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濡れ手にアワー

2019/12/24
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カテゴリ:投資
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※ブログは隔日18時に更新してます。

最近、ボロ戸建てを購入する方が増えてきました。
特に若い投資家さん達が多く、融資が厳しいので
手始めに借り入れもなく、実績も積める
そういうスタイルが確立されつつあります。

彼らの行動を否定するつもりはありませんし
1歩踏み出した行動力は素晴らしいと感じています。

問題はその後の選択で大きく差が付いてくるので
今後、どのように資産を拡大していくのが良いのか
自分なりに考えをまとめました。


いつまでたっても物件を買わず
宅建士の資格取るまでは…と言う方もいますが
宅建士=成功ではないですし、そういう方はなかなか最初の1歩を踏み出していません。
それより、いち早く物件を購入し、失敗を繰り返して成長していく方が
結果的に早く成功という目的地にたどり着くように感じます。


ただ、自分としては
安い戸建は手間もかかり、忙しいサラリーマン向きではないと思ってます。

足踏みよりは、1歩踏み出している方がいいけれど
目的地は案外遠いので、より手間のかからない効率の良い移動手段が必要だと思います。


まず、利回りについて
高い利回りが一番いいと言う方もいますし
それを否定するつもりはありません、、

■ケース1
100万円で物件を購入し、家賃が3万円だとすると
3万円×12ヵ月÷100万円=利回り36%
確かに儲かりそうです。

ただし1年目はリフォームに終わり
2年目に入居が決まった場合
2年間の平均利回りは18%になりますw

資金回収までざっくりシミュレーションをすると

 年数   売上ー経費   = 手残り
1年目…  0円ー100万円=▲100万円
2年目…36万円ー100万円=▲64万円
3年目…36万円ー 64万円=▲28万円
4年目…36万円ー 28万円=8万円

100万円回収するのに4年かかります。
4年目にして利益は8万円。

もちろん、修繕費、固定資産税、不動産取得税は含まれてませんw



次に、不動産投資の用語で
キャッシュオンキャッシュリターンという指標があります。
Cash-On-Cash Return(略してCCR)

いうなれば
投下する自己資金(現金)に対しての、リターンの現金
になります。

それを利用したとします。


■ケース2
350万円の入居者付き中古住宅を購入し、家賃が3万円。
250万円をローンし自己資金が100万円とすると

使った自己資金に対して、どれだけのリターンがあるか計算すると
3万円×12ヵ月÷100万円=CCR36%

 年数   売上ー経費   = 手残り
1年目…36万円ー100万円=▲64万円
2年目…36万円ー 64万円=▲28万円
3年目…36万円ー 28万円=8万円

物件価格先ほどの物より高いけれど
同じ100万円が3年で回収できましたw

ちなみにこれも
金利、修繕費、固定資産税、不動産取得税は含まれてません。

そして一番大変な修繕や客付けをしていませんw
(ボロの空き家と入居者付き中古住宅と言う単純な比較は難しいけれど)

多少高くても、楽な物件の方が
今後物件を増やしたときの手間が少なくて済みます。



次に、不動産投資は融資の力を使ったレバレッジが基本です。
いま融資が使えなく苦労されている方も多いですが

融資は「出る」「出ない」の波があります。

今のような「出ない」タイミングに無理して、虎の子の貯金100万円でボロ物件を買い
苦労して修繕し、1年後入居するかわからないのならば
もう1年貯金し、その間にも不動産投資の勉強をしてみてはどうでしょう。

自己資金も溜まるし、苦労して修繕しなくていいかも知れません。
その間に良い物件が出てくるかもしれません。

投資すると決めて、すぐに行動したいのもわかるけれど
自分の中々出来ないけれど「チャンスを待つ」と言うのも重要な戦略です。

お金が無いときにチャンスが来ても、それからお金を貯め始めても間に合いません。
お金を持っていて、チャンスが来たら買う(できれば融資も使う)
これは準備が出来ている人にしかつかめないチャンスです。

勉強期間が長くても、結果的にその方がリタイヤ早かった。と言う方もいます。


すでにケース1又はケース2の方はこういう戦略はどうでしょう。

ケース1の場合
賃貸と売却を両建て

少しでも早く賃貸が決まれば回収できますし
空室期間の家賃は未来永劫回収できません。

せっかく直した戸建も、安く住みたい人に売れるかもしれません。
また、客付けすればケース2の考え方を持った方に売れるかもしれません。
いずれも家賃回収まで時間がかかりすぎるので
遠い目的地に徒歩で向かっているようなイメージです。
一旦売却し、より速い乗り物に変えていく戦略です。


ケース2の場合
現金を貯めながら、どんどん買って行っても良いと思います。
たた、物件は年々古くなるので5年以上保有し
税金の安くなる長期譲渡のタイミングで売却することも可能です。

5年間家賃を貰い、更に売却益も狙えますw
設備も5年くらいでは壊れないため、無駄な修繕費もかからず
結果的に保有期間中の家賃と売却益でケース1と比較すると結果的にお金が残る可能性が高いです。

遠い目的地へ乗り物で向かっているので、時期を見て、より速い乗り物に買い替えていく戦略です。



物件を売却することで、最初は徒歩だけど、次は自転車、その次はバイク、車、新幹線と言ったように
労力がかからず、速い乗り物に変えていかなければ、なかなか目的地にたどり着きません。

若い方が多いのでピンと来ないかもしれないし
寿命が無限にあればいつかは目的地にたどり着けるのですが
現実には、そんなにチャンスが巡ってこないので
数少ないチャンスに乗っかる事も重要です。

物件の購入は、実は案外簡単で
売却の方が、案外難しいです。

売買経験のあるかたの多くはそう感じていると思います。


話しは変わりますが
キャッシュフロー101をプレイすると
あっという間に人生が終わりますw

1度しかない人生で時間を無駄に使い
いろいろ経験し、ようやくわかってきた…と思ったら
そろそろ寿命ですwという事を避ける事が出来るかもしれません。

与えられた条件でリタイヤするのは分かっていても困難で
最初の最初、雪玉を作るところが一番難しいです。

規模がある程度大きくなれば、逆に簡単になり
資産を指数関数的に増やす事も可能ですw

なので、しょっぱなの出だしの判断が難しく
その後の成長が大きく変わっていきます。

このゲームの感覚は現実にも通用するので
何度も自分の人生だと思ってやると良いです。
失敗しても現実でないので命まで奪われませんw
何度も転生(プレイ)してチート級の知識を得ましょう。

キャッシュフローゲーム会は毎月開催してますので
ゼヒ参加お待ちしております!
人さえ集まれば、毎週開催も考えてます。

メンバー募集はTwitterでも行っていきます。


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Last updated  2019/12/24 06:00:07 PM
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