾙﾄ　1本 　 　 8:26 8:26 0:0１ 20秒 道具段取り 　 8:26 8:26 0:0１ 30秒 2F床梁取付け　1本 8:26 8:27 0:01 23秒 両引きﾎﾞﾙﾄ　1本 　 　 8:27 8:27 0:0１ 30秒測 両引きﾎﾞﾙﾄ　1本 　 　 8:27 8:28 0:01 50秒定 2F床梁取付け　1本 　 　 　 　者 両引きﾎﾞﾙﾄ　1本 　 　 8:28 8:31 0:03 2分18秒名 間柱1F分段取り～ 　 　 　 　　 　　　　　　　　　　　玉掛け 8:31 8:33 0:02 1分47秒午 本筋かい1F分段取り～ 　 　 　 　前 　　　　　　　　　　　玉掛け 8:33 8:35 0:02 1分20秒○○社員 間柱玉掛け 　 8:35 8:38 0:03 2分53秒 寸三1F分段取り～玉掛け 8:38 8:42 0:04 3分46秒 金物取付け 　 8:42 8:46 0:04 3分29秒 2Fﾎｰﾙﾀﾞｳﾝ位置出し 8:46 8:51 0:05 5分 羽子板　1本 　 　 8:51 8:52 0:01 1分 羽子板　1本 　 　 8:52 8:53 0:01 35秒 2F床梁たたき込み 8:53 8:56 0:03 2分36秒 ﾎｰﾙﾀﾞｳﾝ穴あけ段取り 8:56 8:58 0:02 1分48秒 穴あけ 　 　 8:58 8:59 0:01 27秒 穴あけ 　 　 8:59 9:00 0:01 13秒 穴あけ 　 　 9:00 9:02 0:02 1分36秒 火打ち金物　2ヶ所（写真12） 　 　 9:02 9:05 0:03 2分35秒 火打ち金物　2ヶ所 　 　 9:05 9:08 0:03 2分36秒午 1F柱のたち確認　1ヶ所 9:08 9:09 0:01 50秒後 1F柱のたち確認　1ヶ所 9:09 9:12 0:03 1分11秒○○社員 1F柱のたち確認　1ヶ所 9:12 9:13 0:01 54秒 1F柱のたち確認　1ヶ所 9:13 9:14 0:01 46秒 1F柱のたち確認　1ヶ所 9:14 9:15 0:01 57秒 1F柱のたち確認　1ヶ所 9:15 9:16 0:01 31秒 1F柱のたち確認　1ヶ所 9:16 9:17 0:01 54秒 1F柱のたち確認　1ヶ所 9:17 9:18 0:01 54秒 1F柱のたち確認　1ヶ所 9:18 9:19 0:01 43秒 金物段取り 　 9:19 9:19 0:0１ 9秒 2F床板段取り(厚24合板） 9:19 9:22 0:03 1分45秒 火打ち金物　釘打ち 　 　 9:22 9:25 0:03 4秒 道具段取り（つぎ線） 9:25 9:28 0:03 2分40秒 　 　 　 　 　 　

  2007/01/10

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  基礎工事。、逆スラブ・床暖・床冷について

  基礎工事型枠偏において何処に外断熱をするのか、と言う質問が何件かありましたので説明します。簡単に言いますと上記のような基礎で土台をその外側にしきこみます、その土台の側面・底面のＦＰ版を敷き・貼り、そこにコンクリートを流しフローリングを地下張りします。勿論そのコンクリートにはカキョウポリ管を３０センチピッチに敷設（地域によってはピッチをもう少し広げてもオーケー）そしてそのコンクリートは１６２ＡＢコンクリートに水を入れスランプ１５にする、強度としては耐圧版で構造の検討をしてあるので蓄熱コンクリートについては強度問題なし。★業者に見せながら読んで聞かせてください。ダメなら再度メールください。

  2006/07/28

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  基礎工事・型枠偏・基礎断熱

  型枠について型枠には普通合板（ベニヤ）サンダーかけ型枠用合板（ベニヤ）パネコート（ベニヤ製表面トップコート処理）ＦＲＰ型枠、スチール型枠、ＥＰＳブロック型枠、ＦＰ版ＫＰコン型枠、等々があります。等々とは、まだまだ多種多様な型枠があり、ある特殊な型枠以外は仕上がってしまえば同じであると言うことです。しかし、基礎工事のなかで一番手間がかかっているのが型枠工事ですし、逆にテマヒマかかっている基礎型枠を使っていると言うことは、業者が赤字で無い限りそのしわ寄せは「施主側すなわちお客様に大きくのしかかる」と言うことです。なぜ型枠の単価が工法・仕様部材で違うのか？その前に建築会社は前にも述べましたように、基礎工事を下請け（基礎屋）に延べ坪（建築確認申請上での坪数）の１階部分でかけて坪２万５千円とか３万円とかで出すのが普通です、少しコストに意識のある会社は耐圧版（土間コンクリート）は平米・坪で後の立ち上がりをメーターいくら出かけて合計金額で基礎屋さんに発注します。いずれにしてもどんぶり勘定この上ない、ばかげた発注方法をしているのです、もっと言うと「だから日本の住宅の価格は世界一高い・日本のマンションの価格は世界一高い」と言うことなのです。話を戻します、型枠用のベニヤには、何種類かあり、その種類によって値段が違います、例えばサンダー掛け型枠用合板は（相場物なので、つまり東南アジアからの輸入が殆どなので為替、伐採地の生産調整のよって異なることが多い）現状の型枠で９８０円程度が建築会社（基礎会社）の仕入値段です（ホームセンターでは１０％ほど安く買えるのですがそこが職人の世界、いちいち面倒だし今まで通り・・・これも結果はお客様が高いものをつかませられる）この合板を通常５回転します、１枚辺り１９６円、それを合板の平米数１，６５で割ると１１８円、つまり平米当たりの使用料は１１８円なのです、そしてその合板に穴を開け（セパの穴）ピーコンとフォーム帯と単管パイプで組み上げていき、その後コンクリートを流し込み続いて、型枠を解体、ケレン（清掃）をして終わりです。ベニヤ（合板）の欠点は材料は安いように見えるが、実は使用回転数が少ないので高くつく。ベニヤを組む際手間がかかり、また、解体時にも同じように手間がかかる。副資材（パイプ・セパ・ピーコン・フォーム帯等々）が必要で手間と資材がかかる。利点は円弧（アール・円）部分が比較的容易に組み立てることが出来る。★結論・型枠としては高いものにつき、基礎として高額になる、お客様の負担が増える。次にパネコート型枠これは、良くぎるように使われている黄色い塗装が塗布してある合板、これも結果的には基礎工事として高いものにつく、ただし打ちっぱなし（コンクリートの打ち肌を見せるタイプ）の場合、特にＲＣマンション等では一般的に打ちっぱなしでよく使われる、この場合問題ないが？住宅基礎では取られ方が違う・・・簡単に言うと「合板系で基礎工事をしている住宅会社はコスト意識が低い」基礎工事でこの程度なら躯体（骨組み、住宅設備）から全てにおいてお客様本位の建物を考えていない、つまり、これまた被害者はお客様・・・それでは合理化されているか・意識か高いかも極めるためには、どのような型枠を使っていたら良いのか・・・であるが。一般的にはスチール型枠つまり、何回も使える型枠で組バラシに手間のかからないもの、こんな型枠を使っている建築屋・住宅会社はある程度考えていると言うこと！？全てではないので気をつけなければならないが「たまたま、基礎屋が使っている場合」と言うのもあるので・・・そして、一番のキーポイントは合板基礎よりスチール型枠基礎のほうが安く発注していること・・・です、住宅営業マンは住宅についてずぶの素人ですので聞いてもムダでしょうが「ためしに聞いてきてください」もしそのへんの違いが分かるようでしたら、その住宅屋・建売屋・手ハウスメーカーはある程度信用しても良いでしょう、その逆の場合は「疑ってかかったほうが無難でしょう」次に断熱用型枠基礎についてです。良く皆さん（特に北海道基礎断熱・ソウラーサーキット工法基礎断熱）も目にすると思いますが発砲スチロールでブロック上に積み上げたものとＫＰコンと言う円形のプラスチックで挟み込みそれ自体を型枠で使ってコンクリートを打ち込むタイプ、そして普通の型枠の内側にＦＰ版（通称スタイロフォーム・押し出し発砲ポリスチレン・ウレタン発砲版等々）を打ち込むタイプが大まかに言って有ります。これらはある特殊な工法、言い換えると高気密工断熱等に良く用いられます、これらについても極めてコストが高くナンセンスな工法です。例えば、外基礎断熱には前回お話しましたように白蟻の問題があります、ソーラーサーキット、ＯＭソーラーでは地中に餌をまきその餌が白蟻にたばられているとそこに、白蟻がいるので土壌の白あり処理をするとかもっとばかげたものはメタル網（細かい網状ののもの）と言うもを土台の下に引きそれをＦＰ版の上から折り曲げ白蟻の侵入を防ぐ・・・簡単に言うと両者とも白蟻自体の習性を知らないからそんな気楽なことを言っていられるのであって・・・ばかげて次の言葉が出ません。★万が一そのような基礎を行っている人がいたら対処してもらうようにしてください・・・基礎の構造から基本的に間違っているので遅かりしかも知れませんが、何とかなるかも？基本的なことを言います。基礎はスチールで副資材を少なく資材の使用回転数が多く手間のかからないもの。基礎断熱は基礎の内側で尚且つ床下は無しにして床冷房・床暖房にすること。基礎高を１メータ以上にして内側から断熱、その内側にプラスターボードを張りそれをドイツ製ホールアンカーでとめる。※もしこの事を業者に言っても分からない場合は私にメールください、懇切丁寧に説明指導します。しかし、そこまでやるなら？？？？それ以上は・・・皆さんが考えてください。最後にもう一度なにかの理由でどうしてもその業者を使わなければならない場合は「相談してください」全国合理化建物協会白壁賢一

