思いっきり徒然

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• 別件で、サ高住とスルガ銀行

  一つ：コンサル対応できるか介護事業のコンサルをやっている会社に昨日電話して、代表から連絡があるはずが、音沙汰無かったSis社。午前にOot社長から電話がありました。実家の場所を教えたところ、ネットの地図を見ているようで、よく知っている見初小や鉄工会社の名前を言っていた。最後には、三洋保温の名前が出たので、「その斜向かい」「対応可能かどうか検討する。」ということでした。常識的には一週間程度で何か回答があるでしょう。もっとも、２ヶ月も音沙汰のないJPMCのようなところもありますが。 融資の可能性、枠についてだけでも事前に情報を得ておこうと、あのスルガ銀行に個別相談をお願いしました。すぐに返信があって、１６日か１７日であれば可能ということなので、１６日の１４時からお願いしておきました。一億程度の融資が可能であれば、１０パーセント以上の優良な物件に出会ったときに、場合によっては買付を入れてみるのもいいでしょう。しかし、最近は１０パーセントを超える物件は少なくなりましたねえ。 今月末の出張について、広島支社に打診したら、人事のFur君は、長期休暇に入っているそうだ。去年にうちのオフィスを訪ねて来てくれたばかりなのに、ちょっと心配なことではある。 

  2013.01.11

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• 会社のロゴを思いついたぞ

  ここは家紋から発想しました。「柏」の紋を使いましょう。柏の紋には何十ものバリエーションがあるんですね。「三つ柏」や「丸に三つ柏」が有名なのだそうです。思いついたデザインは、「一枚柏」のデザインを左に置いて、その右にローマ字でf・・・・・。なかなかいいと思います。しかし、どうやって定形化するんでしょうか。明日ネットで調べてみましょう。 健美家のセミナーを調べていたら、「サ高住」のコンサルを見つけました。事業額の４～６パーセントだそうです。１億×０．０５＝５００万円、２億だと１０００万円ですか。遠隔地のため、交通費などさらによけいなものがかかりそうです。そもそも、連絡があるはずですが、今の時間になっても音沙汰無し。速攻性、機動性のない業者さんは願い下げです。  それから、西側の畑地だけならグループホームがピッタリかも。そっちなら、万一ダメだったときには、通常の住宅として賃貸することもできるでしょう。利回りのほうは、どうでしょうか。あまりいい事業にはならないかも。とにかく具体的な数字を出してくれる人に巡り合わないと話が進みません。  

  2013.01.10

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• 年賀状の効果でしょうか

  昨年１２月２２日に配達された新刊本の「会社設立のしかたがよくわかる本」の精読を始めました。会社設立のための決定事項のチェックシートをつくり、公証人の認証を受ける定款の素案作成までこぎつけました。（大部分は雛形のコピーですけど。）明日には最後まで読破して一応の知識・ノウハウを身につけることができそうです。・・・・・・現物出資をどうするかなあ。 ところで、１４時過ぎに札幌アパマンのKui女子から電話があり、駅前のワンルームに短期３ヶ月の申し込みがあったそうです。実はこの部屋、去年暮れに申し込みがあったのですが、入居直前にキャンセルになってしまいました。担当のKui女史にはキャンセルになる前に年賀状を投函していたのですけど、新年早々に返信をいただきました。今回の内見案内をしていただいたのは、きっとその効果があったということでしょう。ちなみに、賀状の文面には「○○○の７１１号室をよろしく。」としっかり印刷しておきましたから。ところが、このマンションは管理が異様に厳しくなって、申込者は明日からの入居を希望しているのですが、管理者がオーナーの同意がないと入れないということで、契約書をＦＡＸしてもらって、署名捺印して折り返しＦＡＸしました。やはりいつでも出られる携帯は大事ですね。 これで、現在の空室は２室となり、入居率は９４．７パーセント也。 

  2013.01.09

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• 今年も静かに動き始めました

  朝一にFuk銀の新人さんNogu君から電話がありました。年賀状のお礼と、新規借入の融資期間についてでした。通常は木造は２０年だそうだけど、Futa代理の話から、シミュレーションも２５年で試算しているので、２５年でお願いしておきました。いまさらの話です。 暮れに帰省したときに巻尺で計った数値を図面に落としてみました。図面と言っても縮尺を合わせただけのポンチ絵ですが、東側の納屋の建っている部分は、長さは３６．９ｍですが、奥の幅が１０．２ｍしかないのに対して、西側の畑は、長さ３１ｍながら、幅が１５ｍもあり、断然広いことが判明。納屋は半分が貸家で賃貸人が居り、立ち退きが必要ですが、畑はその心配もありません。こっちで計画しましょう。 午後にYama銀のKona代理から電話。Aprでのサ高住の取材結果については、他の建物を賃貸してまでの事業展開は考えていないようだと回答。２月２０日には帰省する予定であることも伝えました。運営業者については、別途探す必要があります。そのあたりについても、支援できるか本部で確認するとのことでした。同様の依頼をFuku銀のFutaさんにもしてみましょう。さらに、Oki建設にもコーディネーターの紹介を依頼してみましょう。やっと今年が動き出したという感じです。 

  2013.01.07

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• 犬猫撃退はあきらめた

  中央区のアパートの清掃に行きました。年末に臭いで撃退する「犬猫よせつけず」を撒いたのだけど、ほとんど効果なく、しっかり糞が置いてありました。もう一つ気付いたのですが、隣のアパートとの間にあるネットフェンスが、一番奥のところだけ、傾いていました。かなり強い力が加わったようです。ひょっとすると、誰かが乗り越えようとしたのかも知れません。糞をしている犬(猫？）の飼い主かも知れません。だとすると、もう何の薬剤を撒いてもダメでしょう。今年資金ができたら、屋根外壁の改修に合わせて、建物の周りをモルタルで固めようと思います。少なくとも、外側の床下に犬が穴を掘ることはなくなるでしょう。  

  2013.01.06

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• 会計ソフトの繰越

  「らくらく社計簿」という会計ソフトを使っている。不動産賃貸業専門の会計ソフトで、確定申告の決算書が印刷できるので非常に重宝している。ところが、会計年の繰越作業がなかなかの苦労だ。まず、開始残高の繰り越しが、参照から「コンピュータ」⇒Windows⇒RakuRaku３⇒前年のデータ　とやって開始残高が繰り越す。ところがこれでは、貸借対照が全く合わない。これは、建物の残高が繰り越してないことが原因だ。減価償却の結果が反映しないで繰り越されている。完全にソフトの欠陥だと思うが、仕方なく、手作業ですべての建物の残高を更新する。これでも２円ほど貸方、借方が合わなかった。これは元金を操作するしかない。ここまで一発で出来る人は居ないだろう。なにしろ、マニュアルには繰越の方法が全く書いていないのだから。他については、非常にいいソフトだと思いますよ。 物件ファイルの整理もやりました。これで２５年１月の資料がやってきても、ちゃんとファイルできます。 さらに、溜まった資料の廃棄準備も終了しました。ここでも、「断捨離」は必要ですなあ。   

