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決意ぶろぐ2nd season                             ~或る小さな資本主義主体がテイク・オフする過程~

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2020.12.18
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さて、ブログを再開。
ブログの中断期間の間、購入に向けて動いていたアパートについては、
売主が「やっぱり高く売りたい」と翻意されスタートの金額より値上げされたため、
止む無く転進。

それとは別に区分所有を購入したのですが、
壁面塗装等の表層リフォームが必要な状況です。
それをいつするのかですが、そこはやはり子持ちなので葛藤があります。
休みの日にとか、仕事帰りにとか、やはり家のことがあるのでまとまってはできにくい。
まとまった自由時間はハッキリ言ってない、というのが現状ですし、
同じような思いで悩まれている方も多いのではないでしょうか。
うだつの上がらない現状を変えたい。
今しかない子どもとの時間も無駄にしたくない。
色々と矛盾がありますね。

しかし、やはりできることを一つずつやる、
目の前のことを一つずつ片付けていく。
それしか前に進む方法がないということを、ワタクシも分かっているのです。
行動するしかないし、行動することを決意するしかない。
例え葛藤を感じながらでもアナタが何かを変えたければね。

ワタクシは夜、子どもを寝かしつけてからの深夜のペンキ塗りという道を選びます。
とりあえずーやってみるのだ。

また、結果を検証しましょう。






Last updated  2020.12.18 06:30:00
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今日は早朝に起き、そのまま今、眠れずにブログを書いています。

やはり、書くことは偉大だった。
ブログ中断を経て自分が思ったことは、これです。
書くことで、自分の考えや課題が形になって一度自分の外へ出る。
自分が行動する上でも、それはとても役に立つことだった。
そのことに改めて気づきました。

もう一度、今の自分が抱えている葛藤や、日々感じたこと、
行動したこと、それをブログという形で外に出してみようと思う。
誰かに褒められることを期待したり、ウケを狙うのではなくそれを表現してみる。
そこから再開したいと思います。

こんなブログですが、中断中も日々見に来て下さっている方もいたようで
申し訳ないやら、、、ありがとうございます。
改めてよろしくお願いします。






Last updated  2020.12.18 06:14:11
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2020.09.08
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ブログを書く時間というか、ヨユウがなかなかない…
と言い訳をしています。
こんばんは、暁の☆ロッキーです。

今日はヨメが不在なので、子どもと夜更かし。
ぶったるんでます。
決して〇〇の居ぬ間に…ではありません。
ワタクシは父親として自由とは何かを教えているのです。

母親にはできないことです。
サイテーな親ですかねw

で、ぶったるんで、ハンターが放出されるなんとかいうテレビ、
一緒に見てました。

結構有名なシリーズだと思うんですが、正確な名前はわからないwww
サングラスかけた黒スーツのハンターのやつですw
逃げ切ったら賞金もらえるやつですww
ワタクシなら、ずっと柱の陰に隠れる戦法一択かなw
ガマンしきれず最後の最後に下手こいて捕まりそうだ。


こういうぶったるんだ生活、悪くない。


ブログは久しぶりになりますが、
この間、色々ありました。

3号物件の契約、4号候補の一棟アパートの内覧等。
アパートは、実は以前に現地調査して結果、見送った物件です。
それを今回大幅に値下げするとの連絡があり再度検討しているものです。
とにかく連絡があったら速攻現地調査ですよ。

既に某地方銀行に融資を打診しています。

いや~決まるといいな~。
甘くないかな~。

そんな感じです。
ではでは、もう少しだけぶったるんできまーす👌👌👌
それでは!







