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武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 岩手 盛岡駅前

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2020/01/24
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カテゴリ:マイホーム
それっきり数年になります。
​​​​​​​   ※測量図をもらっていませんが、
    お金も払っていません。

    声をかけると、大金を請求されそうで怖い・・。
           
自分の頭で考える生活設計。

​​​​​​​

〇メール顧問会員のNさん(40代)​​

​​   (相談:生活設計・マイホーム建築)

​2019.7.16 メール顧問会員申し込み。
2019.8.6 新規メール顧問会員。

​2019.12.5 現状診断。

メールをいただきました。
2020.1.24

お世話になっております。 メール会員のNです。
ブログ拝見しました。ありがとうございます!

あの家は我が家でございます。

    

   
​​​​​​​   ※黄色の〇の家でOKのようです。
    これから、この家を建て替えします。

マップ写真新しくなっていましたね💦
でも、
私のスマホのGoogleマップのブロックのような地図
だと駐車場のままのようになっているのですが...😌💧


​​​​​​​   ※さらに、ヘリで現地に行ってみました。
    黄色の矢印がN家でいいですか?


あと、登記はしてあったのですねσ(^_^;
すいません💦
​​​​​​​   ※はい、Nさんが送ってきた添付資料の内、
    2枚が、「登記事項証明書」です。
    土地・建物それぞれの登記簿です。

私自身訳がわかっておらず、当時、境界が~と言われ、
何をどう調べたらいいかわからず、ネットで検索し、
調べると、裁判沙汰やら、何やら出てきたり(+_+)

なんか、大変な事になりそうだなぁ~(;´Д`)
と不安だらけで、とりあえず、
法務局に登記をとりに行くんだなと思い行ったのですが、

下の子が幼稚園行く前のチョロチョロ期で
法務局の方と話をしている最中も脱走したり、
私自身がよくわかってなかったから、
説明不足や私の理解力が足りなかったんですね💦

きっと、
武田さんがおっしゃっていた測量図の事ですね。

誰が言ったのかは記憶にないのですが、
なくても、大丈夫だけど、ないと土地は売れないと
聞いたので、
測量図や境界承認の書類の事だったんですかね。
​​​​​​​   ※土地を売る際には、測量図を整えたいですね。

我が家の玄関は
セットバックされる 533-4に面しています。


​​​​​​​   ※写真で、前面道路として見えているのは、
    この「533-4」です。

533-4は我が家で依頼した測量の方は私有地と
言っていて、お名前も伺いました。
​​​​​​​   ※はい、公道には普通・・地番が無い
    のが普通です。
    ( たまに 役所が所有ということはあり )

    地番が有る場合は、個人の所有者がいる
    ことが推定されますが、
    N家の右(東)側から上(北)に入った
    奥に2棟建っているように見えます。

    この方々も「533-4」を通る形で
    建築確認申請しているはずなので、
    Nさん宅が建築できないはずはないと
    思われます。

    いただいた添付資料の中に、
    役所の都市計画部建築指導課による
    「道路調査回答書」というものがあります。
    ( 平成28年9月23日 )

    そこに書かれています。
    調査対象地(Nさん宅)の南側道路(533-4)は、
    建築基準法第42条2項の規定による道路です。

    建築する上で、問題は無いと思われます。

    心配であれば、年のため・・
    この資料を持参して
    役所の都市計画部建築指導課に行って、
    「建て替えを検討していますが、
     だいじょうぶ建築できますよね?」
    と、確認しましょう。

連絡が取れないから、新しく建ったお家の
業者側の測量会社の方からもその方に連絡して
貰っているけど、連絡が取れないと...。

そして、それっきり数年たってます。

だから、測量図とかも何も貰っていません。
お金も払ってもいませんが...。

もう、何もなかった事でいいのかな...?
​​​​​​​   ※仕事をしていながら・・
    数年間もお金の請求をしないことは
    ありえません。

    正式に、仕事を終了できていなかった
    ・・のでは?


​​​​​​​   ※で、測量図が無いならどうするか?
    どうやって、土地の形やサイズを確認するか?

   ・自分たちで巻き尺で東西南北の
    4辺の長さを計ることはできますか?

   ・今の建物の写真撮影
    南から見た建物の全景写真
    東から見た建物の全壊写真
    ・・で、
    おおよそのスペースの大きさを把握
    することができます。

    どうでしょうか? できそうですか?