  2006/07/28

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  プロも知らない・知られたくない建築知識（シロアリ）

  最近特に（夏になるので仕方ないのと雨季が終わってシロアリが出始めるので）シロアリの番組が多いと思いませんか？シロアリ対策論議には「土壌処理・土台防蟻処理」間接的対処法と様々あれどなにがベストかは本人の判断、土壌を処理すると土が汚染されるし土台とＧＬ（グランドレベル・敷地内の高さ）から１メーターいない（床下）に毒薬防蟻剤を散布すると床下の空気は部屋の中に入り込み室内空気を汚染する、かといって何も対策をとらないのではいえは腐るしダストが出てアトピーに・・・国内のシロアリは最近沖縄のが凄いみたい、でもオーストラリアのシロアリはその比ではない、そのオーストラリアの家がどのようにしてシロアリ対策をとっているか確認したほうが良いのでは？土壌処理より分厚いシート、床下を作るより床下なし、湿度を上げないように床・土間暖房・ＣＣＡ処理より強い健康にあまり害のない防蟻剤、基礎断熱は一切しない・・・・◆基礎断熱は山形庄内地域で言う「三隣亡」と同じどこかの家出シロアリを呼ぶと周りの家に影響が、特に基礎断熱＋外断熱は世の敵、でも、基礎断熱は別にして「外断熱は柱が最低２面」空気に接しているのでベスト、でも中気密中断熱とかいう間違った構造はシロアリの呼び水になるので要注意。シロアリ駆除に含まれる毒薬防蟻成分 ペルメトリン トラロメトリン ビフェントリン アルファシペルメトリン シフルトリン シフェノトリン プラレトリン イミダクロプリド アセタミプリド クロチアニジン ジノテフラン チアメトキサム フェニトロチオン プロペタンホス エトフェンプロックス シラフルオフェン フィプロニル クロルフェナピル フェノブカルブ ピレトリン カプリン酸 ＢＤＣＰ オクタクロロジプロピルエーテル IPBC サンプラス シプロコナゾール アザコナゾール テブコナゾール プロピコナゾール チアベンダゾール イソチアゾリン a href="http://www.gourika.org/index.html">全国合理化建物協会

  2006/07/17

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  そのメーカに住宅工事を任せるのはマッタ！安さだけ？？

  基礎工事偏鉄筋は引っ張りにたいして強く、コンクリートは引っ張りにたいしてきわめて弱いが圧縮に対して強い、その、双方の利点を生かしたのが「鉄筋コンクリート基礎」その基礎も布基礎という定義で（横方向が布のように繋がっている）強度を保っているが最近の基礎はコンクリートマンションと同じようなベタ基礎になっている、水平方向のねじれににも強く、引き抜きと言う垂直方向の力にも強い、白蟻にも（外回りが最低一度うちなら）ベタ基礎のほうが当然強い。この辺までは今まで申してきました。さてこれからは、コンクリートについてお話しましょう。コンクリートには圧縮強度ＦＣ１８０とか２１０とかがありこれらは圧縮強度（押しつぶした時の強度）を表しています、一般的にはＦＣ２１０を使うのですが一棟づつ構造計算をしている、しっかりした建築会社だとＦＣ１８０を使うこともあります。ただし、コンクリートは４週間たったときの呼び強度であらわせれますので、冬の場合強度を補正しなければなりません、補正とは２ｎとか３ｎとか言うもので一般的には強度を３ランク上げる、たとえばＦＣ１８０の場合ＦＣ２４０にしなければなりません。★低気温によりコンクリート強度を補正して３ランク上げなければならない。コンクリートには、品質管理上日常管理の中で生コン工場を出荷して１時間以内でコンクリートを打設しなければならないという決まりがあります、これらは１Ｈを越すと強度が落ちることを意味しています。★コンクリート工場からコンクリート流し込みまでを１時間いないで行うようにする。打ち込みする時はポンプ車という機械で圧送しながら打設します、しかしポンプ車には圧そうするためのホースがあり、そのホースをコンクリートが通過するのですがコンクリートはスランプ１５とか１８ですので硬くてスタートで詰まってしまいます、だからはじめに誘導コンクリート（圧送モルタル）を流します、しかしそのままコンクリートと一緒に流しているふざけた現場をチョクチョク目にします、結果的には呼び強度（圧縮して潰した時の設計強度）が下がり鉄筋で神経を使っても、地盤をしっかり調査しても「価値の無いもの」になってしまいます。★モルタル・水は除去してからコンクリートを打ち込んでいるか？全国合理化建物協会

  2006/07/17

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  プロも知らない・知られたくない建築知識（基礎工事編）

  基礎工事のうち鉄筋工事まで申し上げましたが・・・少し復習すると。鉄筋には異型と丸鋼が有りフックと重ねがある、鉄筋には規格と無規格があり、それをチェックするためにはミルシートの提出を建築会社に依頼、出来れば引っ張り試験を。そして、ＪＩＯのような第三者機関に入っているから「うちの商品は安全・安心だ」の言葉には気をつける、お客様のコストを度外視した金額で適当な検査、完了天下りの巣、それが「ＪＩＯと言う第三者検査機関」そして、一番重要なのが基礎強度とコスト、大体上記ではなく下記の基礎が一般的、ひどいのはアイフルやミサワにのもある砂基礎。この基礎の弱点は２度打ち、簡単に言うと下の平らなコンクリート（耐圧版）を先に造って次に３５センチほどの立ち上げりにコンクリートを流し込み２度に分けて打設（コンクリートを流し込む）なにが悪いのか？普通の住宅屋もフランチャイズもメーカーもみんなやっているのに？？近くのマンションの壁を見てください立てと横にシーリング（建築では防水及びひび割れ誘発のためにある）といういつになってもやわらかいゴムみたいなものがありますね、本来なら住宅にもコールドジョイント（打ちつなぎ）の部分になくてはならないのですし、最低、いや、全てにおいて２度う打ちではなく「一回で打ち継ぎ無し」で打ちたい。逆に言うとそのくらいの基礎施工をしている会社なら「安心」と言う事です。全国合理化建物協会

  2006/07/17

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  今家を建てると損・一ヶ月先なら、家造りの全責任は施主側にあり

  今回、建築予定の方から問い合わせがありました。○○ホーム（九州が出身母体）で建築予定との事です。そこで私のブログどおり「構造計算はしてもらえるのですか」？と聞いたら、その住宅会社の営業の方は「きょとんとして、基礎の構造計算について初めて言われました」が「弊社はベタ基礎なので大丈夫」と言われたそうなのです。ブログも進み、もう少し後なら躯体（軸組み・柱・梁・開口・筋交い・合板）の注意事項、構造計算の重要性についても話す予定だったのですが「少し早かった」・・・でもしっかりその方に言いました「ベタ基礎だから良いものではない」「構造計算が出来ていればよいというものでもない」しっかり納品伝票もチェック、ミルシートの提出、引張試験の立会い、その後はコンクリートの配合計画、配合報告、スランプとテストピース採取試験、潰し試験等々まだまだ基礎工事としてチェックしなければならないことが山ほどあります、だからその方にメールで言いました「一生の買い物、そこで１ヶ月程度待っても良いのでは」？何処のメーカーが良いとか大工がダメだとか私は言いません、家造りは「自己責任です」全責任は施主側にあり業者選びは家造りの５０％をしめていると言っても過言ではないくらい大事なことです、調子がよくて一生懸命でところどころ突き放す、私に任せれば安心タイプの営業マンは要注意です。基礎工事の続きはまたこの後で・・何か質問事項があればshirakabe@gourika.orgにメール下さい。全国合理化建物協会

  2006/07/10

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  建築屋の騙されるな・気をつけよう手抜き工事と暗い夜道