Last updated  2020.09.08 21:59:09
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2020.09.02
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​​勤め人の休日。

前日の激務でアタマがボーっとして、

何かをする気力体力が沸いてこない。
なんとなくボーとしたり、
昼寝をしたり。
もう今日はこれでいいかーとか。
そうか、これが労働力再生産の過程か。
酷使された、ワタクシという生身の労働力が、
消耗し傷ついた心身を癒すための一日。
人間、つくづくムリはできないもんだな。。
そんな中、突然の通り雨。
そんなこととは考えず、
外に干していた洗濯物を慌ててしまい、
濡れた服を着替えてコーヒーを淹れ、窓辺に座り込む。
犬がやってきてそんなワタクシの膝に乗ってくる。
毛深い相棒をなでながら、コーヒーを飲みながら、
なんとはなしに、庭の草木が雨に打たれるのを眺めて過ごす。

ああ、これで十分なんだな。
人間が生きていくのに、本当は多くのものは必要ない。
自分が何者かを示すために見得を張ったり、消費することもない。
家族がいて、雨風しのぐ家があって、
病気もなくて、犬を撫でている。
自分が一つずつ選んだ現実がそこにはあった。

資本主義の精神とはリスクをとること。
それは、人間の自然な感情とは
本来相反する面があるのかもしれない。
つまりそれは、現状を変えようとする精神。
ここで言うリスクとは、成功と失敗の間の振れ幅のことだ。
そのリスクをとってまで持っている物をベットして、
より良い将来のために現状を変えようとする精神のことだ。

ワタクシという一つの精神の中に、
現状に甘んじる者と、
現実を変革しようとする者が同居する。
その両者の割合がどうか?
それは自分の状況・コンディションによって左右されるのだが、
調子が悪い時は悪いなりに、大崩れせずに続けることだ。
ワタクシも甘える自分に鞭打って、
本日も法務局に法人の印鑑登録証明書を取りに行ったり、
入居者からの着信に返信したり、最低限のことをした。

そして今日という一日は、
こどもたちが習い事からスクールバスに乗って帰って来るのを
バス停まで歩いて迎えに行くことで暮れていった。
予期せぬ迎えにこどもは大喜びだ。
重くなったこどもを抱っこして、夕暮れの中を家まで歩く。

ああずっしりと重いこのシアワセはあとどれくらい続くのだろう?
人生はどこまでも短く・儚いが、
それが永遠というものに昇華する瞬間がきっと、ある。​​​​






Last updated  2020.09.02 23:24:27
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2020.09.01
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ワタクシ、
妻には投資や物件のことなど一切相談しない方針を固めています。
ホウレンソウのうち、完全に「相談」はなしです。
しかし、妻にとってあまり唐突になり過ぎないように、
定期的な「こんなこと考えてるよ~」的連絡と、
あとは事後報告のみです。
現状はこのスタイルです。

その代わり、妻には迷惑をかけない。
融資の際、もちろん保証人も頼まない。
そう考えて行動しています。
これは、家族を養うためのワタクシのビジネスだからです。
結果を出して、先に妻に楽をさせる。
そのためにすべて、ワタクシ個人と、

ワタクシの法人の責において行う行動です。

映画ゴッドファーザーで、妻のケイに対して
マイケル・コルレオーネ(パチーノ)は言った。
「オレのビジネスに口を出すな!」と。
パート1の、あの名シーンですね。
マイケルはビジネスについて、妻に連絡くらいはしただろうが、
まったく報告などはしなかったはず。
ただ、ファミリーとビジネスに対する責任については、
結果として示し続けた。
異論はあるが、結果を示し背中で語り続けるのは、
男として素直にカッコ良いと思います。
ジャパニーズ・ショウワテキカチカン。
アイ・アム・ショウワダンシ。
ワタクシは連絡と報告はするので、
全然マイケルの境地には至るもなにもないが…


さて、今回。
ワタクシは自分のギターを売ったお金を資金にして、
法人を設立しました。
完全にポケットマネーです。
妻には法人を作る相談も、作ったことも知らせていませんでした。
しかし、法人を設立すると、法務局からの通知、
税理士事務所などからの営業など、
様々な書類が本店所在地(自宅)に続々、届きます。

そしてxデー到来です。
続く。






Last updated  2020.09.01 05:22:41
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2020.08.29
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​​さて、引き続き法人で購入するアパートを探索中。

今回は不動産ジャパンで見た比較的近所のアパート。

築20年台、鉄骨造ハウスメーカー製、6気筒、pなし。
地勢はひな壇。

前日の夜に検索し、

翌日の勤め人の昼休みに早速連絡を入れ、
その場で資料を送ってもらう。
仲介さんはまさに仕事の速い会社で素晴らしい。
資料を確認後、その日の仕事終わりにそのまま内覧へゴー。
自分の中ではこのスピード感は大事だが、
投資家としては恐らく最低限必要なレベル。
こうやって勤め人の昼休みも、
毎日なんだかんだ連絡をとったり、
資料を請求したり。
内容を検討して判断することもあるし。
勤め人の昼休み、
ハッキリ言ってバカにはできませんねwww

