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2023.10.20
カテゴリ：不動産投資
こんにちは
今回も不動産投資（アパート・マンション経営）です。 前回は生活保護者の入居者について書きましたが、 今回は入居者（入居審査）についてです。 まず、はじめに 金融と不動産とは共通点が多くあります。 貸付においては、 金融業は誰かにお金を貸します。 銀行や高利貸しはお金を借りて誰かに高く貸し付けてその利ざやを稼ぎます。 不動産事業は家や建物を誰かに貸します。 安く建てて（買って）誰がに高く貸し付けてその利ざやを稼ぎます。 元となるものがお金か不動産という違いがありますが、 不動産事業の本質（ビジネスモデル）はそこになります。 自白の理なのですが、 不動産投資の情報は、おもに不動産管理業や建設業または 玄人ではない大家さんから、発信されているので このブログであえて言及いたしました。 つまり、このビジネスモデルの肝は誰に貸すかです。 銀行も高利貸しも、誰にでもお金を貸すことは無いように 不動産事業（貸家）についても誰にでも貸すことは無いのです。 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(2019年調べ）によると １か月未満の滞納率は6.8％ 2か月の滞納率は1.3%とのこと。 入居審査の重要性を改めて認識して頂ければと思います。 ところで、昨今は 銀行も債務者が住宅ローンを滞納すればローン保証会社が 不動産の貸主は、借主が家賃を滞納すれば家賃保証会社がリスクを負担してくれますので 貸付けのリスク認識も薄れております。 しかしながら、金銭貸借と違い不動産賃貸借では借地借家法によって 債務者（借主）が保護されていますので、 貸主が、仲介不動産屋や保証会社に丸投げしてしまうのは、 （貸主）不動産経営者としての意識が低いと言わざるを得ません。 つきましては、貸主の入居審査のポイントを紹介します。 1)収入 収入証明書から、家賃を支払うことが出来るかを見極めます。 収入水準で違いますが、20～30%を超えると借主の生活が厳しくなります。 現在の家賃は支払い能力の参考になります。 2)人物 昔は自ら入居希望者と面談もする大家さんもおりましたが、今はほとんどいないでしょう。 ベテランの仲介営業マンは多くの入居希望者を対応していますので 大家さんより人を見る目があります。人となりを聞いてみましょう。 しかしながら、そうでなかった場合もあります。 ＜キー太先生の体験談1＞  仲介不動産屋入居希望者の方（30代男性）がとっても良い方なので お会いして頂きたいくらいです。  キー太先生保証会社の審査が通ればいいですよ。機会があったらお会いしたいですね。 2年後、その彼に夜逃げされてしまいました。 滞納があったので、不動産屋が家に行ってみたら、家はもぬけの殻。 商売道具だけが無くなっていました。 滞納されつづけるより、ずっとマシです。 彼は元気かな～ 彼に一度会いたかったな～と思ってます。 ＜キー太先生の体験談2＞ 仲介不動産屋入居希望者の方（30代男性）の奥さんが韓国人なのですが、よろしいでしょうか？ キー太先生韓国人、在日朝鮮人は面倒そうなので関わりたくないです（笑）。 そんなことより、引越しの動機はなんですか？ 現住所は鶯谷（台東区の山手線駅、ラブホ街で有名）ですよね。 こちらの戸建てに引越すのは不自然と思うのですが。 また、勤務地が千葉県野田市とは意味不明ですね （仲介なのに不思議に思わないのですね）。 仲介不動産屋広い家に住みたいそうです。 キー太先生保証人はどうするのですか？ 仲介不動産屋保証会社ではなく、保証人の希望です。 保証人は父親で岡山県のJA農協の役員をされている方なので信用できます。 キー太先生 保証会社は保証料が掛かるから、連帯保証人を希望しているのですか。 仲介不動産屋 そこまで聞いておりません。 キー太先生 入居申込書を検討して見ます。 キー太先生は、必ず入居希望者、保証人の名前をグーグルで検索確認します。 また、勤務先もグーグル、グーグルマップで検索確認します。 （昨今、会社の人事部はフェイスブックなどで就職希望者をリサーチしています） キー太先生（検討中） 保証人（父親）の名前を検索→確認できました。 入居希望者の勤務地の千葉県野田市住所を検索→社屋なんて無いド田舎 入居希望者の名前を検索（珍しい名前）→ヒット なんと。韓国人売春の送迎運転手。警察に逮捕されておりました。 時期的に勤務歴は刑期中のため虚偽であることも判明。 キー太先生 入居申込書に虚偽ありましたのでお断りします。 仲介不動産屋なぜですか？ え～ 申し訳ございません。 客付け仲介不動産屋からの紹介でしたので確認不足でした。 （ キー太先生） どんでもない入居者をつかまされ売春宿にされるところでした。 担当は、若くて調子がいい町場の不動産屋の2代目でした。 （次でも色々あったので、現在は元付け仲介を依頼しておりません） 3)信用 職業、勤務先などです。 サラリーマンの方が収入が安定しているので信用が高いと言われてきましたが、 キー太先生の物件については、経営者とか個人事業主も多いです。 ＜キー太先生の体験談3＞ 仲介不動産屋入居希望者の方が同業者（不動産会社）の社員なのですが、大丈夫ですか？ キー太先生別に構いません。 常識が一致しているので、変なクレームはないでしょうし、 仮に揉めたとしても相手もプロなのですから話が通じると思います。 仲介不動産屋了解しました。対応いたします。 その後 仲介不動産屋入居申込み書を頂きました。 すいません。礼金なし、家賃減額に減額変更とした申込書です。 いいから、それで申込みを大家さんへ出してくれと言われました。 他にも色々と要求してくるので面倒な人でした。 断ったほうがいいです。お断りしましょう！ キー太先生M不動産の勤務、年収2000万円、子ども3人ですか。 事前の相談も打診もなく、 一方的に条件変更した申込書を出してくるのは 聞いたことありませんね。 減額条件を飲むだろうということですね。 やっぱり、日本橋のM不動産の社員は気位が高いですね。 断ってOKです。 仲介不動産屋お断りしました。 でも、他の入居希望者がございました（終わり）。 4)保証会社 建物賃貸借契約の担保は、敷金、連帯保証人や保証会社です。 昨今、連帯保証人でなく家賃保証会社が過半を占めています。 家賃保証会社は、一般的に仲介する不動産の提携先のため、 オーナーが指定することはありません（提携手数料が不動産屋に入るため）。
家賃保証会社は多数あり玉石混交ですが、 信販系の保証会社はクレジットカードの事故暦などから 信用調査をしているので安心とされています。 よって、信販系の家賃保証会社は審査が厳しいとされています。 審査が甘いと言われている家賃保証会社では、 ここ１０年で売り上げを伸ばした株式会社Casa（売上4位）があります。 設立者の宮地正剛社長が、社員たちに「おまえぶち殺すぞ」「電車に飛び込まんかい」 などの暴言を繰り返していたと週刊文春に告発されています。 （ビックモーターの副社長よりずっとひどいパワハラですよ～） 審査が甘くて取り立てが厳しいのは街金と同じ理屈ですので 滞納者に対して厳しい取り立てをします。 このように社長が街金くずれのような家賃保証会社があるも知っておきましょう。 長文になってしまいました。次回は「住みたい街への不動産投資」です。 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2023.10.20 00:00:13
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