  2013.01.05

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• 

  機内にショルダーバッグを忘れる！

  今朝の山口県は冷え込みました。 出発時に軽四に乗ったらフロントが凍っていて何も見えません。仕方がないので、ポットのお湯を持ってきて、ワイパーを動かしながら注ぐと半分から上が見えるようになりました。もっとも北国の人に言わせれば、ワイパーが動くなら暖かいじゃん、となるでしょね。そう、ヘラでガリガリですからね。 飛行は順調で９時３０分には羽田に到着しました。９時５５分発の津田沼行きバスのチケットを買って気づきました。機内の座席の下にショルダーバッグを忘れてきたっ！！急いで２階の９番カウンターへ、事情を告げると電話で問い合せてくれました。しかし、９時５５分のバスには間に合いそうにないので、また１階の案内所でキャンセル。９番に戻って手を挙げると、「見つかりました。」とのとこ。少々またされて見覚えのあるバッグを持ってきてくれました。次のバスは１０時５０分の四街道行き。３０分以上待ちました。しかし、１時間もかからずに稲毛駅でした。 次男を誘って江戸川区の現場を見に行くことにしました。年賀状の整理をして、１３時４０分にスタート。緩行電車で３０分ほどかかって下車、徒歩１０分で現場です。去年地盤改良をした後、板をまわして糸を貼ってあるだけです。まだ基礎も打っていません。これじゃあ３月の竣工は危ういと感じながら、建築計画のお知らせを見ると、工事の終期が４月２５日になています。これは決済の予定日なので、理屈の上では仕方ないですが、これは当然のように４月２５日を目指されるようです。おいおい、詐欺だー！！騙された！！日向にイトーピアの悪徳業者に完全にやられたようだ。これ以上交渉しても、ストレスが溜まるだけなので、空き部屋だらけで引渡しを受けることになるのでしょう。爆破してやるぞ！ 

  2013.01.04

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• 「サ高住」を訪問

  妹のところから軽四を借りて運転。前はなんともなかったマニュアル車だけど、非常に辛くなりました。お願い、オートマチックに変えて！昨日場所を確認しておいたので、目的地の「サ高住」までスイスイ。東京で会ったApr石油のDan所長と、D.R.AprのNog所長とWat次長がお話してくれました。要は、その「サ高住」のコンセプトが大事になる、とのこと。ということは、運営者と当初からしっかり意思疎通をしていないと、建物と運営方針がマッチしなくなり、ヌエのような施設になってしまう。やっぱり、どの業者とタッグを組むかが最重要となります。コーディネーターが絶対に必要になりますね。 今後の行動：Yam銀のKon氏、Fuk銀のFut氏、Oki建設の社長に、　　　　　　　　　「サ高住」をコーディネートできる人、　　　　　　　　　及び介護事業者を紹介してもらおう。 【携帯の機種変更】エディオン（かつてはデオデオといった。）でスマホに機種変更しました。ついでにアドレス変更したので、家族に通知。Fertileが世の中にお目見えしました。    

  2012.12.29

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• 29日は社長が応対してくれる

  昨夜納税通知書を見て、ふと不安になりました。自宅の固都税は自動振り替えの手続きをしただろうか。市税の担当に電話して聞いてみました。ちゃんと自動振り替えされていました。 ということで、未納はありませんでした。ほっ。納税が滞っていたりすると、銀行融資が難しくなりますからね。 地元のアパートでプロパンガスの供給をしてもらっているApr社。この会社が「サ高住」を運営しているのを知って、帰省時に見学することにしました。ガスの担当にお願いすると、29日10時に同社のの社長が会ってくれるそうです。場所は１年前にオープンしたばかりの同社の「サ高住」。いろいろ聞いて、人物も見て、コラボできるかどうか、しっかりと見定めてきます。 Yama銀行に提出する資料もあと一歩で完成です。各口座の残高の資料がそろえば、OKというところです。今朝支店長代理に電話したら、やっぱり住所が問題になりそうです。ダメならダメでFuk銀と組みますので問題はないんですけどね。  

  2012.12.25

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• スルガ銀行に行ってみよう

  昨日、Yama銀からのアプローチについて書きましたが、とりあえずは私の事業紹介資料を準備して帰省しましょう。ということで、事業紹介の資料を昨夜から作り始めました。帰省して、太陽光パネルでジャブを出して、「サ高住」の右ストレートが炸裂だー！ ところで、昨夜水戸大家さんの「スルガ銀行」についての動画を見ました。そう、あの有名な「４．５の銀行」です。これまでは、ほとんど興味がありませんでしたが、その動画を視聴して大いに乗り気になりました。何故なら、この銀行の融資期間の設定がユニークなんです。RC５０年、重鉄４５年、軽鉄４０年でみてくれます。すると、RCはもちろんですが、重鉄の築２０年とか、軽鉄で築１５年などは、利回りによっては十分に検討の余地有りです。スルガさんの協力でキャッシュフローを出すことができれば、繰り上げ返済のスピードを上げることができます。繰上げ返済により、またまたキャッシュフローが増えて、されにこれをスルガさんの繰り上げ返済に充てる。倒産しようのない永久不滅カンパニーの誕生です。てなアホなことを言う前に、まずはやっつけなければならない仕事があります。それは、私の属性でどのような融資が可能かを、事前にスルガさんで確認しておくことです。物件を見つけてからスルガさんに打診するのでは、時間がかかって買えるものも買えなくなります。１月中にでもスルガさんに行ってみましょう。その際にも、事業説明資料は大いに役に立つはず、いやいや、それは必須のアイテムですからね。ということで、２７日の帰省までに、しっかりとした事業説明資料を作成しておきましょう。 何事も開拓者精神ですぞ。 

  2012.12.23

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• 山銀の支店長代理が実家を訪ねて来る

  母に帰省の件で電話したところ、山銀のHiga支店の支店長代理が「借換え」の件で来たそうです。しかも隣の「Joy芝中」を見て、「これは息子さんのアパートか？」と聞いたそうです。２８日に再度訪問の約束をして帰ったとか。現在は、借換えの話はどこにもないはずなのに、おかしいなあ。 確かに２年以上も前に、同行のNish支店に借換えの話をしましたが、その足でFuk銀に行ったところ、たいそう積極的だったので、すべてFuk銀にて借換えてさせていただきました。現行金利の１．４７５を借換えるなら、０．７とかじゃあないと意味ないよね。さすがにそれは無理でしょうね。サービス付き高齢者住宅の話でもしてみましょう。融資に乗り出してくれるかも知れません。そうそう、太陽光パネルでも、もし１５年の期間なら、現在予定しているクレジット会社よりもキャッシュフローは出るだろうし。これは帰省して一番最初に会うべき相手かも知れないから、２８日午前９時に来てもらいましょう。 【会社設立のしかたがよくわかる本】（株式会社ソーテック　１４８０円）昨日注文したこの本がもう届きました。著者は４人の司法書士、税理士、社労士、弁護士で皆女性です。パラパラとめくってみましたが、十分に使えそうです。このとおりやれば、とりあえず設立は一人で出来そうです。年が明けたら設立委員会を本格的にスタートさせます。

  2012.12.22

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• 不動産管理に自主管理がありのだから

  会社設立だって、自主設立があってもいいですよね。ちょっとこじつけですが・・・・・・税理士などが手数料無料で設立してくれても、その後の顧問契約を結ぶことが条件になっているはずです。しかし、我が社（まだ設立前ですが）程度の規模・内容では、毎月のように税理士に相談することもありませんし、決算時にそれほどお世話になることもないだろうし。ここのところは、とりあえず独力で設立することにしましょう。本日、「会社の設立がよくわかる本」をネットで注文しました。週末には配達されるでしょう。 小田急支店のFug君から電話がありました。来週から産休に入るそうです。ということは、私が現役でいるうちには出社しないということです。それで電話してきたということでしょう。南方方面から帰ってきてすぐに妊娠したようです。どおりで、付き合いがよくないなと思っていました。赤ちゃんにさわるといけませんから、新年会に呼び出すのも遠慮しておきましょう。   

  2012.12.21

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• 違約金は来月に

  七隈の２０１号室ですが、今年4月の入居で１２月退居なので、入居期間が１年間以内となり、違約金２ヶ月分となります。今月分の送金票には１ヶ月分の家賃が記載してあったので、管理会社に違約金の扱いはどうなっているかと問い合わせたところ、「来月に送金されます」との回答でした。しっかり管理されているようで、一安心です。すると退居が今月１５日なので、今月の送金は１１月分だったということになりますなあ。ということは、来月は２．５ヶ月分が送金されることでしょう。うっふっふ。今年はまだ給与所得があるから、収入は少ないほうがいい。今年も確定申告でがっぽり還付してもらいすよん。すぐに江戸川区の物件の決済で消えることに成りますけど。 