で、見に行ったアパート。
残念ながら自主管理なのか、全体に荒れた様子。
2空室。
外壁には直近で塗装された様子なくチョークサインすら出ない。
それで安いならば逆にチャンスと捉えることもできるが、
残念ながらかなり強気の価格設定でしたw
聞けば一旦売り止めになった後、
売り出し価格から300万円程下げて
少し前に再度売りに出されたそうだ。
この状態では近々修繕が必要なのは明らかであり、
経緯から言って値段もまだ下がりにくそうな反応。
断る理由探しも良くないが、
このように明らかに見えているリスクは
絶対に、正視しなけらばならない。
売値は固定資産税評価額の倍以上で、
買った瞬間大幅な債務超過、
オーバーローン状態で、売るに売れなくなくこと確定。
一瞬で逃げ場のない、死の深淵に追い込まれる。

値段が下がることが在ればぜひ検討したいと仲介さんに伝え、

今回は転身することにした。
ありがとうございました。



​​​​​​​​​






Last updated  2020.08.29 21:29:21
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2020.08.26
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さて、3号区分物件の契約が間近となりました。
ここで3号物件への投資のポイントをまとめてみた。

〇ほぼ手出しなし、長期フルローン・低金利。
〇自己資本利回りは100%越え。
〇とは言え手残りキャッシュフローは些少。こんだけ?レベル
〇自己資本利回りの高さは投下資本の少なさの現れにすぎない。
〇美麗物件、内装ほぼ手直しの必要なし。
〇☝言いすぎ、表層程度は必要だが畳表替え・襖張替え・木部塗装程度か。
〇キッチンは某高級システムキッチンメーカーでなんとピカピカ状態。物件最大のポイントか。
〇客付け立地まあまあ。敷礼いただける地域か。

〇駅徒歩圏内。駐車場も空きあり。
〇自己使用も便利で◎。
〇相場の6割程度の金額で購入で出口も「負けない物件」か
〇フルローンだが恐らくアンダーローン状態からスタートできる。
〇レバレッジはかけたがやっぱり小さなレバレッジ。
〇よってレバレッジ効果も小さい、まさに小さな雪だるま。
〇だがこれで小さな雪だるまの核が2個になった。
〇フルローンにつき貸借対照表では債務が増大。
〇個人の与信枠はもともと30万年住宅ローンでボロボロ、なんで使えるとこまで使う意識。
〇ワタクシは今、雪ダルマを大事に転がす過程。

うーんそんなとこかなあー。
まだまだだなあー自分www
てことで。​


引き続き勉強中。

不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方 100室所有、無借金経営の成功モデルを分かりやすく解説 [ 川村 龍平 ]






Last updated  2020.08.26 23:29:54
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2020.08.24
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先日もお伝えしましたが、夏の海水浴旅行にかかった費用について、
ゴートゥトラベルキャンペーンの還付申請を行いました!

第一弾として8月末までの旅行費に対して35%の還付があります。

ワタクシはこれに該当します。
因みに申請してから還付金の振り込みまでは約2か月かかるそうです。


第二弾としては(予定ですが)9月からの旅行日程で、

35%の旅行費還付に加えて、15%の「地域クーポン」が、
宿泊した現地ホテルなどからその場で手渡されるとのことです。
これでお土産も買えますね!
ワタクシ個人的には悪くない景気対策だと思います。

感染した、感染しなかった、というのは
どこまで行っても結果論にはなってしまいます。

ウィルスの感染力が高いので、
どれだけ対策してもかかる時はかかる、

ワタクシはその認識です。
もちろん、不要不急に危険な地域や
3密と称される危険な状況を避けるのは当然のこと。

ただ、それも踏まえてワタクシは、
「個人が感染対策をすることの意義」は、

「医療体制の崩壊を防ぐことに資する」
この点に尽きると思います。

現状、高齢者や既往症のある方以外は重症化しにくいようで、
若年層は罹患しても風邪程度の症状で収まることが多い様子。
もちろん今後もウィルスがこのままの特性とは限りませんが、

