ローン減税の期間が
終わってからの方がいい
のでしょうか？
※住宅ローン返済者に共通の
テーマです。
自分の頭で考える生活設計。
発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、
コメントしています。
Q
今年の頭に2300万 30年の住宅ローンを組みました。
変動金利 0.975%です。
※まずい、変動金利はまずい。
変動要因があっては、
生活設計のしようがありません。
保険の見直し等で、手元に数百万の現金が出来ました。
貯蓄として残しておくか、繰り上げ返済するか悩んでいます。
繰り上げ返済は、
住宅ローン減税の期間が終わってからの方がいいのでしょうか？
皆さんならどうしますか？
※その判断のためには、
住宅ローンの金利が大きな要素
になります。
それが変動金利では、
判断のしようがありません。
A
その数百万円を
リスク商品で運用して行くというのなら話は別ですが、
※話は別・・ではない。
リスク商品で運用するということが、
確実に大きな収益が得られるという
ことではない。
このような不確定要因は、
まともな生活設計にはなじまない。
それを予定しないのであれば断然繰上返済ですよ。
※「断然」というほどのことでしょうか。
住宅ローン金利が１％を切っていれば、
繰上返済はせずにローン控除を受けた方が有利という
意見があります。
※境い目は、そこではないんですが。
この意見は大体間違っていないのですが、
大きな落とし穴があります。
それは殆どのケースで、
繰上返済を早期に行う効果が考慮されていないからです。
※元利均等の住宅ローンの、
ローン返済額の元金と利息の関係は、
初期ほど利息を多く返済する仕組みに
なっています。
なので、
同じ金額を繰上返済する場合であっても、
早い時期であるほど、
利息節約効果が大きくなります。
・・と、
このことは、住宅ローンについて
コメントする人にとっては、常識です。
つまり、
基本的には金利が1％を大きく切っていない場合、
つまり本件のようなケースではすぐに返済した方が
有利になるのです。
※・・かどうかは、色々なパターンがあり、
ケースバイケースです。
実際に計算するのでご確認ください
■2015.01に2,300万円・0.975%・35年で借入、
500万円の繰上返済（期間短縮）を予定している場合
①2015.06に500万円繰上返済する場合
・繰上返済による利息軽減効果：約144万円
・住宅ローン控除総額：約140万円（満額控除を前提）
①2025.06（控除期間終了後）に500万円繰上返済する場合
・繰上返済による利息軽減効果：約86万円
・住宅ローン控除総額：約193万円（満額控除を前提）
まとめると
・繰上返済による利息軽減効果：144－86=58万円
（①が有利）
・住宅ローン控除総額：193－140=53万円
（②が有利）
■つまり、①早期繰上返済した方が5万円有利になります。
※まあ、500万円規模の話で、
5万円有利・・が、本当にお得かどうか。
まして、
変動金利ですから今後いつ金利が上昇するか分かりません。
変動金利には5年ルールや125％ルールがあり、
急激な返済額の増額は行われない仕組みになっているものの、
その間もきちんと計算され、後できっちり取られます。
※はい、変動金利ローンが好ましくない
のは、私も同感です。
今後の金利上昇を踏まえれば、
返せるときに返しておくという姿勢が鉄則だと思いますよ。
※なんでもかんでも繰上返済が有利
というわけではありません。
きちんと固定金利で借りたローンでの
『繰上返済 vs ローン控除』
を、しっかり比較検討したいものです。
下に掲載しますので、参考にどうぞ。
A
正直微妙です。
変動金利0.975%とありますが、
保証料が別途0.2%掛かっていませんか。
住宅ローン控除が残高の1%なので、
0.175%（=1.175%-1%）で運用出来るかが判断基準
になると思います。
0.175％での運用ができれば・・
という、「たられば」的発想は、
生活設計とはなじみません。
考慮の対象外にしたい。
もし、
私であれば、株式なら、迷ったら半分売却等すると思うので、
住宅ローンも余裕資金の半分を繰上返済するかも
しれません。
※勘やドンブリ勘定で動いてはいけない。
※融資額や金利や融資期間で判断が
違ってきたりします。
分岐点はどこか？
試算してみた資料を、以下に貼ります。
自分の場合はどこに該当するか？
探してみてください。
具体的な条件下で試算してみたら、
どっちが得か？
・・の境い目が見えてきました。
融資額3000万円、2500万円、2000万円、
返済期間35年、30年、25年、
金利1.3％、1.2％、1.1％、1.0％、
それぞれの場合の試算をしています。
お断わりしておきますが、
ここで言う金利は、変動金利は除きます。
そもそも、生活設計の観点から
変動金利ローンという選択はありえない。
銀行に代わってリスクを背負うおバカ行為。
A:『繰上返済を優先した場合』
毎年100万円の繰上返済を10回
B：『ローン控除を優先』
控除期間は繰上返済せず、
11年目に1000万円を繰上返済
『 A － B 』の算数の結果を、
返済期間別、融資金利別にグラフ化しました。
融資額・返済期間・金利・・の、
それぞれで3通り、
計9通りの試算をしています。
試算結果が以下です。
※金利に着目すると・・
金利1.1％が境い目のようです。
そこより高金利なら繰上返済優先、
同じく低金利ならローン控除優先、
がお得♪ということが分かります。
返済期間に着目すると・・
期間が短いほど、
ローン控除を優先した方がいい
ことが分かります。
※ ・・。
まあ、これでも境い目がどこか？
は、分かりますが・・
記事を書いている今、
気づきましたが、これはまずい。
金利設定の幅が上記2つとは
違っています。
改めて、1.0％ 1.1％ 1.2％の
試算をしてから再掲載します。
そうでないと、他の要因での傾向を
正確に捉えることができません。
金利の高低以外の、
融資額の大小での比較や
返済期間の長短での比較で、
具体的な傾向を示したいと思います。
上記グラフの計算根拠は以下です。
たとえば、
融資額3000万円・25年返済の場合で、
3種類の金利でどのような差が生じるか？
繰上返済とローン控除のどちらを優先したら
お得か？・・について、
以下のような計算をしています。
※融資額3000万円、25年返済の場合、
金利1.0％と1.1％の場合は
ローン控除を優先した方がお得♪
金利1.2％の場合は
繰上返済を優先した方がお得♪
・・ということが、分かります。
このように・・
融資額、返済期間、金利の3要素
それぞれ3種類・・計9つの場合で、
具体的に試算してみました。
※融資額3000万円で固定。
金利と返済期間は3種類ずつ。
※融資額2500万円で固定。
金利と返済期間は3種類ずつ。
※融資額2000万円で固定。
金利と返済期間は3種類ずつ。
根拠を持って判断するべ。
・・っと。
〇 商品販売をしない。
〇 しがらみを持たない。
誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。
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