  2012.12.20

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• もう一つのメインバンクに報告書

  帰省時にはいつもFuk銀に顔を出しています。当地でのメインバンクである以上、ゆめおろそかには出来ません。手ぶらでうかがうのも芸がないので、江戸川区の新規取得物件の資料を持って行くことにしました。（いや、当然に報告しないといけない計画です。）Kou銀に融資を申し込んだときに比べて、事業費は追加工事のために１７０万円ほど増え、賃料はアパマンShimと調整の結果、月１６０００円ほど増えました。差し引きで、利回りがちょっとだけ良くなってラッキー。Fuk銀の担当は、これを見て果たしてなんと言うでしょうか。中央区の物件のように、いいですね、とおっしゃるかどうか。それにしても、やはり都区内で取得するほうがよろしいようで。ま、これも相対的なものでしょうけど。 JPMCに七隈の送金票が送付されていない旨をメールで申し出ましたが、音信不通で今現在まだ返事がありません。郵送しているわけではないので、せめて半日でリターンされないとストレスですね。お互い商売なんだから、こんなことでストレスためずに行こうね。万一２０日に入金されていなければ、抹殺しますぞ。 

  2012.12.18

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• 家賃を２千円アップ

  昨日の帰途、駅前のアパマンShimさんを訪問してきました。礼金１、敷金１で、保証人付け、家賃６００００円共益費２０００円、ということで調整してきました。銀行に提出したシミュレーションよりも２０００円ほどアップさせました。で、是非とも３月中に入居できるようにしてくれということで、HyugのShin部長にメールしたところ、本日まだウトウトしている時に電話がきました。引渡しまではHyugの所有であるから、募集はHyugでかける。アパマンについては、客付け業者とてかかわるのはかまわない。というクレームが付きました。ははは、これはHyug社の言い分が正しいので、アパマンのShim氏に電話で、管理の契約は４月２５日からにしてくれ、ということで、お願いしておきました。 一件落着で、パンダネットで遊んでいると、札幌のアパマンから電話。札幌駅前のワンルームに申し込みがあったそうです。１２月２３日から４月１９日まで。４月から上京するのだとか。４月１９日まで居られるのはちょっと問題ですが、明日の１０万よりも今日の５万ということで了承。東京では、うちのアパートではいかがでしょうか？？？ さてと、次の取り組みは、山口での「サ高住」ですなあ。まずは、小羽山のドリームライフ見学ですなあ。山口Aprがどんな会社か見定めることも必要だし。投資家の馬鹿どもには負けられません。   

  2012.12.15

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• やっと融資決定！

  本日満額融資の決定を頂きました。評価不足との報告を受けていましたので、追加での拠出を条件とされるかともと覚悟していたのですが、計画の通り満額を融資決定していただきました。２５年　団信込みで１．４７５　５年固定　です。５年固定していただいたので、いろいろ対策ができます。その時までに、さらにキャッシュフローを増やしておくことが肝要です。今回は、銀行からのお願いとして、修繕積立金の実施、火災保険を指定業者で、などを要望されるようです。ハイハイ、やります、やります。本日の帰り道、物件最寄のアパマンに寄って、募集についての打ち合わせをします。現設定よりも少しでもアップしないかなあ。  

  2012.12.14

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• 「サ高住」の少しだけ前進か

  これから取組む「サービス付高齢者向け住宅」について、郷里での既設の住宅の調査をはじめました。そのなかの一つに、Ａｐｒ石油という会社が運営している住宅がありました。実は、私のアパートのプロパンガスがＡｐｒガスという業者です。ひょっとして、と調べてみると、ＡｐｒガスはＡｐｒ石油の子会社でした。これは縁かも知れないと思いました。早速ガスの担当に連絡して、住宅の見学と運営についてヒアリングをお願いしました。２８日か２９日に訪問したい旨伝えました。２５日頃にあらためて連絡してくれるそうです。 できれば、図面等を見せてもらえばありがたいです。それをＯｋｉ建設に持ち込めば、大雑把な建設費用が出るでしょう。頭に描いただけのプロジェクトが少しだけ前に進んだ感じです。ちなみに、その住宅はＡｐｒ石油の自己所有ですが、住宅を見て、印象がよければ、運営を任せる選択肢もあるでしょう。ちなみみ、ここはＡｐｒ石油の所有ですが、賃借していることろもあるので、そこも賃借の状況や運営について聴取するために、訪問してみようかと思っています。何か出てくるかもしれません、犬もあるけば・・・・・です。  

  2012.12.13

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• ふざけた建設会社だ！

  売主のHyug社Shin部長からメールで、建設担当のIto社が銀行に対してローンについて確認して良いか、と聞いてきたので、「したければどうぞ、私は別に構いません。しかし、銀行への取次はShin部長のほうでやってください。」と言っておきました。そもそも、Ito社は私にとっては下請けじゃないですか。Ito社はHyug社を信頼して工事を進めれば良い話です。法的には、私とIto社とは直接の契約関係はないのですから。私が銀行に取り次いで、「何のためですか？」と聞かれたら、私は一体何と答えればいいのでしょう。Ito社はまともな会社だと認識していたので、今後建設工事をするようなことがあったらまずIto社に声をかけるつもりでしたが、今回の一件でIto社に対する信頼は吹っ飛びました。 「サ高住」についてですが、確認をお願いしていたピタットのMiya店長から電話がありました。地理的な面から、ピタットやスターツが支援するのは難しいということでした。あそこは直営としては関東が中心ですからね。「サ高住」の支援体制が社内にあるのかどうか知りませんが、少なくとも山口のほうには、体制不備といったところでしょう。昨日セキスイがダメで、今日はピタット（スターツ）がダメ。残るのはJPMCのみですか。今年中に何か言ってくるのでしょう。まずは、帰省してFuk銀に打診してみましょう。 

  2012.12.11

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• 現地で顔合わせ

  まず朝一で、Ｋｏｕ銀のＫｏｕ課長に電話。売主のＨｕｙｇ社のＳｈｉｎ部長から状況確認の電話がある旨を通知した。「ところで、審査の状況はどうですか？」と尋ねると、案件が立て込んでいて今日中の結論は無理とのこと。支店としては是非ともやりたいが、本部のほうががなかなかとか。予想どおりの対応ですが、売主にはよろしくとお願いしておきました。午後は現地で顔合わせです。現地まではドアツードアで１時間。Ｉｔｏ社の現場責任者は、千葉工事部長のＳｈｉｍ氏、一級建築士です。現場の車の中で、Ｈｙｕｇ社に対する追加工事の注文書に署名・捺印。ところがその後、セットバックのラインがなかなか決まらず、現地で５０分近くもかかってしまった。今日は特に気温が低く、風もあってどんどん冷えてきた。結局、道路の反対側がすでにセットバックしており、そこから４メートルのラインが当方のセットバックのラインということで落ち着いた。このあたりが、いつも設計担当者が来ないので、時間がかかる。彼らは近隣に挨拶するとのことで、よろしくお願いして帰ってきた。 さて、「サ高住」の件。Ｓｅｋハウスから、サービス付高齢者住宅の調査結果がメールで来ました。「需要は十分にある」ということながら、母屋を残した形でのプランだと、通常よりも割高となり、採算面で折り合いが付くかどうかが問題だとか。運営会社では、５０戸程度を希望しているそうです。５０戸だと４階建か５階建ということになり、鉄骨かＲＣにせざるを得ません。それじゃあ、近隣既設の高齢者住宅と全く変わらないなあ。３０戸程度で行き届いたサービスを提供できる運営会社を探したいものです。まずは、Ｆｕｋ銀行に適当と思われる運営会社を照会してみましょう。Ｏｋｉ建設も業者を知っているかも。さらには、ＪＰＭＣがどの程度の調査を出してくるか。Ｓｅｋハウスが言うには、今後は情報が漏れることを前提とした調査が必要だとか。私がそのような計画をしていることが外に漏れてもまったく構いません。むしろ、Ｓｅｋハウスのほうが、プランの概算的なものも、補助金についても全く触れてないのは心外です。一ヶ月かかってこの程度のことなら、頼りにしてもしょうがないとも思えます。とりあえずこＳｅｋハウスラインでの話はここまでにしましょう。やはり、特殊なことをして有利なプランにするにためには、自らコーディネイトするしかなさそうですね。    

