キー太先生の不動産に関するいろいろ

こんにちは　キー太先生です。​​

「相続税対策」についてです。
本当に不動産が相続税対策に役立つのでしょうか？

はじめに
　相続税はいつできたのか？
　→創設は明治38年。明治37年2月に開戦となった日露戦争の戦費調達が目的とされています。
　　この時代は武士階級の家父長制が原型で、家督相続者（通常は長男）1人が遺産を
　　受け継ぐというものでした。
　　昭和22年の憲法改正で、家督相続が廃止となり兄弟など数人への分割相続が広まりました。
　相続税の対象は？
　→遺産額が基礎控除（法定相続人が1人の場合は3,600万円、2人＝4,200万円、3人=4,800万円）
　　を超える場合です。
　相続税の対象は？
　→死亡者数に対する相続税の課税件数は、9.3%（2021年）
　　課税があった被相続人1人に対する相続税額の平均は1,819万円とのことです。
　　ちなみに税率は基礎控除後の金額に対して10～55%です。

​　　亡くなる人のうち、100人に9人しか関係のないのが実態です。​
​　　相続税対策にアパートを買えとか建てろとか言い寄ってくる業者はどうでしょうか？​

　　不動産の相続税評価額は時価（実勢取引き価格）より低く設定されていています。
　　優遇しているわけではなく不動産は現金と比べて流動性が低く売却に時間と費用が掛かるため
　　割り引いているだけです。
　　土地については、地方の土地は時価と評価額の乖離が小さいため節税効果が小さいです
　　(路線価は時価の8割程度で設定されるが需要が少なく時価が低い）。
　　反対に時価と評価額の特に乖離が大きい都心のタワーマンションの高層階は
　　節税効果が大きく、ちなみにタワマンの時価は評価額の3倍以上、
　　一般的なマンションは平均2.34倍、一戸建ては1.66倍とのことです。
　　節税と税改正のイタチごっこですが、2024年にタワマン、マンションの評価額を
　　戸建て並みの評価額の乖離となるよう是正（改正）される予定です。
　　建物については、相続税評価額（固定資産税評価額）は建設費の約6割ですので
　　現金で建設すれば節税になります。
　　
　　また、アパート等の場合は、貸家建付け地、借家権を勘案して評価額が軽減されます。
　　これも優遇しているわけでなく、借家人権利の制約が大きいという理由からです。

キー太先生
　　相続税は遺産額より少ないですが、現金で納付しなければなりません。
　　不動産で節税は可能ですが、納付する現金がなければ不動産を売却せざるを得なくなります。
　　また、複数の相続人がいる場合、不動産は分割することが難しいですので
　　複数の不動産を持っているとか十分な金融資産も持っていないと
　　相続人間の分割協議が難しくなります。
　　​​キー太先生は相続税を不動産で節税できたとしても負動産では意味がありませんので
　　不動産効用性や遺産分割の試算ほうが​​大切だと考えます。​

　　次回は「明治神宮外苑のイチョウ並木について」です。