境い目が分からない土地
を買ってはいけない。
（当たり前）
自分の頭で考える生活設計。
潜水艦は進む・・にゃ
『 ネット記事を読む 』
※消費者の視点。
戸建てや土地の購入
隣家との境界線をきっちり確認
2017/3/22 不動産コンサルタント
田中歩さんという人のお話。
一戸建てや土地の売買の際、
注意しなければならないことの一つに
取引する土地の範囲はどこなのか
という点があります。
※売り地をチェックする際の
重要な確認事項の一つが、
「境界杭が存在しているかどうか？」
・・です。
一般的な取引の場合、
不動産売買契約書には
「売り主は買い主に対し、本物件引き渡し
の時までに、現地において
本件土地の境界点
および境界線を明示しなければならない」
といった条文が記載されています。
■異議申し立てのない土地とは
これは、売り主が
「売却する私の土地の範囲はここから
ここまでで、隣地所有者からの
異議申し立てのない完全な所有権です」
ということを買い主に対して
示さなければならないということを意味します。
売り主が勝手に思い込んでいる
所有権の範囲を示せばよいというものでは
ないのです。
では、
隣地所有者からの異議申し立てのない
土地の範囲とは具体的にどういうものなの
でしょうか。
一般的には、「境界標」で囲まれた範囲が
これに当たります。
境界標とは隣地との境界点に設置
されているコンクリート杭（くい）や金属プレート、
鋲（びょう）などです。
※その場所の状況によって、
色々な素材が使われています。
境界標が示す境界点と境界点を結んだ線で
囲まれた範囲が、
隣地所有者からの異議申し立てのない土地
の範囲ということになります。
境界標は、隣地の承諾を得ずに勝手に設置
することはできません。
※当然です。
原則として、資格のある土地家屋調査士や
測量士が測量を行い、その測量図に基づき
隣地との立ち会い・承諾を経て初めて
設置できるものです。
※そうなんですが、
このコストが高いために、
なかなか簡単にはできない。
数十万円とか・・場合によっては
百数十万円とかの金額に。
当然・・売る側がこのお金を
負担することになります。
つまり、隣地と合意した境界点であることを示す
証拠となるわけです。
ですから、取引を行う前に
境界標が売買対象となる土地の境界点すべてに
設置されていることを確認しておくことが大切です。
※買う側としては、そういうことです。
ところで、古い住宅地などの場合、
境界標が土に埋もれてしまったり、
ブロック塀の下に埋まってしまったり、
建築工事や道路工事などの際に境界標を誤って
撤去してしまったりすることが少なくありません。
※そういうことです。
「4つの境界杭の内、1つが無い」
・・というケースが、
顧問会員のYさん（30代）が今
購入を検討している土地です。
ただ、Yさんのケースは、
隣地との境界がU字溝になっていて、
一方の境界点がU字溝の中心に
なっているので、
「無い点」も「U字溝の中心」で
あろうことが類推できます。
そのことを念のため、お隣さんに
確認した上で契約しようとしています。
なお、この土地の地域は、来年度
14条地図整備事業が行なわれます。
少なくても1年後には正確な
土地図面ができるということです。
■法務局に保存されている場合も
この場合は、土を掘り返して境界標を探すか、
発見できない場合は境界標を設置した当時に、
隣地所有者と立会・承諾を得た
「確定測量図」や「境界承諾書」がないかどうか
確認してみましょう。
※一般的には・・
売買に係わることになった
売主側の不動産屋さんが、
最初の時点で法務局で確認します。
これらがあれば、隣地所有者に対して
「過去、このような測量を行い、
境界点の承諾を得ているので、
改めて境界標を設置させてもらいたい」
と言う際の根拠となります。
ただし、確定測量図の作製時からかなり時間
が経過していたり、所有者が変わっていると
認めてもらえない場合もあります。
あるいは、法務局に「地積測量図」が保存
されているのであれば、境界標を改めて
設置するための根拠とできる場合があります。
地積測量図は
「土地の地積変更」「地積更正登記」「分筆登記」
などの申請をする際に法務局へ提出されたものです。
資格を持つ土地家屋調査士や測量士が
隣地所有者と立ち会うことで境界確認作業が
行われており、
何らかの事情で境界標が不明になったとしても
現地で復元ができるようするためにあるものです。
ただし、
地積測量図は1993年以前のものの中には
精度が極めて低いものもあるため、
※数値が手書きされていたりして、
いかにも・・だいじょうぶかな？
という感じの図面もあります。
改めて境界標を設置する根拠となりにくい場合が
ありますので注意が必要です。
こうした測量図がない場合は、新たに測量図を作製し、
隣地所有者と改めて立ち会いした上で、
境界標を設置しておくことが望ましいのです。
※顧問会員のMさんのケースでも、
測量図が存在しません。
売主側にて確定図面を作製する
ことを前提に購入契約した土地が、
古家解体工事を終えて
測量図作製と境界立会いの
作業をしているところです。
※土地家屋調査士さんがやって
いるので、売主さんは当然
大きなコスト負担になります。
もちろん、そのコストも見込んだ
価格設定にはなっています。
なお「現況測量図」という測量図面がありますが、
これは
「売り主が勝手に思っている境界点と境界線」
を測量したものにすぎず、隣地からの異議のない
土地の範囲を示すものにはなりませんし、
境界標を設置するための根拠とはなりません
ので注意しましょう。
※そういうことです。
隣地所有者との立ち会い・承諾を経ている
測量図であれば、測量図のどこかに
「隣地所有者と平成○年○月○日立会済み」
といったような記載が必ずあります。
しかし現況測量図の場合、こうした記載はありません。
また、測量図には、実際に測量を行った測量士の
名前と連絡先が記載されていますので、
測量図の内容がわからない場合は問い合わせる
ことも可能です。
このように、一戸建てや土地の取引を行う場合、
契約を結ぶ前に必ず境界標の有無を確認しておく
ことをお勧めします。
境界標がない場合、確定測量図や地積測量図を探し、
なくなってしまった境界標を復元できる根拠と
なり得るかどうか、
土地家屋調査士、測量士あるいは仲介業者に
きちんと確認した上で取引をするのがよいでしょう。
境を確認してから買うべ・・普通。
・・っと。
〇 商品販売をしない。
〇 しがらみを持たない。
誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて16年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。
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