  2012.12.10

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• スターツのセミナー

  八重洲まで行ってきました。まず、高齢者用の施設について、ベネッセから説明。「こどもチャレンジ」からこんなことまでやっているんだ。ベネッセが川崎のどこかに保育所を作ったときのマーケティングは、経営学の本で読んだけど、とうとう「ゆりかごから墓場まで」になったか。ただ期待した「サービス付き高齢者向け住宅」の話はさらりとだけだった。 次に、税理士の先生の「不動産と税」の話。三つほどポイントがあって、１　相続から贈与へ　　相続税は増税で、贈与税は減税の方向である。　　生前贈与を積極的に使おうということ。２　個人から法人へ　　所得税は増税で、法人税は減税になっている。　　不動産管理法人を使おうということ。３　資産保有から資産活用へ　　収益性のない資産の保有は今後困難になる。　　収益を生まない不良資産を整理・改善しようということ。これ以外には、４　「任意後見人制度」を使おうということ。　　母上が収益不動産を所有することになるので、これは必須ですな。５　「保険は究極の相続対策である。」ということ。　　確実に指名した人のところに現金が無税で入ることになるから。６　小規模企業共済に入ると、年８４万円が控除される。 　今月中に加入すれば間に合うと言っていたぞ。７　修繕積立金を保険でやっておくという話もあったなあ。顧問になっていただければ、これらを上手にやってくれるだろうけど、何しろ税理士というのは顧問料が高い。年３０万円もとられるのは私の規模ではバカバカしいかも。 夕方ピタットのMiy店長から参加御礼の電話があった。このあたりは、さすがに上場企業で行き届いている。話の流れで「サ高住」の提案ができないかの確認をお願いしておいた。セミナーで全く営業っぽいことを言わなかったので、スターツでは「サ高住」の取り組みや提案はしていないだろう。 明日現地で顔合わせをするけど、その前に、Shin部長はKou銀に融資審査の状況を確認するだろう。その結果によっては、「現地確認参加及ばず」ということになるかも。つまり、融資の見通しがよくなく、かつ、融資特約の期限が過ぎているから、話は打ち切り！となりました、チャンチャン、てなるかも。一つの運命の分かれ道ですなあ。  

  2012.12.09

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• 変な女がやってくる

  「変なオジサン」と言えば志村けんですけど、今夕Ｍｉｕさんという「変なおんな」がやってきます。Ｅｓｔｉという不動産屋の新人営業さんです。昨日電話があって、今日の１８時に約束していました。ところが、午前中に電話があって、いろいろ取材されました。もともとこの会社は、マンションを年金代わりに所有するというスタイルで、キャッシュフロー重視の私のやり方とは全く違うコンセプトです。取材して彼女もそれが分かったのでしょう。「貴重なお時間をとっていただいて無駄にしてはいけないので。」ということで、今夜の約束はキャンセルとなりました。ところが、すぐその後にまた電話が来て、「やはりうかがって物件を紹介させてください。」と。「現金購入が前提でしたが、借入も可能ということで、おうかがいします。」とのこと。おそらく、先輩か上司に、「独りよがりで想定してあきらめるな！」とでも言われたのでしょう。「変なヤツと思われるかも知れませんが。」とおっしゃるので、「はい、変な女だと思っていますよ。」と言っておきました。 営業職のトレーニングとして顧客の話を聞くというスタンスなら、喜んでお話しましょう、そして応援もしましょうという方針でしたが、「物件紹介」を本気で、それも狙い撃ちでやろうということでしたら、端からお話になりません。「営業」の何たるかをご存知ないようです。しつこい紹介・勧誘なら、即シャッタウトですぞ。昨日は「手土産でも持って」などと言っていましたけど、招かざる客であることには違いないのだから。結果は、今夜遅くにでもアップしましょう。  

  2012.12.05

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• 売主さんに状況を報告

  Hyug社のShin部長からメールで、２階通路に屋根を出す件は、工費としては１０万円、確認申請の変更は必要はなく、事後の報告でよいそうです。いずれも大事にならずによかったです。これで、雨の日でも部屋の外に出てから傘がさせます。非常に良心的な見積で、工事を担当するIto社は、思った以上にまともな会社のようです。それから、１階階段横の窓は、「型板ガラス」という部屋の中は見えないガラスだそうです。ちなみに、平面図の丸い記号が窓の諸元で、上段の「２０５０」は床から窓の上部までの高さ、「H-１６５１３」は引き違いで幅と高さ、下段の「トカペ」は、透明、型板、ペアガラスのこと。つまり、ペアガラスで内側が透明、外側が型板で見えない仕様です。と教えていただき勉強になりました。 融資については、額は６０００万だけど、１０日の期限が微妙になっている。期限が到来しても融資が決まっていない状況もあるので、７日にでもKou銀に電話で確認して対応を決めて欲しい旨伝えました。Shin部長は、７日か１０日に確認してみると言っていました。万一期限切れを理由に契約解除されたら仕方ないですね。しかし、ここまで来た話を切って、実を結ぶかどうかわからない、新規の顧客を探すようなことはしないのが普通だと思いますけど。 

  2012.12.04

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• 融資に暗雲が垂れこめてきた

  午後にKou銀のKou課長から電話があった。てっきり融資決定の電話かと思ったら、逆でした。担保評価が６０００万しか出ないので、自己資金３００万の追加が可能かという問い合わせです。５００万は覚悟していたので即オーケーの返事をしました。自宅を追加担保に入れるという案は、妻との共有であるため却下。さらに、この前家賃入金表を渡さなかったさKビルと札幌・福岡の物件の賃料入金がわかる資料を要求されました。単体でダメでも、全体のシミュレーションで説明するのだとか。これでは、１０日までの融資特約の期限が危なくなってきました。とりあえず、明日は資料をＦＡＸするけど、ダメならダメで早く結論を出して欲しいものだ。Shin部長さん、ごめんなさいね。 

  2012.12.03

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• 予想以上に酷いセミナー

  例の高飛車なセミナーですが、定刻１５分前に着いたら、席があったので受講しました。立ち見も出るほど大盛況でしたが、内容はお粗末！自ら主催する塾への入塾を勧誘するだけの内容でした。「お宝くん」という判定ツールを紹介していましたが、それでも販売するのならまだしも、「お宝くん」は、塾生だけに公開しているもののようです。（近い将来必ず売りに出ると思いますけどね。）そのツールで使用している指標がNPVというもの。Net present Value のことで、これはDCF（Discouted Cash Flow）を基にした手法で、将来のキャッシュフローを現在価値に置きなおすという考え方。そのDCFをバランスシートに加えて、累計していく感じです。これって、私が事業計画に使うK式シミュレーションとよく似ている。彼は空室率を何故か５パーセントに据え置いているが、私はこれを５，１０，１５と漸増させるので、結果として酷似したものになる。てなことで、ほとんど得るものなしに、２時間（移動を含めると４時間）も、人生を削り取られたような印象。「無料だからいいだろう」は開く方の勝手な理屈。講師の先生も「時間」の重要性を力説されていたけど、多くの人の時間を「期待」を餌に奪うものだと言えるでしょう。それに、塾の月謝が異常に高い。月４万円とか１２万円とか。これからお金持ちになろうとする人に対しては、ちょっと酷。金のある奴が入る熟ですなあ。唯一の収穫は、今後彼のセミナーに煩わされることが無くなったこと。 さて、１２月です。今週はSug君とShis君との会合をセットしています。それまでに、Kou銀の融資が決まっていれば、超楽しい懇親会になることでしょう。冷えてきたので、今日からヒートテックです。  