  今回まで基礎工事についてほんの少し掲載して来ました。ほんの少し？そうなんです！まったくのほんの少し。書き上げると1～100（もっと有ると言う意味）までその中の鉄筋工事について現在お話しているところなのです。さて、基本的なところをおさらいして見ます。住宅基礎はコンクリートと鉄筋から成り立ちお互いの利点を生かし欠点を補いながら、構造的に持ちこたえられるようになっていることは皆様ご案内に通りです。特にその中で鉄筋は力がかかると伸びます、そして、ある限界にたっつすると切れてしまいます、簡単に言うとこれが引張試験です。前にもお話しましたが本来ですと引張り試験間（武蔵野大学ＨＰより）でしなければならないのですが、これもしていないのが地域工務店・ハウスメーカーなのです。一概に「どうしても実施しなければならない」と言うわけでもありませんが、引張試験を簡略化するためにも「ミルシート」と言う試験表・品質証明が必要なのです。（理解しにくい方は前号からお読みください）そして、鉄筋には異形と丸鋼があります。構造計算上はどちらを使っても良いのですが定着・折り曲げからして異形鉄筋のほうが有利なので現在異形を通常使用しています。今回紹介するのは埼玉県草加市オガワホーム、基礎の構造はたいした事はありませんが現場のきれいさでは「天下一品」現場がキレイということは「品質も良い」「コストが安い」・・・トヨタと同じ？抜き打ちでＨＰから現場を探して直接あなたの目で確認してください。住宅金融公庫の中にこんな質問が載っていますので紹介します。ただし、公庫は施工管理できない、品質管理できない、施工管理できない、設計管理できない地域工務店のために一つの指針を設け「この仕様で工事したら金利を優遇するよ！だから、工務店の皆さん私たちの仕様で欠陥の無いようにしてくださいね！！」と言うのが公庫です。質問(13) 基礎に異形鉄筋を用いる場合であっても、端部のフックは必要ですか？ 回答(13) 　フックの有無については、公庫基準としては規定していません。ただし、コンクリートを打設する際に、鉄筋が所定の位置からずれないようにするためには、鉄筋上端にフックを設けておくと良いでしょう。 それでは、通常使用されている異形鉄筋について説明します。先程も説明したように鉄筋には丸鋼と異形等Ａ種（ＪＩＳ　Ｇ３１１２「鉄筋コンクリート用棒鋼」）　　（ＪＩＳ　Ｇ３１１７「鉄筋コンクリート用再生棒鋼）Ｂ種（ＪＩＳ　Ｇ３１１２又はＧ３１１７の規格に試験結果が合格するも）のがあります、鉄筋コックリートのルーツはヨーロッパに始まります、日本における鉄筋コンクリート技術は、ドイツより輸入されたため当初（つい最近まで）はフック（180度・・折り曲げてあるもの）がついた丸鋼が一般的でした、それが戦後アメリカの技術が一般的となり現在の異形鉄筋へと変わっていきました、異形のほうが表面に突起があるため付着大きくなりそして、集中クラックと言われるひび割れの防止にも役立つ、そしてなんと言ってもそしてなんと言っても現在は鉄筋工の賃金が高いため「曲げるより重ねたほうはコストダウンできる」と言った観点と住宅の場合は、住宅金融公庫の15年改正と同じで「公庫の基準だから・高耐久の基準だから」というところで異形が多くなったと言うことなのです（買いたくても売っていない・・ところにも原因が）★上記の鉄筋工の工賃が高いから・・ですが、多分現場の方々は反論されるでしょう。なぜか？それは、鉄筋の発注金額は大方「材工コミで」キログラム辺り・トン当たりいくらで発注するからです。本来ですと鉄筋の加工は「切断」と「曲げ」現場運搬に分かれます、特に重要なのは切断と曲げに対する時間がどのくらいかかったかで加工費が違うわけですが一般的な発注方法として「手間・キロ40円」とかで発注するため定着かせねしろを長くすると「材料が多くかかる」だから「コストアップ」になる・・・と言うことを言われます。私が指導している建築会社もマンション業者も切断に何秒、曲げに何秒だから一ヶ所当たりの加工賃がいくら×ヶ所数で算出しています。基礎工事なら鉄筋の量もたいしたことはありませんが「コンクリートマンション」ですと数千トン～使います、そんなところで「手間はキロ27円にしてくれとか言っていてもしかたない訳であり、そんなことではお客様に安くてよいものを提供できません。だから、バックデーターによる加工手間を出しかける加工点数で加工賃を決めます。まだまだ山ほどコストダウン・品質アップは有りますが、この辺を見ただけでも合理化できているかが分かるのです。この続きは次回・・・全国合理化建物協会白壁塾事務局

  2006/07/07

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  日本にこんな優秀な住宅会社があったんだ！！

  遅くなりましたが今から書き込みです（現在地福岡県博多）今日は神奈川県大和市で白壁塾コストダウンセミナーをかねたベンチマーキング（優秀建築会社）企業の紹介セミナーを行ってきました。今日の企業は極めて優秀な建築会社？優秀なところは間違いありませんが・・・建築会社？もともとは不動産関係の会社で６年前は建築の素人、その企業が数年の間に押しも押されぬ建築会社に！押しもおせれぬと言うことは「その辺の建築会社より、合理化できている、コストも安くお客様に提供できている、デザインも・性能も他社より勝っている」という客観的事実です。こう言う建築会社に建物施工を依頼して引き渡してもらったお客様は幸せそのもの、言い方を変えると「ラッキー」だった。ラッキー？？？？と言うことは、普通の工務店では？？？その通り・実は適当で何も考えず、昔ながらの工法で、職人気質だけでお客様に満足いただけるとしか考えていないと言うこと。勿論職人気質は必要不可欠。。。当たり前。。。これがなければ「ただの大手ハウスメーカー」に成り下がってしまいます、だから「職人気質」は必要ですが、あまりにもそれのみで、お客様の声を無視、コスト、合理化を無視「俺が親方から教わったやり方だから間違いない」この一点ばりでは結果「お客様に迷惑をかける」と言うことになります。やはりしっかりとした理念の下現在建築の最先端を行きコストについてもダウンし、お客様にすばらしい住宅を安価でお引渡しをする。こんな建築会社がベストです。今回はこんな企業「神奈川県大和市ＪＲＣさん」を紹介します。ここの栗木社長のブログコメントを読めばお分かりいただけると思います。基礎工事についての合理化は明日にします。全国合理化建物協会白壁塾

  2006/07/05

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  建築のプロが言われたくない・知られたくない家づくり裏のウラ！

  基礎工事今回は鉄筋から入ります。鉄筋には規格品と無規格品があることはすでに述べましたが、案外建築屋でも下請けの鉄筋について確認していないのです。しっかりしている会社（建築会社）はＩＳＯなりで品質確認を行います、例えばミルシートと言う性能が表示されている試験表、例えば引っ張り試験？本来ならやるべきですが「圧接」の時のみの場合が多いようです。そして、その試験データーの品物を確かに使ったかどうかを確認する「日常管理」所謂納品伝票で確認します、これもでたらめな建築会社だと偽造もするでしょうし、もっとダメな建築屋は納品伝票すら管理していないなんて言うところも有ります。万がいち「無規格」鉄筋を使われてしまうと折角構造計算を依頼しても、その根拠が違っている・・と言うことになり「大変なことになります。最低でもＩＳＯの品質管理を取っている会社に発注することは「当たり前のこと」と認識してください。次に、鉄筋は現場加工（作業場加工）とユニット鉄筋ではどちらのほうが合理化されているか・コストが安くできるかという事です。あまりコストのことを考えていない、ぼんくら工務店では基礎業者（鉄筋屋の場合もある）が現場で加工をしている場合が多く見られる、結果的には高く付き、コストを下げるために基礎屋の発注単価を叩く、結果粗悪品が出来上がり・結果お客様に被害を与える、ということになります。０６年７月の現在の鉄筋の相場はキロ当たり東京単価で５７円（細物１０ｍｍ・１３ｍｍ）大阪で５５円と言ったところでしょう。こんなことを言うとそんなに安く入らないとか「何だ、その大阪単価・東京単価とか言うのは」本当にばかげていますが、これも仕事相場は国内を大体５分割にして相場があり、もっと大まかには「東京・大阪単価」です。相場的には日経の鉄筋相場の１０％引きが鉄筋問屋の販売価格、それが分かれば交渉は皆さんが！！その鉄筋をユニット化する点付け溶接屋・メッシュ鉄筋屋という業種が各都道府県に最低一社以上はあり、そこでユニット鉄筋を加工してもらうと現状で80円くらい（キロ当たり）で加工・現場着です、それから配筋・結束となりますが手間的にはキロ当たり20円程度なので、材工で行くとユニットの場合100円（キロ当たり）トン10万円と言うことになります。現場加工では相場が現在（関東単価）130円程度ですからキロ30円・住宅では（125平米）ですと1トンから1，5トン程度は使うので最低3万円からの金額がコストダウンできます。そしてなんと言っても（断面欠損は別にして）品質の均一化が計れ強度のしっかりした商品が出来るのです。注意事項★鉄筋ミルシートは提出させる。★納品伝票はしっかり提出させる。★基礎工事のチェックリストがあるかどうか・そのその通りに検査されているか確認する。一番困るのが・適当なのがＪＩＯと言う検査機関に出してあるから・第三者機関だからとか言う建築会社「特に不動産、建売」系の素人が多いが、このへんは「要チェック」いずれにしても民間機かによる検査、保証が？裁判している間に何らかの手を打たれる、お客様としては「やな思いをするだけ損」それなら、手抜きが無いように現場チェックしたほうがベスト？面倒だから「信用のこける地元の建設会社でしっかりチェックして」施工。全国合理化建物協会白壁塾・塾長白壁賢一

