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不動産投資において減価償却はかなり重要（だと思ってます）

自分が説明するのも変な話ですが、いま改めて減価償却についておさらいしたいと思います。

wikiより
https://ja.wikipedia.org/wiki/減価償却

長期間にわたって使用される固定資産の取得（設備投資）に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続き
(抜粋)

えぇ、よくわかりませんよね。

例えば１０００万円の機械を買って製品を製造するとして
機械の償却期間を１０年とした場合
※物によって償却期間が法的に決まっている

１０００万円を１０年で割り「年間１００万円を経費計上」できる。という感じです。

なぜこんなややこしい事をするかというと

１０００万円の機械を購入した年で一度に償却すると、決算がマイナスとなり金融機関の評価が悪くなったり
企業だと大規模な投資によって大赤字となり、あらぬ噂から取引先が一斉に手を引き経営破綻という可能性もあります。
※もし悪用した場合、大きな利益が出た年に、相殺できる設備を購入すれば…延々納税せずに済みます。

そこで設備などを購入した場合、あらかじめ決められた年数に分割し
年毎に決められた金額を経費計上できるというわけです。
※過去には定率法と定額法の２種類の減価償却方法がありましたが、新規の減価償却は定額法のみです（毎年一律なので簡単）

不動産投資においては
　木造　２２年
　鉄骨　３４年（厳密には鉄骨の厚さで償却期間が異なるので注意）
　ＲＣ　４７年
となってます。

もし、中古物件を購入した場合、取得時に下記の計算式によって対応年数を再計算できます。
（法定対応年数ー経過年数）＋経過年数×０．２となります。

築１０年のＲＣの場合
(47-10)+10×0.2＝39年
※2年未満となる場合は原則として償却年数は2年


ここまでは、わかった。
じゃぁ一体それがどう不動産投資とむずびつくのか？
という話をしていきます。

・銀行融資＝減価償却期間
基本的に銀行融資は減価償却期間までしか融資してくれません。
築年数が古くなればなるほど、銀行融資期間が短くなります。
なので利回りの高いボロ物件を購入するために、銀行融資を使う場合
かなりハードルがあがります。
※資産背景によって融資年数など変わるので参考程度に

・税金が行って来い
減価償却期間中は、減価償却分の税金を払わなくて済みます。
もし利益１００万円あっても、減価償却が１００万円あれば
１００万円全額が課税対象とならないため、お金が溜まりやすいです。
逆に、償却期間が終われば一気に税金が上がります。

ちなみに住宅ローン控除は１０年で最大５００万円までが住民税から控除されるだけなので
所得の低い方は恩恵に得られず、減価償却とは比べ物にならないレベルの不公平…以下略
※これ以上しゃべると抹殺されます（賢い方は察してください）


融資を受ける際、融資期間が長ければ長いほどＣＦ（キャッシュフロー）がでます。
なので融資期間の長い物件（築浅やＲＣ）が好まれる傾向があります。
ただ、そのような物件はなかなか売りに出なかったり
売りに出ても比較的に割高だったりします。

またＲＣ物件においては、減価償却期間が終わった瞬間税金が上がり
ＣＦが出なくなる、デッドクロスと呼ばれる恐ろしいタイミングもあります。

自分個人として言える事はただ１つ
銀行融資＝減価償却期間が一番良いｗ

ローン長すぎると元本が減らない
ローン短すぎるとＣＦが残らない
銀行融資＝減価償却期間が丁度良いわけです。


ただ、一番良いというのは全員に当てはまりません。
不動産投資初期は、少しでも長くローンを引っ張りＣＦを貯め、実績を作ります
どんどんＢ／Ｓが棄損していくので
ある程度規模が大きくなれば、今度は短いローンでＢ／Ｓの棄損を相殺していきます。
最終的には全体（ポートフォリオ）のバランスをとる事で
銀行融資＝減価償却期間という丁度良いもので資産を好きなだけ拡大していくとよいと思ってます。

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