現状では今回のゴートゥのように、
部分的に社会が活動を再開するのは
悪い手ではないと考えます。
ヘンな道義的責任や道徳観念で病気が防げるものでもありません。
十分に対策した上で、かかるかどうかは結果論。
それでいいと思います。

そして本来は、感染したことは、
責めることでも責められることでもない筈。

それでも指さして差別したくなる日本人の性質もわかりますが…

ハナシが脱線しましたが、こんな便利なキャンペーンでも、
面倒くさいとか方法がわからないとかで申請しない人も身近にいます。
もったいないとは思いますが、それも個人の考えであり判断。
もったいないと思うのもワタクシ個人の一方的な考えです。
それぞれの考えは尊重されるべきことですが、一方でこうも感じます。
ワタクシたち一人ひとりに差異があり、
異なる行動をとるが故に格差もまた生まれる、
そしてそれが社会の本質的な現象だということです。

観光庁、ゴートゥでググるだけです。
電子申請と紙の申請が選べますが、どちらも簡単ですよ。
該当する方はぜひググって、申請してくださいね






Last updated  2020.08.24 23:52:12
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2020.08.23
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​​一棟物は通常、高額なためローンを組んで購入することになる。
もちろん、現金で購入する(若しくは借入金完済)状態が好ましいのは様々な点で間違いない。
借金のないアパートは最強だ、とは先人の言葉。
1棟物を融資で購入する場合、
現金で購入した区分マンション、戸建ての経営とは、

レバレッジを効かせることによる推進力も比べ物にならないが、
運営の難易度もまた比べ物にはならないのである。
それくらい、一棟物を運営するには様々な知識・計算が必要になる。
つまり、運営するワタクシ側に相当なハンドリングノウハウが求められる。

とうことで、目下勉強中の暁の☆ロッキーですw

a.不動産の経費3兄弟
①減価償却費(低額法/定率法:躯体部分には使用できない)
②借入金利息(借入金元本は経費計上できない)
③租税公課・修繕費・管理費

b.お金の動きは
1.粗利益(通常の上でのお金の動き)
2.税金(1.と経費3兄弟との兼ね合いで決まる。)
3.手残りキャッシュフロー(本当に手元に残るお金)

c.黒字倒産との闘い
経費3兄弟のうち、2種類の減価償却費と借入金利息は、
それぞれが個別の動きで減少していくことで、課税額が増加。
また、大元の家賃収入もミクロ視点・マクロ視点ともに本質的に減少していく。
このため、黒字なのに税金が払えないという「黒字倒産」が発生。
その流れは、
経費減少
→収入ー経費=課税所得が増加
→単年の課税額が増加
→3.手残りキャッシュフローより2.税金が多くなる「デッドクロスによる黒字倒産」が発生

これらを理解して、借入金完済後までの手残りキャッシュフロー分析を最低限実施することが必要。
それがお金を残すということ。
だから、現金購入が色んな意味で楽というのは一理あるwww

まだ、こんな程度です!シマタ!オレ!
とりあえず今はこの本!



不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方 100室所有、無借金経営の成功モデルを分かりやすく解説 [ 川村 龍平 ]







Last updated  2020.08.23 14:52:41
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2020.08.21
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お知らせ
気にしてるひとあんまりいないかもしれないケドwww
一旦連続更新をストップします。
が、多分毎日書くとは思いますwww
今、自分にとって少しジュウヨウな時期なので、
とらわれずに動きたいというのがその理由です。

例えどんなに小さなことであっても、
自分で決めたことを自分の意志で実践できることが重要。
しかし、決めた内容はどんどん変更してよいし、
最初に決めたことに囚われる必要はまったくない。
それがワタクシの考えです。

朝令暮改。
君子豹変す。
誰が君子やねんwww


ま、結局は今日も書いてるし、それが全てです。

自分にとってイイカタチで続けていきたいと思います。
もし、結果的にブログを毎日書いてるのなら、
結局そういうことだということです。
(どういうことだww)







Last updated  2020.08.21 22:23:49
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