  2006/07/04

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  建築会社も知らない、知っていても実行しないノーハウ

  ブログアップが遅くなりました。２３・２４日は私ども合理化協会が主催する「白壁塾」と言う、建物をいかに安く合理的に、高性能で高品質に造るかの勉強・セミナーがあり、また本日は札幌の不動産建築関連のトップレベルの企業が勉強に来ていたため遅くなってしまいました。さて、基礎工事についてですが、基礎構造は布基礎＋ポリシー（農業用ポリエチレン０，１～０，１５）＋乾燥砂とベタ基礎と言われる耐圧版の上に立ち上がりのあるタイプと逆ベタと言われる欧米型（オーストラリアでも主流）基礎、ただしヨーロッパの主要国では地下の石灰岩を切り出して建物を造った時代がありその時代は基本的にベースメント（地下室）が有り一概に欧米と言うと読者の皆様の中には「違う」という反論が出るかもしれませんが対極的に「欧米では」と捉えていただきたいと思います。それと地中梁型基礎・この基礎はＳ造（鉄骨造り）ＲＣ造（鉄筋造り）ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋造り）etc等で見かける梁型を土の中に埋めこむタイプもっと分かりやすく言うと鉄筋コンクリートの校舎に天井に飛出している梁が逆さまになって地中に埋めてある感じのものを言います。その中で一番安価に出来るものは「布基礎砂押さえ」しかしここには落とし穴がありポリシートの継ぎ目からの湿気、白蟻、水平力に対する強度不足（一般的には問題ないが地耐力｛地盤の強さ｝によって違う）ホールダウン金物（柱に下にある金物、通称引き抜き金物）等の引抜に対する反発力部すく等が懸念されます。法的（基準法）にはクリアーされていますし、住宅金融公庫にもありますから、別段問題は？とも言えますがやはり「家は一生な物」後悔後にたたずです。基礎は始めに土を掘ります。その時に気をつけなければならないことがあります、それはユンボと言う掘削機械で掘りますがその時に、掘削機械のツメ（バケットの先についている物）を立てて掘っているかバケットの平面（バケットを平らにして）で掘っているか若しくは１５センチ程度手掘り（人力掘削）で掘っているか、地層にもよりますが掘った後タンピングランマー（通称ランマー）で締め固めているかです。基礎の構造計算をする場合はＮ値（地耐力・地盤の強さ）を元に計算します、そのＮ値が計測した時より下がっていたのでは折角構造計算しても根拠がなくなってしまうからです。地耐力の調査は前のページで説明していますが、基本的に基礎の床堀の前に行うもので、調査の後土をほぐした（柔らかくする）のでは意味が無いことになります、しっかり確認をしたいところです。確認の方法は耐圧版（床下の平らなとこ）であれば平板さいか試験が良いでしょう、そして布若しくはベース（一番下の部分）であればサウディング方式が良いでしょう。ただし闇雲に再検査をさせないで下さい、お客様が上記施工状況を確認して「疑わしきは再検査」で行って下さい。ちなみに平板さいかで一ヶ所５０００円（ただしそれだけで来た場合は１３０００円）サウディングは１５０００円程度は報告書共でかかりますので「あまり無理難題は」？でも瑕疵を見つけたら難題でも何でもないので「強制的に業者に実行させましょう」★明日は札幌で建設会社の経営指導です。家に着いたらたぶん「夜中の１２時過ぎ」家をでるのは「明日の朝４時２０分」次回に続く全国合理化建物協会白壁

  2006/06/25

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  いかに安く良い物を・・それは我々の使命です

  基礎工事偏から竣工美装の木造。終わって、ＲＣのコストダウンに入る予定です。白壁

  2006/06/21

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  建築会社さえ分からない・やらないコストダウン！

  建設革命を目指す合理化協会白壁塾事務局基礎編基礎工事のコストを下げる？住宅会社の皆さんは「基礎屋を叩けば」「基礎屋の発注金額を下げれば」すぐにそんなくだらないことを言います。基本的には建築会社（大手メーカーも含む）はお客様から住宅建築・リフォームを受注して、それを「下請け・協力企業・メーカー・問屋」に流すことで利益を得ている、簡単に言うと「ブローカー」です。けっしてブローカーが悪いとも言いませんがあまりにも「濡れ手にあわ」だと思いませんか？でも、世のため人のために「良い商品を安価で提供しよう」「家づくりは国づくり」、いかに安価で住宅を・リフォームを施工するかで「幸せな家庭が増える」そして、建築会社も永続して商売が営める、こんなことをしっかりと経営方針として捉えている企業もあることだけは忘れないでいただきたいと思います。さて本題に戻りますが、簡単に言うと基礎工事を丸投げしている住宅屋はコストが高いと言う事です。丸投げとは下請けに「コンクリート、鉄筋等々」を持たせ、更には図面だけ渡して「坪辺り３万円でしろとか」「遣り方（前頁に有ります）まで含んでコミコミ」でとか言うやつです。コストを考えている建築会社は合理的な工法を自社独自に開発、その根拠として構造計算をしたり、基礎構造認定を取得したりしています。住宅基礎には、布基礎・ベタ基礎・逆ベタ基礎・地中梁型基礎・独立型基礎・・・等々があります。そして、その基礎形式の中にもまた、様々あります、と言う事は「基礎型式は決まったものだけではない」と言うと事なのです。しかし、近所で施工している基礎を見てください「大体がベタ基礎」です。もっとひどいローコストフランチャイズの布基礎＋ポリシー＋砂押さえなんて言う数世代前の安普請基礎もありますが。ではどのような基礎が安価に合理的に出来るのでしょう？それは「欧米先進国に学べです」確かに地震の問題、湿度の問題も有りますだから「構造計算をして湿度の計算もする」のです。もし現在住宅をお考えで建築メーカーと協議中であれば基礎についての構造と構造計算、そして床下湿度の計算は実施するかを訪ねてください、それだけでも多少は「コストダウンに熱心な会社か」分かると思います。★床下は換気の計算ではなく結露、湿度の計算です。★通常述べた基礎、布基礎は先進的な考えを持っていない企業です。★基礎構造計算とは地耐力にもよります。構造的、施工的具体例は次回以降掲載します。建設革命を目指す合理化協会白壁塾事務局

  2006/06/21

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  プロが知らないローコスト住宅の２

  地盤調査と遣り方昔の基礎（Ｔ字型の通称布基礎）の時代は、基礎コンクリートの打設工程が違いまた、耐圧版という（通称ベタ基礎）コンクリートの床版が無かったため回りにグルリと板（貫と言う板）を廻しそこに墨（黒い印）を書きその上に釘を打つと言った工程でした。しかし今は、耐圧版から打設し次に立ち上がり（通常は３５０ミリ）するためコーナーさえ印が打てる簡易な遣り方があれば基礎は施工できるようになっいています。しかし、建築会社は基礎工事の中に（基礎工事坪いくら）遣り方も入れてしまうために「その程度は」とか「分離で発注は」とか言って面倒なことはしない「基礎屋におまかせ」で終わってしまうのです。遣り方一つでもその会社が手抜きをしているかがわかります。基礎工事で一番大事なのは地盤です。地盤調査には一般的に１ボーリング２サウディング３高周波４平板等々があります、中で一番高価なもので一番確実なものはボーリングです。皆さんが数千万円かけて幸せの城を創るのであれば１をお勧めします、金額的には１箇所（地層にもよりますが）８万円程度です。次に保証料です、通称「地盤保証」と言いますが、一般的には５千万円も１億円も変わりません、と言うのも保証できる範囲の金額でそして、免責の震度の範囲であればけっして壊れない基礎でなければ「保証しない」と言うこと、言い変えると基礎の過剰設計をお客様にさせ「震度１１でも壊れない」基礎にしてしまうのです、家は基礎が大事なことは皆さんも分かっているとは思いますがそこは「返信大震災」の１．５倍程度として木造部分を強固にするとか、ある部分を免震にするとか、基本本体を制震化するとかにお金をかけたほうがベストです。基礎は不同沈下しなくても「上物」が壊れたのでは「話になりません。特にＪＩ・とか言う保障機関でしょう、金額が高いだけ、天下りの巣です、皆さんに建築会社から・ＩＯとか言うところが「保証を」と言ってきたら気をつけてください。ＪＩ・での地盤保証と貸し保証で約８万円程度です（契約金額、坪数でも違います１２５平米程度の場合の金額です）ここには、地盤調査サウディングが込みです。一般的には調査コミで２．５万円～３万円程度です。住宅営業マンに確認してください。★土地を選ぶときは「盛土」でないところ「地耐力５Ｎ」程度のところを選ぶと地盤補強も地盤保証もいらなく結果安くつくでしょう。合理化協会・白壁塾事務局次回へ