  2012.12.02

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• 異常に高飛車なセミナー

  まずはクリスマスイルミネーションのすごい家の話。 我が家の二軒前にあります。これまでも、ツリーはもちろん、サンタなどのイルミネーションを毎年やっていました。そのことでは、ご近所で結構有名なおうちです。もっとも、昨年は震災のこともあってか、飾られませんでした。ところが、今年は満を持してものすごいことになっています。なんとその家の東側と北側の２面が２階までピカピカ、キラキラ。上部のほうは我が家の二階からも見えます。まるで新宿に行ったような感じです。さすがに新宿と違って、9時には消灯されていますが。近所に対抗する家がなくてなによりでした。一つの家でも毎年エスカレートするんですから、対抗馬があってエスカレートしていたら、とっくにローカルニュースくらいにはなっていたでしょう。 明日は、妙に高飛車なセミナーに行ってきます。無料なのはいいとして、無断欠席禁止！遅刻厳禁！途中退席厳禁！さらには、来場者全員分の席はないから、座れなかったら立ち見！これで内容が陳腐だったら、単なるお騒がせオジサンの自己満足会。私は普通に行きますが、座席が無かったら即帰ります。「この世に、私を３時間も立たせられる人間は一人も居ません！」  小林

  2012.12.01

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• 名刺はちゃんと見てね、母さん

  今日Fuk銀の支店長さんが母を訪ねて来られるということだったので、夕方どうだったかと聞いたら、Kitさんという人がカレンダーを持ってきたとのこと。「母さん、そのKitさんが支店長さんだよ！」「ええっ、そうかね。一人でカレンダーを持ってきたので、今日は支店長さんは来られないのだと思ったよ。」「名刺もらったでしょ。肩書きになんて書いてあるよ！」「あらら、支店長って書いてあった！」てな調子。家に上げるつもりはなかったけど、社交辞令で、「まあお上がりください。」と言ったら、「それでは」と言って上がってくるので、「カレンダーを持ってきただけで失礼な人だ」と思ったそうです。一応お茶を出して、世間話をして、帰られたんだそうです。ま、一応家に上げてお茶を出したのならいいでしょう。 それにしても、支店長をヒラの行員と間違えるようでは困ったものです。ヒゲをはやして、ステッキでもついていると思ったのかねえ。なかなか銀行の支店長さんが挨拶に来ることってないんだよ。年末に帰省したときに会えたら、しっかりお礼を言っておきましょう。 人から名刺をもらったときには、肩書きもしっかり読みましょうね。   

  2012.11.30

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• 三つほど抜けていたぞ

  三つほど確認すべきことが出てきた。昨日の打ち合わせ時までに、考え付かなかったことです。一つ　外階段横の腰高窓はすりガラスかどうか。　　　　他人が窓のすぐ外を行き来することになります。　　　　透明ガラスだと一日中シャッターを下ろしたままとなる可能性がある。　　　　特に女性には嫌われるでしょうね。大事なことです。二つ　前項に関連するけど、窓にはカーテンレールがついているかどうか。　　　　常識的には当然付いているだろうけど、確認だけはしておかないとね。三つ　共用部（階段・通路）の照明はあるかどうか。　　　　普通あるよね。無ければ不便で危険ですから。　　　　誰しも明るい家に帰ってきたいですからね。 今すぐにでも確認したいところだけど、融資が最終的にＯＫになってから動きましょう。「うるさくいろいろ言ってきて、結局おじゃんかよ」って言われるのは避けたいもんね。銀行から連絡がくるのは、火曜日か金曜日か。 

  2012.11.30

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• 建築業者と設備、カラー等の打合せ

  Ito社の日本橋ショールームで打合せでした。都営浅草線１本で行けて、地下を通ってそのままショールームです。１４時から１６時半まで２時間半かかりました。参加者はHyu社のSin部長とIto社は営業部のOokさん。名刺には営業１課とだけありますので、課長さんではないようです。随分と自信たっぷりのオジサンでした。ただ、質問には直ちに答えてくれるし、判断も適確なようです。その後、女性のコーディネイターが加わって色決めを行いました。結構ベテランの人でしたが、私とよく意見が一致して、パッパとスムースに色は決まっていきました。一番時間がかかったのが、２階の通路部分に屋根を少し伸ばすこと。現状ではひさし部分が全くないので、雨の日にはドアの内側で傘をさすことになります。屋根を４０センチ伸ばせば樋の１５センチと合わせて、５５センチとなり、雨の日には随分と違ってきます。これは設計変更となり、変更の建築確認の必要がありますが、１週間程度あれば良いとのことでした。問題は追加費用です。３０万円から４０万円くらいならやってしまいたいなあ。 次のことは追加費用もなく最良の選択ができました。 ロフトの床はフローリング。ドアは１０１号室と１０３号室がマリン、１０２号室と１０５号室がブラック。これに合わせて、 キッチンパネルの色を紺と黒にしました。随分と高級感が出たと思います。このカラーのドアがアクセントになるので、この面のサイディングは一色でよいことになります。ちょっとだけおやと思ったのは、アクセントクロスは１室３万円と言っていましたが、そんなにするわけはないと思います。これは工事の現場監督と相談してみましょう。来月１０日頃には地盤改良を始めると言っていました。これは建築費にコミなので、お得だとShin部長は言っていました。今年中は基礎まで行うということのようです。３月中の竣工になんとか間に合わせて欲しいものです。 問題は、融資ですなあ。来週には結論が出るでしょう。追加の自己資金投入なんてならないように、Kou課長！頑張ってくださぁぁい。  ４０センチでも屋根を伸ばせば

  2012.11.29

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• 

  外壁は２色にしよう

   明日の打ち合わせを前に、確認事項の整理と、外壁の色を考えました。外壁は今流行っているツートーンにしようと思います。写真の右下がHyug社が考えてくれていた南の道路側の真ん中あたりで、壁から妻まで通しの部分を幅１メートルほど縦に色を変えるというもの。これは、デザイン的になかなかいいと思われるので採用します！ツートーンというよりアクセントといった感じです。反対北側の対称となる部分には、北側斜線の関係で屋根があるけど、その上に屋根窓として突き出た部分を下から通しとイメージして、同様に色を変えることにしましょう。写真の右上です。これで南北の妻側は決まりました。正面（東側）は、左端が壁から屋根窓まで屋根を挟んで通しになるので、その分部を１メートル幅で色を変えます。写真の左上。問題は西側です。写真でいうと左下です。ここは上部は屋根ばかりで妻の部分がありません。選択肢は二つ。一つ　壁の左端部分１メートルの色を変える。　　（他の面と異なり壁のみで妻の部分に抜けていない。）二つ　西側は色を変えずに一色とする。　　（ちょっと単調な感じになる。）さあどうしますかね。明日は、コーディネーターの人も来るようだから、意見を聞いてみましょう。まさかカラーリングで工費が上がるようなことはないですよね。  

  2012.11.28

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• 融資に暗雲たれこめる？

  ここまで順調だった江戸川区のアパート。今朝Kou銀に電話したら、担保価値に問題があるようです。来週結論が出るそうですが、何か条件が付されるかも知れません。こちらの腹積もりとしては、５００万円までだったら自己資金を増やします。それ以上の対応は、サ高住にほうに影響しますので、御破算になります。このことは、２９日の打ち合わせで、Hyu社のShin部長に伝えておきましょう。どうやら、Hyu社が土地値に上乗せしているようです。それでも、場所が良いだけに、何とか話を進めたいのですが。ここで躓くと、今後の首都圏での戦略に支障が出てしまいます。Kou課長！是非とも頑張って満額引いてきてください。 