いただいたメールについて、
確認させてください。 2020.1.23

​​​​   ※午前の記事で質問しましたが、
    このお宅だということで大丈夫ですか?
    そこが確認できないと、前に進めません。

   

   

5年くらい前に我が家の周りが、ガラリと変わりました。
   ※手前右側の新しい家は、セットバックして
    建てているようです。

    Nさんのお宅が 出っ張っているように見えます。

    私が見た・・このグーグルマップの写真は、
    撮影年月が 2019年5月になっています。
    ( まだ1年もたっていない写真のようです )

 我が家の公道側にあった駐車場と隣接し公道沿いの空き家
(駐車場の持ち主)、
我が家の奥の一軒家(駐車場と我が家に隣接)を更地に
して、新しい家が数棟建ちました。
​​​​​​​   ※そのようですが、この立ち位置から奥へは
    入って行けませんでした。

    近辺に「新しい家が数軒」建ったのであれば、
    土地を分譲売却して数軒建築されたのだと
    思われます。

その時に土地の境界にサインしてくださいと、
業者に言われて義母に連絡しました。
   ※その「業者」という人が、分譲業者に
    依頼された土地家屋調査士だと思われます。

    土地を分譲して売る場合や、
    建築条件付き販売をする際には、
    きちんと測量をして測量図を作成する
    必要があります。

    なので、近隣の住人に境界承認のハンコを
    もらって回ることになります。

    新しい家の住人達には、土地の測量図も
    資料として渡されます。
    ( 法務局にも保存されます )

でも、
業者の境界と、義母とその姉妹達との記憶が違ってました。

元々その土地を買った義母の母が言っていた境界の印
(+ネジみたいな)ではなく、その印より我が家寄りで
相手側の登記はなっていると言われ、
法務局に私が我が家の登記を取りに行きましたが、
ありませんと言われ(・・;)
​​​​​​​   ※法務局に行ったけど ありませんと言われた、
    ここで言う「我が家の登記」とは、
    具体的に何のことでしょう?

    いただいた資料の中には、
    土地の登記事項証明書(登記簿)、
    建物の登記事項証明書(登記簿)、
    どちらもあって、確認できています。

    なので、「我が家の登記」がありません
    という意味が分かりません。

    我が家の「測量図」が無いということ
    なら、理解できます。

    隣接の数棟の新築家屋は測量しているから
    測量図があって当然です。

    ところが、N家が測量をしていないのなら、
    勝手に測量図ができて、法務局に保存
    されることはありません。

昭和40年頃に登記しましょうって流れになったらしい
のですが、我が家はしてなかったんじゃないかと、
言われました。
​​​​​​​   ※ ???  
    お義母さんが相続したのは、平成19年12月です。
    その前の所有者が相続したのは、平成4年4月です。

    昭和40年ごろ・・って、関係ないのでは?

境界は義母と業者で話し合い、サインし、
新しい数棟の家が建ちました。
   ※はい、それが現状ですね。

 我が家も測量して、登記した方がいいかねって、
主人と話し、測量業者を探し、お願いしたいのですが、
測量は終わり我が家との境界の話しあいで、
玄関前が私有地らしくその方との連絡が取れないとなって、
それっきり数年になります。
​​​​​​​   ※ ???  私有地? 所有者?

    私も現地に行ってみましたが、
    お宅の真ん前までは行けず、
    「玄関前が私有地らしい」ということですが、
    その「玄関」がどこにあるか分かりません。

    公図の状況から想像するに・・
    玄関の位置として考えられるのは、
    南か東・・です。 どちらですか?


   ※写真で指摘した家がN家なのであれば、
    この公図の赤い枠の家です。

    上の2枚の写真の撮影位置は、黄色の
    矢印のポイントです。

    で、玄関がどこか分かりませんが、
    その前に私有地がるとすれば、
    可能性としては 533-25 か、533-4 です。

    533-4 は、別の資料で 42条2項道路
    (みなし道路)ということになっているので、
    個人の所有ではないと思われます。

    玄関の向きが東だろうが、南だろうが、
    南側の2項道路に十分な間口で接しているので、
    普通に建築はできるとうに見えます。

    もちろん、道路中心線から2メートルの
    セットバックは必要になりますが・・。
    
新しく建った家にも面しているので、
所有者は一緒なのに、何故数ヶ月で連絡取れなくなるのか
不明ですが...
​​​​​​​   ※ ???  本当に私有地?