  2006/06/17

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• プロが知らないローコスト住宅の造り方

  作業工程を変えた合理化住宅・ローコスト住宅作業工程とは何でしょう？基礎から竣工美装までの工程です。「そんなこと知ってるわぁ」そんなに怒らないで下さい、このホームページは、「お施主様が多く見られています」から少し初歩から説明します。工程、工種変えるとは、一般的に施工されている工程をどのよう変えたら「コストが下がる」と言うことです。基礎屋のことは、昔から鳶土工とも言います（型枠、打ち込み屋、鉄筋を分けた場合）基礎屋は足場が組めないのでしょうか？昔は基礎屋が簡単なもの（住宅等）は組んだものです。基礎屋は、設備工事、特に外部は出来ないのでしょうか？（地方では下水の普及に伴い排水設備が認定されている）最低でも基礎立ち上がりの逃げ配管くらいは、基礎屋が施工したほうが当然連続作業になるためにコスト削減できます。簡単に言うと「リホームと同じように多能工を作ると言うのも一つ」です。リホームの合理化は後でお話しするとして。合併浄化槽は？浄化槽屋それとも水道屋？これも多くの場合「水道屋」でしょう。水道屋ですと掘削のためのユンボを再度運搬しなくてはなりませんし、その残土処理にも手間とお金がかかります。基礎の立ち上がり部分（基礎下の部分）で残土処理することを考え、浄化槽の残土まで処理をする、おっと、また反論が！浄化槽の申請は？・・・メーカがいるではないですか！５人槽で１０万円近く出しているのでしょう、それだけ出せば「申請も、写真も」メーカーがやるのが当たり前でしょう。何だって？「家は５人槽８万円、それは安い」それなら１万円程度の申請費くらい出しても良いですね。しかし、資材が多少安くても他社の真似をしていただけでは、「コストは下がりません」し「品質も上りません」例えば１０万円の浄化槽を基礎屋が設置した場合、様々な経費と効率、作業のムダ等々から計数化して金額を算出した場合、設置費は関東ローム程度の土質、ベース、スラブ込みで約８万円（勿論コンクリートの値段は地域によって違いますが?１３０００円としての計算、鉄筋は少ないから良いと言う訳でもありませんがキロ当たり１１０円で計算）これが連続作業で無い場合は（通常の設備屋か浄化槽屋で無い場合）は、１０万円の本体は別として、手間が約１６万円かかります、結果とりて「材工の発注金額は２６万円」に、この８万円は何なのでしょう、ここの時間的なロス、ムダがあるのです。基礎から外部配管、足場、浄化槽まで「一業種、一業者が施工」すると現場から現場の移動時間の削減、一棟で下請けが売り上げる金額の増・・・今の作業工程とどちらが有利？内部工事についてもシカリですし、電気について「ユニット配線」で繋ぎ込みのみを電気屋ですると「４ＬＤＫ、材工」で１２から３万円で仕上がるようになるでしょう。もう一つ代表的な例として、フローリングの貼る工程ですが「フローリングをトイレの狭いところに貼る」のと広いＬＤに貼るのでは１平米当たりどちらのほうが人工をかけずに貼れるか？と言うことです。当然広いところに貼った方が有利なことは誰が見ても分かること！！「そんなこと我が社でもやっているよ」！！また何処とも無く反論が。だから、間柱は「後から建てるのは当たり前」それよりも、作業工程を変えたことによってフローリングの貼り手間が平米当たりいくら下がって、×面積だから、発注金額がいくら下がって、それでも「大工の日当は減らず」施工できた、この辺でしょう。★まだまだ、有りすぎて書ききれませんが、お施主様には合理化住宅を真剣に立てたい方のための勉強会を計画していますのでそちらをご利用ください。合理化協会

  2006/06/15

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• ローコスト住宅・合理化住宅・合理化建物

  ローコスト住宅・合理化住宅・合理化建物全国合理化建物協会とは、 合理化建物・合理化住宅・合理化建物セミナー・合理化建物コンサル・建設経営セミナー・CPME、OJTの普及セミナー、OJT実践指導、住宅合理化勉強会・合理化建物原価公開・住宅原価公開・合理化建物のための白壁塾を企画運営する協会です。ローコスト住宅の代表格はＡフランチャイズとＢフランチャイズそしてＡシステム。けっしてローコストがいけないのではなくむしろローコストは大賛成。悪いのは「安かろう」「悪かろう」。上記等の本部は、フランチャイジーを置き去りに「我々は中級住宅」メーカー？それに対してジーは付いてこれず「新たに湧き出る低価格、合理化住宅に惨敗。これは、これらのＦＣ，、ＶＣ、システムメーカが同じＤＮＡを持っていると言う事。 もともとはＯ県のＳフランチャイズが発祥、このＦＣのスタートは通常装備されているものをオプションにして価格を下げて表示、例えば２５年前を思い出しますと、断熱材を入れるとオプションで追加工事。その前に本体価格と付帯工事、外部工事、オプション工事に分けたのがＳフランチャイズ、今では当たり前の見積もり手法もその当時は安く見せかける見積もり手法として画期的なものでしたが、今でも引っ張っているのは、上記３社。この辺が原因なんだろうね「ローコスト住宅」批判されるのは。上記３社だけではありませんでした。九州のＴ，岡山のＩ，北関東のＣ・・・・・建築会社の７０％は同じＤＮＡでしょう。最近リホームにもその類が出現、たしかＳ不動、この世界では一人がち、もう少しだろうね！この見積もり手法に限界が来るのも。ローコストよさようなら？建築会社は隠している部分があるから「本体価格」「付帯工事」「外部工事」に分けて合計見積もり金額＝本体工事＋約１０万円何でしょね。まあ、逆説も有るが。しかし、これが我々が進めるＣＰＭＥ原価公開時代になると、分けてなんかいられないだろうし、原価の検証、ムダ、ムラ、ムリまた、５ＳからＯＪＴ所謂、職人会社から品質の安定した高性能な、そして低価格な住宅が創りだされてくる時代になったら建設革命がおきるでしょうね。その時が本当の「お客様本位の時代」。後何年後か？その時代は、新築住宅着工１０分の一時代、皆さんもその時代に耐えられるよう改善と改革を実践してください全国合理化建物協会http://www.gourika.org/

  2006/06/14

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• 低価格・高品質住宅

  建物（分譲、戸建、賃貸）関連で住宅の品質をアップする法律には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」があります。この中で任意ではありますが住宅性能表示制度が定められ、また住宅紛争処理、瑕疵担保責任等についても明確にさだめられています。しかし、第三者機関による検査等に費用が発生するためまだまだ全ての住宅関連が性能表示を申請できる、また申請している状況にありません。住宅性能表示を現在多く申請しているのは、大手ハウスメーカー、大手分譲メーカーが主体で中小建築会社は、いまだかって１棟も申請をしたことがない、なんて住宅会社がごろごろ。性能表示が全てではないにしても、法律的に整備されているのなら「これらを使わない手はない」でしょう、特に「ＣＰＭＥ」「ＯＪＴ」による合理化住宅を開発してきた白壁塾の卒業会社の皆さんはぜひ、全ての商品を品格法の網にかけてください。ただし最近の合理化住宅は、トップの評価の数倍はあり、また逆にバリアフリーについて、平面プラン事態がスキップしているので最低ランクであったり、理解に苦しむところもありますが、いずれにしてもお客様本位、安心、安全な住宅を提供していくためには、ぜひトライしていただきたいと思います。中には型式をなんて会社がありますが、構造が変わればこれもダメ。昔懐かしい「合理化認定」「木造住宅供給支援システム」「新世代・・」みたいなもので何の足しにもならない認定？住宅の有り方を問うものとしては良いのか？いずれにしても、独自に、オリジナルで改善を繰り返して開発した商品は性能表示の申請を！！発生する費用は、原価公開なので「お客様に提示しやすく」納得していただきやすい。★安心、安全は家族の幸せに繋がることをお客様にとくと説明してください。ただし、デメリット、実際の生活と計算上、更に強化しなければならない部分と評価を下げても良い部分もしっかり情報開示しお客様に納得していただいてください。一説によると？？次回の改正で評価の方法とランクが小幅ではあるが改正され法律上全ての建物に適用され、中古についても同様になる模様。★給排水等のメンテナンスについて。サヤ配管、サヤ給水は当たり前、しかしどうして外部給排水は床下を飛ばさないのでしょうか？メンテのためにも、将来のお客様のライフサイクルの変化の為にも、そしてコストのためにも床下はすばらしい配管ピットです。★最近の流行、輸入系松フローリング（とくに最近はロシア赤松が多い）松は構造材です、床材ではありません！！床はかたぎの床材を！！コストだけに走ると５年もたてば床は傷だらけ！！補償問題ですよ！！床フローリングは無垢のかたぎを。ハリモノと言われる、昔で言う「カラーフロアー」よりは構造材、家具材に使う柔らかい赤松のほう良いでしょうが。★最近のお風呂はプラスティックなんでしょうね？オリジナリティーはないし、デザインが悪い？そんな話しをするとすぐに聞こえてくるのが「寒いんじゃない」「カビが」「バリアフリーは」「排水が詰まったら」これが建築のプロの実態！！エンドユーザーの皆様に大声で言いたい。楽して儲けようとしているのが一般の建築会社だって。上記のことを全てクリアーしたらすばらしい癒しの空間「お風呂が」今の定価から４０％程度で購入できるプラスティックの牢屋よりコストダウンできてすばらしいオリジナルが出来るんだけどね。ちなみに住宅雑誌のデザイン住宅特集にユニットバスがありますか？コストを下げて品質、仕様を上げる？実行を組むくらいただでしょう、頑張ってください。全国合理化建物協会　http://www.gourika.org/カトリホーム　http://www.katorihomes.co.jp/デザインホームジャパン　http://www.dhjpn.com/index.phpアパマンショップ河口湖店　http://www.apamanshop-

