キー太先生の不動産に関するいろいろ

​​​大規模修繕は12年～15年に一度の管理組合、理事会の大イベントです。
多くのマンションでは長期修繕計画が作成されており、
大規模修繕を2回含む25年～30年間の計画です。
この修繕計画には、将来見込まれる改修工事の内容、おおよその時期、概算費用等が
記載されていています。
​しかしながら、
大規模修繕の12年の周期もガイドラインの目安であり、作成段階のおおよその目安にすぎません。
実施の可否は、企業であれば稟議すればよいのですが、管理組合の区分所有者の
コンセンサスを得るために、予定時期が近くなったら専門家に調査・診断を依頼し
その結果（建物・設備の劣化診断）に基づいて、管理組合が実施の要否を判断する
進め方が一般的です。

＜​修繕委員会の立ち上げ＞
大規模修繕の実施には、2年前、遅くとも1年前から準備を進める必要があります。
多くのマンションでは、「修繕委員会」を立ち上げます。
規模によりますが5～10人の委員を選出します。大規模マンションでは区分所有者の中には
建築関係の社員もおられると思いますので、積極的に参画してもらいましょう。
また、修繕委員の任期は約3年（準備～完成）で継続して携わってもらうほうがよいでしょう。

＜検討体制の構築＞
委員のメンバーを募集しても集まらない、専門家がいないという事情から管理会社へ
丸投げしてしまう管理組合もあります。
うがった見方をすれば、管理会社は、建築・設備を延命するより前倒しで実施してもらえる方が、
故障・事故のトラブルを軽減できますので、区分所有者と同じ立場ではありません。
極端に言えば、区分所有者は、修繕周期を2倍にできれば修繕費が半分になるのです。
​また、大規模修繕工事費は何億円もするので、癒着が起きているケースは多々あるといいます。
例えば、理事と管理会社との贈収賄があったり、
管理会社と施工業者でキックバックがあったりすることです。
​
​​＜専門家の活用＞
​理事と管理会社の一部の人のみで決めてしまうと大規模修繕工事の透明性が損なわれます。​
よって、中立的な専門家（設計事務所、建設コンサルタント会社）に業務依頼し、
修繕委員会をサポートしてもらう方法もあります。
サポートしてくれる専門会社の複数候補から
実績や資格者、財務状況、業務への取り姿勢、進め方や打合せ頻度、見積金額を
提案してもらって委託先を選定します。

＜工事内容の検討（例）＞
見積を取得することは比較的誰にでも出来そうですが、
工事内容だけでなく施工条件、クレーム対策などの前提によって
見積金額が変わってきますので、条件を整えて工事見積依頼をします。
下記は外壁塗装工事の例ですが、総会の工事承認の場合、こんな質問が出るかもしれません。
「理事会・修繕委員会」が信頼と総会の承認を得るために
答えららるようにしておきましょう。
また、大規模修繕は、マンション資産のバリューアップの良い機会でもありますので、
マンション資産のバリューアップの観点も大切です。

　・塗り替えないと問題があるか？
　・既存の塗装仕様でよいか？耐久性の高く費用対効果の高い塗装はないか？
　・既存の色でよいか？イメージチェンジや汚損が目立たない観点の提案色はないか？
　・鉄部を塗装の必要のないステンレス製に交換するメリットはないか？
　・周期や合わせて実施したほうが経済的に合理的である他の工事はないか？
　・（その他、区分所有者からの）不満はないか？
　
＜工事業者の候補＞
見積を3社以上取得するのが一般的ですが、見積依頼先の業者は以下のとおりです。
  ①管理会社関係または推薦系
  ②マンションの元施工会社系
  ③その他専門会社、施工会社系

＜見積依頼方法＞
「理事会・修繕委員会」が直接依頼します。
なぜなら、管理会社が相見積もりを仕切れば、当然に①が最も安い出来レースになると
考えてたほうがよいでしょう。

＜見積書の受領＞
依頼と同様に見積受領は「理事会・修繕委員会」が直接受領します。

＜施工者の選定＞
携わってきた委員は施工者の良し悪しを肌で感じるでしょう。
ある程度、工事品質と工事費は比例するので、金額は安いが大丈夫かと心配になる業者もいます。
まったく心配がない業者だけを見積取得先の候補にすれば問題ないのですが、
安くもならないので、悩ましいです。
テクニカルな対応としては
　・現場監督者と事前面談をする
　・実績など工事金額以外も勘案する
　・一番お願いしたい業者にネゴしてみる
「理事会・修繕委員会」でよく話し合って選定しましょう。

＜総会決議＞
総会で「工事金額や発注業者の決定に関する承認」を得る必要があります。
工事内容も然り、透明性のある方法で工事金額や発注業者を選定し、
他の区分所有者から疑念を持たれないようにしましょう。

　・なせその工事が必要なのか
　・なせその業者を選んだのか
　・工事金額は妥当なのか
　・工事中は居住者にどんな影響がるのか

工事中は騒音・振動・臭気や使用上の制限（バルコニーなど）が発生しますし、
工事に伴う影響に対して丁寧な説明により理解・協力を得て、クレーム防止に努めましょう。


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次回は「マンション管理組合（遺品部屋）」です。　​