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不動産投資の甘い罠


◆◆週刊ダイヤモンド / 2017年6月24日号 

ダイヤモンドオンラインでも<「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている!>という記事がアップされています。

記事を読んでみると

これぞまさに、地元住民から、“大東建託村”と呼ばれている場所に他ならない。

というところは、私の地元でも確認できます。
まだ
“大東建託村”というところならまだマシで、誰がこんな辺鄙な所に住むんだよ!というところにポツンと建っていることがあります。

地主さんの”先祖伝来の土地”信仰?なのか辺鄙なところでも土地を買い換えて利便性の良い土地という思考もない様子。

大東の1棟4戸のアパートを9棟も建てたという津川貴一さん(仮名、70歳)は今、「大東の営業マンが日参し、家賃を下げたいと何度も言われて困っている」と顔を曇らせる。
サブリース契約だと大家(賃貸人)の立場が弱いので、契約書どおりに家賃を下げさせられたり、サブリース契約の解除もにおわせてきますね。
かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い。
建てるときに利益を得て、管理費も得て、修繕でも利益を得るという向こうから見るとステキなスキームですw
ただでさえ預貸率(預金に占める貸出金の比率)の低下に苦しむ銀行をはじめとした金融機関は低金利によって運用難に陥り、担保を取りやすい不動産への融資姿勢を強めている。
確かに金融機関は担保がないと中々本部の審査も通らないですから土地を頭金替わりに入れられる地主さんに貸すぐらいしか融資による利益は得られないです。
金融庁や日銀からの締め付けがあってもJAは貸しそうです。
極め付きは、2015年1月の相続税の増税だ。これまでの基礎控除から4割減となったことで、相続税の課税対象者が倍増。アパート建設など、相続税の節税効果が最も高い収益不動産を活用した節税策がブームと化した。
もう貸家建付地の評価減とか規制してしまえばいいかも知れませんね。
また、社会問題化しつつある空き家の増加についても、33年には3軒に1軒が空き家になるとの調査があるほど。
ぶっちゃけアパマンなんて不要で、中古戸建賃貸さえあれば充分です。
恐らく10年もたてば、ブームと化した不動産投資の答えは出るだろう。そのときに“甘い罠”にはまったと気付くことになる。
もう既に甘い罠の結果は出始めていて、私が法人で購入した物件も、多分、土地・建物で1億円超の大東の任意売却物件を3,000万円程度で買いました。

もう売却済ですが、意外としっかりとした造りでした。
今後も任意売却物件として出てきそうなので情報が流れてくればチャンスです。
将来の年金不安に加え、給料がなかなか増えない中、副業感覚でワンルームマンション投資に走るサラリーマンも増えています。
副業でもいいですが、なんでワンルームなんでしょう?
提案で多くみられる35年にわたって満室が続き、家賃が下がらないというものです。
空室率30%・年間家賃下落率1~2%ぐらいのストレスはかけないとダメですね。更に将来の修繕費や、解体費、土地の売却損益も考えないといけません。
そこで、不動産投資で資産数十億円を築いたプロたちに、過去の失敗談から学んだノウハウを開陳してもらいました。加えて、エクセルでできる正しい「収益計算」シートや、タイプ別の平均入居期間などといった秘伝のノウハウ、データも豊富に掲載しています。
収支計算ぐらいは自分で出来ないと不動産投資はやるべきではないと思います。

大東建託を含めたHM(ハウスメーカー)が悪いのではなく、たいした情報収集もしない情報弱者が理解せずにでも、ハンコを押しているのですから・・・

自戒の念も含めてこれからも広く情報収集・知識の習得に努めていきたいと思います。「人は自分が一番得意なところで失敗する。」という格言?もあるようなので、どれだけの知識・経験があっても初心を忘るるべからずですね。

ありがとうございます。それでは、また(^^)/


◆◆週刊ダイヤモンド / 2017年6月24日号


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Last updated  2017年06月23日 20時42分17秒
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