  2006/06/05

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• 北海道の建設景気

  本日は札幌です。内地の冬はとおに過ぎ、春を越え「雨季」に突入だと言うのに北海道の春まだ遠し。特に建設関連は極寒の激冬真っ盛り、良いのは武部幹事長の出身地斜里ですか？冗談はさておき、本当に北海道の建設関連は厳しいですね、勿論全国各地厳しいのも分かっていますが、その比ではない、と言うことです。そして、来年度は減税の廃止、金利の上昇、消費税アップ、マイナス成長の日本経済、良くなったと思ったら「アメリカの・ドルの暴落」まあ・・そこまで行かなくても「相当厳しくなるでしょう」オット、リホーム方々ですか、左手で「扇いでいるのは」皆さんの時代ももうすぐ終わりです、覚悟を決めましょう。それでは何が？それはシナジー効果と言うか相乗的に複合的に経営を実施していかないと・・・です。北海道でも成長を続けている企業は相乗効果を複合的に作用させて経営を進めている方々です。景気は地方から下がり始め上がるときには都会から良くなって行き、その頃にはまた地方が下がり始める・・・ばかばかしくなりますが、それを逆手に取る、何てことも・・バブルの教訓を思い出しましょう。北海道で衰退しない建設不動産関連企業http://www.jogjog.com/　常口アトム　ここは凄い！衰退する北海道で着実に業績を伸ばしている企業が他にあるか？？全国合理化建物協会代表理事　白壁賢一http://www.gourika.org/

  2006/05/31

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• 今日は地盤についてです。住宅にとって「地盤は大事」です

  今日は地盤について掲載します。住宅の不同沈下とはどのような現象化不同沈下とは住宅・マイホーム・アパート・マンション等の建築物が予期しないところで沈下を起こす現象を言います。住宅建物全体が均一に沈下することはほとんど無く、その敷地の状況により、また住宅建物の荷重分布により片方に傾くこと、これを称して「不同沈下と言います。不同沈下が発生すると、その住宅構造物に相当なダメージを与えます、例えばシーソーを考えてみてください、真ん中の点で一箇所に重量が集中してかかっています、その点が腐っていたとしましょう、どうなりますか？真ん中から折れて怪我をする可能性もあります、そして、片方が上って、片方が下がるわけですから、どちらかが、滑る落ちて、これまた、怪我をする可能性も有ります。そして住宅等ですと地中からの埋設物（水道、排水）が切断される可能性も大です。一番の問題は基礎から軸組み（木材、金物）に不均一に力がかかり変形して目に見えないところでも相当なダメージが発生する可能性が高くなり、地震などの際は、そこが壊れ、建物崩壊に繋がる可能性もあるわけです。更に言いますと、窓等が変形して雨漏りだとか、壁が変形して亀裂が出来そこから雨が進入腐れが始まる、そんなことも考えられます、いずれにしても住宅・マイホームと言う資産の価値を損ねる結果になりますし、家族の安全な暮らしにも影響を与えます、しっかり地盤を調査して基礎の基礎をしっかり頑強にしておきましょう。※現状の法制下、不必要な補強ははコストアップに繋がります、お気をつけ下さい。カトリのハイパー基礎写真は

  2006/04/16

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• 低価格住宅・ローコスト住宅と合理化住宅の違い？？

  低価格住宅と言うと「安普請住宅」「手抜き住宅」「欠陥住宅」と言うイメージがつきまといますが、けっしてそんなことはありません。と、言い切りたいところですが、まだその類の住宅が多少有る？言い方は失礼かもしれませんが、地方の土地建て組みにそんな傾向が見られます。土地建てとは、土地を仲介若しくは買取、売り建て若しくは建売とするところに多く見られ、所謂、丸投げ会社に多く見られる傾向です。丸投げとは例えば、売れていない土地を安くたたき、更に小割してそこに、外観だけの住宅をお客様にプレゼン、自社では施工せず地域工務店に「丸投げ」そして、工務店からキックバックを取り、アフターはその工務店任せ。簡単に言うと仲介ブローカーと言うやつで、このての社長は過去にいくつかの会社を倒産させているケースが実に多い、これもまた事実です。しかし、先に言っておきますが！！全てでは有りません、けっしてＴＶで取り上げられるところばかりではないと言うことです。「大手だから安心」とか「工務店だから心配」とかではなく「その会社、社長の姿勢でしょう」面接して金融機関の調査をしたらその社長の人となりが分かり、社長の人となりは、そのまま会社の経営姿勢を映し出しています。低価格住宅はＯＪＴ（改善）の繰り返し、社員の意識改革のうえに成り立つもので一朝一夕にはなしえないものなのです。しかし、全国の建築会社の中には「真似たらすぐ出来るとか」「上辺だけ真似る」建築会社多いのも事実です。合理化住宅の基本、一端はこちらをクリック。車で言えば、カローラとマークツー（チョット古いかな？）の違い。高速道路を１１０キロ（法定１００キロ、許容範囲１０キロ）で走行しても（到達スピードは１秒違っても）なんらそんしょくなく、５人乗りは５人乗り。維持費はカローラのほうが断然安く、購入コストも安く上がる。何処が違うかと言えば排気量、車内外の大きさ、内装等。しかしそこには、トヨタスピリットがあり品質的にも性能的にもアフターサービスとしても下取り時にしても「やっぱりトヨタ」しかし、もっと街場の中小が車の開発に乗り出し、トヨタより安くて、性能は同じで、アフターもしっかりする自動車会社が出来たらあなたならどちらを購入しますか？住宅業界は、自動車業界とは逆で地場工務店から第一次住宅ブームによりハウスメーカー御三家が大暴れ、古い体質の建築会社は太刀打ちできず、もろくも敗退。その後地方ビルダーも研究開発し再生、大手ハウスメーカーを上回る性能、品質、工期、アフターを確立、こうなったら皆さんどちらを選びますか？ちなみに大手ハウスメーカーはプレハブから木質系にシフトしています。これは何を意味するのか？一度考え直してみる時期ではないでしょうか。★低価格住宅になればなるほど、その社長と会社をチェック。★中古２５年住宅より新築、新耐震住宅で断熱性能、部屋数、新しいキッチン、そして「今住んでいる賃貸より安く」暮らせる、預金もできる、どちらを選ぶ？

  2006/04/15

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  マンション偏を少し、この型枠はドイツの技術です。

  昨日も姉歯建築士の件が取り上げられていました、建築基準法違反より重い建築士法？？？いずれにしてもこの類の建築士は、特に構造屋は数少ない、と言うことです。総研・内河氏が悪者扱いでしたが、彼らには彼らなりの根拠があっての結果ですし、もう少し先になると思いますが、構造計算ソフトが進むと明らかになるでしょう。決して弁護はしませんが主事自体のレベルと学会のレベルが上がってくればその辺も解決するでしょう。ただし、コンクリート強度が下がってしまうような水の混入とか、良く北海道で行う積雪時に生コン車でお湯を運びそのお湯で雪を溶かしてからコンクリートを打ち込む、こんな時のスランプ（コンクリートの硬さ）低下のほうが問題でしょうし、中には断面欠損を起こしているような鉄筋を使う、鉄筋ピッチの不均一、定着長(重ねしろ）さ不足等々様々です。世界でコンクリートマンション（３１メーター以下）が一番遅れているのは「日本です」どうしてって？品質も工期もしっかりしているのですが、物のとらえ方が遅れている、例えば日本の学界でスラブ面積を２４平米？？以下でとか壁の鉄筋補強比率を２％？だとか決めていますが、それは施工する側の建設会社の施工精度が悪いので安全地を見て、ものによっては、倍近い安全地みて、更には・・・・多すぎて書ききれませんが、ばかばかしくなります。手抜きとか、姉歯氏の問題は別にして、例えば熊本の中山構造見たいな、高レベルな構造屋が矢面に立たせられるのはマスコミも悪いし、消費者も悪い？http://www.gourika.org/　全国合理化建物協会　白壁塾事務局これから、色々なことを掲載していきます。今住んでいるマンション・今住んでいる木造・これから考えられているリフォーム・についてお伝えします。チョット、いっぷく。テレビ番組でビフォーアー・アフターと言う番組があります。あの番組は建築士の発案で、と言うことになっていますが原価の知らないディレクターが仕切っているのです、プロだとあそこまでの解体はしないし、そこまでやるのなら立て替えたほうが安いことはすぐに判断できます、番組を「面白くするため」にユーザーが踊らされている、と言っても私のクライアント（東北地域）の建設会社では７００万円の契約をＴＶ局を通して契約、工事途中で、あれも変えろ、これもだ、で、最終は１１００万円の工事台帳になったと言うことです、勿論社員の経費等はその中には入っていませんから、後２００万円くらいはオーバーになったでしょう。業者泣かせもほどほどにしてほしいものです。それでいて「リフォーム工事」が山のように受注できたかと言うと、まるでなし。営業の腕が悪いのか企画が悪いのか？いずれにしても、ユーザー・消費者・お客様にとってはお得なのでお勧めです、その時は「あれも・これも」でおねだりしましょう。話題がずれましたが、これからもよろしくお願いします。全国合理化建物協会（この名前で検索してください木造系の情報も掲載しています）http://www.gourika.org/白壁塾　事務局