  2012.11.26

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• 初めてレビューを投稿

  昨日こきおろしたIto社について、Hyu興発のShin部長からメールがきました。「５０棟ほど発注したが、評判のようなことは一切ない！」とのことでした。「クレームに対しても現場監督がしっかり対応してくれた。」そうです。まずは、一安心です。５０棟も発注実績のある業者の工事を手抜きすることはないでしょう。このあたりは、個人で契約するのと、有力な業者が売主として介在する場合との違いでしょうか。 本日初めてAmazonのレビューに投稿しました。「手持ち２００万円から始める！低リスク・高利回りの不動産投資」を読破したので、早速レビューを書きました。評価は☆☆！これまでの評価が☆☆☆☆☆９人と☆１人。どう見ても偏っているし、私の評価☆☆は正直なところです。正直定価よりちょっと安価で買いましたが、後悔しています。次の銀行融資に何か使えるかと思いましたが、私が発明したKashi式収益シミュレーションのほうが優れています。それにしても、この本の高評価はAmason七不思議の一つです。 

  2012.11.24

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• この会社、大丈夫？？？

  Hy興発のSin部長から、建築業者はIto社に決まったとの連絡。念のため口コミの評判を調べたら、悪い悪い、最悪です。引越しの日が雨で、漏って水浸しになったとか、カラーベストが５年で割れたけど、自己負担と言われたとか、簡易トイレを置かずに、作業員が糞尿を撒き散らしたとか、日曜日早朝６時半から騒音を出しまくったとか、etc.etc.中央区日本橋に本社を構えているのに酷い。おそらく、下請け・孫請けの不祥事なんでしょうが、現場の管理体制が無茶苦茶なんでしょうね。もっとも、一等地に本社を置けば、それだけ経費がかかるものです。その上で利益を出そうとすると、下請けを泣かすか、施主からだまし取るしかないもんね。田舎に本社を置き、実績のある地場の業者を利用できれば、絶対にそのほうが有利なんだけどなあ。早速、Hy興発のShin部長にIto社の評判をメールをしておいた。できれば、建築業者を変えて欲しいのだけど。 新横浜プリンスホテルで、清水エスパルスの高原直泰に会いました。２４日に等々力でフロンターレ戦があるんですね。ところで、このホテル、古いようです。まず、居室・浴室が狭い。居室にはもっとゆったりとしたテーブル・ソファーが欲しいし、浴室には広い洗面台があってもいい。今どきバタンと落ちるトイレの蓋はないでしょうよ。近隣に大きなホテルがないので、あぐらをかいているのでしょうか。もっとも、ホテルが林立するほど需要のある地域ではないのかも知れませんね。 

  2012.11.23

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• 高齢者向け賃貸住宅経営

  昨日配達された本の「高齢者向け賃貸住宅経営で成功する法」を読破しました。「サービス付高齢者向け住宅」（サ高住）に対してかなり具体的なイメージが出来ました。まず規模ですが、３０戸、１０００平米というのが理想のようです。これは、コスト面や運用面からの結論です。大づかみの経費は、１戸当たり５００万円。３０戸だと１５０００万円。ということは、これまで試算した私の見当もなかなかのものです。２階建てまでであれば、木造！（費用対効果から）建築は地元で実績のある業者！（積水はコスト高になりそう）そして、一番重要なのが、借り上げて運営する介護業者の健全性。（ここは、積水やJPMCの力の見せ所です。　ところで、介護業者が入った後は　何のためにJPMCにサブリースするのでしょう？）建築費を融資する銀行も、介護業者の決算書は審査するそうです。 この「サ高住」多くのメリットがあることがわかりました。一つ　補助金。建築費の１割まで国の補助金が出ます。　　自己資金を１割ほど出せば、合わせて２割り！　　銀行借り入れは８割ほどですみます。二つ　税制上優遇されます。　　固定資産税、取得税の軽減。三つ　管理費不要　　JPMCにサブリースするとこれを取られるのかな。四つ　空室リスクが少ない　　料金設定を間違わなければ、需要は安定している。 プランは基本的に二通りで、共用キッチン、浴室の場合は１８平米、個別仕様だと２５平米です。やはり２５平米を目指したいと思いますが、土地の制約もありプランができるかどうか。 ここで、あらためて試算しますと。総事業費：建築費17000万円＋諸費用1000万円＝18000万円自己資金：1500万円＋補助金1500万円銀行借入：15000万円収入：４万円×３０×１２＝1440万円支出：返済６０万円×１２＝720万円　修繕積立75万円　固都税７０万円（建物50万円、土地20万円）利益：575万円

  2012.11.22

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  不動産　断捨離の日？

  珍しく朝一でどこからもメールが入っていません。通常はアフリエイトの五月蝿いメールは必ずあるのですが、ない。不動産関係は影も形もありません。まるで、不動産から断捨離されたような感じです。ということで、一日のんびりさせていただきました。あのプロジェクト長の、無意味な方向へ力を投入しようとする件以外はね。それは、本来の任務からはズレまくり、しかも相手を追い詰めるやり方！物事については、作用には必ず反作用があります。ろくな覚悟もないくせに、意味のないことをするのはやめましょうよ！どこかの国に、そんな総理がいましたね。引退は当然です。 帰宅したら「高齢者向け賃貸住宅経営で成功する法」大谷光弘著がアマゾンから配送されていました。昨年の１０月刊行です。明日は一日これを読んで、知識を仕入れましょう。（ボチボチ銀行から融資の可否について、連絡があるはずだけど。明日が一つの区切りかなと思います。来週には電話してみましょう。）  

  2012.11.21

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• 呪われたアパート？

  これからは順調に推移すると思われた城南区のBアパート。今月またもや退居者が出ました。１Kロフト６室のアパートですが、今年の３月以来これで５人目。そのうち１年以内が２人。これでは、賃料がすべてリフォームと広告費に消えてしまい、全く利益が出ない状況が続いています。トホホ。これはお祓いでもしなければいけません。もっとも、一人は転勤、二人は結婚が原因ですから、ある意味おめでたいアパートかも知れませんが、私にとっては完全に呪われています。うううっ。新年早々菊池神社におまいりして、お札でも投げ入れましょうか。 

  2012.11.21

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• ファーストネームは亜理紗さんでした

  随分早いですが、年賀状を印刷しています。来年何をやるかがはっきりしているとそういう気になります。昨今ではEメールで済ませる向きもありますが、それだと、普通はがきで年賀状をもらったよりも悪い風情というのが私見です。それはそうと、今回は先に宛名を印刷して、宛先にふさわしい文面を後で印刷しました。「本年も〇〇アパートをよろしくお願いします」「今年もリフォームではお世話になります」というような按配です。汎用文面を印刷して後で手書きするというのは、いかにも「ついで」という感じで「ビジネス」には適さないでしょう。効果のほどは、しないよりまし、てなあたりでしょうか。でも、しないよりましが１０も２０も集まれば絶大な効果になるはず。 その中で一人だけファーストネームのわからない担当がいました。札幌のKさんです。とりあえず、苗字だけで印刷しておきましたが、やはり片手落ち、いや、両手落ちでしょう。ところが、昨夜送られてきた期間延長の契約書に、宅建主任者の欄に彼女の姓名が印字してありました。「亜理紗」さんでした。しっかり姓名を印刷して、「本年も〇〇の７１１号室をよろしくお願いします」ね。  