そんな、こんなで、我が家は測量も登記もしていない状態です。
​​​​​​​   ※測量は終わった・・ということでしたが、
    法務局に登記はしていないとしても、
    作成された「測量図」はどこにありますか?

なんか、高額な料金払わされそうで怖くて連絡出来ません(>_<)
   ※ ???

添付した資料も数年前ですので、新しい物の方が良かったり、
足りないものがあれば、法務局へ行ってきます。

ご確認お願い致します。

あと、Googleマップで我が家をみると、
周りは駐車場時代の古い並びになってます。
   ※私が見たお宅で間違いなければ、
    周りに駐車場はありませんでした。

    私が見た・・このグーグルマップの写真は、
    撮影年月が 2019年5月になっています。
    かなり、最近です。 新しいです。


   ※今日はNさんの記事を2本書きました。

    回答や感想を、できるだけ早く
    ポンポン返してください。

    のんびりしていると、知らない内に
    月日はどんどん経過してしまいます。

    早めのやり取りをしているつもりでも、
    マイホーム建築の段取りは、
    結局は数か月を要してしまいます。



マイホーム建築後の人生を、
シミュレーションしてみました。
2019.12.17
​​​​
​​​   ※実際にマイホーム建て替えをすると、
    その後の人生はどうなるか?

    ザックリと計画プランを作って、
    勝手にシミュレーションしてみました。

​​​​​​​   ※設定条件

   《 予算 》
    ・建物解体費:80万円(21坪)
    ・マイホーム建築費:1890万円(21坪)
    ・諸費用  :160万円  
    ・合計:2130万円

   《 資金 》

    ・自己資金:330万円
    ・住宅ローン:1800万円
    ・合計  :2130万円

   《 住宅ローン返済 》
    ・57,895円/月 ( 694,740円/年 )

   《 ランニングコスト 》
    ・ローン返済:69万円/年
    ・固定資産税等:10万円/年
    ・火災保険料等: 2万円/年
    ・リフォーム:150万円
      (15年後・以降10年ごと)


まず、シミュレーション2で、
マイホーム取得をしてみましょう。



​​​​​​​   ※マイホーム建築前の人生は、こうでした。
    この状況でマイホーム取得をすれば、
    以後の人生はどうなるか?

    キャッシュフロー表とグラフで見てみましょう。


​​​​​​​   ※マイホーム取得を載せたキャッシュフロー表。
    左が現役、右が老後。



​​​​​​​   ※現役の拡大。



​​​​​​​   ※老後の拡大。



​​​​​​​   ※その結果の人生は以下です。

​​​​​​​   ※う・・、ちょっと危うい人生です。
    教育費がかかる時期と、老後・・妻の一人期、
    資金が不足することになります。


それでは、シミュレーション2より
さらに対策をしてみましょう。

​​​​​​​   ※大丈夫かどうか?未確認ですが・・
    妻のパート収入を80万円から100万円に。

    左が現役、右が老後。




​​​​​​​   ※現役の拡大。



​​​​​​​   ※老後の拡大。



​​​​​​​   ※その結果のキャッシュフローグラフです。

​​​​​​​   ※ぎりぎり、何とかなりそうです。

    もし、収入を増やす働き方が無理なら、
    方法は、もう一つしかありません。

    2 支出を減らす ・・です。

    自分でキャッシュフロー表を、色々
    自由にいじってみましょう。

    質問や希望・要望をどうぞ。



家計を勝手に改善してみました。
3つの人生を比べてみましょう。
​​​​​​​   ※これを参考に、自分たちの人生を
    真剣に考えてみましょう。

    マイホーム建築に突き進む前に、
    このように生活設計していきたい
    という方針を決めましょう。


​​​​
​​​   ※現状診断の結果、マイホーム建築する
    には ちょっと不安な家計でした。

    家計改善法は、2つしかありません。
    1 支出を減らす。
    2 収入を増やす。
     シミュレーションしてみましょう。

    金額をキャッシュフロー表に書き込めば、
    その結果がグラフに反映されます。

    どのように人生が変わるか?
    確認できます。 これが、生活設計。


《 現状のまま の人生 》

   
​​​​​​​   ※このままの状況でマイホーム建築に
    突っ走ってしまうと、危険な感じです。


《 シミュレーション 1 の人生 》
 ​   1 現役中の妻の働き方。
     年収58万円を80万円に。
     ( 黄色の塗りつぶし )

    
​​​​​​​   ※これなら、なんとかなる・・かな?