  2006/04/15

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• 姉歯、総研、内河氏・TVビフォーア、アフター

  昨日も姉歯建築士の件が取り上げられていました、建築基準法違反より重い建築士法？？？いずれにしてもこの類の建築士は、特に構造屋は数少ない、と言うことです。総研・内河氏が悪者扱いでしたが、彼らには彼らなりの根拠があっての結果ですし、もう少し先になると思いますが、構造計算ソフトが進むと明らかになるでしょう。決して弁護はしませんが主事自体のレベルと学会のレベルが上がってくればその辺も解決するでしょう。ただし、コンクリート強度が下がってしまうような水の混入とか、良く北海道で行う積雪時に生コン車でお湯を運びそのお湯で雪を溶かしてからコンクリートを打ち込む、こんな時のスランプ（コンクリートの硬さ）低下のほうが問題でしょうし、中には断面欠損を起こしているような鉄筋を使う、鉄筋ピッチの不均一、定着長(重ねしろ）さ不足等々様々です。世界でコンクリートマンション（３１メーター以下）が一番遅れているのは「日本です」どうしてって？品質も工期もしっかりしているのですが、物のとらえ方が遅れている、例えば日本の学界でスラブ面積を２４平米？？以下でとか壁の鉄筋補強比率を２％？だとか決めていますが、それは施工する側の建設会社の施工精度が悪いので安全地を見て、ものによっては、倍近い安全地みて、更には・・・・多すぎて書ききれませんが、ばかばかしくなります。手抜きとか、姉歯氏の問題は別にして、例えば熊本の中山構造見たいな、高レベルな構造屋が矢面に立たせられるのはマスコミも悪いし、消費者も悪い？http://www.gourika.org/　全国合理化建物協会　白壁塾事務局これから、色々なことを掲載していきます。今住んでいるマンション・今住んでいる木造・これから考えられているリフォーム・についてお伝えします。チョット、いっぷく。テレビ番組でビフォーアー・アフターと言う番組があります。あの番組は建築士の発案で、と言うことになっていますが原価の知らないディレクターが仕切っているのです、プロだとあそこまでの解体はしないし、そこまでやるのなら立て替えたほうが安いことはすぐに判断できます、番組を「面白くするため」にユーザーが踊らされている、と言っても私のクライアント（東北地域）の建設会社では７００万円の契約をＴＶ局を通して契約、工事途中で、あれも変えろ、これもだ、で、最終は１１００万円の工事台帳になったと言うことです、勿論社員の経費等はその中には入っていませんから、後２００万円くらいはオーバーになったでしょう。業者泣かせもほどほどにしてほしいものです。それでいて「リフォーム工事」が山のように受注できたかと言うと、まるでなし。営業の腕が悪いのか企画が悪いのか？いずれにしても、ユーザー・消費者・お客様にとってはお得なのでお勧めです、その時は「あれも・これも」でおねだりしましょう。話題がずれましたが、これからもよろしくお願いします。全国合理化建物協会（この名前で検索してください木造系の情報も掲載しています）http://www.gourika.org/白壁塾　事務局----- Original Message ----- From: >To: ??????@kawaguchiko.ne.jp>Sent: Saturday, April 15, 2006 11:29 AMSubject: 15日の日記

  2006/04/15

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• 欠陥住宅について考える。

  欠陥住宅とは・・はたしてどんなものでしょう。よくマスコミで言われるようなこと？床が傾いているとか、根太束が浮いているとか？風が吹くと揺れるとか？様々ありますが、それら全てが建築会社の故意による瑕疵？私から言わせると・TV局が面白おかしくするために誇大報道していると言うことです。詳しくは全国合理化建物協会へしかし、これは間違いなく「工務店、建築会社のミス」なんて、言えるものも有るので一概には言えないと言うことも有りますが。ただし全ての？と言うと・・・・ほんの０．０・・％くらいの確率でしょう。それよりも、万が一、手抜きではなくミスによる欠陥が出たときの「対処でしょう」時と場合によっては「建て直し」なんて事にもなりますし、そんな時に「応じれる」工務店を選ぶことです。そんな会社ってあるの？詳しくは全国合理化建物協会へ最初からその目的での建築屋なんてありませんが、万が一、いや、もっと低い確率で発生した場合のことです。その為には工務店の経営的体力が必要なのです。よく、その企業の性格、体質は「社長の車」に現れている、と言われます。ベンツなんか乗ってたら要注意でしょう。オーナー経営者で一部上場の建設会社も我々のクライアントとしてお付き合いさせていただいておりますが。皆さん国産です、それもトヨタ、セルシオかマアジェスタ４WDです（最近はレクサス？）もう一つは、帝国データーバンクなり民間の調査機関のデーターを見ることです、特に自己資本比率、営業利益・経常利益を見ることでしょう、勿論キャッシュも見ますが。内容の悪い会社はどうして内容が悪くなったか想像したら分かるでしょう、お客様を無視していることが原因で利益が下がる・社長が遊びほうけている・等々。こんな会社は潰れるわけで、そうなると、そのしわ寄せは「全て消費者」と言うことになりますので気をつけてください。◆建売は気をつけろ？決してそんなことはありません、ただし、どちらでもよいデザイン、何時の時代？と思える仕様、コンセプトがまるで無い、小さければ・・ただそれだけ・・安ければ・・ただこれだけの建売は「気をつけて」ください。◆こんな私の独断的意見と１９００社を超える工務店・建築会社・ゼネコンの方々が勉強をしている内容が以下のホームページに書いていりますご一読ください。

  2006/04/14

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• 14日の日記

  ----- Original Message ----- From: > To: ??????@kawaguchiko.ne.jp> Sent: Friday, April 14, 2006 11:59 AM Subject: 14日の日記

  2006/04/14

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• 13日の日記

  ----- Original Message ----- From: > To: ??????@kawaguchiko.ne.jp> Sent: Thursday, April 13, 2006 11:39 AM Subject: 13日の日記

  2006/04/13

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• 合理化住宅・合理化建物

  合理化についての定義を考えて見ましょう。合理化とは「通常、一般、普通」と思われる既成概念を見直し、不必要な部分、慣習的にある部分等々をデザインを考え、強度を考え、機能を考え、性能を考え改善していくことです。例えば屋根工事の合理化を考えた場合、形状は勾配屋根の中で切妻、寄棟、アール、片勾配？どの形状が一番屋根面積が少ないか？下請け発注金額は単価ｘ数量ですから、数量の少ない片勾配のほうが当然発注金額が下がります。しかし単価面はどうでしょう？単価とは１平米、ｍ、一ヶ所、坪等で表されるわけですが、現実、坪いくらとか、平米いくらとか、で表されるのが普通、業界一般常識です（業界どんぶり勘定）。ここにメスを入れると、役物の量、その材料費、その手間について検討しなおさなければなりません。カラーベストと言うスレート系の材料を使った屋根では、スターターから始まり、本体、笠木（棟木）、谷、シーリング等々がありその細部に対する作業分析、使用材料原価を算出、ＣＰＭＥ数値を出し「改善」を行います。http://www.gourika.org/詳しくはこちらに書いてあります・少し専門的かもしれませんが。例えば屋根面積は、切妻も寄せ棟も同じですが谷の長さ、棟の長さ（雨もりの心配も少ない）において寄せ棟より切妻が有利であり、かつカラーベストのロス材料（本体）が少なく、軒どい及び立樋のメーターも削減され屋根単価は削減されます。そしてなんと言っても重要な手間（工）の部分が格段に切妻のほうが手間がかからず安価仕上がる。手間とは「作業量」であり、作業のほとんどは「加工」と「取り付け」であり、加工については多ければ多いほど資材ロスが発生。そのロスにはごみが加えて発生し、そのゴミの処理にもお金がかかる。結果的に建築会社にも下請けにも利益が出ず、そこで利益を無理やり出そうとすると、下請けが赤字を出し手抜きが発生。その尻拭いは「建築会社が」また赤字の上塗り。しかし、建築会社が倒産するぶんには問題ないが？（倒産すると保証の問題でお客様に迷惑が、１０年は法定保証、それ以上は住宅会社の信用）高くて、品質の悪い住宅を施工された「お施主様」にとってはこんな迷惑なことはなし。最低でも各屋根形状で標準化して単価を極め、その格差のある単価で発注すること。雨もり、耐久性等を考慮して（コストも考慮）資材、形状の変更も検討する。合理化、改善の一端を記載しましたが小さな改善に対する取り組みがコストを下げ、品質を上げ、ただ単に下請けをたたかないで会社運営費を捻出して内容の良い建築会社を。★合理化住宅とは「当たり前」の改善、「業界の常識」の打破から始まる。