  2012.11.20

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• 「サ高住」のシミュレーションが出てきた

  昨年来本棚に溜まったパンフレットの断捨離をやりました。もはや絶対に見ないような資料をどんと荷造りロープで縛りました。その中に、本年６月にもらったJPMCの資料がありました。なんと「サービス付高齢者向け住宅」の平面図とシミュレーションが出てきました。当時は「２８戸以上ないとペイしない」と言われていたので、西側の畑だけでは、超高層にしないと２８戸は無理なので、シミュレーションの資料まで真剣には目を通さなかったのでしょう。しかし、今回は実家の敷地全部を使ってプランするわけだから、西側に７戸×２階、借家を壊して東側に７戸×２階で２８戸は可能です。そのシミュレーションによると、１棟２階建て２８戸に食堂、浴室、事務所など。1戸当たりの面積は１８平米とちょっと狭い。総事業費は１６０００万円。ほぼ全額借入で、年４００万円のキャッシュフロー。ただ、居室の狭さ、キッチン・浴室は共同。これでは、ちょっと動ける高齢者には不向きではないかと思います。２４平米くらいにして計画すると２０，０００万円くらいにはなるでしょう。これで２５年１．４７５パーセントで返済が月797,526円。２８戸を５万の家賃だと、毎月1,4000,000円で、なんとか回っていきそうですが。母屋を事務所や共用部にするために改装して、母や我々の居室も造りいれて、さあ、いくらになるでしょうか。「木と土と花」というコンセプトももちろん狙います。積水からプランが来るのは来月にはなるでしょうね。JPMCのほうは、例によって時間がかかるだろうけど。「サ高住」の設置運営に関する本を注文しました。営業と話せるだけの知識は身につけておかないとね。 

  2012.11.19

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• スルガ銀行のセミナー行ってきました

  渋谷にあるあのスルガ銀行に行ってきました。３人の講師が登場予定でまず、スルガ銀行。ようするに、「購入価格の９０パーセントを金利４．５パーセントで」ということが全てです。土地から買う新築では、ほとんどキャッシュフローが出ないですよね。築２０年以上のRCで１０パーセント以上出るとか、４割５割の自己資金を入れて、１４パーセント以上回る築古の木造とか、特殊な分野の特殊な経営をしている人向けの銀行ですね。いずれにしても、私にとっては「利息制限法違反！」です。 次に登場は、資産管理コンサルのDSMA社長。言っていることは正しいのですが、もっと実例を挙げてビジュアルに説明してほしいですね。少しでも受講者のためになる情報を提供してほしいものです。そして、自社の業務に誘導すれば良いのです。最後は、札幌時代に資料請求したことのあるモダンアパート。ここは、しっかり実例を画面に写して説明していました。６月に現地を見学した宮崎台のフルリノベーションも写していました。ここでの収穫は、小岩の１Kの「ロフトを思いっきり居室にしよう！」ということです。ロフトのクロス＆天井はしっかりデザインものにしますよ。もちろん床もフローリングです。 

  2012.11.18

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• 税理士と顧問料

  税理士の個別相談を受けてきました。新しい知識を二つほど得られました。一つ　修繕費は６０万円or簿価の10パーセントが目安。　　　　これ以上だと、資本的支出となり、減価償却すべきとなる。二つ　地代は固都税の２〜３倍。　　　　へええ、初めて知りました。当然、最後は会社設立パックと税務顧問契約の話になります。まず、株式会社設立パックは３０万円、毎月の顧問料が12,000円、決算業務が140,000円。毎年30万円程度の顧問料となります。ネットで調べたら、安いものでは、法人設立17万円、毎月顧問料9700円、決算業務10万円、というのがありました。毎月顧問料の中身は何でしょう。法人化した後でも、毎月ごとに税理士に相談することはないし、決算だって、ちょっと習えば自分でできるんじゃないかなあ。ということで、毎月顧問料を払うのは止めて、有料相談という形でやれるのではないかという気がする。もしくは、毎月顧問料で半年に一回相談にのってもらえば十分なのだけど、そんな料金体系の会計事務所はなさそうです。さて、どうしますかねえ。 

  2012.11.17

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• 少しずつ見えてきたサ高住

  ネットで調べてみました。 わが実家の近辺には５つの「サービス付き高齢者住宅」があります。小さな地方都市ですが、郊外というより街中にあります。それはらすべて４階建〜５階建で、構造はRC又は鉄骨です。ちなみに、郊外に行くと平屋で木造というのが多くなります。そこで、私が取組むべき「サ高住」のコンセプトは、「土と花と木」ということになると思います。その心はこういうことです。土地は１７００平米ありますから、できれば木造にして、土を踏みながら花を見る生活ということです。問題はエレベーターですね。あれは金食い虫ですから、できれば設置したくないのですが、住宅の性格上やむを得ないのでしょうか。ただ、できるだけ使用しないで生活できるようにしたいものです。 ところで、「サ高住」がそもそもすでに近隣に５つもあって、これから進出して成り立つものかどうか。さらには、最適のプランは何なのか。建物については、低価格が期待できるOki建設に担当させられるものか。積水はものがいいでしょうが、初期投資が高くなり、利回りが悪化しそうです。JPMCは、コーディネイトするだけで、利益をガッポリ持って行かれそうです。自分で運営できれば一番いいのですが、経験が全くないからなあ。次男が介護の仕事を続けていれば、やりようはあったのだけど。とりあえずは、２社の調査結果を待つことにしましょう。 

  2012.11.16

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• 暖簾とは何か？

  郷里の物件のリフォームは今年５月からずっとOki建設です。昨年暮れに母が実家の台所をリフォームしたときにお願いして以来です。そのときに、ビックリするくらい安い見積もりだったので、その後も３DKの３室を次々とやってもらいました。おかげでその３DK８室は現在満室でございます。特に、しっかりしているのがクリーニング。１４年前のユニットバスがピカピカでした。 今回退居となった２DKのフロアーとクロスの見積り依頼したところ、他社が１６万円に対し１３万円でした。それも、他社に入っていない網戸の張替え５千円を入れてこの値段。事業を継続的にやっていくためには、このようなパートナーが絶対に必要です。少ない利益を安心して分け合えるパートナーです。節約できる時間と軽減できるストレスを考えたら、値段以上の価値があります。 しかし、そんなパートナーはすぐには見つかりません。出会うためには、自ら動いて、話して、見て聞いて・・・・・パートナーから電話一本、メール一通で得られる情報やサービスが、目に見えるもの以上に大切になってきます。さらに、彼等との付き合いがまた新たなパートナー獲得につながります。その連鎖の輪、それを別の言葉で言えば「暖簾」ということになります。小さくとも確かな「暖簾」を持つことが「事業」継続のカギになるでしょう。 

  2012.11.15

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• 太陽光パネル設置のスキームがほぼ決定！

  昨夜送られたMae社の見積もり、なんとEne社よりも高い。１Kw当たりの単価にすると、Ene社が351円に対し、Mae社は359円。Ene社との相見積もりを承知の上でこれです。（Ene社がさらに８万円値引きしてくれそうだから345円。）そこで、Ene社に電話して、15年で融資が付かないか尋ねると、「利率は高くなるが、信販会社なら。」ということなので対応を依頼した。Mae社は22万円ほど値引きすれば対抗できるのだけど、同社に価格競争しようという意識は全くないようです。「そうでしょうね。」という対応だったので、ここでEne社に最終決定！Fuk銀に「１５年は無理か？」と念押ししたところ、「１０年で」という答え。利率が上がっても、キャッシュフローについて見ると、１０年では月５千円だけど、１５年なら１万７千円になります。ここは私の年齢もあり、「将来の収益よりも明日の利益」を重視して、Sed信販につないで頂くことにしました。 11月１日に銀行に資料を送ってから１４日、これでやっと見通しが付いて、すっきりしました。 