《 シミュレーション 2 の人生 》
    1 現役中の妻の働き方。
     年収58万円を80万円に。
     ( 黄色の塗りつぶし )

    2 老後の夫婦の働き方:5年延長。
     夫:年収100万円、妻:年収60万円。
     ( オレンジの塗りつぶし )
    
    
​​​​​​​   ※これなら、まったく安心して
    マイホーム建築できそうだけど、
    老後・・70歳まで働きたくない・・?


​《 シミュレーション 1 のキャッシュフロー表 》​




​​​​​​​   ※現役の拡大。



​​​​​​​   ※老後の拡大。




​《 シミュレーション 2 のキャッシュフロー表 》​




​​​​​​​   ※現役の拡大。



​​​​​​​   ※老後の拡大。





現状診断で分かったこと。
2019.12.5
​​​​​​​   ※現状診断の「総評」でお伝えした事は
    以下です。

教育費がかかる時期と人生の最終盤に、
危険な状況になります。

  

★収入を増やす工夫が必要だと思われます。 
 妻は58万円ではなくもっと稼ぐとか。
 58万円ではなく80万円で18年間働くことで、
​ さらに約400万円増えます。​

★老後、夫婦それぞれが、パート程度でさらに
 5年とか働くことも必要になるかも。
 夫:100万円・妻:60万円の計160万円を5年間で、
​ 800万円になります。​

〇マイホーム取得計画の目安は、
 ザックリと「住居費総額」を捉えます。

 現状診断時点の住居費(総合計)は、2,013万円です。
 (CF表より)
 さらに・・最後(妻の死亡時点)の貯蓄残高は、
  28万円です。(同上)
​  合計額は、2,041万円です。​

★『マイホーム取得での住居費総額』 =
 『建築費+諸費用+ローン利息+固定資産税総額+リフォーム代』
 ( 土地が無い人は 土地代も加算 )
​  の合計額が、2,041万円 以内に納まれば、​
  現在の生活レベルのままで住宅取得が可能だ
 ということですが、
 ちょっと資金不足か?といったところです。
​​​​​​​   ※建築費の見当は・・
    現在の建物と同様のサイズであれば、
    21坪です。

    場所は大都会です。
    坪単価の目安は、ザックリと90万円です。

    21坪 × 90万円 = 1890万円

    もう・・建築費だけで2000万円近くに
    なってしまいます。

    つまり、N家の場合は、
    現状のままでマイホーム建築に
    突っ走ってしまっては、危険です。
    
    ・・ということが、分かりました。
    ( 対策は、②で考えていきましょう )

〇死亡保障 : 必要額の計算結果は以下です。  
 ( 13~19ページ )
 夫は現在:  2623万円、10年後: 1467万円、
   19年後:451万円 ( 加入:200万円 )
 妻は現在:-2030万円、10年後:-140万円、
   19年後:701万円 ( 加入: 0万円 )

  「マイナス」は、不要・・ということです。
  「加入生命保険と必要額」の推移を、
  ビジュアルで確認してください。 (20ページ)

★夫は2,600万円ほどが必要です。 
 収入保障保険加入の準備をしたいです。



​​現状診断時点の状況。
2019.12.5

​​​​​​​   ※マイホーム建築を実行する前の
    N家の状況を具体的に見てみましょう。

​    キャッシュフローグラフ
    ( 1年ごとの貯蓄残高の推移 )​


 ​​​​​​​​​​​​​  ※この状況のままでマイホーム建築に
    突っ走るのは、危険です。
    


 ​​​​​​​​​​​​​​​   ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表です。
    左が現役、右が老後。


​​​​​​​​​​​​​​   ※読者の皆さんも、マネをして作ってみよう。
    一生の見通しが分かってしまいます。


​​​​​​​​​​​​​​   ※現役の拡大です。




​​​​​​​​​​​​​​   ※老後の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​   ※老後の年金手取りの受け取り方は、
    このようになります。







さあ! どんどん進めよう!
・・っと。​
​​

 

〇 商品販売をしない。 
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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最終更新日  2020/01/24 06:24:21 PM


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