  2006/04/12

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• 11日の日記

  ----- Original Message ----- From: > To: ??????@kawaguchiko.ne.jp> Sent: Tuesday, April 11, 2006 11:50 AM Subject: 11日の日記

  2006/04/11

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• 11日の日記

  ----- Original Message ----- From: > To: ??????@kawaguchiko.ne.jp> Sent: Tuesday, April 11, 2006 11:50 AM Subject: 11日の日記

  2006/04/11

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• 8日の日記

  ----- Original Message ----- From: > To: ??????@kawaguchiko.ne.jp> Sent: Saturday, April 08, 2006 11:44 AM Subject: 8日の日記

  2006/04/08

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• 8日の日記

  ----- Original Message ----- From: > To: ??????@kawaguchiko.ne.jp> Sent: Saturday, April 08, 2006 11:44 AM Subject: 8日の日記

  2006/04/08

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• 7日の日記

  ----- Original Message ----- From: > To: ??????@kawaguchiko.ne.jp> Sent: Friday, April 07, 2006 11:52 AM Subject: 7日の日記

  2006/04/07

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• 住宅の平面プランで価格がちがうってホント！？

  合理化平面プランの低価格住宅住宅建築における平面プランでのコストダウンは数ある住宅建築の合理化、ＯＪＴの中でも最も重要なものです。住宅の外観はまったく同じなのに平面プランによってコストが違う！こんなことがよくあり、そのへんを住宅会社の設計担当に聞くと「原価のバラツキはそれほど重要視していない」しかしその会社の長に確認すると社長いわく「工事担当の原価に対する意識が低くて」ですって！何処の会社も社内に温度差があり大変です。そこで私が設計担当、営業担当に言うのは平面プランでの壁延長を床面積あたりで試算をして決めると言うごく初歩的な、ごく基本的なところから指導を始めます。壁延長は、内壁長、外壁長の二つにわかれますがまず初めに外壁長、簡単に言いますと外回りの壁の長さ、この長さは延べ床面積として考えますと、間口と奥行きによって若干違ってきます、だから奥行き間口の比率を決めます。そして、出入りずみ所謂、外にでている出っ張ったコーナー、入り済み部分とは内側に引っ込んだコーナー部分も箇所数を決めます、どうして出入りずみの箇所を決めるのか？それはそこにコストがかかるということ！ただ単にで済みコーナーが高いとか、入り済みのシーリングが高いとかの話しではなく、基礎から考え、引き抜き金物を考え、壁量を考え、柱を考え、羽子板等の金物を考え、通気層胴ぶちを考えた時よく分かることなのです。そして、そこにはほんの少しの材料費の他に手間という大金、人件費がかかります。大工手間を坪いくらで発注している「ザル」「適当」「オオザッパ」な大工レベルなら分からなくてもしかたないでしょうが、最低でも看板を掲げて数十棟建築しているところならわかりますよね。★外壁長の原価を試算してみましょう！外から見たサイディングの割付、内部から外を見たボードの割りつくによってもサイディングの貼り手間、ボードの貼り手間（大工手間、ボード屋の手間）が下がります、この辺も考慮して外壁のメータあたりの原価を出しておきましょう、特に設計に試算させると社内の温度差が無くなって効果抜群。内壁長については、床平方メータ辺りで決めること。と言う事は企画の段階で部屋のドアの本数、内法、天井だか、壁の仕様、外部サッシ等々をあらかじめ決めておきその後、下がり壁も含んだ壁の延長を算出、それを床平方に直して設計標準書にかき込み基準を作り、その設計標準で営業が、設計がお客様と打ち合わせしながら平面を決定する。壁が長すぎればトイレが洗面が物入れが階段の下に移動したり、独立している部屋をコーナーに持っていったり二階の階段踊り場を矩形から三方向に進入できるようにしたり（勿論プロですから動線も確認）・・・・・当たり前のことを当たり前のようにすることが改善でありそれがお客様のためになる、ということです（設計標準化をすると平面が違っても同じ述べ床が同じならクロス、ボードの面積が同じ）ただし、原価公開とともに設計技術を使わなければお客様は納得していただけません、建築会社の方々はそのつもりで。★大工手間は坪いくらいくらでの発注はやめ、一ヶ所、メーター、ビス一本、間柱一本、梁一本・・・・で決めましょう。更に、構造材が平面プラによって変わってくるということ。構造材とは、梁、、桁、柱、土台・・・・。何処の建築会社も同じですが「プレーカット屋から出てくる木材費の値段が多少違っても気にしない」と言う事は、お客様との契約を高くしなければ建築会社は儲からない、高く契約されたお客様は損をする、その儲けは何処に行くのでしょう？しかし基本が分かっていない建築会社、住宅会社と契約、施工したお客様は悲劇ですね。チョット待った、このページをご覧になっておられるお客様へ！！全ての工務店が「コスト意識、改善意識、技術が無い工務店というわけではありません」私が主催する「白壁塾」には約１９００名の全国でも優秀な現場監督員、設計者、営業員、経営者の方々がこられています。最低でもこの方々は合理化住宅とは何たるやはお分かりです、一度相談してみてください。その際は必ず、フロントページにあるお客様のための原価公開、図面、予算書をお持ちください。合理化プランの図面、実行予算が欲しい方はこちらへ。★真ん中玄関タイプは壁延長が長くなりクロスの面積、ボードの面積が多くなりコストがかかり実行予算が高上がりします、玄関は端に持っていくのがベストです。※主にプロの建築関連の方がコスト、構造等の勉強のために来られているセミナーです。ちょっとエンドユーザーでは難しいのかも？HPは合理化建物と打ち込んで検索してください。

  2006/04/06

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• 土地５０坪＋２０坪住宅で９８０万円税込みは売れる住宅

  最近また、小型分譲地＋格安建物＝一次層に売りやすい住宅価格が顕著になってきた。先週の日曜日、北海道での展示会はリホーム＋新築、土地で行ったが２日間で２７０組・土地建物（新築は１会場）は１７組で会った。リフォームでの集客２７０組はたいしたことなくＤＭ無しで正解であった。ＤＭを６万部打つとそれだけで４００組は集まり（２日間）追客が出来なくなってしまう恐れがあるための手段。それと、そのクライアントは、初めて住宅を売るのでどのくらい、お客様が来るか見当がつかないと言うことででのこともある。リモデルは５０％の見積もり提出率、提出すると８０％の確率で契約、一件当たり平均契約額は６０万円。利益率３５％（低すぎる）、リホームは最低４０％なければ採算に合わない。新築は土地５０坪・建物（土地２０坪）合わせて消費税込みの９８０万円。利益率は４５％前後。★このくらいの金額だと飛ぶように売れるんですね。ちなみに中古相場土地１２０坪・建物５０坪・築２０年で１５００万円。中古より安い、２９坪でも家です・今のアパートよりも安い。次号に続く・・・

  2006/04/03

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• 3日の日記

  ----- Original Message ----- From: > To: ??????@kawaguchiko.ne.jp> Sent: Monday, April 03, 2006 12:00 PM Subject: 3日の日記

  2006/04/03

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• 住宅のコスト、みんなで考えよう。

  日本の住宅コストは高い？安い？日本に住宅の品質は？性能は？皆さんどのように思われます。将来皆さんが家造りを考えたいのなら一緒に考えましょう。ハウスメーカーの住宅坪当たり５０万円から７０万円～、この利益率（請負金額から資材、外注を差し引いた金額を請け負い金額で割った率）は７０％！！！簡単に言うと「儲け７０％」「原価３０％」これだから社員が多くいても利益が出るわけですね。かといって工務店がそんをしている？そんなことは無い、工務店の方も利益はそこそこあるんだけど、悲しいかなコストが分かっていない！だから下請けから見積もりもらって、それに乗っけてお客様に見積もり提出。お客様も相見積もりだから、工務店は儲からない。でもこれで「善し」が工務店。これで工務店が安くできると思ったら大間違い、知識が無いから儲かるのは下請けばかり、原価もつかんでいない。でもこんな人たちに「家」高く造られたんでは消費者がそんするばかり。

  2006/03/08

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