  2012.11.14

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• タイムリーなセミナー

  スターツのセミナー案内がきました。そのテーマは、「失敗しないための高齢者住宅の選び方」「税理士が見る今後の税と不動産について」。特に前半は、これから高齢者住宅分野への進出を企てる私には、願っても無い内容で、非常にタイムリー。今回は入る側への知識や情報の披露ということになるでしょうが、施設側・運用側にとっても非常に参考となるでしょう。すくなくとも、提案側と同程度のレベルになることは重要ですから。さっそく１２月９日を予約しておきました。今回もまた、Chi店のMiy店長からお礼の連絡がくることでしょう。 さて、懸案となった太陽光のほうだけど、昨夜、Shibaアパートの平面図が見つかりませんでした。そういえば見たことないような気がします。契約書すら見当たりません。引退したら家中を整理する際にでも見つかるでしょう。そこで、Ene社からのメールに見積もりが添付してあったのを発見。これだと融資期間１０年でも毎月５千円くらいの利益が出ます。しかし、１Kw当たりの費用は積水の見積もりの8.5割で、屋根の向きによる発電効率の8.5割そのままの差です。ということは、積水はほとんどマージンを取っていないか、Ene社がそのマージン分を乗っけて見積額を吹っかけてきたか。いずれにしても、Mae電気に相見積もりを依頼したので、おっつけ結論がでるでしょう。少しでも安くなることを期待しています。  

  2012.11.13

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• 新築アパート仕様が決定！

  朝一番、Kou銀行のKou課長に電話。外装をグレードアップするので、本体価格が上昇。９０万円の融資増額はOKか？と尋ねると、まだ間に合うということで、切りよく６３００万円でお願いすることにしました。自己資金も８７万円ほど調達しないといけません。かなり計算が狂いますが、新築なのでいいものにしておきましょう。ちなみに、増額の内容は、１　外壁サイディングの厚さを１４ｍｍから１６ｍｍに。２　外階段通路等の構造を鉄製からアルミ製に。これで将来のメンテナンス費用がどれだけ違うか、詳細は不明ですが、確かに鉄製の階段や支柱は、すぐに錆が出てきますからね。そこで、Hyu社のShin部長に、変更後の仕様で行くことを通知。融資決定後に、注文書と受け書の交換をすることにしました。 昨日メールでお願いした高齢者住宅に関する調査について、今朝８時半にはSek社のNon課長からメールが来ていました。現地の担当で調査をしてくれるそうです。それにしても、昨日からの迅速な対応は気に入りました。Jpm社のKou氏からも１１時過ぎにメールがきました。担当から連絡させる、とのことです。果たして、どちらがどんな話を持ってくるでしょうか、楽しみに待ちましょう。 Fuk銀のFut氏から、太陽光パネルに対する融資期間は１０年とのこと。それではキャッシュフローが出ないが、元々の見積もりが高いのではという内密の話。早速Asi社のTom部長に電話して、別の設置業者を紹介してもらいました。見積もりを頼むと、屋根の立面図、平面図を送ってくれということです。そんなの現地を見たら分かるんじゃあないの？と、ちょっと不満ですが、とりあえず帰宅して図面を探してみましょう。 

  2012.11.12

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• 積水から資料届く

  昨日の西船での現地見学会で、Nog課長にお願いした資料が届いた。速達なので、昨日の今日だ！こういう対応が私の性格にマッチするねえ。というわけで、早速田舎の土地の課税明細をメールで送った。まずは、市場調査です。需要がないのに大金をつぎ込んで高齢者向けの住宅を作ってもねえ。どんな結果が出てくるか、楽しみ楽しみ。一応、母屋については、外見を残したいこと。母が居住を続けられるようにすること。我々が帰省した際に、羽を伸ばせられること。などを条件的な希望として書いておきましたが、ホント、まずは市場調査です。ついでに（失礼）、先月九州支社で話を聞いた、JPMCのKawさんにも、お願いしておきました。こちらは、無料の簡易調査ということで。それが出てきてから、１０万円の有料調査となります。一応、セカンドオピニオンも確保したということです。ほかにも同様のサービスを提供する業者はあると思うけど、なかなか、目には入ってきません。しかし、動けば何かが得られる、ということは間違いないようです。 

  2012.11.11

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• サービス付き高齢者住宅は積水も

  積水ハウスの実例見学会に行ってきました。西船駅から９分くらいかな。なんとうちの息子たちが生まれた産婦人科のすぐ前でした。１LDKが９戸。重鉄の３階建て。戸当たり８００万から９００万で４０平米。うちの２DKよりも広いじゃん。家賃は１０万取れるかどうか。９０００万借入れても、２５年、２％で３８万。十分にやっていけますなあ。土地のある奴は強いよねえ。ところで、案内してくれた課長さん。高齢者向け住宅の話で盛り上がりました。積水でもやっているんですね。資料を送ってもらうことにしました。本格的にお願いすれば、市場調査をして、土地を調べて、一番いい選択を考えてくれることでしょう。しっかりした運営会社をつけてくれるなら、銀行も喜んで貸してくれると思いますよ。いつのことになるかはわかりません。来年になるか、数年後になるか。実現したらこれで私の不動産業も打ち止めとなるかもしれませんね。早く資料よ来い！   

  2012.11.10

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• 靴箱と姿見

  昨夜の河豚会合での取材結果です。結論から言うと「靴箱と姿見」でした。靴箱ですが、玄関の幅が７５ｃｍなので、できるだけ奥行きのないものがいいのですが、ネットで探したら、幅６４０ｍｍ×奥行き２５０ｍｍというのがありました。上段に小さな引出しがあるのがいいですし、上は棚としても使えます。次に、姿見ですが、大き目のミラーを壁に張ろうと思いましたが、ミラーラックというのがありました。これなら、姿見と収納が一度に解決されます。高さ１５６５ｍｍ×奥行き３３．５ｍｍ。そして、幅は３００ｍｍと４００ｍｍ。部屋が狭いので３００ｍｍのほうがいいかなととは思うけど、このあたりは実際に部屋を見てから決めましょう。今朝、当の本人に見せると、「いいですね」を連発。靴箱７８００円、ミラーラック３０ｃｍ９８００円、４０ｃｍ１２０００円。（７８００円＋９８００円）×８＝１５８，０００円これで人気物件ななりますぞー！ 

  2012.11.09

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• 金持ちオバサンへの道

  ロバート・キヨサキ風にタイトルをつけました。実は、今夜アラサーのお二人と河豚を食べます。そこで、彼女達に自らのパワーについて気付いて欲しいと思い、例として、区分所有を利用した増殖法でシミュレーションしてみました。経費など細かいところは省いて、イメージを持っていただければOKです。人生に輝きを与えるものは、「志」ですから。そうそう、ついでに（こっちが本当の狙い？？）賃貸アパートについて、彼女達の意識と意見を取材しておきましょう。二人とも賃貸に住んでおられますから。内装やインテリアについて、取り入れられることがあれば、即実行です。果たしてその結果は・・・・・・・・これについては明日報告しますです。 

  2012.11.08

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• 一つ学んだこと

  今回の融資の申込で一つだけ資料の提出を求められた。各アパートの入居についてです。それはそうだろう。地域によって融資を受ける銀行が違う場合は、他の地域の物件の入居率や家賃入金額はわからない。確定申告時から時間が経っている場合は特にそうです。次に融資を受けるときは、他行から融資を受けている物件の、入居率や入金表を添付しようと思います。もっとスムースに融資の審査が進むことでしょう。ちなみに、現在の全体の入居率は９７パーセントです。  

  2012.11.06

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• 銀行に融資の申込、資料提出

  朝一でKou銀へ行って来ました。いつものKou課長がニコニコと対応。提出した資料をみながら、「ふむふむ・・・」という感じ。特に言及があったのは、１　取材をした不動産屋がどんな業者かを参考に記述したところ。　　（業者が言っているというその業者とはどんな業者なんだ？とやられるらしい。）２　長期、中期の経営計画を作成したこと。　　（一体何をどう考えているんだ？という突っ込みに具体的に回答できる。　　　特にリスクヘッジとして資金を留保するというくだり。）これらについては、やはり非常に有力な武器となるようです。こんなところで、長年のサラリーマンとしての経験が生きました。一週間程度で物件の評価を行い、支店、本店の稟議となるそうです。見かけは頼りなさそうな課長さんですが、なかなか言うこと、やることはしっかりしていますよ。早速H興業のShi部長さんに状況を電話しておきました。 

  2012.11.05

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